“도시개발사업, 투명성이 관건…원주민도 수익 배분돼야”

대장동 도시개발사업은 도시개발법에 근거를 두고 있습니다. 도시개발법은 공공의 택지촉진개발법과 달리 민간의 참여를 유인하기 위해 다양한 형태의 시행자가 참여할 수 있도록 그 방법과 규제에 있어서 비교적 자유로운 편인데요. 이런 도시개발법 목적에도 "공공복리의 증진"이 담겨 있습니다.

제1조(목적) 이 법은 도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다.

공공과 민간이 함께 참여한 대장동 도시개발사업, 출자비율이 1%에 불과한 자산관리회사 화천대유가 막대한 이익을 챙겨가면서 논란은 시작됐습니다.

사업 추진 과정에서 로비나 배임 등 불법 여부는 수사의 영역이겠지만 도시개발사업 제도에 문제는 없는 걸까요? 국토부도 지난 4일, 도시개발사업 공공성 강화 방안을 발표하기도 했는데요. 부동산 전문가들에게 보완 방향을 물어봤습니다.

KBS는 부동산 전문가 세 사람과 약식 좌담회를 가졌다.

■ 도시개발 필요하지만 수익의 일률적 제한은 "신중"

전문가들은 민관공동 도시개발사업에서 개발 이익의 환수는 필요하다고 입을 모았습니다.

서진형 교수는 "민관합동 도시개발사업의 경우 일반 국민들이 당연히 '공공의 목적으로 공공기관에서 사업을 한다'는 인식을 가지게 되는데 개발이익들을 민간에서 많이 가지다 보니까 국민들의 정서에 맞지 않는 측면이 있다"고 지적했습니다.

특히 공공의 토지수용권으로 땅을 싸게 매입했다는 점에서 수익 제한 등 제도의 정비는 필요하다고 봤습니다.

이현석 교수는 "주택경기가 호황이다 보니 수용권을 발동했을 때 원주민들의 피해가 생겼다"며 "지금 시점에서 토지를 수용해 아파트를 분양하는 분양사업이 정말 공익사업인 지를 고민해 볼 필요가 있다"고 말했습니다.

토지 수용권의 발동이 적정한지, 원주민들이 함께 참여해서 수익을 같이 나눌 수 있는 방법과 절차를 논의해 볼 수 있습니다. 전문가들은 부동산 투자 가상펀드인 리츠에 원주민 등이 참여해 추가 수익을 분배하는 방안에 긍정적이었습니다.

그러나 일률적으로 이익 상한선을 법으로 못박는 건 현실적이지 않다는 데도 뜻을 같이했습니다.

현재 국회에는 이헌승 국민의힘 의원과 진성준 민주당 의원이 도시개발법에서 민간의 이익을 각각 총 사업비의 6%와 10% 이내로 제한하는 개정안을 발의한 상태입니다.

김학환 교수는 "사업별로 비용을 어떤 항목으로 얼마나 할 지 등에 따라 이익이 다 다르기 때문에 탄력적인 상하범위를 둔다든가 협약에 이를 고려해서 정하는게 합리적인 방법이 아닐까 싶다"고 말했습니다.


■ 투명성·전문성 높이면서 민간 참여도 이끌어내야

대장동 사업에서도 사업비 세부 항목, 출자자 구성 등이 베일에 쌓여있었던 만큼 앞으로는 주요 사항 등은 공개해서 투명성을 높이는 것도 중요합니다.

국내에서 부동산 개발사례를 모아 공개하는 곳은 대학에 설치된 센터 한 곳이 전부인데요. 개발사례가 모이면 모일수록 공공 영역에서 간접 경험을 키울 수 있기 때문에 정부 차원에서 이 같은 정보를 모아서 공개하는 것도 좋은 방법이라고 조언했습니다.

투명성을 높이기 위해서 국토교통부가 지침을 만들고 사업 보고를 받는 방안, 부동산 투자 가상펀드인 리츠를 통해 관리감독을 강화하는 방안 등 여러 가지가 좌담회에서 제시됐습니다.

민관합작 도시개발사업을 담당하는 각 지자체 소속 도시개발공사의 전문성을 높여야 한다고도 덧붙였는데요. 공공의 전문성이 높아지면 수익배분 구조를 포함한 사업 설계와 진행 상황 감독 등이 가능했을 거란 얘기입니다.

전문가들은 이번 논란으로 도시개발사업 전반에 대한 신뢰가 많이 떨어졌지만 오히려 투명성과 전문성을 재고하는 계기가 됐으면 좋겠다고 했습니다. 공공성을 높이면서도 민간의 참여를 유인할 방향, 어렵지만 제도 개선에 있어서 중요한 건 속도가 아니라 방향입니다.