양도세 강화·전월세 신고…부동산 시장 앞날은?

내일(6월 1일)부터 부동산 시장에 2가지 큰 변화가 생깁니다. 양도세율이 강화되고, 전·월세 신고제가 시행됩니다.

단순한 제도 변화에 그치면 좋겠지만, 2가지 모두 시장에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다. 벌써부터 시장에선 '거래 절벽'과 '전·월세 상승'을 우려하고 있습니다.

■양도세 최고세율 65%→75%

양도세율 강화 대상은 주택을 2년 미만 보유했다가 파는 단기 거래자와 투기과열지구 등 규제지역에서 주택을 2채 이상 보유한 다주택자입니다.

1년 미만 보유 주택의 양도세율은 40%에서 70%로 높아집니다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택은 그동안에는 양도 차익에 따른 기본 세율(6~45%)이 적용됐는데, 내일부터는 60%가 적용됩니다.

규제지역에서 2채 이상 보유한 다주택자의 양도세율은 10%p(퍼센트포인트)씩 오릅니다.

양도 차익에 따른 기본 세율에 2주택자는 10%p를 더하던 것에서 20%p를 더하는 것으로 바뀝니다. 3주택 이상은 30%p를 더합니다.

이렇게 되면 양도세 최고세율은 기본 최고세율 45%에서 3주택 이상 중과세율 30%를 더해 75%포인트가 됩니다. 아무런 공제가 없는 걸 가정했을 때 양도 차익이 1억 원이면 7천500만 원을 세금으로 낸다는 뜻입니다.

■6개월 유예하며 매물 유도했지만…

양도세율 강화는 정부가 시행을 6개월 미뤘던 제도입니다. 집주인들이 양도세가 오르기 전에 집을 내놓게 해서 집값 안정을 유도하려는 의도였습니다.

그러나 사람들은 의도대로 움직이지 않았습니다. 양도세 중과가 이미 이뤄지고 있는 상황에서 중과 폭이 커지기 전에 집을 내놓는 사람은 많지 않았습니다. 4·7 재보선 이후 오히려 집값 상승 폭은 더 커졌습니다.

여당에선 양도세 강화를 더 미루자는 의견도 나왔지만, 반대 목소리가 커서 논의에 진전은 없었습니다. 대신 1가구 1주택 양도세 비과세 기준선을 현재 양도가액 9억 원에서 12억 원으로 높이는 방안을 놓고 당정 협의가 진행될 예정입니다.

양도세 강화 이후 시장엔 '거래 절벽'이 나타날 거란 예상이 많습니다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지금도 거래가 많지 않지만 6월 1일 이후엔 거래 절벽이라고 부를만한 거래 감소가 나타날 것"이라며 "매도자들이 집을 내놓을 이유가 사라지기 때문"이라고 말했습니다.

■'임대차3법'의 마지막 퍼즐…매매처럼 전·월세도 시세 파악

임대차 계약 당사자가 임대 기간이나 임대료 등을 신고하게 하는 '주택 임대차 신고제'도 내일부터 시행에 들어갑니다.

내일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약 제외) 임대차 계약 가운데 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 금액의 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다.

가격 기준선이 낮아서 사실상 모든 전·월세 거래가 대상입니다.

수도권(서울·인천·경기도)과 지방 광역시, 세종시, 제주도는 전부 대상이 되고, 나머지 도 지역에서는 군을 제외하고 시 이상은 전부 해당됩니다.

국토교통부는 임차인은 주변 시세를 확인할 수 있어서 협상력이 높아지고, 임대인은 적정 임대료를 책정할 수 있어 물건 안 나갈 걱정을 줄일 수 있다고 설명합니다.

■거래 투명성 개선…'언젠가는' 과세 자료 될 것이라는 불안

이처럼 거래의 투명성이 확보된다는 점에선 긍정적인 효과가 기대됩니다. 다만 가격안정 등 실수요자에게 이득이 될지는 전망이 엇갈립니다.

정부의 부인에도 불구하고, 집주인들은 신고제로 구축된 부동산 거래 정보가 '언젠가는' 과세 근거가 될 수 있다는 불안감을 이야기하고 있습니다.

집주인의 임대소득이 그대로 노출되는 만큼 과세 자료가 될 가능성이 크고, 그렇게 되면 부과된 세금을 임차인에게 전가해 결국 임차인 부담이 늘어날 수 있다는 논리입니다.

다만 전문가들은 지나친 '기우'라고 지적합니다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "주택 임대차 신고제는 단순한 행정절차"라며, "전월세상한제나 계약갱신청구권 같은 임대차 3법의 다른 부분이 가격에 미치는 영향이 더 클 것"이라고 분석했습니다.