“서울 강남에 5억 아파트?”…‘반값 아파트’가 뭐길래

입력 2021.11.15 (15:39)

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오세훈 서울시장이 오늘(15일) 오전 김헌동 전 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장을 SH 사장으로 임명했습니다. 무려 '3수' 끝에, 7개월 넘게 비어 있던 사장 자리가 채워진 셈입니다.

서울시는 김헌동 신임 사장을 "경실련에서 20여 년 동안 부동산 시장 안정과 ‘부동산 가격 거품 빼기’를 필생의 과업으로 삼아 현장에서부터 실천적 해법을 모색해 온 주택정책 분야 전문가"라고 평가했습니다. 김 사장은 평소 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하면서 '저격수'라는 별명을 얻기도 했습니다.

집값이 천정부지로 오른 지금, 서민 주거 안정을 위한 김 사장의 대표 정책은 바로 '토지임대부 주택'입니다. 쉽게는 '반값 아파트'라고도 불립니다. 이 방식대로면, 서울 강남에서도 5억 원짜리 30평대 아파트를 분양할 수 있고, 강남이 아닌 지역은 3억 원까지도 가능하다는 게 김 사장의 이야기입니다.


■ 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양…반값 아파트? 반쪽 아파트?

우리가 보는 아파트 가격은 땅값에 건물값을 더한 가격입니다. 한정된 재화인 땅의 가치는 시간이 지날수록 계속 높아지고, 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지게 돼 있습니다. 결국, 집값 상승의 원인은 땅값이 오르기 때문이 큽니다.

그런데 땅은 서울시나 SH공사 등 공공이 보유하고, 그 위에 세워진 건물만 시민들에게 분양한다면 어떨까요. 매달 소정의 토지 임대료를 내야 하긴 하지만, 훨씬 싼 가격에 집을 살 수 있을 겁니다. 이게 바로 '토지임대부 주택', 이른바 '반값 아파트'의 개념입니다.

김헌동 사장은 지난 10일 서울시의회 인사청문회에서 "신청자가 매우 많을 거라고 본다"며 "전셋값이 (보통) 30평에 15억 원인데, 4~5억 원에 건물을 자기 것처럼 사용하고 또 다음에 다른 사람한테 매각할 수 있는데 훨씬 더 계산해보면 이익이라는 판단에 많은 분들이 청약하지 않겠느냐"고 말하기도 했습니다.


그런데 이 정책, 주택을 사고 싶어 하는 우리나라 사람들의 정서와는 조금 차이가 있습니다. 자산 형성과 투자에 대한 욕망을 채워주지 못하기 때문입니다. 게다가 매달 임대료를 내야 한다니, 내 집이라는 생각보다는 '월세'나 '반전세'에 가깝게 느껴지기도 합니다. 그래서 '반쪽 아파트'라는 별명이 붙기도 했습니다.

특히 최근 주택법이 개정되면서, 토지임대부 주택의 경우 시장에서의 사인 간 거래는 불가능하고 LH에만 매각할 수 있습니다. 서울시 관계자는 "이때 매매 금액은 본인이 분양받은 금액에서 시간이 지나면서 떨어진 건물 가치 만큼 '감가상각비'를 빼고 돌려받게 된다"며 "시세 차익이 발생하지 않는 구조"라고 강조했습니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "토지와 건축물에 대한 지분을 다 소유하는 게 일반적으로 사람들이 원하는 부분이기도 하고 토지에 대한 월세를 또 내야 될 때 그것을 비용으로 간주하게 되면 사람들이 실질적으로 저렴하다는 생각을 갖지 않을 수도 있다"고 지적했습니다.

그러면서 "집에 대해서 한국 사람들이 생각하고 있는 보편적인 사고와 많이 충돌되는 부분들이 있어서 수요자들이 제한적일 수밖에 없는 한계가 있다"고 진단했습니다.


■ "이걸로 집값이 내려갈까요?"…충분한 물량 공급이 관건

'반값 아파트' 정책의 목표는 결국 집값 안정입니다. 주변 아파트 시세보다 훨씬 낮은 가격에 분양해 ,시장에 파장을 불러 일으키겠다는 건데요. 문제는 역시 물량입니다. 좁은 서울 땅에 아파트를 지을 땅이 다 합쳐봐야 얼마나 되겠느냐, 그야말로 '언 발에 오줌 누기' 격이지 않겠느냐는 게 전문가들 판단입니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "어차피 SH공사가 매년 공급할 수 있는 물량이 아주 적다"며 "공공이 주도적으로 공급해서 시장을 안정화하려면 어마어마한 물량이 시장에 풀려야 하는데, 최근 서울시의 공급 상태를 보면 공공의 공급 물량이 워낙 적기 때문에 시장에 안정화 충격을 주기에는 힘들다"고 평가했습니다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장 역시 "시장에 영향을 줄 정도가 되려면 상당수 양이 되거나 그 이후에도 지속해서 반복적으로 나올 수 있는 구조여야 하는데 그게 어렵다는 점에서 시장 안정에 미치는 효과는 크지 않을 것"이라고 봤습니다.

우 팀장은 또 "일정 기간 지나면 해당 아파트 시세가 주변 시세와 유사한 수준으로 평준화되는 효과가 있다"며 "실제 가격 안정에 미치는 효과가 초기에만 반짝하고 그 이후에는 크게 영향이 없다는 부작용도 검증된 바 있었다"고 말했습니다.


실제로 이명박 정부 당시인 2011년과 2012년에 공급된 토지임대부 주택인 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 사례를 살펴볼까요. 두 아파트는 모두 전용면적 84㎡에 2억 원 수준으로 분양됐는데, 현재는 시세가 15~16억 원에 달할 만큼 7배 가까이 뛰어올랐습니다.

상황이 이렇다 보니, 집값 안정에 영향을 미치기보단 또 하나의 '로또 청약'이 생기는 것 아니냐는 우려도 있는데요. 이에 대해 김헌동 사장은 지난해 발간된 저서 '김헌동의 부동산 대폭로, 누가 집값을 끌어올렸나'에서 이렇게 밝혔습니다.

"그렇게 보면 1970년대부터 지금까지 아파트를 분양받은 모든 사람이 로또에 당첨된 셈이에요. (중략) '로또'를 무주택 서민 그리고 국민에게 넘기라는 것이 공기업을 만든 이유고 공공에 3대 권력을 부여한 뜻입니다.

이 나라의 주인인 국민에게 시세 절반 이하 가격에 집을 주라는 겁니다. 20~30년 동안 정부를 믿고 무주택 상태에서 기다린 사람들에게 정해진 순서대로 주는 것. 과거에 그렇게 해왔어요.

그런데 지금은 왜 안 해요? 예전에는 다 로또였어요. 지금은 로또를 못 얻게 하는 이유가 뭡니까?" (4부 <집값 낮추기, 쉽다!> 中)


■ 자치구·주민 반대도 넘어야 할 산…서울시 "부지는 추가 검토"

김헌동 사장은 인사청문회에서 구체적인 후보지까지 언급했습니다. 강남구 대치동 세텍(SETEC) 부지, 삼성동 옛 서울의료원 부지, 수서역 공영주차장 부지가 대표적이었고요. 은평구 서울혁신파크 부지, 용산구 용산정비창 부지, 도봉구 창동차량기지 부지 등도 거론됐습니다.


하지만 해당 자치구들은 즉각 반발했습니다. 김미경 은평구청장은 지난 11일 "서울혁신파크 부지에 공공주택을 공급하는 것은 도시기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상"이라며 상업·업무시설이 들어와야 한다고 강조했습니다.

김 구청장은 "상업개발이 가능한 유일한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것은 이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것"이라고도 비판했습니다.

강남구 역시 옛 서울의료원 부지에 공공주택 3,000호를 공급한다는 계획을 두고 이미 정부, 서울시와 갈등을 겪고 있습니다. 행정소송까지 불사하겠다는 방침을 밝힌 바 있는데요.

지난 10일 서울시의회 인사청문회에 참석한 김헌동 SH공사 사장이 질의에 답변하고 있다.지난 10일 서울시의회 인사청문회에 참석한 김헌동 SH공사 사장이 질의에 답변하고 있다.

이에 대해 서울시 관계자는 "구체적인 부지와 물량, 공급 시기 등은 아직 확정되지 않았고 추가 검토가 필요하다"며 "지금 단계에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 없다"고 선을 그었습니다. 또 반값 아파트를 둘러싼 논란과 관련해선 "집값을 당장 안정시키겠다기보단 주택 정책의 다양성을 높인다는 측면에서 봐달라"고 당부했습니다.

서울시는 지난 9일 'SH공사 5대 혁신방안'을 발표하면서, 토지임대부 주택과 지분적립형 주택(입주할 때 토지나 건물 지분의 일부를 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 순차적으로 매입하는 방식)을 통해 무주택 실소유자의 초기 자금 부담을 낮추겠다고 밝힌 바 있습니다.

(인포그래픽: 김현수)

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  • “서울 강남에 5억 아파트?”…‘반값 아파트’가 뭐길래
    • 입력 2021-11-15 15:39:17
    취재K

오세훈 서울시장이 오늘(15일) 오전 김헌동 전 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장을 SH 사장으로 임명했습니다. 무려 '3수' 끝에, 7개월 넘게 비어 있던 사장 자리가 채워진 셈입니다.

서울시는 김헌동 신임 사장을 "경실련에서 20여 년 동안 부동산 시장 안정과 ‘부동산 가격 거품 빼기’를 필생의 과업으로 삼아 현장에서부터 실천적 해법을 모색해 온 주택정책 분야 전문가"라고 평가했습니다. 김 사장은 평소 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하면서 '저격수'라는 별명을 얻기도 했습니다.

집값이 천정부지로 오른 지금, 서민 주거 안정을 위한 김 사장의 대표 정책은 바로 '토지임대부 주택'입니다. 쉽게는 '반값 아파트'라고도 불립니다. 이 방식대로면, 서울 강남에서도 5억 원짜리 30평대 아파트를 분양할 수 있고, 강남이 아닌 지역은 3억 원까지도 가능하다는 게 김 사장의 이야기입니다.


■ 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양…반값 아파트? 반쪽 아파트?

우리가 보는 아파트 가격은 땅값에 건물값을 더한 가격입니다. 한정된 재화인 땅의 가치는 시간이 지날수록 계속 높아지고, 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지게 돼 있습니다. 결국, 집값 상승의 원인은 땅값이 오르기 때문이 큽니다.

그런데 땅은 서울시나 SH공사 등 공공이 보유하고, 그 위에 세워진 건물만 시민들에게 분양한다면 어떨까요. 매달 소정의 토지 임대료를 내야 하긴 하지만, 훨씬 싼 가격에 집을 살 수 있을 겁니다. 이게 바로 '토지임대부 주택', 이른바 '반값 아파트'의 개념입니다.

김헌동 사장은 지난 10일 서울시의회 인사청문회에서 "신청자가 매우 많을 거라고 본다"며 "전셋값이 (보통) 30평에 15억 원인데, 4~5억 원에 건물을 자기 것처럼 사용하고 또 다음에 다른 사람한테 매각할 수 있는데 훨씬 더 계산해보면 이익이라는 판단에 많은 분들이 청약하지 않겠느냐"고 말하기도 했습니다.


그런데 이 정책, 주택을 사고 싶어 하는 우리나라 사람들의 정서와는 조금 차이가 있습니다. 자산 형성과 투자에 대한 욕망을 채워주지 못하기 때문입니다. 게다가 매달 임대료를 내야 한다니, 내 집이라는 생각보다는 '월세'나 '반전세'에 가깝게 느껴지기도 합니다. 그래서 '반쪽 아파트'라는 별명이 붙기도 했습니다.

특히 최근 주택법이 개정되면서, 토지임대부 주택의 경우 시장에서의 사인 간 거래는 불가능하고 LH에만 매각할 수 있습니다. 서울시 관계자는 "이때 매매 금액은 본인이 분양받은 금액에서 시간이 지나면서 떨어진 건물 가치 만큼 '감가상각비'를 빼고 돌려받게 된다"며 "시세 차익이 발생하지 않는 구조"라고 강조했습니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "토지와 건축물에 대한 지분을 다 소유하는 게 일반적으로 사람들이 원하는 부분이기도 하고 토지에 대한 월세를 또 내야 될 때 그것을 비용으로 간주하게 되면 사람들이 실질적으로 저렴하다는 생각을 갖지 않을 수도 있다"고 지적했습니다.

그러면서 "집에 대해서 한국 사람들이 생각하고 있는 보편적인 사고와 많이 충돌되는 부분들이 있어서 수요자들이 제한적일 수밖에 없는 한계가 있다"고 진단했습니다.


■ "이걸로 집값이 내려갈까요?"…충분한 물량 공급이 관건

'반값 아파트' 정책의 목표는 결국 집값 안정입니다. 주변 아파트 시세보다 훨씬 낮은 가격에 분양해 ,시장에 파장을 불러 일으키겠다는 건데요. 문제는 역시 물량입니다. 좁은 서울 땅에 아파트를 지을 땅이 다 합쳐봐야 얼마나 되겠느냐, 그야말로 '언 발에 오줌 누기' 격이지 않겠느냐는 게 전문가들 판단입니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "어차피 SH공사가 매년 공급할 수 있는 물량이 아주 적다"며 "공공이 주도적으로 공급해서 시장을 안정화하려면 어마어마한 물량이 시장에 풀려야 하는데, 최근 서울시의 공급 상태를 보면 공공의 공급 물량이 워낙 적기 때문에 시장에 안정화 충격을 주기에는 힘들다"고 평가했습니다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장 역시 "시장에 영향을 줄 정도가 되려면 상당수 양이 되거나 그 이후에도 지속해서 반복적으로 나올 수 있는 구조여야 하는데 그게 어렵다는 점에서 시장 안정에 미치는 효과는 크지 않을 것"이라고 봤습니다.

우 팀장은 또 "일정 기간 지나면 해당 아파트 시세가 주변 시세와 유사한 수준으로 평준화되는 효과가 있다"며 "실제 가격 안정에 미치는 효과가 초기에만 반짝하고 그 이후에는 크게 영향이 없다는 부작용도 검증된 바 있었다"고 말했습니다.


실제로 이명박 정부 당시인 2011년과 2012년에 공급된 토지임대부 주택인 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 사례를 살펴볼까요. 두 아파트는 모두 전용면적 84㎡에 2억 원 수준으로 분양됐는데, 현재는 시세가 15~16억 원에 달할 만큼 7배 가까이 뛰어올랐습니다.

상황이 이렇다 보니, 집값 안정에 영향을 미치기보단 또 하나의 '로또 청약'이 생기는 것 아니냐는 우려도 있는데요. 이에 대해 김헌동 사장은 지난해 발간된 저서 '김헌동의 부동산 대폭로, 누가 집값을 끌어올렸나'에서 이렇게 밝혔습니다.

"그렇게 보면 1970년대부터 지금까지 아파트를 분양받은 모든 사람이 로또에 당첨된 셈이에요. (중략) '로또'를 무주택 서민 그리고 국민에게 넘기라는 것이 공기업을 만든 이유고 공공에 3대 권력을 부여한 뜻입니다.

이 나라의 주인인 국민에게 시세 절반 이하 가격에 집을 주라는 겁니다. 20~30년 동안 정부를 믿고 무주택 상태에서 기다린 사람들에게 정해진 순서대로 주는 것. 과거에 그렇게 해왔어요.

그런데 지금은 왜 안 해요? 예전에는 다 로또였어요. 지금은 로또를 못 얻게 하는 이유가 뭡니까?" (4부 <집값 낮추기, 쉽다!> 中)


■ 자치구·주민 반대도 넘어야 할 산…서울시 "부지는 추가 검토"

김헌동 사장은 인사청문회에서 구체적인 후보지까지 언급했습니다. 강남구 대치동 세텍(SETEC) 부지, 삼성동 옛 서울의료원 부지, 수서역 공영주차장 부지가 대표적이었고요. 은평구 서울혁신파크 부지, 용산구 용산정비창 부지, 도봉구 창동차량기지 부지 등도 거론됐습니다.


하지만 해당 자치구들은 즉각 반발했습니다. 김미경 은평구청장은 지난 11일 "서울혁신파크 부지에 공공주택을 공급하는 것은 도시기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상"이라며 상업·업무시설이 들어와야 한다고 강조했습니다.

김 구청장은 "상업개발이 가능한 유일한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것은 이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것"이라고도 비판했습니다.

강남구 역시 옛 서울의료원 부지에 공공주택 3,000호를 공급한다는 계획을 두고 이미 정부, 서울시와 갈등을 겪고 있습니다. 행정소송까지 불사하겠다는 방침을 밝힌 바 있는데요.

지난 10일 서울시의회 인사청문회에 참석한 김헌동 SH공사 사장이 질의에 답변하고 있다.
이에 대해 서울시 관계자는 "구체적인 부지와 물량, 공급 시기 등은 아직 확정되지 않았고 추가 검토가 필요하다"며 "지금 단계에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 없다"고 선을 그었습니다. 또 반값 아파트를 둘러싼 논란과 관련해선 "집값을 당장 안정시키겠다기보단 주택 정책의 다양성을 높인다는 측면에서 봐달라"고 당부했습니다.

서울시는 지난 9일 'SH공사 5대 혁신방안'을 발표하면서, 토지임대부 주택과 지분적립형 주택(입주할 때 토지나 건물 지분의 일부를 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 순차적으로 매입하는 방식)을 통해 무주택 실소유자의 초기 자금 부담을 낮추겠다고 밝힌 바 있습니다.

(인포그래픽: 김현수)

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