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[인터뷰] “장기보유 혜택 줄이면 초고가 주택 절세 매물 나올 수도”
입력 2021.06.17 (17:47) 취재K
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
-"30대 무주택자들이 집을 사고 있는 구조...집값 잡으려면 꾸준한 공급으로 무주택자 안심시켜야"
-"6.17 부동산 정책 중 '재건축 실거주 2년 의무', 전세난 우려 때문에 시행 여부 불투명"
-"현재 서울 아파트값 고평가돼 있어...내년까지는 집값 오른다는 관측 많아"
-"민주당의 '누구나 집' , 공급자에게 어떤 인센티브를 주고 설득할 것인지가 관건"

[다시보기] 고공행진 집값 잡힐까? 6·17 대책 1년 평가/국민의힘 김기현 원내대표 연설/"9월 백신 접종률 70% 목표",이스라엘은? / 6월 17일 10:00

■ 프로그램 : KBS NEWS D LIVE
■ 방송시간 : 6월 17일(목) 10:00~12:00 KB S 유튜브 등 온라인 채널
■ 진행 : 양성모·김민지 기자
■ 연결 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

양성모> 자, 먼저 6·17 대책이 나온 지 지금 딱 오늘로 1년인데 지금 시점에서 당시 대책을 한번 평가를 해보신다면 어떻습니까?

박원갑> 당시 대책은 주로 투기 수요를 억제하고 실수요 중심으로 주택을 재편하는 효과는 있었다, 이렇게 보고 있어요. 일단 아까 정리를 잘하셨던데 뭐 갭투자를 차단하고 또 집을 사 모으는 법인 거래에 대해서 규제를 하거나 뭐 규제지역을 충청권 전역으로 충청권으로 확대하는 것 그리고 뭐 대출을 받아서 집을 사게 되면 6개월 안에 전입하도록 하는 이런 것들이 전반적으로 보면은 실수요만 이제 보호하겠다. 이런 정도거든요. 그런데 집값은 좀 다른 변수에 의해서 영향을 받는 경우가 많은 것 같아요. 그사이에 유동성이 많이 풀렸고요. 그리고 지난해 7월에 주택 임대차 3법이 시행이 됐잖아요. 두 가지가 결국은 오히려 집값을 끌어올리는 어떤 그런 작용이 나타났다. 이렇게 볼 수 있는데 실제로 저희 국민 은행 통계로 보면요. 작년 6개월부터 올 5월까지 전국 아파트값이 15% 정도 올랐고요.

양성모> 15%요. 네.

박원갑> 그러니까 서울은 17%, 그 다음에 수도권은 19% 거의 20% 가까이 올랐고요. 지방 5대 광역시도 한 13% 정도 올랐는데 그러니까 전반적으로 취지와는 달리 시장이 움직였다. 이렇게도 정리를 할 수가 있겠습니다.

김민지> 저 6·17 대책 내용 중에 저희가 아까 말씀드린 내용이 규제지역의 확대가 됐거든요. 그런데 사실상 이게 규제지역으로 지정되면 실거주 목적으로 거래를 해야 되는데 그런데 결국에는 또 이게 갭투자를 어떻게 좀 막기 위한 그런 규제지역 확대였는데 또 집값이 말씀하신 것처럼 계속 올랐거든요. 규제지역 확대를 한 게 어떤 영향을 미쳤다고 보시는지 좀 말씀 부탁드릴게요.

박원갑> 그러니까 토지거래허가구역은 투기적 수요를 원천차단하는 어떤 그런 측면이 있어요. 갭투자는 하지 말라는 거거든요. 그런데 지금 서울은 다주택자들이 집을 사는 비중이 5% 정도밖에 안 돼요. 그러니까 주택 시장이 완전히 실수요로 바뀌었기 때문에 토지거래허가구역의 효과는 크지 않았다, 이렇게 저는 보고 싶고요. 오히려 지금 토지거래 허가 구역으로 지정된 곳, 가령 뭐 잠실동이라든지 삼성동, 대치동에서는 신고가를 경신할 정도로 가격이 올랐죠. 그러니까 거래는 줄었지만 오히려 가격은 오히려 껑충 뛰어버리는, 오르는 어떤 그런 상황들이 나타나지 않았느냐, 과거의 참여 정부 때 주로 임야나 농지 같은 경우에 대해서 토지거래 허가 구역으로 지정을 하면은 가격이 떨어지고 시장이 급랭하는데 그건 주로 가수요 중심으로 시장이 형성돼 있을 경우에는 그 효과가 강한데 지금은 1주택자나 무주택자들이 집을 사는 구조잖아요. 그런 도심 지역에서 주택 시장에서 토지거래 허가 구역은 예상과는 그렇게 큰 어떤 효과를 얻기가 어려운 어떤 그런 측면이 있다. 이렇게 할 수 있겠습니다.

양성모> 갭투자자 규제가 이게 의도는 그렇지 않았지만 결국에는 전세난을 부추겼다라는 이런 지적도 있는데 어떻게 보십니까?

박원갑> 경제는 양날이죠. 일단 한쪽을 얻으면 한쪽은 잃을 수밖에 없는 건데 갭투자는 말씀하신 것처럼 이제 무이자 레버리지라고 그러거든요. 그러니까 은행에는 유이자 뭐 지렛대라고 보면 되고 갭투자는 사실상 세입자 보증금 이게 무이자잖아요. 이거를 활용한 어떻게 보면 집사기인데 전세를 끼고 산다는 거죠. 그러다 보니까 전세를 공급하는 어떤 역할을 하기도 해요. 그런데 오히려 집값이 더 올라버리는 이런 부작용이 있기 때문에 전세난보다 오히려 부작용이 크다고 봐요. 그래서 일각에서는 갭투자 규제가 전세난을 부추긴다는 뭐 이런 지적을 하기도 하는데 저는 그렇게 보지는 않아요. 왜냐하면, 집값이 오르면 전셋값이 뒤따라 오르는 경우도 많거든요. 그래서 이 갭투자의 어떤 차단은 시장 안정에서 좀 불가피한 측면이 좀 있지 않았느냐, 이렇게 저는 보고 있습니다.

김민지> 네. 지금 6·17 대책의 재건축 관련 규제로 재건축 조합원 자격을 입주자 자격을 얻으려면 2년 실거주 의무로 해야 된다라고 규제가 나왔는데 아직도 법 개정은 안 되고 있거든요. 얼마 전에 이제 서울시에서도 또 추가 규제 그러니까 대책을 내놨지만 계속 좀 혼란이 지속되고 있는 것 같습니다. 이 부분을 좀 어떻게 보시나요?

박원갑> 그렇죠. 말씀하신 것처럼 전세난 우려 때문에 제 생각에는 시행이 약간 불투명한 측면이 있는 것 같아요. 저는 가능성을 반반 정도로 보고 있는데요. 그러니까 원래 6·17 때 재건축 아파트의 2년 의무 거주 요건이라는 게 도입이 된 건데. 그러니까 원래 올 1월부터 시행을 하려고 그랬거든요. 그러니까 올 1월 초에 조합 설립 인가를 받는 단지부터는 의무적으로 2년을 살아야 나중에 새 아파트를 받는다, 이 규정이에요. 그런데 중간에 아까 말씀드린 전세난 문제도 있고 공공재건축 같은 경우는 2년 거주가 없어요. 그래서 이 부분들이 좀 정리가 필요하지 않느냐? 이런 것 때문에 현재 입법이 되지는 않고 있는데 이거는 좀 추이를 지켜봐야 되지 않을까 이렇게 예상을 하고 있습니다.

양성모> 네. 알겠습니다. 좀 최근에 소식으로 넘어와 보겠습니다. 얼마 전에 여당이 부동산 특위에서 임대 사업자 제도를 사실상 뭐 폐지하는 그런 방안을 내놨었는데 논란이 좀 많았어요. 어떻게 보시나요?

박원갑> 그거는 저는 전세난이 다시 좀 유발될 수 있는 어떤 그런 측면들이 있다, 그래서 당초 발표했던 것보다는 좀 완화된 형태로 갈 가능성이 있다고 봐요. 그러니까 당초 민주당 부동산 특위에서 말하자면 매입 임대 사업자, 이게 기존 주택을 매입해서 세놓는 거잖아요. 이거는 신규 종목부터는 주택 유형과 관계없이 전면 금지한다. 이런 건데 아파트는 이미 금지가 되어 있으니까요. 그런데 오피스텔이라든지 다세대라든지 다가구 같은 비아파트로 이걸 확대한다는 건데 그러면 기존 사업자들은 의무 임대 기간이 끝나면 자동 말소가 되는 거고요. 이렇게 되면 원룸이나 빌라 같은 경우에도 신규 등록이 어려워지는 구조인데 다만 지금 중간에 나온 거로 보면은 생계형 임대 사업자라고 그래서 60세가 넘는다든지 아니면 뭐 세 채가 안 된다든지 연 소득 3천만 원 미만인 경우에는 세금 감면을 그대로 유지하겠다고 했어요. 그런데 또 일각에서는 아니, 뭐 생계형 임대 사업자하고 다른 사람하고 어떻게 그걸 구분할 수 있느냐? 오래 얘기도 나왔는데 어쨌든 지금 의무 임대 기간이 끝나면 6개월 안에 그걸 팔아야 양도세를 무겁게 매기지 않는 거잖아요. 그런데 임대 사업자분들은 여기에 대해서 이런 얘기를 하는 것 같아요. 아니, 어떻게 아파트도 아니고 다세대, 다가구, 오피스텔을 6개월 안에 팔겠느냐? 너무 기간이 짧지 않느냐? 그런 얘기도 하고 있고요. 그리고 임대 사업 그거를 가령 다세대 같은 경우가 지금 굉장히 골치가 아픈데 동시다발적으로 임대사업을 하지 않고 한 호씩, 한 호씩 했을 경우가 있을 거란 말이에요. 그러면 한 해에 두 채 이상을 팔게 되면요. 양도세가 합산과세 됩니다. 그러니까 이런 여러 가지 문제가 있다 보니까 지금 뭐 민주당에서도 이 부분은 조금은 수정안을 좀 내놓을 가능성이 있지 않을까? 이렇게 예상해보고 있고요. 아마 곧 결론이 나지 않을까 내다 보고 있습니다.

김민지> 네. 위원님, 저희가 이제 실시간 소통방송이다 보니까 댓글로도 참여를 많이 해 주시고 계신데 한 분이 질문을 좀 드려달라고 부탁을 하셨어요. 이게 한국 부동산 집값 폭등을 보면 주로 서울에 집중이 돼 있는데 뭐 중국이나 아니면 다른 동남아시아 국가 대도시에 비해서 좀 서울 집값이 좀 특별히 높다고 볼 수 있는 건지를 좀 물어봐달라고 저희한테...

양성모> 네. 세계 다른 외국의 대도시에 비해서 서울이 특별히 높다.

김민지> 집값이 좀 높은 건지 이걸 좀 물어봐달라고 전달해 주셨어요.

박원갑> 높은 수준이라고 보면 되죠. 그 소득 대비 뭐 집값이라든지 PIR이라든지 아니면 물가라든지 뭐 경제 성장률이나 이런 거를 종합적으로 봤을 때 저는 서울 아파트값이 고평가돼 있다고 저는 보고 있습니다. 그런데 이게 오버슈팅돼 있다고도 표현을 하는데 그런데 과연 고점이 언제냐는, 그 부분에 대해서는 뭐 그거는 지나가 봐야 알 수 있는 거잖아요. 그런데 중요한 것은 지금은 어깨 위에 올라와 있고 고평가돼 있다는 것은 대체적으로 전문가들이 이에 대해서 공감을 하고 있고 저도 거기에 의견을 같이 하고 있는 상황이거든요. 그래서 모르겠어요. 과연 어디까지 집값이 올라갈지는 대체적으로 아마 내년까지는 좀 상승세를 보고 있는 것 같은데 어쨌든 오른다고 하더라도 굉장히 조마조마하고 어떻게 보면은 살얼음판 걷는 것 같이 좀 불안한 어떤 그런 모습을 보이고 있어서 만약에 외부에 조금이라도 충격이 간다면 굉장히 집값이 좀 빠질 가능성도 있기 때문에 지금은 좀 조심스럽게 접근해야 된다. 이렇게 저는 말씀을 좀 드리고 싶어요.

양성모> 자, 부동산 특위에서 종부세와 양도세 완화에 대해서 얘기가 좀 나왔었는데 뭐 아직 정리는 아직 안 됐지마는 만약에 그 안 대로 좀 이게 완화가 된다면 어떤 영향을 끼칠 거로 예상을 하십니까?

박원갑> 지금 종부세는 말씀하신 것처럼 뭐 공시가격 9억에서 12억으로 올리느냐, 아니면 상위 2%만 하느냐? 아니면 상위 2%를 유지하면서 기존의 9억 공제 기준을 유지하느냐? 이런 여러 가지 방안을 놓고 지금 현재 논의를 하고 있는데요. 그런데 이렇게 만약에 바꾸면 시장에는 뭐 그렇게까지 큰 영향은 없지 않을까 저는 생각이 들고요. 다만 양도세 부분이 좀 저는 민감할 수밖에 없는데 지금 여당 안을 보면 보통 집 한 채 갖고 있잖아요. 우리나라에서 집 갖고 있는 사람들이 85%가 1주택자입니다. 그러니까 1가구 1주택 양도세 비과세 기준에 대해서는 굉장히 예민해요. 그래서 지금 현재 시가 9억 원이잖아요. 그렇죠? 그런데 이거를 당초 안을 보면은 12억원으로 올리고 9억원 초과분에 대해서는 보통 오랫동안 갖고 있으면 깎아주는 거를 장기보유 특별공제라고 그러는데 이 공제 금액을 가격에 따라서 차등적용하겠다. 이런 발표를 했어요. 그런데 이 역시 지금 이것도 약간 불투명한데 그런데 결론적으로 이 안은 양도 차액이 많을수록 그러니까 시세차익이 많을수록 공제를 덜해준다는 거예요. 그러면은 이 제도가 만약에 시행이 된다면 미리 팔려는 절세 매물이 좀 나올 수가 있어요. 그런데 이 제도가 시행이 된다면 그 이후에는 또 세금 부담 때문에 팔기가 쉽지 않아서 매물 절벽이 심화될 가능성이 있지 않느냐 이렇게 보고 있고요. 어쨌든 단기적으로 본다면 주로 초고가 주택이 해당이 될 텐데 오랫동안 사셨던 분들은 이 제도가 시행이 되기 전에 집을 팔아야 되는 상황이 생길 수가 있어요. 저는 이런 경우를 봤거든요. 그러니까 70년대에 집을 사셨는데 1억 주고 사셨는데 지금 그게 한 40억 되는 경우도 봤습니다.

양성모> 40억이요?

박원갑> 그러면은 그게 초고가 주택 같은 경우는 그게 가능해요. 그래서 그런 경우에는 양도세 부담이 엄청나게 늘어나기 때문에 팔고 다시 사야 되는 경우가 생길 수가 있죠. 가령 뭐 여의도라든지 반포나 압구정동 같은 경우 70년대, 80년대 분양받으신 분들 지금도 살고 계시는 분들이 계세요. 그분들 분양가 얼마였겠습니까? 1억 원 안 되는 경우가 많았을 거예요. 그렇죠? 지금 비싼 거는 뭐 40억, 50억 하니까요. 그런데 이런 분들은 그동안에 장기보유 특별공제라고 그래서 최대 10년 보유하면서 10년 거주를 하면 80%까지 깎아줬는데 이게 줄어들게 되면 아무래도 좀 영향을 받을 가능성이 있고 이런 매물이 하반기에 조금은 나올 가능성도 있다, 이렇게 예상을 해보는데요. 역시 이것도 최종안이 좀 나와야 보다 좀 선명하게 말씀을 드릴 수가 있겠습니다.

김민지> 위원님, 오늘이 6·17 대책 이후 1년이기도 하지만 6·17 대책 이후에도 정부에서 계속해서 부동산 대책을 발표를 해왔거든요. 그 이후에 발표된 대책 중에서는 좀 부동산 시장에 어떤 정책이 좀 크게 영향을 미쳤다고 보시나요?

박원갑> 3개월 전에, 4개월 전인가요? 그러니까 2·4대책이라고 혹시 들어보셨죠?

양성모> 2·4 대책이요?

박원갑> 공급 대책인데 그동안에 수요 억제 중심으로 가던 거를 공급 드라이브로 바꿨다. 이렇게도 평가를 하는데요. 2025년까지 서울에서 32만 가구, 그러니까 분당 신도시가 한 10만 가구 정도 조금 안 되는데 분당 신도시 3배 규모고 전국에 한 83만 가구에 주택 부지를 공급하겠다는 거예요. 주택을 공급하는 게 아니라 주택을 지을 수 있는 부지를 공급한다고 했는데 이게 조금 뭐 역세권이라든지 중공업지나 교통 주거지 개발 뭐 이런 게 주로 공공 주도로 하겠다 이렇게 나와 있거든요. 이렇게 되면은 좀 더 속도를 낼 수 있지 않을까 이렇게 기대를 하고 있고 또 이런 그 후속 법안들이 최근에 지금 국회 상임위 소위를 통과하고 있어요. 그래서 아마 어느 정도 가시적인 성과를 낼 것 같은데 그런데 2·4 대책이 너무 공공 중심이 아니냐, 민간이 다소 좀 소외된다, 이런 지적들이 있어서 제 생각에는 공급을 늘리려면은 민간과 공공이 서로 협력해서 시너지를 내는 게 더 중요하지 않을까? 이런 생각이 들어요. 그래서 앞으로 이 부분에 대해서 민간들도 좀 참여할 수 있는 문호를 좀 많이 열어두는 것도 좋지 않을까 예상을 해보고 있습니다.

양성모> 자, 지금 그 2·4대책에서 이제 공급 중심으로 약간 좀 기조가 변했다는 말씀해 주셨는데 자, 금리 인상에 대한 이야기가 지금 계속 나오고 있어요. 금리 인상이 계속 얘기가 나오고 있는데 실제로 연말이나 내년에 금리가 오를 가능성이 있다라고 보시는 전문가분들도 굉장히 많을 것 같은데 실제로 그렇게 금리가 오른다면 부동산 시장에는 어느 정도의 영향을 끼칠 것으로 보시는지요?

박원갑> 수요가 일단은 분화되겠죠. 그런데 가격이 곤두박질치는 것은 너무 극단적인 전망이라고 저는 봐요. 그런데 최근에 국토연구원에서 이에 대한 연구논문을 하나 내놓은 게 있는데 지금 금리가 1% 포인트 상승을 하면요. 수도권 주택 가격이 연 한 0.7% 포인트 하락한다 이런 내용이 있는데 말씀하신 것처럼 지금 금리가 올라가게 되면 지금 특히 가계 대출자들이 보시면 변동 금리가 대부분이거든요. 그러니까 70% 정도가 변동 금리인데 금리가 올라가면 고스란히 그걸 부담할 수밖에 없는 그런 측면인데 그런데 다만 저는 지금 금리의 문제보다는 집값이 너무 많이 오른 게 더 문제인 것 같아요. 그러니까 지금 올해 기준으로 벌써 서울 수도권 아파트값이 8년째 지금 올라가고 있는 거고

양성모> 8년째.

박원갑> 실제로 통계가 그렇지 실거래가 기준으로 보면 2002년 4분기가 저점이었거든요. 그때로 따지면 올해 10년째 올라가는 겁니다. 그래서 너무 집값이 많이 오른 게 오히려 큰 악재고 금리는 아마 제 생각에는 단기적으로는 좀 오를 것 같아요. 그래서 뭐 미국이 지금 2023년부터 올린다는 얘기를 하잖아요. 그런데 우리는 먼저 올릴 수가 없거든요. 그런데 어디까지 올릴 거냐? 그런데 우리나라가 지금 저성장 국면이고 또 고령화, 저출산 이런 게 심각한 상황인데 금리가 지금 우리나라가 보면 국제 금리로 보면은 OECD 국가보다는 굉장히 수준이에요. 여전히 우리나라가. 지금 2.2%까지 최근에 갔다 왔는데 태국보다 전부 우리가 더 높아요. 그러니까 금리가 뭐 일부 오르기는 하겠지만 과거처럼 아파트 담보 대출 금리가 뭐 4~5% 가는 그런 상황까지는 안 갈 거로 보는데 그래도 어쨌든 금리가 오르게 되면 주택 시장에서 특히 뭐 영끌, 빚투 얘기를 지금 많이 하잖아요. 그러니까 뭐 대출을 풀로 내가지고 집을 산 사람 입장에서는 좀 조바심이 생길 수 밖에 없고 이런 상황에서는 시장이 어떻게 될지는 정확하게 이렇게 내다 보기는 어렵지만 그래도 좀 보수적인 어떤 그런 판단을 한다면요. 대출을 낼 때 저는 집값의 한 40% 정도로 좀 안전하게 좀 가시는 게 좀 낫지 않을까? 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

김민지> 부동산 시장이 정말 어떻게 될지 예측하기가 너무나 어렵기 때문에 혹시나 부동산 매수를 고려하고 있으신 분들은 집값의 한 40%까지만 대출받는 것으로, 너무 크게 무리는 하지 않았으면 한다는 말씀해 주셨는데요. 그런데 위원님께서도 말씀해 주셨지만 계속 이렇게 집값이 오르고 있는데 그렇다면 정부에서 대책을 좀 어떤 대책을 좀 내놔야지 좀 집값 안정이 되는 데 도움이 될 수 있을까요?

박원갑> 지금은 결국 무주택자들을 설득해야 된다고 저는 봐요. 그러니까 무주택자들한테 공급이 지속될 거라는 일단은 신호를 보내야 되고요. 그걸 지속적으로 보내야 되고 그리고 그 신호가 믿음이 되도록 해야 된다고 봅니다. 지금 대부분이 30대 무주택자들이 집을 사는 어떤 그런 구조잖아요. 그러니까 이 조바심과 불안감이 극에 달해있다 보니까 결국은 영끌해서 집을 사는 건데 앞으로 그러면 기다리면 집을 싸게 살 수 있다는 믿음만 가지게 된다면 굳이 지금 급하게 집을 살 어떤 그런 필요가 뭐 필요까지는 아니지만 그렇게 뭐 조급하지는 않다고 저는 보고요. 그래서 공급이 이게 이루어지고 있다는 그런 가시적인 성과 같은 거를 좀 보여줘서 무주택자들을 안심시키는 게 무엇보다 중요하다고 저는 봐요. 그래서 지금 주택 시장에 약간 쏠림 현상 이른바 병목현상이 나타나서 집값이 급등하고 있는 거거든요. 그러니까 주택은 누구나 다 필요하죠. 그런데 이 시기를 한꺼번에 쏠리지 않도록 좀 이걸 이연시킨다고 그러나요? 이거를 좀 시기적으로 좀 분산하는 이게 저는 무엇보다 좀 필요하지 않을까 생각이 들고요. 또 하나는 전세 시장 불안이 지금 생각보다 심한데 이 와중에 결국 월세화가 지금 가파르게 진행되고 있는 거거든요. 그래서 월세화 속도를 좀 늦출 수 있도록 전세 공급을 좀 늘리는 방안 가령 뭐 장기 전세 공급을 좀 더 많이 하는 이런 것들 여러 가지 좀 방안들이 좀 나왔으면 어떨까 생각을 해보고 있습니다.

양성모> 자, 지금 무주택자를 안심시키는 정책이 필요하다, 이렇게 말씀을 해 주셨는데요. 어제 국회에서 송영길 더불어민주당 대표가 누구나 집 정책에 대해서 또 설명을 했어요. 이게 과연 무주택자의 무주택자를 안심시키는 데 좀 도움이 될지 이 정책이 성공하려면 어떤 조건이 필요한지 그 부분 좀 설명해 주신다면요?

박원갑> 무주택자 입장에서는 꿩 먹고 알 먹고 하는 좋은 방안이에요. 그런데 공급자가 과연 어느 정도 나서줄 거냐가 저는 핵심이라고 보는데 일단은 안정적인 소득원은 있지만 당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자라든지 뭐 청년, 신혼부부들한테 집값의 한 6에서 16% 정도를 지급하는 거예요. 그다음에 10년 동안에 월세를 내고 사는데 주변 시세의 한 80에서 85% 수준 정도로 살면서 나중에 10년이 지난 다음에요. 최초 입주할 때 그때 가격으로 분양을 받을 수 있다는 거예요. 그러니까 이거는 일단 10년 살아보고 나중에 분양을 받는데 10년 뒤가 아니라 지금 가격으로 이거 분양가를 낸다는 것은 굉장히 좋잖아요. 그래서 만약에 여유가 안 되면 계속 월세를 살면서 살 수도 있고요. 아니면 돈을 더 보태면 집을 또 살 수 있는 어떤 전환기회도 준단 말이에요. 그리고 만약에 집값이 떨어진다. 이렇게 되면 시행자가 아니라 공급자가 비용을 우선적으로 충당한다 그렇게 얘기하는데 그래서 아마 입주자가 입는 금전적 피해는 많지 않을 거예요. 그래서 어떻게 보면 앞으로 집값이 빠질 수 있다는 그런 걱정을 하시는 분들도 있는데 그런 분들 특히 이게 좀 더 좋은 방안이라고 보는데 문제는 이게 공급자 입장에서는 그렇게 메리트는 없어요. 보면요. 그래서 실제로 지난 인천 영종도에서 이 제도를 2017년도에 하기로 확정을 했는데 3기 지난 최근에서야 공사가 시작이 됐어요. 그래서 뭐 자금 조달 방식이라든지 여러 가지 그런 방안들이 있어야 되는데 저는 공급의 어떤 그런 방식의 다양화 그리고 지금 목돈이 많지 않은 젊은 층에게는 굉장히 좋은 제도다. 다만 어떻게 공급자에게 인센티브를 주고 이들을 설득할 거냐는 이런 것들이 과제가 아닌가 생각이 듭니다.

양성모. 네. 알겠습니다. 자, 또 마지막으로요. 또 댓글 질문이 하나 있어서 잠깐만 좀 그거 하나만 좀 여쭤보겠습니다. 금리 인상이 되면 결국에는 그게 세입자들한테 부담이 전가되는 것 아니냐? 뭐 이런 질문이 있어요. 그렇게도 영향을 끼칠 수 있을까요?

박원갑> 아니, 물론 매매하고 전세 가격하고 여러 가지 그런 뭐 역학 관계가 있기는 한데요. 금리가 오르게 되면 가령 공급자 입장에서는 월세로 돌리지 않고 전세로 전세금을 받아서 은행에다 예치하는 게 지금보다는 수익이 더 나올 거잖아요, 그렇죠? 그러면 월세화 속도가 좀 늦춰질 가능성이 있죠. 그런데 세입자 입장에서는 요새는 전세를 들어가실 때 대출을 거의 다 낸단 말이에요. 그러면 금리가 올라가면 세입자 입장에서는 대출 금리가 올라가게 되는 거잖아요. 그래서 아마 금리가 올라가게 되면 세입자도 부담이 커지지 않냐? 이렇게 보시는 것 같아요. 그런데 세입자 입장에서는 그것만 볼 게 아니라 만약에 금리가 올라가서 집값이 떨어지게 된다면 내 돈으로 집 살 수 있는 어떻게 보면 가능성이 더 넓어지는 측면들이 있는 거잖아요. 그렇죠? 그래서 아마 세입자도 자기가 처한 입장에 따라서 조금은 달라질 수는 있겠다, 이런 생각이 들어요. 그러니까 아까 질문하신 분은 아마 대출을 내서 전세에 입주하신 분이 아닌가 이런 생각이 듭니다.

양성모> 예. 알겠습니다. 박 위원님, 오늘 자세한 설명 감사드립니다. 고맙습니다.
  • [인터뷰] “장기보유 혜택 줄이면 초고가 주택 절세 매물 나올 수도”
    • 입력 2021-06-17 17:47:30
    취재K
<strong>박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원</strong><br />-"30대 무주택자들이 집을 사고 있는 구조...집값 잡으려면 꾸준한 공급으로 무주택자 안심시켜야" <br />-"6.17 부동산 정책 중 '재건축 실거주 2년 의무', 전세난 우려 때문에 시행 여부 불투명"<br />-"현재 서울 아파트값 고평가돼 있어...내년까지는 집값 오른다는 관측 많아"<br />-"민주당의 '누구나 집' , 공급자에게 어떤 인센티브를 주고 설득할 것인지가 관건"

[다시보기] 고공행진 집값 잡힐까? 6·17 대책 1년 평가/국민의힘 김기현 원내대표 연설/"9월 백신 접종률 70% 목표",이스라엘은? / 6월 17일 10:00

■ 프로그램 : KBS NEWS D LIVE
■ 방송시간 : 6월 17일(목) 10:00~12:00 KB S 유튜브 등 온라인 채널
■ 진행 : 양성모·김민지 기자
■ 연결 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

양성모> 자, 먼저 6·17 대책이 나온 지 지금 딱 오늘로 1년인데 지금 시점에서 당시 대책을 한번 평가를 해보신다면 어떻습니까?

박원갑> 당시 대책은 주로 투기 수요를 억제하고 실수요 중심으로 주택을 재편하는 효과는 있었다, 이렇게 보고 있어요. 일단 아까 정리를 잘하셨던데 뭐 갭투자를 차단하고 또 집을 사 모으는 법인 거래에 대해서 규제를 하거나 뭐 규제지역을 충청권 전역으로 충청권으로 확대하는 것 그리고 뭐 대출을 받아서 집을 사게 되면 6개월 안에 전입하도록 하는 이런 것들이 전반적으로 보면은 실수요만 이제 보호하겠다. 이런 정도거든요. 그런데 집값은 좀 다른 변수에 의해서 영향을 받는 경우가 많은 것 같아요. 그사이에 유동성이 많이 풀렸고요. 그리고 지난해 7월에 주택 임대차 3법이 시행이 됐잖아요. 두 가지가 결국은 오히려 집값을 끌어올리는 어떤 그런 작용이 나타났다. 이렇게 볼 수 있는데 실제로 저희 국민 은행 통계로 보면요. 작년 6개월부터 올 5월까지 전국 아파트값이 15% 정도 올랐고요.

양성모> 15%요. 네.

박원갑> 그러니까 서울은 17%, 그 다음에 수도권은 19% 거의 20% 가까이 올랐고요. 지방 5대 광역시도 한 13% 정도 올랐는데 그러니까 전반적으로 취지와는 달리 시장이 움직였다. 이렇게도 정리를 할 수가 있겠습니다.

김민지> 저 6·17 대책 내용 중에 저희가 아까 말씀드린 내용이 규제지역의 확대가 됐거든요. 그런데 사실상 이게 규제지역으로 지정되면 실거주 목적으로 거래를 해야 되는데 그런데 결국에는 또 이게 갭투자를 어떻게 좀 막기 위한 그런 규제지역 확대였는데 또 집값이 말씀하신 것처럼 계속 올랐거든요. 규제지역 확대를 한 게 어떤 영향을 미쳤다고 보시는지 좀 말씀 부탁드릴게요.

박원갑> 그러니까 토지거래허가구역은 투기적 수요를 원천차단하는 어떤 그런 측면이 있어요. 갭투자는 하지 말라는 거거든요. 그런데 지금 서울은 다주택자들이 집을 사는 비중이 5% 정도밖에 안 돼요. 그러니까 주택 시장이 완전히 실수요로 바뀌었기 때문에 토지거래허가구역의 효과는 크지 않았다, 이렇게 저는 보고 싶고요. 오히려 지금 토지거래 허가 구역으로 지정된 곳, 가령 뭐 잠실동이라든지 삼성동, 대치동에서는 신고가를 경신할 정도로 가격이 올랐죠. 그러니까 거래는 줄었지만 오히려 가격은 오히려 껑충 뛰어버리는, 오르는 어떤 그런 상황들이 나타나지 않았느냐, 과거의 참여 정부 때 주로 임야나 농지 같은 경우에 대해서 토지거래 허가 구역으로 지정을 하면은 가격이 떨어지고 시장이 급랭하는데 그건 주로 가수요 중심으로 시장이 형성돼 있을 경우에는 그 효과가 강한데 지금은 1주택자나 무주택자들이 집을 사는 구조잖아요. 그런 도심 지역에서 주택 시장에서 토지거래 허가 구역은 예상과는 그렇게 큰 어떤 효과를 얻기가 어려운 어떤 그런 측면이 있다. 이렇게 할 수 있겠습니다.

양성모> 갭투자자 규제가 이게 의도는 그렇지 않았지만 결국에는 전세난을 부추겼다라는 이런 지적도 있는데 어떻게 보십니까?

박원갑> 경제는 양날이죠. 일단 한쪽을 얻으면 한쪽은 잃을 수밖에 없는 건데 갭투자는 말씀하신 것처럼 이제 무이자 레버리지라고 그러거든요. 그러니까 은행에는 유이자 뭐 지렛대라고 보면 되고 갭투자는 사실상 세입자 보증금 이게 무이자잖아요. 이거를 활용한 어떻게 보면 집사기인데 전세를 끼고 산다는 거죠. 그러다 보니까 전세를 공급하는 어떤 역할을 하기도 해요. 그런데 오히려 집값이 더 올라버리는 이런 부작용이 있기 때문에 전세난보다 오히려 부작용이 크다고 봐요. 그래서 일각에서는 갭투자 규제가 전세난을 부추긴다는 뭐 이런 지적을 하기도 하는데 저는 그렇게 보지는 않아요. 왜냐하면, 집값이 오르면 전셋값이 뒤따라 오르는 경우도 많거든요. 그래서 이 갭투자의 어떤 차단은 시장 안정에서 좀 불가피한 측면이 좀 있지 않았느냐, 이렇게 저는 보고 있습니다.

김민지> 네. 지금 6·17 대책의 재건축 관련 규제로 재건축 조합원 자격을 입주자 자격을 얻으려면 2년 실거주 의무로 해야 된다라고 규제가 나왔는데 아직도 법 개정은 안 되고 있거든요. 얼마 전에 이제 서울시에서도 또 추가 규제 그러니까 대책을 내놨지만 계속 좀 혼란이 지속되고 있는 것 같습니다. 이 부분을 좀 어떻게 보시나요?

박원갑> 그렇죠. 말씀하신 것처럼 전세난 우려 때문에 제 생각에는 시행이 약간 불투명한 측면이 있는 것 같아요. 저는 가능성을 반반 정도로 보고 있는데요. 그러니까 원래 6·17 때 재건축 아파트의 2년 의무 거주 요건이라는 게 도입이 된 건데. 그러니까 원래 올 1월부터 시행을 하려고 그랬거든요. 그러니까 올 1월 초에 조합 설립 인가를 받는 단지부터는 의무적으로 2년을 살아야 나중에 새 아파트를 받는다, 이 규정이에요. 그런데 중간에 아까 말씀드린 전세난 문제도 있고 공공재건축 같은 경우는 2년 거주가 없어요. 그래서 이 부분들이 좀 정리가 필요하지 않느냐? 이런 것 때문에 현재 입법이 되지는 않고 있는데 이거는 좀 추이를 지켜봐야 되지 않을까 이렇게 예상을 하고 있습니다.

양성모> 네. 알겠습니다. 좀 최근에 소식으로 넘어와 보겠습니다. 얼마 전에 여당이 부동산 특위에서 임대 사업자 제도를 사실상 뭐 폐지하는 그런 방안을 내놨었는데 논란이 좀 많았어요. 어떻게 보시나요?

박원갑> 그거는 저는 전세난이 다시 좀 유발될 수 있는 어떤 그런 측면들이 있다, 그래서 당초 발표했던 것보다는 좀 완화된 형태로 갈 가능성이 있다고 봐요. 그러니까 당초 민주당 부동산 특위에서 말하자면 매입 임대 사업자, 이게 기존 주택을 매입해서 세놓는 거잖아요. 이거는 신규 종목부터는 주택 유형과 관계없이 전면 금지한다. 이런 건데 아파트는 이미 금지가 되어 있으니까요. 그런데 오피스텔이라든지 다세대라든지 다가구 같은 비아파트로 이걸 확대한다는 건데 그러면 기존 사업자들은 의무 임대 기간이 끝나면 자동 말소가 되는 거고요. 이렇게 되면 원룸이나 빌라 같은 경우에도 신규 등록이 어려워지는 구조인데 다만 지금 중간에 나온 거로 보면은 생계형 임대 사업자라고 그래서 60세가 넘는다든지 아니면 뭐 세 채가 안 된다든지 연 소득 3천만 원 미만인 경우에는 세금 감면을 그대로 유지하겠다고 했어요. 그런데 또 일각에서는 아니, 뭐 생계형 임대 사업자하고 다른 사람하고 어떻게 그걸 구분할 수 있느냐? 오래 얘기도 나왔는데 어쨌든 지금 의무 임대 기간이 끝나면 6개월 안에 그걸 팔아야 양도세를 무겁게 매기지 않는 거잖아요. 그런데 임대 사업자분들은 여기에 대해서 이런 얘기를 하는 것 같아요. 아니, 어떻게 아파트도 아니고 다세대, 다가구, 오피스텔을 6개월 안에 팔겠느냐? 너무 기간이 짧지 않느냐? 그런 얘기도 하고 있고요. 그리고 임대 사업 그거를 가령 다세대 같은 경우가 지금 굉장히 골치가 아픈데 동시다발적으로 임대사업을 하지 않고 한 호씩, 한 호씩 했을 경우가 있을 거란 말이에요. 그러면 한 해에 두 채 이상을 팔게 되면요. 양도세가 합산과세 됩니다. 그러니까 이런 여러 가지 문제가 있다 보니까 지금 뭐 민주당에서도 이 부분은 조금은 수정안을 좀 내놓을 가능성이 있지 않을까? 이렇게 예상해보고 있고요. 아마 곧 결론이 나지 않을까 내다 보고 있습니다.

김민지> 네. 위원님, 저희가 이제 실시간 소통방송이다 보니까 댓글로도 참여를 많이 해 주시고 계신데 한 분이 질문을 좀 드려달라고 부탁을 하셨어요. 이게 한국 부동산 집값 폭등을 보면 주로 서울에 집중이 돼 있는데 뭐 중국이나 아니면 다른 동남아시아 국가 대도시에 비해서 좀 서울 집값이 좀 특별히 높다고 볼 수 있는 건지를 좀 물어봐달라고 저희한테...

양성모> 네. 세계 다른 외국의 대도시에 비해서 서울이 특별히 높다.

김민지> 집값이 좀 높은 건지 이걸 좀 물어봐달라고 전달해 주셨어요.

박원갑> 높은 수준이라고 보면 되죠. 그 소득 대비 뭐 집값이라든지 PIR이라든지 아니면 물가라든지 뭐 경제 성장률이나 이런 거를 종합적으로 봤을 때 저는 서울 아파트값이 고평가돼 있다고 저는 보고 있습니다. 그런데 이게 오버슈팅돼 있다고도 표현을 하는데 그런데 과연 고점이 언제냐는, 그 부분에 대해서는 뭐 그거는 지나가 봐야 알 수 있는 거잖아요. 그런데 중요한 것은 지금은 어깨 위에 올라와 있고 고평가돼 있다는 것은 대체적으로 전문가들이 이에 대해서 공감을 하고 있고 저도 거기에 의견을 같이 하고 있는 상황이거든요. 그래서 모르겠어요. 과연 어디까지 집값이 올라갈지는 대체적으로 아마 내년까지는 좀 상승세를 보고 있는 것 같은데 어쨌든 오른다고 하더라도 굉장히 조마조마하고 어떻게 보면은 살얼음판 걷는 것 같이 좀 불안한 어떤 그런 모습을 보이고 있어서 만약에 외부에 조금이라도 충격이 간다면 굉장히 집값이 좀 빠질 가능성도 있기 때문에 지금은 좀 조심스럽게 접근해야 된다. 이렇게 저는 말씀을 좀 드리고 싶어요.

양성모> 자, 부동산 특위에서 종부세와 양도세 완화에 대해서 얘기가 좀 나왔었는데 뭐 아직 정리는 아직 안 됐지마는 만약에 그 안 대로 좀 이게 완화가 된다면 어떤 영향을 끼칠 거로 예상을 하십니까?

박원갑> 지금 종부세는 말씀하신 것처럼 뭐 공시가격 9억에서 12억으로 올리느냐, 아니면 상위 2%만 하느냐? 아니면 상위 2%를 유지하면서 기존의 9억 공제 기준을 유지하느냐? 이런 여러 가지 방안을 놓고 지금 현재 논의를 하고 있는데요. 그런데 이렇게 만약에 바꾸면 시장에는 뭐 그렇게까지 큰 영향은 없지 않을까 저는 생각이 들고요. 다만 양도세 부분이 좀 저는 민감할 수밖에 없는데 지금 여당 안을 보면 보통 집 한 채 갖고 있잖아요. 우리나라에서 집 갖고 있는 사람들이 85%가 1주택자입니다. 그러니까 1가구 1주택 양도세 비과세 기준에 대해서는 굉장히 예민해요. 그래서 지금 현재 시가 9억 원이잖아요. 그렇죠? 그런데 이거를 당초 안을 보면은 12억원으로 올리고 9억원 초과분에 대해서는 보통 오랫동안 갖고 있으면 깎아주는 거를 장기보유 특별공제라고 그러는데 이 공제 금액을 가격에 따라서 차등적용하겠다. 이런 발표를 했어요. 그런데 이 역시 지금 이것도 약간 불투명한데 그런데 결론적으로 이 안은 양도 차액이 많을수록 그러니까 시세차익이 많을수록 공제를 덜해준다는 거예요. 그러면은 이 제도가 만약에 시행이 된다면 미리 팔려는 절세 매물이 좀 나올 수가 있어요. 그런데 이 제도가 시행이 된다면 그 이후에는 또 세금 부담 때문에 팔기가 쉽지 않아서 매물 절벽이 심화될 가능성이 있지 않느냐 이렇게 보고 있고요. 어쨌든 단기적으로 본다면 주로 초고가 주택이 해당이 될 텐데 오랫동안 사셨던 분들은 이 제도가 시행이 되기 전에 집을 팔아야 되는 상황이 생길 수가 있어요. 저는 이런 경우를 봤거든요. 그러니까 70년대에 집을 사셨는데 1억 주고 사셨는데 지금 그게 한 40억 되는 경우도 봤습니다.

양성모> 40억이요?

박원갑> 그러면은 그게 초고가 주택 같은 경우는 그게 가능해요. 그래서 그런 경우에는 양도세 부담이 엄청나게 늘어나기 때문에 팔고 다시 사야 되는 경우가 생길 수가 있죠. 가령 뭐 여의도라든지 반포나 압구정동 같은 경우 70년대, 80년대 분양받으신 분들 지금도 살고 계시는 분들이 계세요. 그분들 분양가 얼마였겠습니까? 1억 원 안 되는 경우가 많았을 거예요. 그렇죠? 지금 비싼 거는 뭐 40억, 50억 하니까요. 그런데 이런 분들은 그동안에 장기보유 특별공제라고 그래서 최대 10년 보유하면서 10년 거주를 하면 80%까지 깎아줬는데 이게 줄어들게 되면 아무래도 좀 영향을 받을 가능성이 있고 이런 매물이 하반기에 조금은 나올 가능성도 있다, 이렇게 예상을 해보는데요. 역시 이것도 최종안이 좀 나와야 보다 좀 선명하게 말씀을 드릴 수가 있겠습니다.

김민지> 위원님, 오늘이 6·17 대책 이후 1년이기도 하지만 6·17 대책 이후에도 정부에서 계속해서 부동산 대책을 발표를 해왔거든요. 그 이후에 발표된 대책 중에서는 좀 부동산 시장에 어떤 정책이 좀 크게 영향을 미쳤다고 보시나요?

박원갑> 3개월 전에, 4개월 전인가요? 그러니까 2·4대책이라고 혹시 들어보셨죠?

양성모> 2·4 대책이요?

박원갑> 공급 대책인데 그동안에 수요 억제 중심으로 가던 거를 공급 드라이브로 바꿨다. 이렇게도 평가를 하는데요. 2025년까지 서울에서 32만 가구, 그러니까 분당 신도시가 한 10만 가구 정도 조금 안 되는데 분당 신도시 3배 규모고 전국에 한 83만 가구에 주택 부지를 공급하겠다는 거예요. 주택을 공급하는 게 아니라 주택을 지을 수 있는 부지를 공급한다고 했는데 이게 조금 뭐 역세권이라든지 중공업지나 교통 주거지 개발 뭐 이런 게 주로 공공 주도로 하겠다 이렇게 나와 있거든요. 이렇게 되면은 좀 더 속도를 낼 수 있지 않을까 이렇게 기대를 하고 있고 또 이런 그 후속 법안들이 최근에 지금 국회 상임위 소위를 통과하고 있어요. 그래서 아마 어느 정도 가시적인 성과를 낼 것 같은데 그런데 2·4 대책이 너무 공공 중심이 아니냐, 민간이 다소 좀 소외된다, 이런 지적들이 있어서 제 생각에는 공급을 늘리려면은 민간과 공공이 서로 협력해서 시너지를 내는 게 더 중요하지 않을까? 이런 생각이 들어요. 그래서 앞으로 이 부분에 대해서 민간들도 좀 참여할 수 있는 문호를 좀 많이 열어두는 것도 좋지 않을까 예상을 해보고 있습니다.

양성모> 자, 지금 그 2·4대책에서 이제 공급 중심으로 약간 좀 기조가 변했다는 말씀해 주셨는데 자, 금리 인상에 대한 이야기가 지금 계속 나오고 있어요. 금리 인상이 계속 얘기가 나오고 있는데 실제로 연말이나 내년에 금리가 오를 가능성이 있다라고 보시는 전문가분들도 굉장히 많을 것 같은데 실제로 그렇게 금리가 오른다면 부동산 시장에는 어느 정도의 영향을 끼칠 것으로 보시는지요?

박원갑> 수요가 일단은 분화되겠죠. 그런데 가격이 곤두박질치는 것은 너무 극단적인 전망이라고 저는 봐요. 그런데 최근에 국토연구원에서 이에 대한 연구논문을 하나 내놓은 게 있는데 지금 금리가 1% 포인트 상승을 하면요. 수도권 주택 가격이 연 한 0.7% 포인트 하락한다 이런 내용이 있는데 말씀하신 것처럼 지금 금리가 올라가게 되면 지금 특히 가계 대출자들이 보시면 변동 금리가 대부분이거든요. 그러니까 70% 정도가 변동 금리인데 금리가 올라가면 고스란히 그걸 부담할 수밖에 없는 그런 측면인데 그런데 다만 저는 지금 금리의 문제보다는 집값이 너무 많이 오른 게 더 문제인 것 같아요. 그러니까 지금 올해 기준으로 벌써 서울 수도권 아파트값이 8년째 지금 올라가고 있는 거고

양성모> 8년째.

박원갑> 실제로 통계가 그렇지 실거래가 기준으로 보면 2002년 4분기가 저점이었거든요. 그때로 따지면 올해 10년째 올라가는 겁니다. 그래서 너무 집값이 많이 오른 게 오히려 큰 악재고 금리는 아마 제 생각에는 단기적으로는 좀 오를 것 같아요. 그래서 뭐 미국이 지금 2023년부터 올린다는 얘기를 하잖아요. 그런데 우리는 먼저 올릴 수가 없거든요. 그런데 어디까지 올릴 거냐? 그런데 우리나라가 지금 저성장 국면이고 또 고령화, 저출산 이런 게 심각한 상황인데 금리가 지금 우리나라가 보면 국제 금리로 보면은 OECD 국가보다는 굉장히 수준이에요. 여전히 우리나라가. 지금 2.2%까지 최근에 갔다 왔는데 태국보다 전부 우리가 더 높아요. 그러니까 금리가 뭐 일부 오르기는 하겠지만 과거처럼 아파트 담보 대출 금리가 뭐 4~5% 가는 그런 상황까지는 안 갈 거로 보는데 그래도 어쨌든 금리가 오르게 되면 주택 시장에서 특히 뭐 영끌, 빚투 얘기를 지금 많이 하잖아요. 그러니까 뭐 대출을 풀로 내가지고 집을 산 사람 입장에서는 좀 조바심이 생길 수 밖에 없고 이런 상황에서는 시장이 어떻게 될지는 정확하게 이렇게 내다 보기는 어렵지만 그래도 좀 보수적인 어떤 그런 판단을 한다면요. 대출을 낼 때 저는 집값의 한 40% 정도로 좀 안전하게 좀 가시는 게 좀 낫지 않을까? 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

김민지> 부동산 시장이 정말 어떻게 될지 예측하기가 너무나 어렵기 때문에 혹시나 부동산 매수를 고려하고 있으신 분들은 집값의 한 40%까지만 대출받는 것으로, 너무 크게 무리는 하지 않았으면 한다는 말씀해 주셨는데요. 그런데 위원님께서도 말씀해 주셨지만 계속 이렇게 집값이 오르고 있는데 그렇다면 정부에서 대책을 좀 어떤 대책을 좀 내놔야지 좀 집값 안정이 되는 데 도움이 될 수 있을까요?

박원갑> 지금은 결국 무주택자들을 설득해야 된다고 저는 봐요. 그러니까 무주택자들한테 공급이 지속될 거라는 일단은 신호를 보내야 되고요. 그걸 지속적으로 보내야 되고 그리고 그 신호가 믿음이 되도록 해야 된다고 봅니다. 지금 대부분이 30대 무주택자들이 집을 사는 어떤 그런 구조잖아요. 그러니까 이 조바심과 불안감이 극에 달해있다 보니까 결국은 영끌해서 집을 사는 건데 앞으로 그러면 기다리면 집을 싸게 살 수 있다는 믿음만 가지게 된다면 굳이 지금 급하게 집을 살 어떤 그런 필요가 뭐 필요까지는 아니지만 그렇게 뭐 조급하지는 않다고 저는 보고요. 그래서 공급이 이게 이루어지고 있다는 그런 가시적인 성과 같은 거를 좀 보여줘서 무주택자들을 안심시키는 게 무엇보다 중요하다고 저는 봐요. 그래서 지금 주택 시장에 약간 쏠림 현상 이른바 병목현상이 나타나서 집값이 급등하고 있는 거거든요. 그러니까 주택은 누구나 다 필요하죠. 그런데 이 시기를 한꺼번에 쏠리지 않도록 좀 이걸 이연시킨다고 그러나요? 이거를 좀 시기적으로 좀 분산하는 이게 저는 무엇보다 좀 필요하지 않을까 생각이 들고요. 또 하나는 전세 시장 불안이 지금 생각보다 심한데 이 와중에 결국 월세화가 지금 가파르게 진행되고 있는 거거든요. 그래서 월세화 속도를 좀 늦출 수 있도록 전세 공급을 좀 늘리는 방안 가령 뭐 장기 전세 공급을 좀 더 많이 하는 이런 것들 여러 가지 좀 방안들이 좀 나왔으면 어떨까 생각을 해보고 있습니다.

양성모> 자, 지금 무주택자를 안심시키는 정책이 필요하다, 이렇게 말씀을 해 주셨는데요. 어제 국회에서 송영길 더불어민주당 대표가 누구나 집 정책에 대해서 또 설명을 했어요. 이게 과연 무주택자의 무주택자를 안심시키는 데 좀 도움이 될지 이 정책이 성공하려면 어떤 조건이 필요한지 그 부분 좀 설명해 주신다면요?

박원갑> 무주택자 입장에서는 꿩 먹고 알 먹고 하는 좋은 방안이에요. 그런데 공급자가 과연 어느 정도 나서줄 거냐가 저는 핵심이라고 보는데 일단은 안정적인 소득원은 있지만 당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자라든지 뭐 청년, 신혼부부들한테 집값의 한 6에서 16% 정도를 지급하는 거예요. 그다음에 10년 동안에 월세를 내고 사는데 주변 시세의 한 80에서 85% 수준 정도로 살면서 나중에 10년이 지난 다음에요. 최초 입주할 때 그때 가격으로 분양을 받을 수 있다는 거예요. 그러니까 이거는 일단 10년 살아보고 나중에 분양을 받는데 10년 뒤가 아니라 지금 가격으로 이거 분양가를 낸다는 것은 굉장히 좋잖아요. 그래서 만약에 여유가 안 되면 계속 월세를 살면서 살 수도 있고요. 아니면 돈을 더 보태면 집을 또 살 수 있는 어떤 전환기회도 준단 말이에요. 그리고 만약에 집값이 떨어진다. 이렇게 되면 시행자가 아니라 공급자가 비용을 우선적으로 충당한다 그렇게 얘기하는데 그래서 아마 입주자가 입는 금전적 피해는 많지 않을 거예요. 그래서 어떻게 보면 앞으로 집값이 빠질 수 있다는 그런 걱정을 하시는 분들도 있는데 그런 분들 특히 이게 좀 더 좋은 방안이라고 보는데 문제는 이게 공급자 입장에서는 그렇게 메리트는 없어요. 보면요. 그래서 실제로 지난 인천 영종도에서 이 제도를 2017년도에 하기로 확정을 했는데 3기 지난 최근에서야 공사가 시작이 됐어요. 그래서 뭐 자금 조달 방식이라든지 여러 가지 그런 방안들이 있어야 되는데 저는 공급의 어떤 그런 방식의 다양화 그리고 지금 목돈이 많지 않은 젊은 층에게는 굉장히 좋은 제도다. 다만 어떻게 공급자에게 인센티브를 주고 이들을 설득할 거냐는 이런 것들이 과제가 아닌가 생각이 듭니다.

양성모. 네. 알겠습니다. 자, 또 마지막으로요. 또 댓글 질문이 하나 있어서 잠깐만 좀 그거 하나만 좀 여쭤보겠습니다. 금리 인상이 되면 결국에는 그게 세입자들한테 부담이 전가되는 것 아니냐? 뭐 이런 질문이 있어요. 그렇게도 영향을 끼칠 수 있을까요?

박원갑> 아니, 물론 매매하고 전세 가격하고 여러 가지 그런 뭐 역학 관계가 있기는 한데요. 금리가 오르게 되면 가령 공급자 입장에서는 월세로 돌리지 않고 전세로 전세금을 받아서 은행에다 예치하는 게 지금보다는 수익이 더 나올 거잖아요, 그렇죠? 그러면 월세화 속도가 좀 늦춰질 가능성이 있죠. 그런데 세입자 입장에서는 요새는 전세를 들어가실 때 대출을 거의 다 낸단 말이에요. 그러면 금리가 올라가면 세입자 입장에서는 대출 금리가 올라가게 되는 거잖아요. 그래서 아마 금리가 올라가게 되면 세입자도 부담이 커지지 않냐? 이렇게 보시는 것 같아요. 그런데 세입자 입장에서는 그것만 볼 게 아니라 만약에 금리가 올라가서 집값이 떨어지게 된다면 내 돈으로 집 살 수 있는 어떻게 보면 가능성이 더 넓어지는 측면들이 있는 거잖아요. 그렇죠? 그래서 아마 세입자도 자기가 처한 입장에 따라서 조금은 달라질 수는 있겠다, 이런 생각이 들어요. 그러니까 아까 질문하신 분은 아마 대출을 내서 전세에 입주하신 분이 아닌가 이런 생각이 듭니다.

양성모> 예. 알겠습니다. 박 위원님, 오늘 자세한 설명 감사드립니다. 고맙습니다.
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