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[인터뷰] 실수요자 내집 마련 나서나…3기 신도시 청약 전 주의할 점은?
입력 2021.07.17 (08:03) 취재K
김인만 부동산경제연구소장 인터뷰

-사전 청약 제도 실수요자에 심리적 안정감 제공
-자격 요건은 모집공고일 기준으로 적용
-시세 대비 60~80% 분양가...본분양 시 변동 가능성
-'로또 분양' 막아야...과열되면 투기 심리 ↑
-집값 안정 위해 충분한 공급·적정 분양가 중요해

[풀영상] 신규 확진 1,536명…75%는 수도권 발생/3기 신도시 사전청약 Q&A/서유럽 휩쓴 백 년 만의 폭우

■ 프로그램 : KBS NEWS D-LIVE
■ 방송시간 : 7월 16일(금) 14:00~16:00 KBS 유튜브 등 온라인 채널
■ 진행 : 신지혜·조혜진 기자
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

조혜진> 오늘 3기 신도시 모집공고가 떴는데요. 사전청약이라고 표현을 하는데 어떤 식으로 진행되는 거예요?

김인만> 우리가 일반적으로 지금까지 알고 있던 청약은 본청약이라고 하죠. 청약하면 계약금을 내고 3년 후에 입주하게 되는데 사전청약은 이런 본청약 전에 미리 당첨권을 주는 거예요. 심리적 안정을 주겠다라는 목적에서 사전청약제도가 만들어진 것입니다.

7월 사전청약 예정인 3기 신도시들(출처:LH사전청약 홈페이지, 사전청약.kr)7월 사전청약 예정인 3기 신도시들(출처:LH사전청약 홈페이지, 사전청약.kr)

조혜진> 3기 신도시 지역에 해당하는 분들만 청약을 할 수 있는 건가요?

김인만> 해당되는 지역 거주자들이 유리하다는 거고요. 성남시라고 예를 들자면 성남시 거주자들한테 30% 물량이 우선 배정이 되고요. 그다음에 나머지 20% 물량은 경기도 주민들한테 배정되고 남은 50% 물량을 서울, 인천, 경기분, 수도권 모든 분이 다 해당이 되는 거죠. 그러니까 서울 거주자들도 할 수는 있는데 50% 물량에 도전할 수 있고요. 성남시 거주자는 성남시에 나오는 물량을 100% 다 이렇게 도전할 수 있는 것입니다.

조혜진> 우선순위가 다 지나갔는데 물량이 남아있다고 하면 전 지역에서 다 청약 신청할 수 있는 거겠네요?

김인만> 그렇죠. 또, 사전청약을 중복할 수는 없는데 사전청약이 당첨되더라도 다른 일반 청약에서 더 좋은 물량들이 나오면 청약을 해서 당첨이 되면 사전청약은 자동 포기가 됩니다.

조혜진> 3기 신도시는 가점제로 청약 당첨이 되는 건가요?

김인만> 민간 건설사들이 하는 민간분양은 가점제라고 하고요. 이거는 공공분양이거든요. 공공분양 중에서도 특별공급, 신혼부부라든지 지금까지 집을 한 번도 사지 않은 생애 최초 다자녀 이런 분들은 자격 요건에 따라서 되는 것이고요. 공공분양 중에서 일반 공급물량 15% 물량은 청약 저축 납입 금액이 많은 순서나 소득요건 이런 요건에 따라서 결정됩니다. 공고일 기준에서 충족되면 되는 것입니다.

조혜진> 분양가격이 생각보다 높다고 말씀하시는 분들이 계신데요. 분양가가 어떻게 산정이 되는 건가요?

김인만> 국토부에서는 주변 시세 대비 60에서 80%로 책정을 했다고 이야기를 하고 있는데 주변 시세를 어느 아파트 기준에서 했느냐는 논란이 있거든요. 그리고 시민단체들은 이렇게 비판을 하기도 합니다. 민간 건설사들이 집을 짓게 아파트를 짓게 되면 토지를 시세 가격에 매입해서 비싸게 지어야 하는데 신도시 같은 경우는 토지 수용을 하잖아요. 감정가격, 시세보다 저렴하게 수용을 해서 짓기 때문에 원가를 훨씬 더 낮출 수가 있거든요. 그래서 더 저렴하게 분양을 해야 한다고 하는 거죠.

조혜진> 그렇군요.

김인만> 그런데 최근 아파트 가격이 많이 올랐잖아요. 그러다 보니까 '급등한 가격 대비 60에서 80%가 무슨 의미가 있느냐, 오히려 정부가 급등한 가격을 인정해주는 것이 아니냐'는 반발의 목소리들이 제법 많아요. 만약에 진짜 더 저렴하게 분양을 해버리게 되면 굳이 청약 생각이 없던 분들까지도 과수요가 생기면서 저는 오히려 더 악영향이 좀 생기지 않을까 하는 생각도 해요. 당첨되는 분들에게는 로또 청약이 되겠지만, 나머지 분들은 상대적 박탈감이라든지 또 투기 열기가 더 살아날 수도 있어서 저는 개인적으로는 이 정도 분양가면 충분히 메리트는 있다라고 생각합니다.

조혜진> 입주 일정 밀리거나 변동될 수도 있는 건가요?

김인만> 충분히 변동될 가능성이 있고요. 2~3년 후에 입주는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 3기 신도시 기준에서 인천 계양 지구를 말씀드리면 일반적으로 2~3년 전에 사전청약을 하거든요. 그렇다면 본청약이 한 2023년, 2024년 정도 할 것이고요. 공사 기간이 3년 정도 필요하잖아요. 그러면 입주가 빨라도 한 2025~2026년 정도고요. 더 늦어질 가능성도 있어서 사전 청약이 당첨되면 바로 입주할 수 있겠다고 생각하시면 안 되고, 과거 사례를 보면 하남 감일지구 같은 경우는 8년 정도 걸렸어요. 그래서 생각보다 좀 오래 길어질 수도 있다라고는 생각을 하셔야 할 것 같습니다.

조혜진> 교통 대책은 어느 정도 세워져 있는 건가요?

김인만> 지금 교통 대책들이 계속 나오고 있고요. 급행 광역 철도인데 GTX가 촘촘하게 연결이 될 예정이에요. 기본적으로 교통 대책들은 제가 볼 때는 잘 마련돼 있어요. 광역 교통망들, 버스들 BRT 이런 노선들이 잘 되고 있어서 계획대로만 된다면 좋은 기회가 되지 않을까 생각합니다.

조혜진> 공급 평형이 3, 4인 가족이 지내기에도 충분하다고 보세요?

김인만> 신혼희망타운은 면적이 조금 작아요. 전용 55㎡. 공공분양은 25평에서 34평 정도로 나오는데 신혼희망타운은 25평보다 조금 작은 한 22평 정도 그렇게 생각하시면 될 것 같습니다. 자녀 한두 명에 부부 정도라면 어느 정도는 충분히 거주할 만할 것 같습니다.

조혜진> 3기 신도시로 인해 앞으로 서울 집값은 안정될 수 있을까요?

김인만> 3기 신도시 사전청약을 기다리는 분들이 굉장히 많아서 이게 긍정적인 영향을 주거든요. ‘영끌해서 무리하게 집을 안 사도 되겠구나. 기다리면 내 집 마련할 수 있겠구나’하는 심리적인, 긍정적인 효과를 줄 수가 있는데요. 문제는 안 됐을 때죠. 올해 30,200호가 나오고요. 내년에 3만 호 정도 나오는데 총 한 6만 호 정도의 사전청약 물량이 나오거든요. 적은 물량은 아닌데 분양지구가 상당히 많아요. 지금 인천 계양만 하더라도 1050호 중에 신혼희망타운이 350호 정도 되고요. 공공분양이 한 700개 정도 되는데 이 700개 물량이 인천에 거주하시는 분들이 만족하기에는 좀 부족한 물량이고 혹시라도 이렇게 기대를 많이 하고 청약에 떨어지게 되면 또 실망하게 되고요. 결국 집을 사야한다는 불안 심리를 자극할까봐 정부는 분양을 조금 더 늘려줄 필요도 있지 않을까 합니다. 그리고 분양가도 이게 추정분양가거든요. 조금 더 올라갈 가능성이 있어요.

조혜진> 조금 더 올라갈 가능성이요?

김인만> 저는 정부가 국토부가 이 부분에 대해서 그러니까 고분양가 논란은 보는 관점에 따라서 달라질 수는 있겠지만, 추정분양가 같은 경우는 향후에 올라가 버리게 되면 신뢰가 떨어질 수 있잖아요. 그래서 올라가지 않도록 사전청약의 추정분양가는 인정해 줄 수 있는 보완장치가 마련되면 좋을 것 같습니다.

조혜진> 알겠습니다. 소장님, 오늘 말씀 정말 감사합니다.
  • [인터뷰] 실수요자 내집 마련 나서나…3기 신도시 청약 전 주의할 점은?
    • 입력 2021-07-17 08:03:55
    취재K
<strong>김인만 부동산경제연구소장 인터뷰</strong><br /><br />-사전 청약 제도 실수요자에 심리적 안정감 제공<br />-자격 요건은 모집공고일 기준으로 적용<br />-시세 대비 60~80% 분양가...본분양 시 변동 가능성<br />-'로또 분양' 막아야...과열되면 투기 심리 ↑<br />-집값 안정 위해 충분한 공급·적정 분양가 중요해

[풀영상] 신규 확진 1,536명…75%는 수도권 발생/3기 신도시 사전청약 Q&A/서유럽 휩쓴 백 년 만의 폭우

■ 프로그램 : KBS NEWS D-LIVE
■ 방송시간 : 7월 16일(금) 14:00~16:00 KBS 유튜브 등 온라인 채널
■ 진행 : 신지혜·조혜진 기자
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

조혜진> 오늘 3기 신도시 모집공고가 떴는데요. 사전청약이라고 표현을 하는데 어떤 식으로 진행되는 거예요?

김인만> 우리가 일반적으로 지금까지 알고 있던 청약은 본청약이라고 하죠. 청약하면 계약금을 내고 3년 후에 입주하게 되는데 사전청약은 이런 본청약 전에 미리 당첨권을 주는 거예요. 심리적 안정을 주겠다라는 목적에서 사전청약제도가 만들어진 것입니다.

7월 사전청약 예정인 3기 신도시들(출처:LH사전청약 홈페이지, 사전청약.kr)7월 사전청약 예정인 3기 신도시들(출처:LH사전청약 홈페이지, 사전청약.kr)

조혜진> 3기 신도시 지역에 해당하는 분들만 청약을 할 수 있는 건가요?

김인만> 해당되는 지역 거주자들이 유리하다는 거고요. 성남시라고 예를 들자면 성남시 거주자들한테 30% 물량이 우선 배정이 되고요. 그다음에 나머지 20% 물량은 경기도 주민들한테 배정되고 남은 50% 물량을 서울, 인천, 경기분, 수도권 모든 분이 다 해당이 되는 거죠. 그러니까 서울 거주자들도 할 수는 있는데 50% 물량에 도전할 수 있고요. 성남시 거주자는 성남시에 나오는 물량을 100% 다 이렇게 도전할 수 있는 것입니다.

조혜진> 우선순위가 다 지나갔는데 물량이 남아있다고 하면 전 지역에서 다 청약 신청할 수 있는 거겠네요?

김인만> 그렇죠. 또, 사전청약을 중복할 수는 없는데 사전청약이 당첨되더라도 다른 일반 청약에서 더 좋은 물량들이 나오면 청약을 해서 당첨이 되면 사전청약은 자동 포기가 됩니다.

조혜진> 3기 신도시는 가점제로 청약 당첨이 되는 건가요?

김인만> 민간 건설사들이 하는 민간분양은 가점제라고 하고요. 이거는 공공분양이거든요. 공공분양 중에서도 특별공급, 신혼부부라든지 지금까지 집을 한 번도 사지 않은 생애 최초 다자녀 이런 분들은 자격 요건에 따라서 되는 것이고요. 공공분양 중에서 일반 공급물량 15% 물량은 청약 저축 납입 금액이 많은 순서나 소득요건 이런 요건에 따라서 결정됩니다. 공고일 기준에서 충족되면 되는 것입니다.

조혜진> 분양가격이 생각보다 높다고 말씀하시는 분들이 계신데요. 분양가가 어떻게 산정이 되는 건가요?

김인만> 국토부에서는 주변 시세 대비 60에서 80%로 책정을 했다고 이야기를 하고 있는데 주변 시세를 어느 아파트 기준에서 했느냐는 논란이 있거든요. 그리고 시민단체들은 이렇게 비판을 하기도 합니다. 민간 건설사들이 집을 짓게 아파트를 짓게 되면 토지를 시세 가격에 매입해서 비싸게 지어야 하는데 신도시 같은 경우는 토지 수용을 하잖아요. 감정가격, 시세보다 저렴하게 수용을 해서 짓기 때문에 원가를 훨씬 더 낮출 수가 있거든요. 그래서 더 저렴하게 분양을 해야 한다고 하는 거죠.

조혜진> 그렇군요.

김인만> 그런데 최근 아파트 가격이 많이 올랐잖아요. 그러다 보니까 '급등한 가격 대비 60에서 80%가 무슨 의미가 있느냐, 오히려 정부가 급등한 가격을 인정해주는 것이 아니냐'는 반발의 목소리들이 제법 많아요. 만약에 진짜 더 저렴하게 분양을 해버리게 되면 굳이 청약 생각이 없던 분들까지도 과수요가 생기면서 저는 오히려 더 악영향이 좀 생기지 않을까 하는 생각도 해요. 당첨되는 분들에게는 로또 청약이 되겠지만, 나머지 분들은 상대적 박탈감이라든지 또 투기 열기가 더 살아날 수도 있어서 저는 개인적으로는 이 정도 분양가면 충분히 메리트는 있다라고 생각합니다.

조혜진> 입주 일정 밀리거나 변동될 수도 있는 건가요?

김인만> 충분히 변동될 가능성이 있고요. 2~3년 후에 입주는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 3기 신도시 기준에서 인천 계양 지구를 말씀드리면 일반적으로 2~3년 전에 사전청약을 하거든요. 그렇다면 본청약이 한 2023년, 2024년 정도 할 것이고요. 공사 기간이 3년 정도 필요하잖아요. 그러면 입주가 빨라도 한 2025~2026년 정도고요. 더 늦어질 가능성도 있어서 사전 청약이 당첨되면 바로 입주할 수 있겠다고 생각하시면 안 되고, 과거 사례를 보면 하남 감일지구 같은 경우는 8년 정도 걸렸어요. 그래서 생각보다 좀 오래 길어질 수도 있다라고는 생각을 하셔야 할 것 같습니다.

조혜진> 교통 대책은 어느 정도 세워져 있는 건가요?

김인만> 지금 교통 대책들이 계속 나오고 있고요. 급행 광역 철도인데 GTX가 촘촘하게 연결이 될 예정이에요. 기본적으로 교통 대책들은 제가 볼 때는 잘 마련돼 있어요. 광역 교통망들, 버스들 BRT 이런 노선들이 잘 되고 있어서 계획대로만 된다면 좋은 기회가 되지 않을까 생각합니다.

조혜진> 공급 평형이 3, 4인 가족이 지내기에도 충분하다고 보세요?

김인만> 신혼희망타운은 면적이 조금 작아요. 전용 55㎡. 공공분양은 25평에서 34평 정도로 나오는데 신혼희망타운은 25평보다 조금 작은 한 22평 정도 그렇게 생각하시면 될 것 같습니다. 자녀 한두 명에 부부 정도라면 어느 정도는 충분히 거주할 만할 것 같습니다.

조혜진> 3기 신도시로 인해 앞으로 서울 집값은 안정될 수 있을까요?

김인만> 3기 신도시 사전청약을 기다리는 분들이 굉장히 많아서 이게 긍정적인 영향을 주거든요. ‘영끌해서 무리하게 집을 안 사도 되겠구나. 기다리면 내 집 마련할 수 있겠구나’하는 심리적인, 긍정적인 효과를 줄 수가 있는데요. 문제는 안 됐을 때죠. 올해 30,200호가 나오고요. 내년에 3만 호 정도 나오는데 총 한 6만 호 정도의 사전청약 물량이 나오거든요. 적은 물량은 아닌데 분양지구가 상당히 많아요. 지금 인천 계양만 하더라도 1050호 중에 신혼희망타운이 350호 정도 되고요. 공공분양이 한 700개 정도 되는데 이 700개 물량이 인천에 거주하시는 분들이 만족하기에는 좀 부족한 물량이고 혹시라도 이렇게 기대를 많이 하고 청약에 떨어지게 되면 또 실망하게 되고요. 결국 집을 사야한다는 불안 심리를 자극할까봐 정부는 분양을 조금 더 늘려줄 필요도 있지 않을까 합니다. 그리고 분양가도 이게 추정분양가거든요. 조금 더 올라갈 가능성이 있어요.

조혜진> 조금 더 올라갈 가능성이요?

김인만> 저는 정부가 국토부가 이 부분에 대해서 그러니까 고분양가 논란은 보는 관점에 따라서 달라질 수는 있겠지만, 추정분양가 같은 경우는 향후에 올라가 버리게 되면 신뢰가 떨어질 수 있잖아요. 그래서 올라가지 않도록 사전청약의 추정분양가는 인정해 줄 수 있는 보완장치가 마련되면 좋을 것 같습니다.

조혜진> 알겠습니다. 소장님, 오늘 말씀 정말 감사합니다.
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