[ET] 양도세·전월세 신고…부동산 시장 영향은?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 6월1일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.6.01

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작합니다. 오늘부터 달라진 부동산 세금, 또 제도. 김인만 부동산경제연구소장과 살펴보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
오늘 6월 1일, 부동산 시장 안팎에서는 운명의 날이다, 이런 이야기도 나오던데 이런저런 변화가 있는 것 같아요. 어떤 거 먼저 살펴볼까요?

[답변]
운명의 날이라 하니까 비장함이 느껴지는데요. 굉장한 변화가 있습니다. 먼저 큰돈이 걸려 있는 양도세부터 한번 알아보도록 하겠습니다.

[앵커]
양도세 강화, 기존에도 계속 예고가 됐던 내용이긴 한데, 실제로 세금이 어느 정도 늘어납니까?

[답변]
조정대상지역 2주택자 같은 경우는 기본세율에 20%p가 중과세가 되고요. 3주택자 이상은 30%p가 중과세가 됩니다.

[앵커]
그러니까 이전보다 한 10%p 정도 올라간다고 보면 되겠네요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그런데 세율로만 따지면 딱 와 닿지 않아서요. 돈으로 설명해 주세요. 대체 얼마를 더 내야 한다는 겁니까?

[답변]
화면을 보면서 제가 설명해 드릴 텐데요. 집을 사서 1억 원 남았다고 우리가 가정해보면 조정대상지역 2주택자 같은 경우는 6,500만 원 세금을 내야 하고요. 1억 남은 금액의 6,500만 원을 국가에 세금으로 내야하고 3주택자 이상이면 7,500만 원이나 세금을 내야 합니다.

[앵커]
여기에 또 지방소득세가 붙죠?

[답변]
그렇죠. 지방소득세까지 붙어버리게 되면 조정대상지역 2주택자들은 7,150만 원, 3주택자 이상이면 8,250만 원의 세금을 내야 합니다. 우리가 1억 원 남았다는 가정하에서 그렇고요. 10억 원 남았다고 하면 8억 2,000만 원의 세금을 내야 합니다.

[앵커]
여기에 취·등록세 같은 거래세까지 다 따지고 나면 정말 높은 시세 차익을 기대하기는 어렵게 되겠네요.

[답변]
실질적으로 남는 게 별로 없다고 봐야죠.

[앵커]
그런데 이게 뭐 당장 시행되는 건 아니고, 물론 시행에 들어갔지만, 예고가 계속됐었던 거고 정부가 6개월간의 유예 기간을 줬잖아요? 시간을 줄 테니까 다주택자들 매물 내놓으세요, 라는 게 정부의 속내였을 텐데, 시장이 그 기대대로 움직였습니까?

[답변]
기대대로 움직이진 않았는데요. 정부 정책이 틀린 것은 아니에요. 맞습니다. 유예해줄 테니까 매물을 나오게 해서 시장의 안정을 유도하겠다는 게 정부 바람이었는데 우리가 항상 이상적으로, 이성적으로 움직이진 않거든요. 자녀들한테 공부하라고 해서 공부 안 하잖아요. 그거하고 비슷한데, 시장은 항상 유리한 대로 해석하게 되는데 6월 1일 이후에는 75%, 최고세율 75%가 적용되고요. 6월 1일 이전에 65%인데 시장에서는 어떻게 받아들이냐 하면, 10%p도 큰 세금이지만 6,500만 원도 못 내겠고 7,500만 원도 못 내겠다는 게 시장의 반응입니다. 그러니까 매물이 안 나오는 거죠.

[앵커]
그러니까 그동안 매물이 안 나왔다. 그런데 정부 입장에서는 어쨌든 다주택자들의 매물을 계속 유도해야 할 텐데 오늘부터 보유세도 올라가잖아요. 그러면 다주택자들 입장에서는 이런 세금 부담을 피하기 위해서 어떤 선택을 할 수 있었을까요?

[답변]
다주택자들도 가만히 있을 수는 없죠. 보유세도 굉장히 늘어나게 되고 양도세의 출구도 막혀 있었기 때문에 선택을 해야 하는데 두 가지를 선택한 것 같습니다. 하나는 증여하는 방법, 자녀한테 집을 물려주는 방법을 선택했고요. 두 번째는 가지고 가는 방법, 내년에 대선이 있기 때문에 일단 버텨보자고 이 두 가지를 선택한 것 같습니다.

[앵커]
증여세는 최고 50%니까.

[답변]
그렇죠. 50% 내니까 최고세율이 지금 75%로 올라가잖아요, 양도세 같은 경우에. 그러면 50% 세금을 내고 남한테 주느니 내 자식한테 주겠다고 증여를 선택했는데 강남 같은 경우는 작년 대비 6배 정도 늘어났고요. 전체적으로 거래량을 보더라도 벌써 올 4월에 작년 증여 건수를 이미 넘어섰습니다. 굉장히 많이 했다는 얘기죠.

[앵커]
양도소득세 70% 내고 남한테 주느니 최고세율 50%라도 내 자식에게 주겠다고 선택한 분이 많았다는 말씀이시네요.

[답변]
굉장히 많았죠.

[앵커]
결국 정부와 다주택자 간의 힘겨루기, 또다시 시간 싸움에 들어간 양상인데 어떻게 보세요? 다주택자들이 계속 버틸 수 있을까요? 누가 이길 것으로 보세요?

[답변]
이게 단기간에는 다주택자들이 좀 버틸 것 같아요. 우리가 희망이 없다면 지금이라도 매물을 양도세 80%라도 해서 팔아야 하는데, 내년 대선이 있죠? 그러면 대통령이 바뀌면 정책이 달라지지 않을까, 하는 기대감을 가지고 있고요. 아직은 투자 심리 자체가 꺾이지 않았기 때문에 집값이 더 오를 수 있다는 기대감이 남아 있죠. 그런 기대감과 대선에 대한 기대감이 남아 있어서 일단은 버티기 모드로 들어가는 것 같습니다. 그러면 거래량은 더 줄어들고 매물은 더 안 나오는 동결 현상이 더 강화될 것 같습니다.

[앵커]
그런데 지금 금리 인상 움직임도 좀 나오고 있는 것 같고, 그리고 또 공급 대책도 있잖아요? 다주택자로서는 이런 리스크 관리 같은 것도 해야 하지 않을까 싶은데요.

[답변]
충분히 관리해야 하죠. 공급 대책이라는 게, 이번에 작년부터 공급 확대로 정부 정책이 바뀌었는데요. 굉장히 바람직합니다. 공급을 늘려야 하는 거는 맞는데, 타성기간이 있어서 빨리 공급이 안 되거든요. 그래서 한 5년 후 지나면 공급 물량은 실제로 늘어날 수도 있고요. 금리 인상도 굉장히 임박했는데 당장에야 0.25%p 정도 올리겠지만 우리가 3년, 4년 후 정도를 예상해 보면 지금보다 기준 금리가 2배, 한 2%p 정도 더 올라갈 수도 있거든요. 그러면 대출 이자 부담도 2배 이상 늘어날 수도 있어서 다주택자들은 그냥 버티기 모드가 정답은 아니고요. 한 3년 후를 생각하고 충분한 리스크 관리를 할 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
지금까지는 부동산 매매 시장의 변화를 살펴봤고요. 전월세 시장에서도 달라지는 게 있습니다. 아파트를 사고팔 때처럼 임대차 계약할 때도 꼭 신고해라, 라는 게 전월세 신고제인데, 어떤 사람들이 대상이 되는 건가요?

[답변]
아파트뿐만 아니라 아파트, 다세대, 고시원 모든 주택, 주거형 주택은 모두 다 대상이 되고요. 화면에서 보듯이 보증금 6,000만 원 초과, 월세 30만 원 초과가 되면 모든 임대차 계약에 대해서는 신고를 해야 합니다.

[앵커]
신규 계약 말고 기존에 전월세를 살던 분들, 갱신 계약할 때도 신고해야 하는 건가요?

[답변]
갱신 계약도 신고해야 하는데 금액 변동이 없는 분들 또는 30일 이내의 단기 계약들은 신고하지 않아도 됩니다. 행정력 낭비가 될 수 있으니까요.

[앵커]
금액 변동이 있을 때만 신고해라. 집주인과 세입자 둘 다 신고해야 합니까?

[답변]
둘 다 신고를 해야 하는데 한 사람만 신고해도 괜찮고요. 신고할 때 주민센터를 가든지 홈페이지 접속을 해서 온라인으로, 비대면으로 신고할 수도 있습니다.

[앵커]
정부 입장에서는 임차인을 보호하기 위한 제도다, 라는 입장을 그동안 이야기했고, 그런데 이 제도를 놓고 임대인과 임차인 양쪽에서 모두 불만이 나오고 있는 것 같아요. 이거 왜 그런가요?

[답변]
일단 정부의 의도는 전월세 시장을 안정화시키고, 최근에 세 모녀 전세 사기 사건이 있었잖아요. 결국에는 시세보다 높은 전세 가격이 형성되면서 사기를 당하는 현상인데, 이렇게 투명하게 관리를 하게 되면 아무래도 실거래가 신고처럼 실제 거래를 확인할 수가 있어서 이런 사기 사건을 예방할 수 있고. 확정일자라고 하죠, 우선변제권이라고 하는데. 경매에 넘어가게 되면 후순위보다 우선 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 확정일자라고 하는데, 확정일자를 기존에는 주민센터 가서 도장을 받아야 했는데 신고하게 되면 자동으로 부과돼서 굉장히 편리한데, 왜 양쪽에 다 불만이 있냐 하면, 임대사업자로 등록 안 한 임대인들 같은 경우는 소득이 노출되게 되고 결국에는 세금을 내야 하는데, 원래 투명 과세를 해야 하는데 안 내던 분들은 아무래도 부담스러울 수밖에 없고요. 세 부담이 늘어나게 되면 아무래도 세입자한테 전가시킬 수 있어서 세입자들도 괜히 월세나 전세도 더 늘어나는 거 아니야, 금액이? 혹시라도 전세 살고 있는데 집주인이 반전세나 월세로 바꾸는 거 아니야? 굉장히 좀 불안해하고 있습니다.

[앵커]
정부는 과세 정보로 활용할 계획은 없다는 입장인데요.

[답변]
일단은 과세 정보로 활용할 계획은 없고 표준 임대료도 아니라고는 하는데, 시장에서는 약간 불안해하는 게, 우리 임대사업자 제도 같은 경우도 2017년도에 국토부 장관께서 활성화를 했다가 지금은 폐지한다고 하는 그런 트라우마가 남아 있는 것 같아요. 그래서 정부 정책에 대해서 좀 불안한 마음을 가지고 있는데, 정부는 아니라고 하니까 좀 믿고 기다려볼 필요도 있을 것 같습니다.

[앵커]
당장 오늘부터는 아니지만, 다음 달부터 무주택, 실수요자들을 위해서 대출 규제가 완화된다고 들었어요. 어느 정도 도움이 될 것으로 보세요?

[답변]
이게 바람직하긴 해요. 필요한 실수요자들이 집을 살 수 있게 대출 규제를 완화해 주는 것은 맞는데 이게 한도가 있고요. 그래서 지금 서울 같은 경우에 대부분 9억, 10억 아파트가 중위 가격이 넘었단 말이에요. 그런데 한도에 걸리다 보니까 내가 사고 싶은 집을 못 사게 되는 현상이 발생하게 되고요. 또 소득 제한, DSR 같은 것이 걸려서 소득이 충분하신 분들은 또 대출이 나오는데 소득이 제대로 안 되는 분들은 대출을 못 받는 경우들이 있어서 정부는 이런 자금이 부족한 분들 또 사고 싶은 집을 살 수 있는 디테일한 보완 대책이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
결국 그 한도라는 게 정부 입장에서는 가계 대출, 가계 빚을 관리하기 위해서 어느 정도의 그 상한선을 두게 된 것 같은데, 정부로서도 고민이 있겠지만 또 집을 사려는, 집을 장만하려는 분들 입장에서는 대출금도 받아야 하고 쉽지 않은 문제인 것 같습니다.

[답변]
집값도 너무 올랐으니까 좀 불안한 부분도 있어서 정부도 충분한 고민을 좀 더 해야 할 것 같습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 김인만 부동산경제연구소장 함께했습니다. 고맙습니다.