[ET] 월세는 집주인, 전세는 세입자?… 전월세러가 알아야 집 수리 정보

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 12월23일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 유형빈 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20211223&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다.

[녹취]
"욕실 타일 좀 바꿔줘. 벽지라도 바꿔주든가. 장판이라도 바꿔."
"너 그냥 나가라. 너 말고도 우리 집 들어오겠단 사람 엄청 많아."

[앵커]
집도 소모품이라 살다 보면 하나씩 고장 나기 마련입니다. 내 집이라면 내돈내산, 내가 직접 하겠지만 내 집이 아니라면 이야기가 달라지죠. 전월세 세입자와 집주인들 분쟁이 가장 많은 부분이라고 합니다. 전월세 세입자들이 알아야 할 집수리 정보, 유형빈 변호사와 알아봅니다. 안녕하세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
변호사를 집수리비 때문에 찾아가는 경우가 요즘 많습니까?

[답변]
좀 많은 편이고요. 오해도 많이 있어서 제가 그 오해를 풀어드리려고 나왔습니다.

[앵커]
분쟁이 많은 부분들 골라오셨다는 거죠. 하나씩 한 번 살펴보시죠. 첫 번째부터 보겠다. 우선 월세는 집주인이 전세는 세입자가? 뭔지 알겠어요, 저거. 도배, 장판, 그런 것들. 집 들어갈 때 해주는 거 누가 하느냐 하는 문제겠죠?

[답변]
네. 이거는 오해고요. 왜냐면 월세나 전세나 모두 임대차계약이고 법적인 성질이 동일합니다. 그래서 어떤 차이가 있는 것은 아니에요. 이런 건 있을 수 있습니다. 보통 집주인들은 월세 세입자를 좀 더 좋아하거든요. 그러기 때문에 월세 세입자가 들어올 때는 도배와 장판을 새로 해주겠다, 이렇게 얘기하는 경우가 있습니다. 그래서 그러는 거 같습니다.

[앵커]
법으로 정해진 건 아닌데 보통 집주인들이 월세는 해 준다. 그럼 집주인이 월세는 해 주는 게 맞는 거냐, 이건 또 아니겠네요.

[답변]
그렇습니다. 단순한 변색, 벽지나 장판에 단순한 흠집, 보기 안 좋은 것 정도는 서로 이해해야 하는 것이고요. 곰팡이 같은 것이 생겼을 땐 문제가 됩니다. 곰팡이는 보통 발생 원인이 결로나 누수 이런 것들이고요. 세입자에게 건강상 해가 발생하는 것이죠. 이런 때는 집주인이 비용을 들여서 수리를 해 줘야 되는 것이 맞습니다.

[앵커]
여기까진 쉽습니다. 수리비 한 번 들어가면 보통 그렇게 알고 있습니다. 작은 건 세입자가, 비싼 건 집주인이. 이건 맞는 겁니까?

[답변]
대략적으로 맞습니다. 이거를 집주인의, 임대인의 수선의무라고 하는데요.

[앵커]
아이템들이 하나씩 있네요.

[답변]
보시면 웬만한 것들은 다 집주인을 수리해 줘야 됩니다. 그러나 문 손잡이와 전구 이 정도는 세입자가 알아서 수리해야 된다, 이렇게 생각하시면 되겠습니다. 이것을 구분하는 기준은 판례에서 정하는데요. 판례는 대수선이나 기본적인 설비 이런 것들에 대해서는 집주인이 부담하고. 적은 비용으로 간단하게 수선되는 것, 이런 건 세입자가 부담한다, 이렇게 정하고 있습니다. 쉽게 얘기하면 세입자가 마트에 가서 5만 원, 10만 원 정도 비용을 들여서 간단하게 수리할 수 있다, 이런 경우에 세입자가 부담하는 것이 맞고요. 그 외에 것들은 모두 집주인이 부담한다, 이렇게 생각하시면 됩니다.

[앵커]
경계가 항상 궁금한 것이지 않습니까? 그림 상에서 보면 수전 정도가 약간 경계에 있는 것 같아요. 저거 집주인이 하는 거니까.

[답변]
수전은 싱크대에 필수적인 기능이라고 보이기 때문에 수전 교체는 집주인이 해야 된다, 이렇게 해석이 가능하겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 다음 키워드 넘어가면, 수선의무 면제 특약이 있으면 모두 세입자 책임인가? 계약서 쓸 때 잘못 쓰면 다 덤터기 쓰느냐, 이 얘기인 것 같아요.

[답변]
결론부터 말씀드리면 그렇지는 않습니다. 수선의무 면제 특약이 유효하긴 유효한데요. 이게 의미가 있으려면 집주인의 수선의무가 면제되는 범위를 정확하게 임대차계약서에 기재해둬야 됩니다. 그렇지 않으면 아까 말씀드린 판례 원칙대로 돌아가서 여전히 대수선과 기본적인 설비에 대한 책임은 집주인이 지게 되는 것입니다.

[앵커]
단순히 한 줄, 세입자가 부담한다 써놓는다고 되는 게 아니고 아주 구체적으로 이거, 이거, 이건 세입자, 이건 집주인 이렇게 써놨을 경우에는 효력이 있다. 쓸 때 조심해야 되는 건 분명하군요.

[답변]
네, 그렇습니다.

[앵커]
세 번째 키워드, 집주인이 수리비를 안 주면. 일단 급해서 고쳐놨는데 수리비를 받으려고 했더니 안 준다 이거 아닙니까? 어떻게 해야 됩니까?

[답변]
부득이하게 어쩔 수 없이 세입자가 먼저 수리하는 경우가 있어요. 이런 걸 필요비라고 얘기하는데요. 세입자가 이렇게 비용을 지출하면 곧바로 집주인에게 받을 수가 있습니다. 그럼에도 불구하고 집주인이 안 주는 경우가 있는데요. 이런 때 월세 세입자라면 월세를 안 내도 됩니다. 쉽게 얘기해서 수리 비용이 한 100만 원 정도 나왔는데 월세가 한 달에 50만 원이다 그러면 두 달 치 월세를 안 내도 괜찮다 이렇게 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]
당연히 증빙은 돼야 할 거고요. 계산서 같은 게 필요할 테고요. 그런데 집주인 입장에서는 월세를 안 냈으니 나가라 할 수도 있는 것 아닙니까?

[답변]
그렇죠. 두 달 치 월세가 밀리면 보통 명도소송을 할 수 있다, 이렇게 알려져 있거든요. 이 경우에는 이게 적용되지 않습니다. 왜냐하면 임대인이 필요비를 지급할 의무와 세입자가 월세를 지급할 의무는 서로 대응된다라고 보는 것이 판례의 태도이기 때문에 이러한 경우에는 명도소송이 기각될 것입니다.

[앵커]
전세는 어떻습니까?

[답변]
전세를 월세를 내지 않기 때문에 좀 애매한 면이 있죠. 그래서 임대차 계약을 해지할 수 있는 권한은 있지만 강제로 달라고 할 수 있는 그런 방법은 없습니다. 그래서 소송을 통해서 받는 방법 외에는 없습니다.

[앵커]
전세는 조금 골치가 아플 수 있다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
다음 키워드 넘어가 보시죠. 원상복구는 어디까지 해야 하느냐. 이거는 그림을 보면서 얘기를 나눠보시죠. 저게 인터넷에서 논란이 된 사진입니다. 저게 어디가 바뀌었느냐? 세입자가 셀프 인테리어한다고 원목 가구에 녹색 페인트칠을 했습니다. 어두운 부분 저게 녹색입니다. 세입자 잘못도 있는 거 같긴 합니다.

[답변]
그렇게 봐야 될 거 같은데요. 셀프 인테리어가 유행인데 이거는 자가 소유인 집에서 하시는 것이 가장 현명하시다. 세입자 같은 경우는 가구 위주로 원상회복할 수 있고 철거가 쉬운 것들 위주로 하시는 것이 좋겠습니다. 셀프 인테리어를 꼭 하셔야겠다 이렇다면 집주인에게 동의를 얻는 것이 좋고요. 하더라도 너무 개인적인 취향이 반영되는 것, 그런 것들은 자제하시는 것이 좋습니다. 개인적인 취향에 따라서 인테리어가 되는 거는 나중에 원상회복을 하셔야 되고 철거를 하셔야 되고 때에 따라서는 손해배상 의무가 발생할 수도 있습니다.

[앵커]
사실 생각해보면 상가 경우에는 거의 원상복구를 하고 나가야 되는 게 일반적인 관례잖습니까? 원상복구 의무 이거 중요할 텐데 대체 어디까지가 의무입니까?

[답변]
모든 것을 다 원상회복할 필요는 없고요. 자연스럽게 노후화된 것 이런 것들은 안 하셔도 되고요. 그러나 세입자의 과실이나 주의의무 위반으로 생긴 훼손이나 고장 같은 것들은 세입자가 비용을 들여서 원상회복하셔야 됩니다.

[앵커]
자연스러운 것의 범위는 어디까지나 될까요?

[답변]
노후화를 위해서 자연스럽게 벽지가 변색됐다거나 장판의 찍힘 정도 이 정도는 통상적으로 허용된다 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]
못 박는 거는 어떻습니까?

[답변]
못 박는 거는 벽 하나당 한두 개 박는 거 이런 거는 문제가 없고요. 다만 에어컨을 설치하면서 큰 구멍을 뚫어야 될 때가 있습니다. 이런 거는 큰 문제이기 때문에 미리 집주인에게 얘기해서 동의를 구하시는 것이 현명할 거 같습니다.

[앵커]
하자보수 명목으로 일정 금액을 빼고 보증금 돌려주는 집주인한테 어떻게 해야 합니까?

[답변]
그것도 집주인의 권리입니다. 판례는 임대차 보증금과 전세금의 성격에 대해서 임대차 계약에서 발생하는 세입자의 모든 채무를 담보한다. 이렇게 보고 있기 때문에 만약에 세입자가 자기 과실로 발생한 어떤 훼손 같은 것들을 변상하고 가지 않았을 때 집주인은 그 하자보수 비용을 보증금에서 공제할 수가 있습니다.

[앵커]
마지막 키워드 하나 보시죠. 세입자 안전은 세입자 책임. 방범창 같은 거 얘기인가 봐요.

[답변]
그렇습니다. 여성이 혼자 거주하는 1층 주택 이런 건 사실 무섭습니다. 방범창이 설치가 안 돼 있는 경우도 있고요. 방범창 설치 의무가 무조건 집주인에게 있다 이렇게 보기는 어렵습니다. 그렇기 때문에 정 불안하시면 세입자가 자신의 비용으로 먼저 방범창 같은 것을 설치하시고요. 나중에 임대인, 집주인의 동의를 얻으시면 부속물 매수청구권을 행사할 수 있고 동의를 못 얻으셨다고 하더라도 유익비 청구를 해서 비용을 받을 수도 있습니다.

[앵커]
도어록은요? 건전지 정도는 제가 하겠는데 도어록은 조금.

[답변]
그렇습니다. 도어록은 어떤 현관문의 개폐라는 기본적인 기능에 해당하기 때문에 세입자가 쉽게 수리할 수도 있어요. 이런 건 기본적인 설비로 보아서 집주인이 수리해 줘야 된다고 보시면 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 유형빈 변호사였습니다. 잘 들었습니다.