[최강시사] 김기식 “DSR 그대로 두고 LTV 풀어 주면 돈 있는 사람들이 대출받기 더 유리…다주택 투기 부작용 낳을 것”

- 부동산 보유세 “세금 폭탄” 표현 과도해
- 자산 양극화가 소득 양극화 더 심화시켜... 보유세 강화는 사회현실에 맞는 방향
- 공시지가 현실화 완화 정책 시장왜곡 부를 것... 바람직하지 않아
- 文 정부 가장 큰 실책은 유동성 시장에서 부동산 잡을 수 있다 공언한 것... 결국 실패와 무능 프레임에 갇혀
- 집값 잡겠다 나서기보다 오른 만큼 세금 더 걷어서 서민주거문제 해결에 더 써야
- 주택연금 가입자격 완화해 고가주택 보유 은퇴자도 연금 수령 가능케 해야

■ 인터뷰 자료의 저작권은 KBS 라디오에 있습니다.
인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
■ 프로그램명 : 최경영의 최강시사
■ 방송시간 : 5월 6일 (목) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 최경영 기자 (KBS)
■ 출연 : 김기식 소장(더미래연구소, 前 금감원장)

▷ 최경영 : 더 나은 미래를 위해 오늘의 정책을 고민합니다. 김기식의 정책 이야기 식스센스. 김기식 더미래연구소 소장 나와 계십니다. 안녕하세요?

▶ 김기식 : 안녕하세요?

▷ 최경영 : 부동산 계속 우리가 부동산 이야기 많이 하네요. 어쩔 수가 없는 것 같습니다. 방금 전에 김병욱 의원 같은 경우 재산세 위에 상단이 너무 좁게 되어 있으니까 그거를 뭐 지금 부동산 가격이 많이 올랐으니 쭉쭉 높여서 12억, 15억 구간도 만들고 20억 구간도 만들고 뭐 30억 구간도 만들고 그렇게 하자. 그러면서 이제 재산세를 전반적으로 15% 줄이자. 이런 이야기인 것 같아요. 그리고 이제 종부세 완화 이야기도 나오고 있고.

▶ 김기식 : 김병욱 의원 지역구가 분당이니까 심정이 이해가 되고요.

▷ 최경영 : 정자동 쪽입니다. 그쪽 아파트 가격 좋아요.

▶ 김기식 : 늘 개혁을 이야기하던 정청래 의원도 재산세 낮추자고 하는 거는 마포구가 지역구니까 역시 지역구 이해관계로부터는.

▷ 최경영 : 마용성. 떠오르는 마용성.

▶ 김기식 : 냉정하고 객관적으로 먼저 종부세부터 보면 종부세를 또 참여정부 말기처럼 세금폭탄론 이야기 나오면서 또 정부 흔들기를 하고 있는데 객관적으로 보면 이게 세금폭탄인지 한번 청취자께서도 예를 들어서 대표적인 강남의 대치동 은마아파트 한 30평대 초반 84제곱미터의 경우에 작년 한 해 19억 4천만 원에서 24억 8천만 원으로 올랐거든요. 그러니까 한 5억 4천만 원이 늘어난 거예요. 정부 발표의 실거래가 조사를 해보면.

▷ 최경영 : 실거래가가.

▶ 김기식 : 5억 4천만 원이 지가가 상승을 했는데 집값이 상승했는데 세금은 얼마가 늘었냐 하면 670만 원 정도에서 990만 원 정도로 320만 원 정도 는 거예요.

▷ 최경영 : 종부세까지 포함해서.

▶ 김기식 : 네. 그런데 예를 들어서 지금 만약 그거를 5억 4천만 원을 소득세로 내야 한다 그러면 아마 세율 42%를 적용해서 2억 3천만 원을 내야 하는 겁니다.

▷ 최경영 : 그렇죠. 소득세로.

▶ 김기식 : 그렇죠. 이제 소위 10년을 물론 소득세 한 번 내는 거고 재산세는 계속 낸다고 치더라도 우리가 재산세 감면해주는 가장 큰 구간이 10년 장기 보유 했을 때니까 10년 동안 300만 원씩 더 내봐야 3천만 원 정도 더 내는 거란 말이에요. 그러니까 소득세로 따지면 2억 3천만 원을 내야 할 거를 10년 동안 3천만 원. 한 해 300만 원 좀 더 내라고 하는 게 과연 세금 폭탄이라고 이야기할 수 있는 거냐.

▷ 최경영 : 100년 내야 3억이군요, 100년 내야. 한 5억 올랐는데.

▶ 김기식 : 그러니까 재산세만 해도 그렇습니다. 예를 들어서 9억짜리 집이라고 그러면 얼마냐, 실제로는. 그러니까 공시가 현실화율이 70% 정도 되고요. 거기다가 시장 공정가격 비율 해서 한 9억짜리 집이면 과세 대상. 과세 기준은 3억 8천 정도 됩니다. 그래서 내는 재산세라고 하는 게 88만 원 정도 되거든요. 예를 들어서 자기 집값이 예를 들어서 한 1, 2억 올랐다. 그걸 만약에 소득세로 환산하면 3천만 원에서 8천만 원 정도 세금을 내야 하는데 이게 지금 재산 1, 2억 아파트 가격 1, 2억이 늘었을 때 추가로 내는 재산세라고 하는 것, 보유세라고 하는 건 한 10만 원에서 20만 원 더 내는 거거든요. 10년을 내도 100만 원에서 200만 원 더 내는 겁니다. 그러니까 그런 점에서 과연 이거를 세금 폭탄이다, 과도하다 이렇게 이야기할 수 있느냐. 우리나라가 더군다나 OECD 평균에 비해서 재산세가 절반밖에 안 되는 재산세, 보유세 비율이 굉장히 낮고요. 무엇보다 제가 말씀드리고 싶은 것은 우리 사회가 양극화 문제를 이야기를 많이 하는데 양극화 중에서 지금 소득 양극화도 심각하지만 더 심각한 거는 자산 양극화고요. 문제는 이 자산 양극화가 소득 양극화를 더 심화시킵니다. 왜냐하면 금융 자산이나 부동산 자산에서 생기는 이익이 소득으로 전환되면서 소득의 격차를 더 벌리고 있는 상태거든요. 그러니까 문재인 정부나 앞으로 다음 정부도 보유세는 계속 강화해서 이 자산 양극화에 대처를 해줘야 하는 게 맞는 거죠. 저는 그런 점에서 지금의 보유세 강화 정책은 우리 사회 현실로 보면 맞는 방향이다. 이 점은 분명히 해야 한다는 거죠.

▷ 최경영 : 부동산 가격이 이렇게 높아진 상황에서 만약에 다음 정부가 정권이 바뀐다면 그렇게 해서 보유세를 대폭 인하하겠다고 하면 그때 민심의 저항도 제가 보기에는 만만치 않을 것 같아요.

▶ 김기식 : 이게 지금은 무엇보다 지금 정부가 종부세나 이런 부분에서 물론 검토할 여지가 없는 건 아닙니다. 예를 들어서 지금 9억이라고 하는 기준이 2009년에 만들어진 기준이니까 13년 동안 그대로 있다는 점에서는 앞으로 종부세 기준을 일부 점진적으로 상향해 갈 수는 있는 건데요. 과연 지금 당장 그렇게 해야 할 거냐. 왜냐하면 이 정부가 취한 소위 보유세 강화 정책에 실현되는 게 올해 6월부터 적용이 되는 거거든요. 그러니까 한 번 세제를 개편해놓고 시행도 해보기도 전에 고치자는 게 이게 말이 되냐. 이런 점이 있는 거죠.

▷ 최경영 : 공시가가 이제 급속하게 현실화 되어서 그래서 이제 재산세가 더 늘어나는 측면도 있다고 보고 공시가 현실화율을 조금씩 늦추자. 아니면 동결시키자 이런 주장도 나오고 있는 것 같은데 어떻게 생각하세요?

▶ 김기식 : 공시가가 작년에 19% 정도 올라갔다고 해요. 그런데 이건 2가지 요인이 다 있거든요. 공시지가의 현실화율을 끌어올린 것도 있지만 가장 직접적인 원인은 작년에 집값이 너무 올랐기 때문에 그런 거거든요. 그런데 집값이 급등하고 있는데 예를 들어서 공시지가 현실화율을 낮추게 되면 시가와 공시지가 간에 괴리가 더 심화되겠죠. 그러면 세금정책 자체가 굉장히 왜곡되기 때문에 오히려 집값이 이렇게 급등하면 급등할수록 시가에 맞춰서 공시지가를 신속하게 올려줘야만 시가와 공시지가 간에 이 괴리를 막을 수 있다는 점에서 저는 공시지가 현실화의 속도나 현실화율을 늦추는 것은 오히려 시장의 왜곡 혹은 세금정책, 세제나 세정에 있어서 왜곡을 낳는 중요한 원인이기 때문에 바람직하지 않다 이렇게 봅니다.

▷ 최경영 : 게다가 이제 전국 주택으로 계산을 해보면 공시가격이 시가가 별로 안 오른 지역 같은 경우에는 그걸 그대로 그쪽은 그냥 공시가 그 정도만큼 올리고 공시가가 급등한 아니, 시가가 급등한 강남 지역 같은 경우는 만약에 공시가를 조정을 해준다면 그러면 다른 구들 또는 다른 지역들, 지방에 있는 다른 지역들 같은 경우에는.

▶ 김기식 : 역차별 받는 거죠.

▷ 최경영 : 역차별 받는 거잖아요.

▶ 김기식 : 그렇죠. 그러니까 사실 공시지가 문제가 되는 데는 아파트 가격이 뛴 데만 문제가 되는 거거든요. 그러면 지방에서 아파트 갖고 있어봐야 집값 하나도 안 뛰고 있는 사람들 보면 복장 터지는 이야기인 거죠.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 김기식 : 저는 이제 이 재산세 뭐 종부세를 세금 폭탄 이야기하는데 저도 집이 없습니다만 전 국민의 43%가 무주택자고요. 서울은 51%가 무주택자입니다. 이런 분들한테는 솔직히 저녁에 소주 한잔 먹으면서 나도 종부세 대상 한번 되어보자. 나도 재산세 한번 내보고 싶다 이런 분들한테는 세금 폭탄이라는 이야기가 말도 안 되는 이야기거든요. 그러니까 결국은 일부 아파트 가격이 폭등한 지역에서 불만이 터져나오는 거고 나머지 조금씩 오르신 분들. 서울은 많이 올랐으니까. 그런데 그분들의 재산세 부담이라는 건 아까도 말씀드렸던 것처럼 불과 몇십만 원 정도 수준에 불과하다는 거죠.

▷ 최경영 : 청취자 케이티주님은 “그동안 보유세가 너무 적어서 주택 사재기들이 많았잖아요.” 이렇게 지적을 해주셨는데요. 대출 규제 관련 정책도 살펴보면 실수요자에 대한 LTV, DTI 우대 비율을 높이자. 이거는 이제 송영길 대표의 주장인데 어떻게 보십니까?

▶ 김기식 : 저는 취지는 이해합니다만 정책이라고 하는 걸 좀 전문적으로 검토하고 또 검토하게 해서 보고받고 해주셨으면 좋겠다 이런 말씀을 드리고 싶은데 왜 그러냐 하면 실수요자들이 돈 없는 실수요자들이 아파트를 집을 마련하려면 대출 받아야 하는데 그 규제가 너무 세지니까 돈 없는 실수요자들은 무주택자들은 집사기가 어려워졌다. 그러니까 이거 좀 어떻게 해주자 이 정책 취지는 저는 좋다고 생각합니다. 그런데 현실은 어떠냐 하면 DTI, LTV 규제라는 게 있는데 LTV 규제라는 건 뭐냐 하면 집값 대비 대출 받을 수 있는 한도를 규제하는 거고요. DTI라는 건 뭐냐 하면 자기 소득 대비 대출 받을 수 있는 한도를 제한하는 겁니다. 그런데 예를 들어서 DTI 규제는 손을 대봐야 소용이 없는 게 요즈음은 DSR이라고 해서 총부채 원리금 상환비율을 규제합니다. 자기가 갖고 있는 전체 부채가 자기 소득 대비 얼마 이상을 못 넘도록. 그게 뭐 부동산 대출이 됐든 신용대출이 됐든 이런 소위 DSR 제도를 운영하고 있기 때문에 DSR을 높이지 않는 한 DTI 규제 아무리 풀어줘도 돈 없는 서민들은 대출을 받을 수 있는 한도가 자기 소득 대비 대출 받을 수 있는 한도가 제한될 수밖에 없고요. 그런데 이걸 함부로 손 댈 수가 없는 게 이거를 DSR을 손 대는 순간 또 다른 문제인 가계 부채 문제가 터져버릴 거기 때문에 DSR은 손을 대기가 어렵습니다. 이것처럼 돈 없는 서민들의 대출 한도를 제한하는 DSR을 그대로 둔 상태로 LTV 다시 말해서 주택 가격에 연동되는 대출 한도만 풀어주게 되면 결과적으로 어떻게 되냐. 돈 있는 사람들이 고가의 주택을 대출 받아서 살 수 있는 길만 터주게 되는 거죠. 결국은 소위 DTI, LTV 규제를 손봐서 실수요자들이 주택을 살 수 있도록 해주자는 좋은 취지로 했을지 모르지만 실제의 효과는 어떤 형태로 나타나냐 하면 실수요자들은 돈 없는 사람들은 대출 받아서 집 살 수 없고 오히려 돈 있는 사람들만 대출 더 받아서 집을 여러 채 살 수 있는 이른바 다주택 투기를 할 수 있는 수단을 하나 더 주는 그런 의도하지 않은 결과를 낳을 수 있다. 그런 점에서 이 경제와 시장과 관련된 정책은 의도와 결과가 너무 다르게 나타나는 경우들이 많으니까 좀 정밀하게 치밀하게 검토해서 방안이 나왔으면 좋겠다 이 말씀을 드리고 싶습니다.

▷ 최경영 : 문재인 정부 임기가 한 1년밖에 남지 않았는데 앞으로의 부동산 정책은 어떻게 해야 할 것 같습니까, 그러면?

▶ 김기식 : 저는 문재인 정부의 가장 큰 실책은 부동산을 잡을 수 있다. 잡겠다고 한 거라고 생각합니다. 사실은 지금 주택이라고 하는 게 한쪽에서는 주거정책이지만 주거와 관련된 문제. 또 한 측면에서는 자산을 운영하고 또 자산 수익을 얻어내는 수단이 되고 있는 측면이 있거든요. 그런데 이렇게 넘쳐나는 유동성이 몇백 조가 돌아다니는 상황에서 저금리 구조 하에서 사실은 이 자산 운용 소득을 얻으려고 하는 거대한 몇백 조의 자금을 놓고 생각하면 집값을 잡기가 어려웠던 건데 이걸 잡겠다고 해놓으니까 사실은 소위 무능 프레임에 들어가는 거죠. 당연히 집값을 못 잡았으니까 무능한 꼴이 된 거죠. 앞으로도 저는 집값을 잡는 문제는 정부의 정책만으로 될 수 있는 일이 아니다. 시장의 상황과 여러 가지 경제여건 속에서 결과되는 거니까 그건 아닌 것 같고요. 제일 먼저 해야 거는 당연히 투기 요소를 제거하고 투기 이익을 환수하는 거죠. 더 나아가서 앞서 논란이 됐던 것처럼 종부세라든가 재산세라든가 이런 소위 보유세를 계속 현실화해서 저는 지가 상승으로 인해서 아파트 가격 상승으로 생겨난 자산 소득에 대해서는 보유세를 통해서 세금을 더 걷어야죠. 집값을 잡겠다 이렇게 나서지 말고 집값이 오른 만큼에 대해서 세금을 걷고 그 돈으로 서민들의 주거 문제를 해결해주는 재정 자금으로 적극적으로 써야 한다. 그러면 그 방향은 어디냐. 다시 말해서 서민들이 잘 마음 편히 살 수 있는 양질의 공공임대주택을 대규모로 공급하되 그것도 세대별로 맞게 10평대, 20평대 또 40대 이상들은 30평대 이상의 장기 공공임대주택을 양질로 제공해주는 방식으로 서민 주거 문제를 해결하고요. 청년들 이야기를 많이 합니다만 청년들한테 거액의 대출을 일시에 받아서 집을 살 수 있게 해준다는 것은 굉장히 위험한 발상이고요. 청년들한테는 장기 모기지를 통해서 30년에 걸쳐서 원리금을 계속 상환해가면서 주택을 마련할 수 있는 장기 모기지를 해줘야 하고요. 노년들은 은퇴했는데 무슨 어떻게 세금 내냐. 이런 이야기들 많이 하는데요. 지금 문제가 되는 거는 우리나라 노인들 중에 70대가 우리나라 전 세대 중에서 가장 많은 주택을 갖고 있고요. 80대만 하더라도 30%가 넘는 주택을 가지고 있습니다. 그러니까 이 주택을 주택연금으로 소위 역모기지로 가입해서 이걸 갖고 생활도 하고 세금도 내게 해주면 되는데 핵심은 이 주택연금의 가입 자격이 9억으로 제한되어 있는데 이 9억을 10억, 15억으로 늘려줘서 소위 집 하나만 갖고 있는 고가 주택 은퇴자들이 종부세를 낮춰주는 게 아니라 주택연금 가입자격을 줘서 이분들의 주택연금을 통해서 문제를 해결할 수 있고 길을 터주는 게 맞다 저는 그렇게 봅니다.

▷ 최경영 : 그게 소비진작이나 경제 활성화에도 오히려 도움이 될 것 같습니다.

▶ 김기식 : 그렇습니다.

▷ 최경영 : 시간이 좀 부족하네요. 다른 거 다 물어봐야 하는데. 말씀 감사하고요. 지금까지 김기식 더미래연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 김기식 : 고맙습니다.