“사업추진 빨라진다”, 재개발·재건축 ‘신통기획’ 붐…선정 조건은?

서울시가 이른바 ‘신속통합기획’(이하 ‘신통기획’)을 적용할 민간 재개발 후보지 21곳을 선정해 발표한 가운데, 재건축 단지에서도 신통기획 적용을 신청하는 곳이 잇따르고 있다. 강남의 재건축 단지인 은마아파트, 여의도 시범아파트 등이 대표적이다.

이렇게 주요 재개발, 재건축 단지의 신청이 잇따르는 이유는 신통기획을 적용시 통상 5년 이상인 사업기간이 2년 내로 줄기 때문이다. 서울시가 정비계획 수립 단계에서부터 참여해 공공성과 사업성간의 균형을 도모해 구역지정 기간이 최대 2년 이내로 줄게 된다.

재개발, 재건축 조합 입장에서 사업기간이 짧아질 수록 금융비용 등 사업비가 줄어든다. 때문에 신통기획 신청이 잇따르고 있지만 탈락한 단지도 적지 않게 나오며 반발도 나오고 있다.

■ 중구·강남·광진, ‘신통기획’ 재개발 ‘0’…왜?

서울시가 28일 발표한 신통기획 적용 재개발 후보지에 중구, 강남구, 광진구 소재 지역은 한 곳도 포함되지 않았다. 서울시는 이들 지역은 아예 사업 실현성이 없다고 판단해 심사에서 제외했다.

해당 지역에서 신통기획 참여를 신청했던 주민들 사이에서는 “아예 심사조차도 하지 않은 건 받아들이기 힘들다”는 반발이 나왔다.

하지만 서울시는 해당 지역이 재개발을 추진하려면 도시계획을 먼저 바꿔야 하거나 주민 반대가 많아 신통기획을 적용해도 사업 실현 가능성이 낮다고 봤다.

특히, 일부 신청지에서 권리산정일 이후 이른바 ‘지분쪼개기’가 이루어진 것으로 확인된 점도 고려됐다. 권리산정일 이후 ‘지분쪼개기’가 이뤄지면 향후 재개발 추진시 분양권을 인정받지 못하고 현금청산 대상이 된다.

분양권을 받지 못하는 경우, 현금 청산만 받고 이주해야 하기 때문에 재개발을 반대할 가능성이 높다. 때문에 현금 청산자가 많은 재개발 추진 지역의 경우 사업 진행이 난항을 겪는 경우가 많다.

■ 2023년부터 순차 구역지정…‘공모방식’ 유지

선정된 지역은 내년 초부터 자치구에서 정비계획 수립 용역이 추진된다. 이후 서울시와 자치구, 주민이 참여해 내년 하반기까지 신통기획을 적용한 정비계획 가이드라인을 만들어 2023년부터 순차적으로 정비구역으로 지정할 계획이다.

서울시는 이후 후보지 추가 선정에서도 공모방식을 그대로 유지하기로 했다. 5월 주거정비지수제가 폐지되면서 지역별로 무분별하게 재개발 요청이 몰릴 것이 예상되기 때문이다. 서울시는 연도별로 주택 공급 목표를 정하고 이에따라 순차적으로 후보지를 공모해 선정할 계획이다.

■ 재건축 단지도 ‘신통기획 붐’

재건축 단지도 신통기획 참여가 잇따르고 있다. 이미 여의도 한양아파트와 시범아파트, 대치 미도아파트, 잠실 장미 1,2,3차 아파트, 송파 한양 2차, 고덕 현대, 구로 우신빌라 등은 신통기획 적용이 추진된다.

최근 신청이 들어온 압구정 2구역, 3구역, 5구역과 신반포 2차, 서초 진흥은 내년 초 신통기획 진행이 시작될 예정이다. 서울시는 대치 선경과 개포 우성, 현대, 경남 그리고 개포 6,7단지도 신청이 들어오는 대로 신통기획을 적용하겠다고 밝혔다.

■ 선정 ‘희비’…서울시 “은마아파트, 신통기획 필요성 낮아”

그러나 강남의 대표적 재건축 단지인 은마아파트는 신통기획 적용대상에서 제외될 전망이다. 서울시는 “은마아파트의 경우 정비계획이 이미 입안돼 심의중인 단계”라며 “신통기획의 필요성이 낮다고 판단된다”고 밝혔다.

신통기획은 정비계획 마련 전에 서울시가 참여해 정비계획 가이드라인을 마련하고 사업기간을 줄여주는 제도인데 은마아파트의 경우, 이미 정비계획이 입안돼 때문에 신통기획을 적용할 필요가 없다는 이야기다.

■ 사업실현가능성·주택공급 규모·공동개발 등이 관건

지금까지 신통기획 적용이 결정된 재개발, 재건축 단지를 보면 크게 3가지 공통점이 있다. 사업실현 가능성과 주택공급 효과, 공동개발 등으로 인한 도시경관 개선 등의 효과다.

서울시는 주민반대가 높거나, 현금청산자가 많은 지역, 투기세력이 유입된 지역 등은 사업 실현성이 없어 신통기획을 적용해도 실제 주택 공급으로 이어질 가능성이 적다고 판단하고 있다.

또한, 1대 1 재건축 등을 원하는 지역도 실제 주택 공급 효과가 없다는 입장이다. 신통기획 자체가 빠른 주택 공급을 전제로 설계된 제도인 만큼, 추가 주택 공급이 없거나 적은 지역은 적용의 실익이 없다는 것이다.

또한, 여러 단지를 묶어 공동개발할 경우 도시 경관 개선 효과와 공공시설 확충이 가능하다는 장점이 있다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “신통기획 민간 재개발 후보지 선정시 공정성을 담보하기 위해 심사위원의 전원합의로 진행했다”며 “공정을 최우선으로 고려했다고 밝혔다.

(인포그래픽: 김현수)