은마아파트 빅데이터…어떻게 집값 떨어졌나 봤더니

집값을 둘러싼 지수들이 혼조세를 거듭하고 있다.

한국부동산원이 9일 공개한 주택가격동향 조사 결과를 보면 서울 아파트 매수 심리는 4주 연속 하락했다. 반면 같은 한국부동산원 조사에서 7월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.15%를 기록했다.
2019년 12월 셋째 주 이후 약 1년 반 만에 최대폭이다.

금리 인상 예고와 함께 한국은행이 서울 집값 '고평가'를 제시하며 이례적으로 급락 가능성을 언급하고 정부 당국도 섣부른 추격 매수 자제를 당부하고 있지만, 또 시장에서는 이 말 자체를 불신하는 듯한 분위기도 보인다.

지수와 심리가 부딪히고 있는 요즘, 과연 집값은 어디로 향하고 있는 걸까?


■ 은마아파트 빅데이터 살펴보니...등락 오갔던 과거

강남 아파트 중에서도 특히 대치동에 있는 은마아파트는 늘 아파트 가격 변동의 척도 역할을 해왔다. 4천 400세대가 넘는 대단지인 은마아파트 매매가가 오르면 이후 시차를 두고 다른 아파트 가격이 따라 올라가는 모습을 보였고, 은마아파트 가격이 내리면 역시 시차를 두고 다른 아파트 단지들의 가격도 내리는 모습을 나타냈다.

2006년부터 지난달까지 국토교통부에 실거래가 신고된 76.79㎡ 기준 1,648건의 데이터를 들여다봤다.

2006년부터 2021년 사이 은마아파트는 3배 정도의 가격 상승을 보였다.

2016년 이후 아파트값 상승을 보아온 사람들은 은마아파트 값이 늘 올랐을 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 국토부 실거래가 신고가 시작된 15년 전부터 은마아파트의 가격 변화 전체를 보면, 상승 일변이었을 것이라는 일반적 추측과 달리 시기적으로 오르내림을 보이면서 변해왔음을 알 수 있다.

2006년 11억 6천만 원까지 가파르게 상승했던 은마아파트 가격은 2007년 들어서 한 번의 급락기를 겪은 뒤 조금 회복했다가, 2008년 9월부터 다시 떨어져 그해 말 최저점인 7억 원대를 찍는다.

이후 2009년 다시 오르는가 싶더니, 점점 하락해 2013년도에는 6억 원대까지 떨어진다. 그리고 2015~6년까지 안정적 횡보세를 보이게 된다.

가격이 급등했다가, 1억 원 이상의 급락이 나타나는 양상은 2016년과 2018년 사이 기간에서도 볼 수 있다.

■ 집값 떨어질때 나타나는 패턴

그럼 이러한 가격 오르내림 속에 어떤 특징은 없을까?

여기서는 거래량 변화와의 상관관계에 주목해 보고자 한다. 상대적으로 단기간 내 가격 오르내림이 활발했던 2006년 4월부터 2008년 12월까지의 거래량과 거래가 변화를 보자.

2006년 9월 21건, 10월 22건으로 폭증하던 거래 건수는 11월 7건, 12월 9건으로 줄어들더니 2007년 1월 1건으로 떨어진다. 급격한 가격 상승으로 추격 매수세가 둔화 됐음을 짐작케 한다.

이후 2월에는 아예 거래가 없고 3월 2건, 4월 3건의 거래가 이뤄진다.

가격 변화를 보면 1월까지 11억 원대에 이루어지던 은마아파트 가격이 3월에는 10억 대로 1억 원 가까이 떨어졌고, 4월에는 9억 원대 초반까지 급격히 하락한다.

2008년 6월부터 10월 구간을 봐도 거래가 어느 정도 이뤄질 때는 가격이 오르거나 유지하는 경향을 보이지만 거래량이 점차 줄어들면서는 가격이 하락 추세를 보인다는 사실을 알 수 있다.


■ 최근에도 비슷했던 거래량과 가격의 상관관계

당시는 추세적으로 은마아파트 가격이 내려갈 때다. 그럼 최근처럼 추세적으로 은마아파트 가격이 오를 때는 거래량과 가격이 어떤 상관 관계를 가질까?

가격이 추세적으로 오를 때도 어김없이 가격이 떨어질 때는 그 전에 거래량이 줄어들면서 가격 조정으로 이어졌음을 확인할 수 있다.

2018년 3월 15억 원대에 거래되던 은마아파트는 4월 거래가 끊기더니 5월에는 14억 원대로 그 달 첫 거래가 이뤄진다.

하지만 이후 다시 상승세를 타기 시작해 7월과 8월 거래가 집중되더니 9월 18억 원까지 가격이 오른다. 하지만 이후 또 거래 절벽이 생기면서 11월에 1건, 12월에 0건을 기록하며 2019년 1월에는 15억 원대로 주저앉았다.

물론 이후로 은마아파트 가격은 다시 살아나 최근에는 20억 원대를 넘어선 가격에 거래가 이뤄졌다.


■ 길어지는 매매 감소...시장은 어디로?

2021년 들어 은마아파트 거래량을 보면 1월 2건, 2월 3건, 3월 2건, 4월 2건, 5월 4건, 6월에 2건이다.

2019년 11월 21건, 2020년 5월 15건, 6월 17건 등 가격이 뛰어오를 때 한 달에 10건 넘게 거래된 것과 비교하면 거래 주춤거림이 길어지고 있음을 알 수 있다. 시장의 혼조세를 그대로 보여준다.

가격 급등 피로감에 고점 경고까지 더해지며 하락을 점치는 사람이 있는가 하면, 재건축 완화 기대에 전세마저 불안해지면서 집값에 또 영향을 미칠 것이라는 전망도 있다.

매매가 눈에 띄게 줄어든 요즘, 굳이 다시 은마아파트 값 빅데이터를 들여다볼 가치가 있는 이유도 이 때문이다.

집값은 어디로 갈까?

은마아파트 가격 추이와 관련한 자세한 내용은 https://bit.ly/3wwhJ5k 에서 확인하실 수 있습니다.

데이터 가공 : 이지연, 장상근