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[ET] 재건축이 쏘아 올린 집값…한 발 빼는 오세훈?
입력 2021.04.19 (17:52) 수정 2021.04.20 (19:34) 통합뉴스룸ET
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월19일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋대우 수석연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.4.19

[앵커]
재건축 규제 완화를 공약한 오세훈 시장의 취임으로 재건축 호가가 급등 조짐을 보이고 있습니다. 벌써부터 오 시장의 공약 진행 속도에 대한 조절론도 나오는 상황인데요. 핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY, 지금 시작하겠습니다. 오세훈 서울시장 취임 후, 서울 주요 재건축 단지 아파트 가격이 꿈틀대고 있습니다. 오 시장이 민간 주도의 재건축·재개발 활성화를 핵심 공약으로 내세운 데 따른 가격 상승이라 이른바 오세훈 효과로도 불리는데요. 어렵게 안정세를 찾아가던 서울 집값이 흔들리는 건 아닌지, 전문가와 함께 부동산 시장 점검해보겠습니다. 이광수 미래에셋대우 수석연구위원 나오셨습니다. 위원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
잡힐 듯했던 집값이 다시 좀 움직이는 양상이에요. 지난번 우리 ET에 나오셔서 올해는 집값이 조정받을 거다, 이렇게 전망해 주셨는데 뭔가 시장은 다르게 흘러가는 분위기인 것 같기도 하고요.

[답변]
일단 1분기에만 보면 확실히 매수세가 줄어들면서 거래량도 급감했고요. 일부 하락하는 아파트가 실거래가로 나타나기 시작했는데, 재건축 호재가 붙으면서 최근에 다시 시장이 좀 불안한 모습을 보이고 있습니다.

[앵커]
뭔가 정치적인 변수까지는 감안은 못 하셨던 거겠죠, 그때는?

[답변]
그렇죠. 제가 서울시장이 누가 될지는 사실 예측하기 힘든 분야가 있어서요. 그건 또 저희가 예측하는 분야도 아니고요. 네, 그렇습니다.

[앵커]
오세훈 서울시장 취임 이후에 집값이 상승하고 있고, 그 중심에 보면 주로 재건축 단지들입니다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
송파, 강남, 서초. 강남 3구와 함께 노원구, 마포구. 실제 현장 분위기 어떻게 보세요? 이게 실제 거래가 이루어지고 있는 건지, 아니면 호가만 계속 올라가고 있는 상황인 건지.

[답변]
일단 집값을 움직이는 건 집을 갖고 계신 분들이 시장에 내놓는 그 가격에 따라 결정되잖아요? 그런데 가장 빠르게 움직이죠. 이런 호재가 있으면 내놨던 물량을 거둬들이고 호가를 올립니다. 이게 일차적인 모습인데요. 그런 모습이 일단 나타나고 있다, 이렇게 이해하시면 됩니다.

[앵커]
실제 거래는 그렇게 많지 않다.

[답변]
그렇죠. 실제로 거래가 폭발적으로 일어나거나 이런 거는 나중의 문제가 되겠죠.

[앵커]
그건 어떤 건가요? 매도자나 매수자 둘 다 오세훈 시장의 공약이 과연 정부하고 궤를 맞추면서 시장에 반영될 것인가를 뭔가 지켜보면서 암중모색하는 그런 과정이라고 보시는 건가요?

[답변]
그런데 일단은 매도자 입장에서 먼저 빠르게 반응하는 거고, 일단 추이를 보면서 매수자가 거기에 뛰어들 건가, 이 가격에 내가 살 만한 여력이나 그런 향후에 뭐 예를 들어 투자 수익이 가능할 건가 이런 거에 대한 진단을 하겠죠. 그러면서 실제로 가능하다고 하면 거래가 많이 일어날 수도 있습니다.

[앵커]
아직은 거래량이 충분히 동반되지 않은 호가 중심의 시장이라는 그런 말씀이신 것 같네요.

[답변]
그렇습니다. 실제로 현재 기준 서울 아파트의 거래량을 보면 340건 정도 돼서 과거 대비해서 크게 감소한 상황이거든요. 그래서 실제 호가는 오르지만, 거래 건수는 많지 않다, 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]
그러니까 거래가 많지는 않은데 거래가 됐다고 하면 신고가를 경신하는 그런 사례들이 많이 나오고 있습니다. 압구정, 문정, 노원 상계. 물론 고가의 아파트임을 감안하더라도 상승폭이 굉장히 크다는 거죠.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
어떻게 보세요? 극히 일부의 사례 정도로 보시는 건지, 아니면 전반적인 시장을 주도할 수 있는 그런 사례로 보는 건지.

[답변]
말씀드린 것처럼 일부 사례가 될 수 있는데요. 이런 상황이 지속하면 시장에 전반적으로 미칠 영향이 있어 보입니다.

[앵커]
그러니까 이런 재건축 단지의 상승세가 과거의 사례도 보면 재건축 단지에만 그치는 게 아니라 일반 단지로까지 옮겨붙는 거를 저희가 경험치로 알고 있잖아요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그런 거에 대한 시장의 우려는 없습니까?

[답변]
재건축 아파트의 호가가 오르고 실제로 그 가격으로 거래가 되면 확산 속도가 빨라질 수 있죠. 다른 아파트에 영향을 미친다는 말씀을 드리는 거고요. 왜냐하면 집값을 움직이는 건, 결국에는 최종적으로 집값을 결정하는 건 집을 갖고 있는, 특히 다주택자를 중심으로 해서 집을 갖고 있는 분들이 시장에 내놓는 가격이에요. 그런데 이런 호재가 붙으면 당연히 호가를 올리잖아요. 그런데 이게 지역에 국한 없이 모든 지역이 올라갈 가능성이 있어서 확산될 가능성도 있습니다, 만약 이 상태가 계속 유지된다면.

[앵커]
오는 6월부터는 다주택자들 양도세 중과도 있고 보유세도 올라가고 그러면 시장에 매물을 내놓을 거란 그런 전망도 있잖아요?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
거기에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
그래서 사실 올해 전체적인 전망의 기조가 다주택자 중심으로 해서 매물을 내놓는데, 지금 시장에 이 가격을 받아줄 수요가 많지 않았거든요. 그러면 매물을 내놨다가 거래가 안 되면 다음 수순은 가격을 내리는 수순이었어요. 그런데 가격을 내놨는데, 거래가 안 되고 있는데, 갑자기 재건축 호재가 붙으니까 매물을 거둬들이고 오히려 호가를 올리고 있는 상황이 나타나고 있는 거죠. 그래서 이렇게 변화가 지금 일어나고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그러니까 집값을 결정하는 건 제가 말씀드리지만 집을 갖고 있는 분들이 얼마에 내놓느냐에 시장 가격이 결정돼요. 그런데 그분들이 투자 목적으로 집을 사놨을 때 이런 지역이 호재가 있을 거로 생각해서 집을 사놓으셨을 거 아니에요? 그런데 이런 재건축을 풀어준다니까 엄청난 호재이지 않습니까? 그러니까 호가를 올리는 거죠. 만약 이런 호재가 없고 사줄 사람이 없으면 가격을 낮춰서 내놨을 텐데, 그래서 저는 이 재건축발 이런 시장 변화가 사실 좀 유의미하게 보는 겁니다.

[앵커]
최근의 과열 움직임에 대해서 오세훈 시장도 우려를 표시하면서 대책 마련을 지시했습니다. 규제 완화를 공약했던 시장이 갑자기 토지거래허가제도 언급을 하기 시작했고, 이게 뭐지? 뭔가 스텝이 꼬이나? 이런 시각도 있잖아요.

[답변]
저희가 정치를 떠나서 근본적으로 부동산 시장에 대해서 왜 움직이는지 한번 고민을 해봐야 한다는 거죠. 일단 물론 재건축을 해서 공급하는 게 필요하죠. 그런데 이건 장기적인 얘기예요. 지금 당장 집값이 올라서 무주택자는 엄청 힘든 상황인데 여기에서 장기적인 얘기를 한다는 건 시장하고 결이 안 맞는다는 거죠. 제가 어떤 비유를 드리냐면요, 당장 배고픈데 농사를 짓자는 얘기예요. 농사를 짓는 건 짓고, 당장 배고프면 이 문제부터 해결해야 하지 않습니까? 그런데 배고픈 분들한테 지금 가서 같이 농사짓자, 그러면 그게 말이 안 된다는 거죠. 그래서 이런 공급은 꾸준하게 이루어지지만, 과연 지금 농사를 지을 때냐, 지금 겨울인데, 봄에 지어야 할 거 아닙니까? 그래서 그런 차원에서 저희가 정책이라든지 이런 것도 시장의 상황에 따라서 잘 적용해야 하는데 그게 안 되니까 이런 부작용이 나타나는 겁니다. 효과라고 얘기하지만 가격이 오르는 게 어떻게 효과입니까? 부작용 아닌가요? 그렇기 때문에 이런 재건축 규제를 완화하는 것에 대해서 저희가 냉철하게 봐야죠. 물론 장기적으로 재건축 규제를 완화해서 공급하는 게 필요합니다. 그걸 제가 안 하자는 게 아니고요. 지금 과연 할 때냐, 지금 배고픈데 농사를 짓자고 하는 거예요. 그런 측면에서 저희가 시장을 움직이는 이 메커니즘에 대해서 고민할 필요가 있다는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
당장 이야기가 나온 게, 토지거래허가 대상에 (강남구) 압구정동을 포함시키겠다, 이걸 검토하겠다고 했는데 적절한 조치라고 보시나요? 사실 이미 오를 대로 많이 올랐잖아요.

[답변]
그런데 이 집을 갖고 계신 분들이 시장을 움직이는데 이분들은 어떤 기대에, 그러니까 향후 좋아질 것에 대한 반응을 더 빠르게 하지 규제가 된 건 또 풀릴 거야, 이런 기대감을 갖는단 말이죠. 그래서 이렇게 온탕과 냉탕을 왔다 갔다 하는 정책은 시장에서 사실은 온탕만 많은 분이 생각할 가능성이 있습니다. 그래서 저희가 조심해야 하는 거거든요.

[앵커]
뭔가 정책의 일관성이 있어야 한다.

[답변]
그렇죠. 그런 큰 흐름, 시장을 안정시키겠다는 기조 차원에서 이런 재건축이라든지 재개발을 장기적으로 접근하고, 시장에서 지금 단기적으로 안정시킬 수 있는 정책이 뭔가를 치열하게 고민해야죠. 갑자기 정책 나왔다가 가격 오르네? 그러면서 이제 안 하고 규제. 좀 저는 시장 전문가로서 이해가 안 된다는 겁니다.

[앵커]
그러면 실제로 사실 오세훈 시장이 여러 가지 공약을 내놨지만, 단독적으로 결정할 수 있는 게 그렇게 많지는 않아요. 주로 정부라든지 서울시의회랑 다 협의를 해야 하는 상황인데 오 시장의 공약 진행 방향이라든지 속도에 대해서 벌써부터 조절론이 나오고 있는 상황, 여기에 대해서 어떻게 보시나요? 제대로 추진될 것으로 보시는지.

[답변]
그거는 정책의 문제니까요, 의지의 문제이기도 하고. 또 요즘은 여당도 규제 완화하겠다, 이런 말씀을 하시니까 그걸 저희가 예측할 수는 없고 대신 제가 말씀드리고 싶은 건, 지금 시장에서 정책의 민감도가 되게 올라가 있다. 그래서 정책이 잘못하거나 시장에서 움직이는 그런 기류하고 다른 정책이 나오면 반응속도가 굉장히 빠르고 시장의 불안 요인이 될 수 있다는 것은 명확합니다.

[앵커]
그런 불안감 때문인지는 모르겠습니다만, 30대들도 요즘 퇴직연금을 중간에 정산해서 집을 산다, 이런 통계도 나왔어요. 이런 분위기에 대해서 어떻게 보십니까?

[답변]
30~40대 무주택자의 영끌 현상은 작년 말부터 현재까지 이어지고 있는데요. 근원적으로 왜 그들이 불안해하고, 사실 그들이 왜 이 시장에서, 예를 들어서 공정하지 않다고 판단하는지 그 문제에 대해서 저희가 고민할 필요가 있다는 겁니다. 근원적인 건 내가 집이 없는데 집값이 과도하게 올랐다고 생각하는 거예요. 그리고 그 집을 못 산다는 거죠. 그래서 일부에서는 그러면 대출이라도 많이 해줘, 이렇게 얘기하는데 사실 그게 근본적인 문제 해결은 아니지 않습니까?

[앵커]
끝으로 여러 가지 정책 변수를 감안했을 때 올해 하반기 집값은 어떻게 전망하시나요?

[답변]
그러니까 저는 시장에 극명한 건 뭐냐 하면, 지금 시장에서 이 높은 가격에 살 분들이 많지 않다는 거죠. 그래서 이미 투자 수요는 감소하기 시작했어요. 자금의 부담뿐만 아니라 대출도 안 되고요. 지금 다주택자가 집을 살 때는 취득세를 8% 이상 내야 합니다. 그러니까 세금 부담이 커서 투자 수요가 급감하고 있는 게 지표상으로 나타나고 있거든요? 이런 상황 속에서 아까 다주택자를 중심으로 해서 시장에 매물을 내놓기 시작하면 시장은 빠르게 안정될 수 있는데, 갑자기 이런 개발 호재가 붙으면서 매물을 확 거둬들이는 거죠. 그렇게 되면서 시장의 불안 요인이 커지고 있습니다. 그런데 저는 전망하는 입장에서는 이게 일시적일 수 있다. 계속 이게 가격을 받아주지 않는다면 시장 안정화는 사실은 이루어질 가능성이 높지 않느냐, 이렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
어느 때보다 정책적인 변동성이 큰 상황이니까 상승이든 하락이든 어느 쪽에 치우치지 않고 균형적인 시각으로 시장을 바라볼 필요가 있지 않을까 싶습니다. 지금까지 ET WHY, 이광수 연구위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.
  • [ET] 재건축이 쏘아 올린 집값…한 발 빼는 오세훈?
    • 입력 2021-04-19 17:52:28
    • 수정2021-04-20 19:34:24
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월19일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋대우 수석연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.4.19

[앵커]
재건축 규제 완화를 공약한 오세훈 시장의 취임으로 재건축 호가가 급등 조짐을 보이고 있습니다. 벌써부터 오 시장의 공약 진행 속도에 대한 조절론도 나오는 상황인데요. 핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY, 지금 시작하겠습니다. 오세훈 서울시장 취임 후, 서울 주요 재건축 단지 아파트 가격이 꿈틀대고 있습니다. 오 시장이 민간 주도의 재건축·재개발 활성화를 핵심 공약으로 내세운 데 따른 가격 상승이라 이른바 오세훈 효과로도 불리는데요. 어렵게 안정세를 찾아가던 서울 집값이 흔들리는 건 아닌지, 전문가와 함께 부동산 시장 점검해보겠습니다. 이광수 미래에셋대우 수석연구위원 나오셨습니다. 위원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
잡힐 듯했던 집값이 다시 좀 움직이는 양상이에요. 지난번 우리 ET에 나오셔서 올해는 집값이 조정받을 거다, 이렇게 전망해 주셨는데 뭔가 시장은 다르게 흘러가는 분위기인 것 같기도 하고요.

[답변]
일단 1분기에만 보면 확실히 매수세가 줄어들면서 거래량도 급감했고요. 일부 하락하는 아파트가 실거래가로 나타나기 시작했는데, 재건축 호재가 붙으면서 최근에 다시 시장이 좀 불안한 모습을 보이고 있습니다.

[앵커]
뭔가 정치적인 변수까지는 감안은 못 하셨던 거겠죠, 그때는?

[답변]
그렇죠. 제가 서울시장이 누가 될지는 사실 예측하기 힘든 분야가 있어서요. 그건 또 저희가 예측하는 분야도 아니고요. 네, 그렇습니다.

[앵커]
오세훈 서울시장 취임 이후에 집값이 상승하고 있고, 그 중심에 보면 주로 재건축 단지들입니다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
송파, 강남, 서초. 강남 3구와 함께 노원구, 마포구. 실제 현장 분위기 어떻게 보세요? 이게 실제 거래가 이루어지고 있는 건지, 아니면 호가만 계속 올라가고 있는 상황인 건지.

[답변]
일단 집값을 움직이는 건 집을 갖고 계신 분들이 시장에 내놓는 그 가격에 따라 결정되잖아요? 그런데 가장 빠르게 움직이죠. 이런 호재가 있으면 내놨던 물량을 거둬들이고 호가를 올립니다. 이게 일차적인 모습인데요. 그런 모습이 일단 나타나고 있다, 이렇게 이해하시면 됩니다.

[앵커]
실제 거래는 그렇게 많지 않다.

[답변]
그렇죠. 실제로 거래가 폭발적으로 일어나거나 이런 거는 나중의 문제가 되겠죠.

[앵커]
그건 어떤 건가요? 매도자나 매수자 둘 다 오세훈 시장의 공약이 과연 정부하고 궤를 맞추면서 시장에 반영될 것인가를 뭔가 지켜보면서 암중모색하는 그런 과정이라고 보시는 건가요?

[답변]
그런데 일단은 매도자 입장에서 먼저 빠르게 반응하는 거고, 일단 추이를 보면서 매수자가 거기에 뛰어들 건가, 이 가격에 내가 살 만한 여력이나 그런 향후에 뭐 예를 들어 투자 수익이 가능할 건가 이런 거에 대한 진단을 하겠죠. 그러면서 실제로 가능하다고 하면 거래가 많이 일어날 수도 있습니다.

[앵커]
아직은 거래량이 충분히 동반되지 않은 호가 중심의 시장이라는 그런 말씀이신 것 같네요.

[답변]
그렇습니다. 실제로 현재 기준 서울 아파트의 거래량을 보면 340건 정도 돼서 과거 대비해서 크게 감소한 상황이거든요. 그래서 실제 호가는 오르지만, 거래 건수는 많지 않다, 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]
그러니까 거래가 많지는 않은데 거래가 됐다고 하면 신고가를 경신하는 그런 사례들이 많이 나오고 있습니다. 압구정, 문정, 노원 상계. 물론 고가의 아파트임을 감안하더라도 상승폭이 굉장히 크다는 거죠.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
어떻게 보세요? 극히 일부의 사례 정도로 보시는 건지, 아니면 전반적인 시장을 주도할 수 있는 그런 사례로 보는 건지.

[답변]
말씀드린 것처럼 일부 사례가 될 수 있는데요. 이런 상황이 지속하면 시장에 전반적으로 미칠 영향이 있어 보입니다.

[앵커]
그러니까 이런 재건축 단지의 상승세가 과거의 사례도 보면 재건축 단지에만 그치는 게 아니라 일반 단지로까지 옮겨붙는 거를 저희가 경험치로 알고 있잖아요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그런 거에 대한 시장의 우려는 없습니까?

[답변]
재건축 아파트의 호가가 오르고 실제로 그 가격으로 거래가 되면 확산 속도가 빨라질 수 있죠. 다른 아파트에 영향을 미친다는 말씀을 드리는 거고요. 왜냐하면 집값을 움직이는 건, 결국에는 최종적으로 집값을 결정하는 건 집을 갖고 있는, 특히 다주택자를 중심으로 해서 집을 갖고 있는 분들이 시장에 내놓는 가격이에요. 그런데 이런 호재가 붙으면 당연히 호가를 올리잖아요. 그런데 이게 지역에 국한 없이 모든 지역이 올라갈 가능성이 있어서 확산될 가능성도 있습니다, 만약 이 상태가 계속 유지된다면.

[앵커]
오는 6월부터는 다주택자들 양도세 중과도 있고 보유세도 올라가고 그러면 시장에 매물을 내놓을 거란 그런 전망도 있잖아요?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
거기에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
그래서 사실 올해 전체적인 전망의 기조가 다주택자 중심으로 해서 매물을 내놓는데, 지금 시장에 이 가격을 받아줄 수요가 많지 않았거든요. 그러면 매물을 내놨다가 거래가 안 되면 다음 수순은 가격을 내리는 수순이었어요. 그런데 가격을 내놨는데, 거래가 안 되고 있는데, 갑자기 재건축 호재가 붙으니까 매물을 거둬들이고 오히려 호가를 올리고 있는 상황이 나타나고 있는 거죠. 그래서 이렇게 변화가 지금 일어나고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그러니까 집값을 결정하는 건 제가 말씀드리지만 집을 갖고 있는 분들이 얼마에 내놓느냐에 시장 가격이 결정돼요. 그런데 그분들이 투자 목적으로 집을 사놨을 때 이런 지역이 호재가 있을 거로 생각해서 집을 사놓으셨을 거 아니에요? 그런데 이런 재건축을 풀어준다니까 엄청난 호재이지 않습니까? 그러니까 호가를 올리는 거죠. 만약 이런 호재가 없고 사줄 사람이 없으면 가격을 낮춰서 내놨을 텐데, 그래서 저는 이 재건축발 이런 시장 변화가 사실 좀 유의미하게 보는 겁니다.

[앵커]
최근의 과열 움직임에 대해서 오세훈 시장도 우려를 표시하면서 대책 마련을 지시했습니다. 규제 완화를 공약했던 시장이 갑자기 토지거래허가제도 언급을 하기 시작했고, 이게 뭐지? 뭔가 스텝이 꼬이나? 이런 시각도 있잖아요.

[답변]
저희가 정치를 떠나서 근본적으로 부동산 시장에 대해서 왜 움직이는지 한번 고민을 해봐야 한다는 거죠. 일단 물론 재건축을 해서 공급하는 게 필요하죠. 그런데 이건 장기적인 얘기예요. 지금 당장 집값이 올라서 무주택자는 엄청 힘든 상황인데 여기에서 장기적인 얘기를 한다는 건 시장하고 결이 안 맞는다는 거죠. 제가 어떤 비유를 드리냐면요, 당장 배고픈데 농사를 짓자는 얘기예요. 농사를 짓는 건 짓고, 당장 배고프면 이 문제부터 해결해야 하지 않습니까? 그런데 배고픈 분들한테 지금 가서 같이 농사짓자, 그러면 그게 말이 안 된다는 거죠. 그래서 이런 공급은 꾸준하게 이루어지지만, 과연 지금 농사를 지을 때냐, 지금 겨울인데, 봄에 지어야 할 거 아닙니까? 그래서 그런 차원에서 저희가 정책이라든지 이런 것도 시장의 상황에 따라서 잘 적용해야 하는데 그게 안 되니까 이런 부작용이 나타나는 겁니다. 효과라고 얘기하지만 가격이 오르는 게 어떻게 효과입니까? 부작용 아닌가요? 그렇기 때문에 이런 재건축 규제를 완화하는 것에 대해서 저희가 냉철하게 봐야죠. 물론 장기적으로 재건축 규제를 완화해서 공급하는 게 필요합니다. 그걸 제가 안 하자는 게 아니고요. 지금 과연 할 때냐, 지금 배고픈데 농사를 짓자고 하는 거예요. 그런 측면에서 저희가 시장을 움직이는 이 메커니즘에 대해서 고민할 필요가 있다는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
당장 이야기가 나온 게, 토지거래허가 대상에 (강남구) 압구정동을 포함시키겠다, 이걸 검토하겠다고 했는데 적절한 조치라고 보시나요? 사실 이미 오를 대로 많이 올랐잖아요.

[답변]
그런데 이 집을 갖고 계신 분들이 시장을 움직이는데 이분들은 어떤 기대에, 그러니까 향후 좋아질 것에 대한 반응을 더 빠르게 하지 규제가 된 건 또 풀릴 거야, 이런 기대감을 갖는단 말이죠. 그래서 이렇게 온탕과 냉탕을 왔다 갔다 하는 정책은 시장에서 사실은 온탕만 많은 분이 생각할 가능성이 있습니다. 그래서 저희가 조심해야 하는 거거든요.

[앵커]
뭔가 정책의 일관성이 있어야 한다.

[답변]
그렇죠. 그런 큰 흐름, 시장을 안정시키겠다는 기조 차원에서 이런 재건축이라든지 재개발을 장기적으로 접근하고, 시장에서 지금 단기적으로 안정시킬 수 있는 정책이 뭔가를 치열하게 고민해야죠. 갑자기 정책 나왔다가 가격 오르네? 그러면서 이제 안 하고 규제. 좀 저는 시장 전문가로서 이해가 안 된다는 겁니다.

[앵커]
그러면 실제로 사실 오세훈 시장이 여러 가지 공약을 내놨지만, 단독적으로 결정할 수 있는 게 그렇게 많지는 않아요. 주로 정부라든지 서울시의회랑 다 협의를 해야 하는 상황인데 오 시장의 공약 진행 방향이라든지 속도에 대해서 벌써부터 조절론이 나오고 있는 상황, 여기에 대해서 어떻게 보시나요? 제대로 추진될 것으로 보시는지.

[답변]
그거는 정책의 문제니까요, 의지의 문제이기도 하고. 또 요즘은 여당도 규제 완화하겠다, 이런 말씀을 하시니까 그걸 저희가 예측할 수는 없고 대신 제가 말씀드리고 싶은 건, 지금 시장에서 정책의 민감도가 되게 올라가 있다. 그래서 정책이 잘못하거나 시장에서 움직이는 그런 기류하고 다른 정책이 나오면 반응속도가 굉장히 빠르고 시장의 불안 요인이 될 수 있다는 것은 명확합니다.

[앵커]
그런 불안감 때문인지는 모르겠습니다만, 30대들도 요즘 퇴직연금을 중간에 정산해서 집을 산다, 이런 통계도 나왔어요. 이런 분위기에 대해서 어떻게 보십니까?

[답변]
30~40대 무주택자의 영끌 현상은 작년 말부터 현재까지 이어지고 있는데요. 근원적으로 왜 그들이 불안해하고, 사실 그들이 왜 이 시장에서, 예를 들어서 공정하지 않다고 판단하는지 그 문제에 대해서 저희가 고민할 필요가 있다는 겁니다. 근원적인 건 내가 집이 없는데 집값이 과도하게 올랐다고 생각하는 거예요. 그리고 그 집을 못 산다는 거죠. 그래서 일부에서는 그러면 대출이라도 많이 해줘, 이렇게 얘기하는데 사실 그게 근본적인 문제 해결은 아니지 않습니까?

[앵커]
끝으로 여러 가지 정책 변수를 감안했을 때 올해 하반기 집값은 어떻게 전망하시나요?

[답변]
그러니까 저는 시장에 극명한 건 뭐냐 하면, 지금 시장에서 이 높은 가격에 살 분들이 많지 않다는 거죠. 그래서 이미 투자 수요는 감소하기 시작했어요. 자금의 부담뿐만 아니라 대출도 안 되고요. 지금 다주택자가 집을 살 때는 취득세를 8% 이상 내야 합니다. 그러니까 세금 부담이 커서 투자 수요가 급감하고 있는 게 지표상으로 나타나고 있거든요? 이런 상황 속에서 아까 다주택자를 중심으로 해서 시장에 매물을 내놓기 시작하면 시장은 빠르게 안정될 수 있는데, 갑자기 이런 개발 호재가 붙으면서 매물을 확 거둬들이는 거죠. 그렇게 되면서 시장의 불안 요인이 커지고 있습니다. 그런데 저는 전망하는 입장에서는 이게 일시적일 수 있다. 계속 이게 가격을 받아주지 않는다면 시장 안정화는 사실은 이루어질 가능성이 높지 않느냐, 이렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
어느 때보다 정책적인 변동성이 큰 상황이니까 상승이든 하락이든 어느 쪽에 치우치지 않고 균형적인 시각으로 시장을 바라볼 필요가 있지 않을까 싶습니다. 지금까지 ET WHY, 이광수 연구위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.
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