[ET] 민간 아파트도 사전청약…패닉바잉 막을까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 8월25일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 우병탁 신한은행 부동산자문팀장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.8.25

[앵커]
아파트 청약 당첨 소식, 정말 오매불망 내 집 마련이 소원인 분들에게는 꿈같은 소식일 겁니다. 정부가 앞으로 3년 동안 10만 가구 규모의 사전 청약을 추가로 진행하기로 했습니다. 과연 실수요자들의 기대를 어느 정도 충족시킬 수 있을지, 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장과 짚어보겠습니다. 팀장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
사전 청약은 물량이 관건이긴 한데, 일단 10만 가구가 넘게 나온다고 하니까 좀 귀가 솔깃해지는 면은 있습니다. 어떻게 보세요?

[답변]
이번 물량 자체는 새로 추가로 확보된 물량에 대한 얘기는 아니고요. 기존 대책에서 포함돼 있었던 물량입니다. 인천 검단이나 화성 동탄 신도시에 남아 있던 잔여 택지 부분이 있거든요. 이 택지에 공급되는 물량 중에서 민간이 분양하는, 택지를 공급받아서 공급하는 물량이 있었는데, 이 민간 분양 물량까지 사전 청약, 사전 청약은 기존에 3기 신도시와 같은 공공 택지에서, 공공 물량에서 진행됐던 것인데 민간 분양까지 포함해서 적용하겠다고 발표한 것입니다.

[앵커]
그러니까 지금까지 정부가 내놨던 사전 청약 물량은 SH나 LH 같은 공공 분양 아파트였는데 이번에는 민간 브랜드 아파트까지 청약을 진행하겠다.

[답변]
네, 사전 청약을 넓히겠다.

[앵커]
그러면 일반 실수요자 입장에서는 뭐가 어떻게 달라지는 겁니까?

[답변]
우선 공공 분양 사전 청약의 경우에는 기본적으로 정부, SH나 공사에서 진행되는 브랜드의 아파트로만 공급이 되는데요. 민간의 경우에는 수요자들이 상대적으로 더 선호하게 되는 민간 건설사의 브랜드들에 대한 브랜드 아파트까지 청약할 수 있다는 점에서 수요의 폭이 넓어졌다는 측면이 있을 수 있습니다.

[앵커]
청약 조건이나 이런 거는 크게 달라지진 않나요?

[답변]
사전 청약의 경우에는 일반적인 공공 택지 분양 그다음에 이번에 민간 분양에 대해서 확대되는 경우에도 근본 자체는 민간 분양에 해당되기 때문에 그 조건을 그대로 좇아갈 것으로 보이고요. 다만 사전 청약으로 진행되는 세부적인 절차나 프로세스의 경우에는 다시 세부적인 내용이 나올 때까지 지켜봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
사실 앞서 3기 신도시 1차 사전 청약 같은 경우는 입지가 좋아서 흥행에 성공했는데 이번에는 입지가 어떻습니까?

[답변]
전반적으로 나쁘지는 않고요. 다만 이번에 포함되어 있는 민간 분양의 경우에는 2기 신도시, 그러니까 인천 검단이나 동탄, 2기 신도시 지역하고 일부 2.4 대책에서 발표됐던 서울 지역 내의 물량들이 좀 포함돼 있습니다. 우선 2기 신도시의 경우에는 상대적으로 3기 신도시에 비해서 서울과의 접근성이 상대적으로 좀 떨어지는 편입니다, 좀 멀기는 하고요. 대신에 2기 신도시는 3기 신도시보다 당연히 먼저 진행됐었기 때문에 주변에 편의 시설이라든지 이런 것들이 이미 확보되어 있는 경우들이 많아서 그런 점에서는 강점이라고 할 수 있겠습니다.

[앵커]
조금 전에 서울도 포함돼 있다고 말씀하셨는데 어떤 지역이 포함된 겁니까?

[답변]
2.4 대책에서 진행하기로 했던 역세권 공공 주택 개발이라든지 아니면 공공 주도 개발, 이 중의 상당수 지역은 영등포 일부와 그다음에 은평, 도봉 일대가 주를 이루고 있습니다. 어쨌든 2기 신도시나 3기 신도시에 비해서는 서울 관내에 있는 지역이라서 기본적으로는 접근성이나 교통 편의성 같은 것들이 좀 더 유리한 측면은 있겠습니다.

[앵커]
정부가 이렇게 상대적으로 나쁘지 않은 입지에 이렇게 민간 분양 물량까지 사전 청약을 확대하기로 한 게 시장에 어떤 효과를 기대하고 있는 건가요?

[답변]
우선은 공급량에 있어서는 크게 변동이 없다고 하더라도 직전에 3기 신도시의 사전 청약을 통해서 시장에 존재하는 다소 과도하게 형성돼 있던 매수 수요들을 흡수할 수 있다는 것들을 3기 신도시의 사전 청약을 통해서 확인한 것 같고요. 그 부분에 자신감을 얻어서 이른바 패닉 바잉이라고 하는 현상들을 잠재울 방안으로 이런 사전 청약을 도입하는 걸 통해서 매수 수요들의 일정 부분을 좀 미뤄 놓는 거죠. 사전 청약 당첨되면 입주될 때까지는 집을 살 수 없으니까요.

[앵커]
그러니까 계속해서 공급해줄 테니까 너무 서둘러서 사지 말고 기다리라는 신호라는.

[답변]
시류에 쓸려서 패닉 바잉하는 현상은 멈춰달라는 시그널을 계속 보내는 것으로 판단됩니다.

[앵커]
어쨌든 공급 자체가 늘어나는 게 아니라 예정된 물량, 일정을 좀 앞당기는 거라서 일각에서는 아랫돌 빼서 윗돌 끼우는 거 아니냐, 이런 지적도 있던데요.

[답변]
다만 그럼에도 불구하고 정부가 공급을 지속하겠다고 하는 시그널을 줬는데, 그 속도가 관건이었거든요. 그러니까 사전 청약이라는 것이 나왔던 이유도 바로 그 부분이었고요. 그러니까 원래의 청약, 본청약까지 기다리다 보면 너무 길어지다 보니까 그때까지 계속 가격이, 물량이 없어서 올라가는 것들을 막기 위해서 사전 청약으로 당겼던 것이고 그런 점에서는 일단 공급을 받은 사람 입장에서 보면 심리적인 안정감이 있을 수 있거든요. 그리고 이런 형태를 통해서 오래 걸릴 거라고 얘기했던 부분들을 점점 당겨서 할 수 있는 부분들을 통해서 공급이 계속되고 있구나, 라는 시그널을 줄 수 있다는 점에서는 긍정적으로 평가할 부분이 있다고 생각됩니다.

[앵커]
보통 청약의 경우에는 본청약도 있고 사전 청약도 있고 특별 공급도 있고 굉장히 다양한데, 이번 같은 경우는 좀 어떤 청약 전략으로 접근해야 당첨 가능성도 높이고 내 집 마련 기회도 잡을 수 있을까요?

[답변]
우선 좀 주의하실 부분이 뭐냐 하면, 이 사전 청약 그다음에 특별 공급 각각의 요건들이 다 제각각입니다. 소득에 대한 요건이 있는 경우도 있고요. 가점에 대한 판단도 조금씩 다를 수 있고 무엇보다도 청약 접수를 하는, 웹상에서 보통 하게 되는데요. 이 청약 접수를 받는 것도 종류별로 다릅니다. 그래서 일반 분양의 경우에는 청약홈이라고 하는 곳을 통해서 하지만 사전 청약이나 특별 공급 같은 경우에는 LH에서 만들어놓은 별도의 사이트, 사전 청약 3기 신도시 사이트. 신혼희망타운 같은 경우에도 역시 LH의 별도 접수 사이트를 통해서 해야 하기 때문에 이런 곳들을 유념해서 알아보실 필요가 있고 해당 홈페이지에 보면 사전 청약의 조건과 일반 분양의 조건들이 다 다르게 조건별로 구비가 되어 있습니다. 그래서 우선은 막연히 청약에 대한 것들을 계속 그냥 웹상에서만 알아보시기보다는 이런 청약 조건들을 해당 사이트, 청약홈이나 사전 청약 사이트에 들어가서 조건들을 가지고 다시 한번 꼼꼼하게 따져보시고 가점도 다시 살펴보실 필요가 있겠습니다.

[앵커]
어쨌든 요즘 아파트 청약 시장이 굉장히 뜨거운 것 같습니다. 저희가 지난번에는 강남에 있는 어떤 아파트 사전 청약 굉장히 경쟁률이 높았던 사례를 봤지만, 이번에는 과천이에요. 과천 같은 경우에 52채 모집하는데 한 3만 명이 몰려서 경쟁률이 718대 1. 왜 이렇게 많이 몰렸을까요?

[답변]
과천 지식정보타운, 소위 과천 지정타라고 하는 지역에서 분양된 공공 마지막 분량이었거든요. 우선 과천이라고 하는 지역이 서울의 강남을 포함한 일부 구를 제외하고는, 경기도이지만 서울의 다른 구에 비해서는 가격도 가장 높은 지역 중의 하나고요. 강남 접근성이 당연히 좋다고 하는 점, 거기에 이번 52채 모집에 몰렸던 S8 블록의 경우에는 역사가 예정돼 있는 곳과 멀지 않고요. 중심 상업 지역들, 그러니까 편의시설들이 있는 곳이죠? 거기에서도 굉장히 근접한 곳이었습니다.

[앵커]
그래서 요즘 왜 과천을 준강남이다, 이런 표현도 쓰잖아요.

[답변]
많이 하죠.

[앵커]
정부 과천청사 일대에서는 정부의 공급 대책이 주민들 반발 때문에 조금 삐거덕하는 소리가 났는데 어떻게 정리가 됐습니까?

[답변]
우선 정부 관천청사에 공급하기로 했던 물량은 지자체와 그다음에 지역 주민들의 반대 의견들이 좀 있었고요. 이런 부분들을 감안해서 우선 해당 청사 자리의 공급은 일단 미뤄두고 대신에 과천 지구 내의 자족용지라고 해서 개발이 좀 유보됐던 곳들이 있습니다. 주변 편의시설을 만들겠다고 예정돼 있던 곳에 주변으로 다 모아서 3,000호 정도를 공급하기로 했고 그다음에 신규 택지로 과천 갈현동 일대에 1,300호를 추가 공급하기로 했습니다.

[앵커]
지도에도 나와 있지만, 노원구에서 태릉골프장, 여기도 좀 시끄러웠잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 비슷한 상황이었는데요. 골프장 위에 집을 짓는다고 해서 굉장히 이슈가 됐던 지역인데, 원래는 태릉골프장 전체 부지의 절반 정도는 편의시설을 짓고 절반 정도는 1만 호 정도를 공급하겠다고 했었던 거였는데, 역시 지역 주민들의 반발, 이런 것들을 고려해서 3,200호를 줄인 8,600호를 골프장 내에 공급하고 거기에서 부족해진 물량들의 상당수를 대체하기 위해서 하계 5단지라든지 아니면 상계마을과 같은 곳에 추가로 더 물량을 확보하기로 했습니다.

[앵커]
어쨌든 기존 계획에서는 약간 모양새는 후퇴한 그런 식이네요.

[답변]
변동이 있을 수 있는데 약간씩 줄어드는 모양새는 있는 것이 맞습니다.

[앵커]
정부가 이런 사전 청약 물량 공급 대책, 계속 시그널을 주고 있는데 시세보다 조금 더 저렴하게 살 수 있는 그런 어떤 정책도 하나 내놓은 게 하나 있습니다. 누구나 집이라고요. 일단 슬로건 자체가 굉장히 파격적이긴 한데 정말 누구나 집을 가질 수 있는 프로젝트예요? 어떻게 해 주겠다는 거예요?

[답변]
우선은 좀 지켜보기는 해야겠지만 기존에 있었던 제도들을 여러 가지로 좀 섞은 형태라고 보입니다. 개념적으로는 처음 분양할 당시에는 6~16%, 그러니까 대략 한 10% 정도의 자금만 납부하고 들어가서 살 수 있게 됩니다. 대신에 입주하고 나서 10년 동안에는 소유자가 아니라 임차인으로서, 그러니까 10년간 임대로서 거주하다가 그 뒤에는 분양으로 전환해서 매입할 수 있는 옵션이 주어지는 형태고요.

[앵커]
그때 시세 차익은 어떻게 되나요?

[답변]
그러니까 기본적으로는 이 임대를 살 때도 주변 시세보다 임대가를 낮게 해서 살게 되고요. 그다음에 분양 전환하는 것도 사전에 정해져 있는 가격, 그러니까 분양 전환할 당시에 아주 가격이 높아져 있다고 하더라도 그 금액이 아니라 사전에 예정되어 있던 좀 낮은 가격으로 분양받을 수 있도록 한 제도입니다.

[앵커]
다음 주에는 또 수도권에서 14만 가구 규모의 신규 택지 발표된다고 하는데, 그때 또다시 팀장님 모시고 이야기 들어보도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 우병탁 신한은행 팀장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.