[ET] 집 사? 말아?…부동산 빅데이터가 알려드립니다

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 7월1일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김기원 데이터노우즈 대표
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지 :
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20210701&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 집값은 이제 오를 만큼 오른 건지, 지금이라도 집을 산다면 어느 지역이 좋을지, 이런 궁금증 속 시원하게 풀어준다면 얼마나 좋을까요. 쉽지 않은 과제에 도전한 부동산 스타트업이 있습니다. 인공지능 빅데이터에 기반한 부동산 예측 전문가, 데이터노우즈 김기원 대표 나오셨습니다. 대표님, 안녕하세요.

[답변]
네, 안녕하세요?

[앵커]
회사 이름이 데이터는 답을 알고 있다, 네요. 각종 데이터를 기반으로 해서 집값을 전망하신다는 의미인 것 같은데 주로 어떤 데이터를 활용하시나요?

[답변]
부동산에 영향을 줄 수 있는 다양한 데이터들이 있는데요. 시세 데이터도 있고요, 가격 데이터입니다. 그리고 입주 물량, 금리, 미분양, 소득, 대출, 대중들의 심리, 글로벌 경제, 이런 다양한 데이터들이 들어가고 있습니다.

[앵커]
보통 집값은 정부 정책에도 굉장히 영향을 많이 받는데 이런 정책적인 변수는 빠져있는 것 같네요.

[답변]
정책적인 변수들도 일부 지금 참고해서 반영하고 있습니다.

[앵커]
어쨌든 내 인생에서 가장 값비싼 의사결정을 하는 게 바로 이 집을 살 때, 집을 팔 때, 이런 거잖아요. 이런 데이터들을 활용하면 매수, 매도의 적기, 이런 것도 알려줍니까?

[답변]
네, 충분히 가능합니다. 지금은 어떤 빅데이터에 근거해서 과연 내가 인생에서 가장 비싼 구매 의사 결정인 집을 과연 지금 사야 되는지 아니면 긴가민가한지 아니면 팔아도 되는지. 그래서 현재 저희 회사에서 서비스하고 있는 내용들을 보시게 되면 이런 아파트에 대한 4년 뒤까지의 미래 가격도 예측을 인공지능으로 하고 있고요. 여기에 대한 적중률이 현재 저희가 세 번째 모델인데 74%대까지 올라왔어요. 지금의 AI 적중률도 많이 올라왔고 또 거기에는 투자점수라고 하는 게 있는데 특정 아파트를 지금 사기 얼마나 좋을지 안 좋을지를 객관적인 데이터를 점수화해서 이 점수가 좋으면, 사면 괜찮을 가능성이 많은 거고요, 점수가 안 좋으면 조금 위험하다, 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그런 데이터와 점수를 종합했을 때 지금 데이터들이 뭐라고 말합니까? 집을 살 때라고 하나요, 팔 때라고 하나요?

[답변]
그 부분에 대해서는 지역마다 많이 다른데요. 아마 시청자분들이 많이 계시는 수도권 위주로 말씀을 드리면 현재 수도권은 상당히 고평가 국면에 있습니다.

[앵커]
고평가됐다고 보시는 지표, 어떤 데이터들을 보신 거예요?

[답변]
그 지표들을 먼저 차트를 보시면서 설명을 드릴 텐데요. 대한민국 부동산 전체 시장에 거품이 얼마나 있는지를 설명을 드리는 차트입니다. 최근에 코로나 사태 때문에 시중에 통화량이 엄청나게 많이 풀렸잖아요. 그래서 많은 분들이 시중에 통화량이 이렇게 많이 풀린 거에 대비해서는 아직은 부동산 가격의 상승이 덜 왔다, 그래서 아직은 좀 더 올라갈 수 있다, 이런 얘기를 하고 있잖아요. 이런 부분들을 실제 데이터로 가시화한 부분들이고요. 보시면 파란색 선이 시중의 통화량이고요. 빨간색 선이 대한민국 아파트의 시가총액 데이터입니다. 보시는 것처럼 통화량이 증가하면서 시가총액도 꾸준하게 우상향, 같이 비슷하게 오르락내리락하고 있죠.

[앵커]
그런데 그 격차가 점점 더 벌어져서 이 사이를 버블로 보시는 거죠?

[답변]
맞습니다. 최근에 보시면 이 아파트 시가총액과 통화량의 격차가 엄청나게 많이 벌어진 것을 확인하실 수가 있고요. 과거의 막대그래프를 보시면 비율을 보여주는 데이터인데. 과거 2007년이 굉장히 높았죠. 전고점이 2007년이었는데 현재 지금은 2007년보다 훨씬 더 과도하게 고평가되었습니다.

[앵커]
우리가 보통 고평가, 저평가를 볼 때 많이들 이야기하는 게 전세 대비 매매가 비율, 그것도 많이 보잖아요. 그건 데이터에 어떻게 나타나나요?

[답변]
이 데이터를 보시면 지역별로 다 아실 수가 있는데요. 서울 같은 경우는 보시면 최근이 마이너스 26.4%입니다. 즉, 실제 사용 가치인 전세가 상승률 대비해서 투자나 투기 수요가 들어간 매매가 상승률이 훨씬 더 큰데 그 큰 폭이 26.4%가 크다는 거죠. 즉, 지금 서울의 매매가는 26% 정도 고평가되어 있다 그렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

[앵커]
지금 말씀하신 건 서울을 기준으로 하신 거고, 지역별로 상황이 다 달라서 일률적으로 예단하기는 쉽지 않을 거 같은데.

[답변]
네, 맞습니다. 그래서 데이터는 그런 부분들도 굉장히 쉽게 보여주고 있는데요. 이 화면을 보시게 되면 1위는 충북, 경남, 경북, 충남, 전북, 이 다섯 지역은 아직도 녹색불이에요. 즉, 이 지역은 아직도 저평가 구간이고요. 반대로 가장 하위인 세종과 서울이 특히 26%, 27% 정도 고평가되어있고. 경기도, 부산, 대전, 대구 정도도 고평가되어있습니다.

[앵커]
소득 대비 아파트값. 그것도 데이터로 많이 활용하신다고 들었는데.

[답변]
네, 맞습니다. 특히나 PIR이라고 해서 소득 대비해서 얼마나 아파트 가격이 비싸냐 싸냐는 이거는 글로벌하게 부동산 시장이 고평가와 저평가를 보여주는 객관적인 데이터인데요. 마찬가지로 보시면 빨간불이 들어오면 소득 대비해서 서울에 아파트값이 비싼 거고 녹색불이면 싼 건데요. 보시는 것처럼 2007~8년이 굉장히 고평가였었고요. 그리고 저 때가 실제로 서울 아파트의 고점이었고 반대로 저점은 2014년, 2015년 가장 낮을 때였고요. 그런데 최근 데이터를 보시게 되면 지난 2007~8년에 비해서 월등하게 높은 것을 알 수가 있습니다. 그래서 지금은 서울은 소득 대비해서도 역사상 가장 고평가 구간에 있습니다.

[앵커]
그렇게 보신다는 거는 이제 집값은 곧 떨어질 일만 남았다 그런 말씀 하시려는 건가요?

[답변]
고평가라고 해서 무조건 떨어진다는 건 아니지만 일단 객관적인 데이터로 봤을 때는 그럴 가능성이 점점 짙어지고 있다, 이런 말씀을 드릴 수 있겠습니다.

[앵커]
그 시기를 언제쯤으로 보시나요?

[답변]
이 시기를 제가 최근에 출간한 책에서도 2021년 하반기와 2022년 상반기 어느 즈음에 변곡점이 발생할 가능성이 많다, 이렇게 제가 이야기했고요. 그런데 그럼에도 불구하고 현재 서울에 입주 물량은 굉장히 적고 또 지금 상당히 저금리잖아요. 이런 부분들이 좀 더 유지가 된다면 내년 말까지 상승이 유지될 수도 있습니다.

[앵커]
말씀하신 대로 집값이 많이 오르긴 했지만 시장이 필요하다고 해서 시세가 올라갈 수 있는 변수까지 다 사라진 거 아니잖아요. 여전히 금리는 낮고 공급은 여전히 부족하고. 이런 견해에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
충분히 저도 공감하고 있고요. 그래서 가장 관건은 향후에 금리 인상이 어떻게 될 거라고 보고 있는데요. 일단 먼저 자료를 보시면 많은 분들이 서울에 입주 물량이 적으니까 아파트 가격이 앞으로 2~3년 더 올라갈 수 있다고 이야기하고 계시는데요. 차트에서 보시는 것처럼 21년, 22년, 23년까지도 굉장히 입주 물량이 적어요. 그래서 그 부분만 놓고 보면 굉장히 그 전망이 맞을 수 있어요. 하지만 서울에서 출퇴근하시는 분들 서울만 사는 게 아니잖아요.

[앵커]
수도권.

[답변]
그렇죠. 그래서 수도권 전체 데이터를 보셔야 되는데요. 이 다음 차트를 보시게 되면 수도권 전체 입주 물량이 나와 있는데요. 보시는 것처럼 21년, 22년 23년에 입주 물량이 절대 적지 않아요. 그런데 저기 빨간색 표시를 제가 해놓은 부분이 뭐냐면 저 때가 수도권 아파트의 대세 하락기였습니다. 그런데 저 때 입주 물량이 굉장히 적죠. 그렇죠?

[앵커]
그러네요.

[답변]
역사적으로 봤을 때 입주 물량이 적음에도 불구하고 수도권에 대세 하락장이 왔습니다. 그렇다는 얘기는 입주 물량보다 좀 더 영향을 많이 미치는 그런 데이터들이 있다는 이야기고요. 그리고 이 다음 자료를 보시면 지금 저금리 때문에 앞으로도 좀 더 아파트 가격이 2~3년 더 올라갈 수 있는 주장이 있는데요. 이 부분도 실제 데이터를 보시면 지금 한국은행에서는 올해 금리 인상을 가시화하겠다, 지금 이렇게 이야기를 하고 있잖아요. 그런데 문제는 뭐냐면 대한민국의 부채 문제가 데이터로 봤을 때 심각한 부분이 있습니다. 그래서 GDP 대비한 어떤 기업 부채 비율을 보더라도 IMF 때와 굉장히 유사할 만큼 높고요. 개인들의 가계 부채도 상당히 높습니다. 그런데 여기에 금리 인상까지 오게 된다면 부채에 대한 부담감이 심해질 거고요. 그래서 금리 인상이 지나면 지날수록 어떤 부동산에 안 좋은 영향을 미칠으로 것으로 판단하고 있습니다.

[앵커]
금리를 올려서 유동성을 흡수한다고 해도 예전 같은 금리 4% 시대가 다시 당장 올 거 같진 않은데요.

[답변]
맞습니다. 그렇죠. 그래서 금리 한두 번 인상한다고 해서 바로 부동산 시장에 악영향을 크게 미치진 않겠지만 하지만 이런 인상이 3, 4번 지나면 지날수록 악영향은 점점 심해질 것 같습니다.

[앵커]
그럼 지금 현재 무주택자들은 이런 데이터 보면서 어떤 판단을 내려야 될까요?

[답변]
현재 무주택자분들은 어느 지역에 사시느냐에 따라 다른데요. 데이터가 저평가라고 이야기하는 충남, 충북, 전북, 경남, 경북, 강원도 이곳은 아직도 허리 정도까지밖에 안 왔습니다. 그래서 아직도 이 지역에 아파트들은 실수요자분들은 매수가 가능하시고요. 다만 수도권에 계시는 분들이 문제인데 수도권에 살면서 무주택자이신 분들은 투자와 거주에 대한 부동산을 분리를 하셨으면 좋겠어요. 그래서 투자의 경우에는 좀 저평가된 지역으로 매수를 해놓으시고 그래서 해놓고 수도권은 현재 데이터로 봤을 때 너무 높기 때문에 보수적인 관점을 유지하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 부동산은 워낙 다양한 변수가 존재하는 고차방정식이라서 무조건 내린다 오른다 이런 이분법적인 판단보다는 대표님 설명 포함해서 다양한 사람들 얘기 듣고 종합적으로 판단하는 게 필요할 것 같습니다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
호모 이코노미쿠스 데이터노우즈 김기원 대표 함께했습니다. 오늘 나와주셔서 고맙습니다.