‘205만 가구’ 공급 폭탄…언제 터질까?

"서울을 중심으로 실수요자를 위하여 양질의 신규주택이 지속적으로 공급된다는 견고한 믿음을 국민들께 드린다는 자세로 이번 대책을 준비했습니다." (지난해 8·4대책 발표 당시) "주택공급에 대한 우려 심리를 완전히 불식하고 주택시장 안정을 확실하게 도모하기 위해 시장의 예상을 뛰어넘는 특단의 공급방안을 추진하는 것이 필요하다고 판단했습니다." (지난 2·4대책 발표 당시)

지난해 8·4대책과 올해 2·4대책 발표 당시 홍남기 경제부총리의 말입니다. '공급 쇼크'라는 표현까지 사용하며 압도적인 물량의 신규 주택을 짓겠다고 약속했습니다. 그리고 1년이 지났습니다. 어떻게 진행되고 있을까요.


■ '8·4대책' 1년…연이은 공급 대책 어디까지 왔나

지난해 나온 8·4대책은 정부 부동산 정책 전환의 시작이었습니다. 그전까지 정부는 대출, 세금 카드를 통한 수요 억제 위주의 부동산 정책을 펼쳤습니다. 다주택자가 세금 압박에 시장에 매물을 내놓으면 공급은 자연스럽게 늘어날 것이라고 봤습니다.

하지만 정책 효과는 기대에 못 미쳤습니다. 코로나19 확산 이후 잠잠하던 부동산 시장은 여름 이후 '패닉바잉'이라는 표현까지 등장하며 다시 오르기 시작했습니다.

결국 정부는 "공급은 부족하지 않다"는 기존의 기조를 깨고 군 골프장 부지까지 활용해 서울 등 수도권에 13만 가구를 공급하겠다고 발표했습니다.

가장 많은 1만 가구를 짓기로 한 태릉 골프장 부지는 지역 주민의 반대로 공급 물량 조정을 포함해 정부와 노원구가 논의를 진행 중입니다. 노원구는 "5천 세대를 짓고 전체 골프장 부지 87만㎡ 중 25만㎡의 녹지를 확보할 것"을 요청했다고 밝혔습니다.

일단 정부는 일부 물량을 다른 곳에 짓더라도 1만 가구는 확보하겠다는 입장입니다.

4천 가구를 공급할 예정이었던 과천청사 부지 역시 주민 반대로 대체 부지를 찾기로 계획이 변경됐습니다.

정부는 이달 중 태릉골프장과 과천 대체 부지에 대한 구체적인 개발 계획을 내놓겠다고 밝혔습니다. 그만큼 상징성이 큰 곳으로 워낙 시장의 시선이 쏠려 있어, 정부도 사활을 걸고 정책 실현을 강조하고 있습니다.

용산 캠프킴은 토지 정화 작업이 진행 중인데, 이 작업에만 적어도 3년이 걸려 집을 짓더라도 그 이후에나 가능합니다. 조달청 부지의 경우 청사를 이전할 대체 부지까지 마련했고 조만간 개발 계획이 나온다고 합니다.

각각의 예정 부지에 따라 속도의 차이가 있기는 하지만, 결론적으로 말하면 8·4대책이 발표된 지 1년이 지났지만 지구지정 등 구체적인 사업 계획이 나온 지역은 한 곳도 없습니다.

이에 대해 국토교통부 공무원은 "이제 1년이 지났다. 주택 공급을 위한 부지를 정했다고 해도 이후 교통 대책 마련, 지구 지정 등 절차를 밝아가야 한다"고 밝혔습니다.


■ "매년 신도시 한 개 물량 공급"…실제 입주는 언제 가능할까

노형욱 국토교통부 장관은 지난달 28일 부동산 관계부처 합동브리핑에서 "수도권 180만 호, 전국 205만 호 공급계획을 한 치의 흔들림 없이 속도감 있게 이행"하겠다며, 정부가 발표한 공급정책이 추진되면 "앞으로 10년 동안 전국 56만 호, 수도권 31만 호, 서울 10만 호의 주택이 매년 공급된다"고 말했습니다.

일산, 분당 등 1기 신도시가 29만 가구 정도니 노형욱 장관 말에 따르면 해마다 수도권에 신도시가 한 개씩 새로 들어서는 셈입니다. 말 그대로 공급폭탄 수준인데, 카운트다운은 시작됐다고 치고 대관절 언제쯤이나 터질 수 있을까요.

지금까지 나온 대책 중에서는 3기 신도시가 지난달 첫 사전청약을 시작해 첫 발을 뗐습니다. 인천 계양 등 5개 지역의 특별공급 경쟁률이 15대 1 정도로 관심이 높았습니다. 정부는 이르면 2025년부터 3기 신도시 일부 단지 입주가 가능하다고 밝혔습니다.

'8·4대책'에서 발표된 공급 지역의 경우, 아직 구체적인 개발 계획이 나오지 않은 만큼 입주 시점도 현재로서는 예상하기 어렵습니다. 정부 역시 지난해 8·4대책을 발표하며 공급 기간을 2028년까지라고 밝힌 바 있습니다.

올해 나온 '2·4대책'의 핵심인 도심 공공주택복합사업은 그나마 속도가 빠른 편입니다. 지금까지 6차례에 걸쳐 56개의 후보지가 발표됐는데 이 가운데 11곳이 3분의 2 이상 주민동의율을 채워 11월 지구 지정이 될 예정입니다.

정부는 빠르면 2025년 착공을 목표로 내걸었습니다. 후보지 주민들의 호응이 높은 것도 '속도' 때문입니다. 용적률을 높여 토지 소유주들의 이익을 높이고, 통합 심의를 진행해 3년 안에 이주와 철거까지 마무리하겠다는 것입니다.

민간 재개발이 빠르면 10년, 보통 13년 이상 걸리는 점을 고려할 때 정부 계획대로 된다면 이례적으로 진행이 빠른 것이라고 볼 수 있습니다.

하지만 공공주택복합사업 역시 곳곳에서 반대 목소리가 터져 나옵니다. 민간 개발을 선호하거나 개발 자체를 반대하는 주민들이 후보지 지정을 철회해달라고 요청하고 있습니다.

국토부 공무원은 "주민 동의를 전제로 진행하는 사업인 만큼 반대하면 당연히 사업 진행이 안 된다. 예정 지구 지정 후 1년 내 3분의 2 이상 동의율을 채우지 못하면 후보지에서 제외된다"고 설명했습니다. 또 "지자체와 협의를 통해 추가 후보지를 발굴할 계획"이라고 덧붙였습니다.

전문가들은 각종 공급 대책에 대해 '백문이 불여일견'이라고 입을 모읍니다. 성공사례가 나와야 주택 구매에 대한 시장의 조급증을 해소할 수 있다는 겁니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지자체나 주민 협의 없이 정책부터 발표 하다 보니 1년이 지났는데도 구체적인 성과가 없다. 실제 성공 사례가 나와야 시장도 정부 (공급) 정책에 대해 신뢰를 하게 될 것이다"고 지적했습니다.

■ "과거와 비교해 공급 부족하지 않다"…"높아진 수요 고려해야"

지난달 28일 부동산 관계 장관 브리핑에서 홍남기 경제부총리는 또다시 "과거 10년 평균 주택 입주 물량이 전국 46.9만 호, 서울 7.3만 호인 반면 올해 입주 물량은 46만 호, 8.3만 호로 지적과 우려만큼 공급 부족이 있는 것은 아니"라며 "23년 이후 매년 50만 호 이상씩 공급된다"고 강조했습니다.

공급이 부족하지 않다는 주장을 거듭 꺼낸 것입니다. 수치상으로 정부 말이 틀린 것은 아닙니다.

하지만 전문가들은 공급 문제는 수요를 함께 고려해야 한다고 지적합니다.

2011년부터 2014년까지는 집값이 하락 안정되던 시기로 매매 수요도 많지 않았습니다. 하지만 2017년쯤부터 집값이 오르기 시작하면서 수요도 비교할 수 없이 많아졌습니다.

실제 아파트 매수심리를 보여주는 '매매수급지수'를 살펴보면, 서울 아파트 매매수급지수는 2012년 7월 2일 58이었는데, 2017년 7월 3일 106으로 껑충 뛰어올랐습니다. 매매수급지수는 100을 넘어 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많은 상황, 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많은 것을 보여줍니다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지금은 주택 매수로 심리가 쏠린 시기다. 이 때문에 '평년 수준의 주택 공급량'으로는 시장 수요를 따라갈 수 없다는 점을 정책적으로 고려해야 한다"고 지적했습니다.

지난해 11월 김현미 전 국토부 장관은 공급 부족 지적에 대해 이렇게 말했습니다. "아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠습니다. 그러나 절대적인 공기가 필요하기 때문에 지금 와서 아파트 물량 부족하다고 아무리 정부에 대해서 말씀을 하셔도…."

김현미 전 장관의 말처럼 아파트는 빵이 아니라 하루 이틀 만에 지을 수가 없습니다. 지금 내놓는 공급 대책은 주민 동의와 인허가 절차 등을 거쳐 아무리 빨라도 3~4년 후에나 일부 입주가 가능하고, 일부는 착공을 시작합니다.

지난해 본격화된 공급 대책이 더 빨리 나왔으면 정책 효과도 더 컸을 것이라는 지적이 나오는 이유입니다.

(인포그래픽: 김현수)