‘암호’ 같은 가계부채 대책, 내 대출 영향은?

금융당국이 어제(26일) 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 당장 내년 1월부터는 총 대출이 2억 원을 초과하면 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상이 된다. 과연 내 대출은 DSR 규제 대상이 되는 걸까? 궁금한 부분을 문답식으로 풀어봤다.

※ 차주단위 DSR 계산시 예외적으로 제외되는 대출 ① 전세자금대출(전세보증금 담보대출은 제외) ② 분양주택·분양오피스텔에 대한 중도금대출 ③ 재건축‧재개발 주택 이주비 대출, 추가분담금 중도금대출 ④ 서민금융상품(새희망홀씨, 사잇돌대출, 청년 햇살론 등) ⑤ 예적금담보대출, 보험계약대출 ⑥ 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함) ⑦ 주택연금(역모기지론) ⑧ 정부, 공공기관 등과 이자 보전 협약 체결 대출 ⑨ 자연재해 지역 지원 등 정부 정책상 긴급 취급하는 대출 ⑩ 상용차 금융, 할부‧리스 및 현금서비스

① 모든 대출에 차주별 DSR 규제 적용?

아니다. 전세자금 대출, 중도금 대출은 DSR 계산에서 제외된다. 따라서 DSR 규제 대상이어도 내년 1월에 신규 전세대출이나 중도금 대출을 받을 수 있다. 위의 표에 나와 있는 새희망홀씨, 사잇돌대출 같은 정책적 필요에 의한 대출, 3백만 원 이하 소액 대출, 예금담보대출 등도 제외다. 사실상 주택담보대출과 신용대출(마이너스통장은 한도금액 기준 )이 규제 대상인 셈이다. 내년 1월부터는 카드론도 DSR 계산 대상에 포함된다.

② 중도금 대출에서 전환되는 잔금대출은 DSR 계산에 포함되나?

원칙적으로 포함된다. 분양 주택에 입주할 때 중도금대출에서 전환되는 잔금대출은 주택담보대출의 성격을 갖고 있어 DSR 계산에 포함된다.다만 금융당국은 분양 당시에는 담겨 있지 않던 규제로 실수요자가 피해를 받지 않도록 입주자모집공고일이 올해 12월 31일까지인 경우 중도금대출에서 전환된 신규 잔금대출을 받더라도 DSR 40% 한도를 적용하지 않는다.

③ 총대출액이 이미 2억 원이 넘는다. 내년부터 회수되나?

회수되지 않는다. DSR 규제 적용 대상은 '신규 대출자'로 이미 대출을 가지고 있거나, 기존 계약을 만기 연장(갱신)할 때는 소급 적용되지 않는다. 다만 내년 1월 이후 추가 대출을 신청하면 기존 대출까지 합쳐 DSR 계산에 포함하기 때문에, DSR 40%를 초과할 경우 대출을 받을 수 없다.

④ 카드론은 어떤 방식으로 DSR 규제에 포함되나?

아직 결정되지 않았다. 원칙적으로는 카드론 대출계약서상에 '약정 만기'를 그대로 적용하는 것이 유력한데, 금융당국은 남은 두 달간 여러 요소를 고려한 뒤 카드론의 산정 만기 계산 방식을 결정하기로 했다.

⑤ 신용대출을 분할상환 방식으로 받으면 DSR 계산 시 한도가 늘어나나?

한도가 늘어난다. 올해 7월부터 신용대출을 받을 때 다음의 3가지 조건을 충족하면 분할상환 인센티브를 받을 수 있다.
▲ 별도 거치 기간 없음
▲ 분기별 또는 월별 균등분할상환 대출(최장 10년) 구조
▲ 분할상환금액이 총 대출액의 40% 이상

이렇게 되면 거치식 일시상환 신용대출일 때 적용하는 5년(내년 1월부터)이 아니라 실제 만기(최장 10년)를 적용해 대출취급 가능 규모가 확대되는 효과가 있다. 다만 실제로 매달 내는 원금이 생긴다는 점을 주의해야한다. 전세대출도 DSR에는 포함되지 않지만, 금액 중 일부를 분할상환하는 상품을 은행이 판매하도록 금융당국이 유도할 방침이다.

⑥ 1주택자의 비대면 전세대출은 가능한가?

케이뱅크에서만 가능하다. 금융당국이 '실수요자 중심 전세대출'을 강조하면서 시중 은행들이 유주택자의 전세대출을 은행 영업점에서만 다루기로 합의했다. 실수요자인지 아닌지를 좀 더 꼼꼼히 살피기 위해서다. 하지만 인터넷전문은행인 케이뱅크는 영업점이 없다는 어려움을 읍소해 예외를 인정받았다. 다만 같은 인터넷전문은행인 카카오뱅크는 1주택자 비대면 전세대출을 중단했다.

⑦ 새 전셋집에 이사가도 전세보증금 증액분만큼만 대출 가능한가?

아니다. "전세보증금 증액분만큼 대출"의 의미는 원래 자금이 있어 대출 없이 전세계약을 맺고도, 갱신할 때 기존 자금을 다른 곳에 활용하려고 전세대출을 받는 경우를 막기 위해서다. 즉, 전셋집이 그대로일 때 연장 계약을 한 경우에만 적용된다. 따라서 전셋집을 갈아타는 경우에는 새집의 전세자금대출 취급 한도 전체 내에서 대출이 가능하다.

⑧ 내년에 주택담보대출을 받으려고 한다. 어떻게 해야 하나?

주택담보대출이 필요하다면 매달 초 은행 지점을 직접 방문해 접수하는 것이 좋다. 국민은행과 우리은행의 경우 월초에 월별·지점별 한도가 나오기 때문이다. 본부에서 매일 모니터링하며 지점별 한도를 조정하고 있어서 한도가 소진되더라도 한 달 내내 접수가 불가능한 것은 아니지만, 순서가 뒤로 밀릴 수 있다. 하나은행은 14여 개 영업본부별로 한도가 정해지고, 신한은행은 아직 월별·지점별 한도 관리를 하고 있지 않아서 필요한 즉시 지점에 가서 문의하는 게 유리하다.

⑨ 대출 한파 언제까지?

최소 내년 대선까지는 이어질 전망이다. 고승범 금융위원장은 내년에도 가계대출 총량규제를 지속할 것이라고 밝혔다. '실수요' 중심 전세대출은 내년부터는 다시 은행권 가계대출 총량관리에 포함되고, 주택담보대출과 신용대출은 은행에 따라 영업점별·월별 한도 체제가 유지될 것으로 보인다. 은행이 분기별 대출공급 계획을 짜서 '중단 없는 대출'이 이뤄지게 하겠다는 게 금융당국 목표지만, 결국 전면 중단만 아닐 뿐 분기별 중단은 일어날 수 있다는 지적도 나온다.