[ET] 주택 보유는 ‘세금과의 전쟁’…‘공동명의 vs 단독’ 무엇이 이득?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 2월9일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 고경남 세무사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220209&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 처음으로 내 집 장만할 때 고민하는 것 중 하나가 누구 명의로 하는 게 좋을까? 입니다. 단독명의냐 공동명의냐에 따라서 내야 할 세금이 달라지기 때문인데요. 흔히 공동명의로 해야 절세 효과가 있다, 이런 얘길 많이 하는데 정말 맞는 얘기인지 고경남 세무사에게 물어보겠습니다. 세무사님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
요즘은 예전과 달리 집 자체가 혼수라서 젊은 부부들 공동명의로 많이 시작하잖아요. 세무사님도 젊은 부부신데 어떻게 하셨어요?

[답변]
저희도 돈이 똑같이 들어가다 보니까 딱 5:5 공동명의입니다.

[앵커]
세무사님이 공동명의로 했다니까 저게 정말 더 유리한 건가 하는 생각이 드는데. 맞나요?

[답변]
세금 측면에서 본다면 단독명의하고 공동명의하고 차이가 분명히 존재하긴 하는데요. 주택 세금에는 크게 취득세, 재산세, 종부세, 양도세가 있는데요. 취득세와 재산세는 해당 주택 자체에 부과되는 세금이기 때문에 단독명의와 공동명의가 차이가 없지만 차이가 종부세와 양도세는 개인에게 부과되는 세금이기 때문에 차이가 분명히 존재합니다.

[앵커]
우리가 오늘 신경 써야 될 건 종부세와 양도세에서 어떤 명의로 해야 유리할지 따져보면 될 텐데. 먼저 종부세요. 공동명의와 단독명의 어떤 게 세금 절약하는 데 도움이 됩니까?

[답변]
일단 부부 공동명의인 경우에는 주택 공시가액이 12억 원 이하일 때 그리고 단독명의일 경우에는 공시지가액이 11억 원 이하일 때 종부세가 발생하지 않는데요. 주택 종부세를 계산할 때 공제금액 6억 원을 누구에게나 적용해 주기 때문에 그렇습니다. 부부 공동명의라고 한다면 각각 개인이 6억 원씩 공제를 적용받게 되고요. 반대로 1세대 1주택인데 단독명의자인 경우에는 조금 더 혜택을 줘서 11억 원 공제를 적용해 주고는 있습니다. 따라서 하나의 주택이 부부 공동명의라고 한다면 각각 6억 원씩 공제를 적용받기 때문에 주택공시가액 12억 원인 주택은 종부세가 없고요. 이게 만약에 1세대 1주택 단독명의자라고 한다면 공시가액 12억 원에서 11억 원만 차감을 해 주기 때문에 차이인 1억 원에 대해서는 종부세가 발생하겠죠.

[앵커]
일단 여기까지 설명을 들으면 종부세는 공동명의로 하는 게 유리하다는 얘기가 맞는 말인 것 같은데. 이게 100% 다 적용이 되는 얘기입니까?

[답변]
꼭 그렇지만은 않습니다. 1세대 1주택 단독명의자라고 한다면 공제금액 11억 원 외에도 세금 납부하는 세금에서 차감을 해 주는 세액공제 혜택이 추가로 있기 때문인데요. 보유 기간에 따라서는 20~50%까지 그리고 나이에 따라서는 20~40%까지의 공제율을 동시에 적용받을 수 있고요. 이 두 개를 합쳐서의 최대한도는 80%까지가 적용될 수 있습니다.

[앵커]
최대한도가 80%까지. 90%가 돼도 일단 80%까지만.

[답변]
그렇죠. 따라서 종부세가 100만 원이 나왔을 때 단독명의자는 최대 80만 원을 빼고 20만 원만 납부할 수 있다는 거죠.

[앵커]
단독명의로 80% 세액공제를 받는다고 하더라도 우리가 앞서 본 것처럼 공동명의로 해서 1억 원 더 공제받는 게 더 유리할 수도 있는 거 아닌가요?

[답변]
주택의 가격, 적용받는 공제율에 따라서는 공제금액 1억 원을 더 받는 것보다 세액공제를 적용받는 게 더 유리할 수가 있는데요. 단독명의와 공동명의 종부세를 비교해보면 주택공시가액 13억 원일 때는 세액공제를 70% 이상 적용받을 때 단독명의가 공동명의보다 더 유리하게 나오고요. 공시가격이 14억 원 이상부터는 세액공제를 50% 이상 적용받을 때 단독명의가 공동명의보다 더 유리하게 나오게 됩니다.

[앵커]
정리해 보면 집값이 비싸고 나이가 많으면서 보유 기간이 길 때는 오히려 단독명의가 유리할 수도 있다. 경우를 다 따져봐야 된다는 말씀이신데요. 똑같은 가격의 주택인데 왜 단독명의, 공동명의냐에 따라서 세금을 달리 하는 걸까요? 좀 불합리한 거 아니에요?

[답변]
아무래도 1주택자임에도 불구하고 단독명의와 공동명의의 차이가 발생하다 보니까 법이 개정됐고요. 2021년부터는 1주택자에 한해서 부부 공동명의라도 단독명의자처럼 신청이 가능해졌고 본인이 어떤 적용을 받을지 선택할 수 있게 됐습니다.

[앵커]
부부 말고 부모 자식 간의 공동명의로 하는 분들도 계시잖아요. 이런 분들도 가능한가요?

[답변]
아뇨. 이거는 부부에게만 주어진 혜택이고요. 부모 자식 간의 공동명의인 경우에는 적용받을 수는 없습니다.

[앵커]
공동명의 부부가 만약에 단독명의를 신청하게 된다면 납세자는 누가 됩니까? 세금은 누가 내나요?

[답변]
지분율이 서로 다르다라고 한다면 지분율이 높은 사람이 납부를 하게 되어 있고요. 만약에 지분율이 5:5로 공동으로 똑같다라고 한다면 둘 중에 1명을 납세자로 지정하셔야 되는데요. 이때 지정하실 때 포인트는 나이가 조금이라도 더 많은 사람으로 지정해야 유리해질 수 있다는 거죠.

[앵커]
왜 그런 거예요?

[답변]
일반적으로 보유 기간은 동일해서 보유 기간 공제는 두 분 같은 경우에는 서로 차이가 없는데. 나이에 따른 공제는 서로 다를 수가 있거든요. 따라서 세액공제를 조금이라도 더 받고자 한다면 나이가 더 많은 사람으로 해야 세액공제율을 조금이라도 높일 수 있다는 거죠.

[앵커]
명의를 어떻게 설정하느냐에 따라 달라지는 게 종부세와 양도세라고 하셨는데 종부세에 대한 설명은 들어봤고 다음으로 양도세입니다. 양도세 같은 경우는 공동명의, 단독명의 어떤 게 더 유리합니까?

[답변]
만약에 주택을 보유하는 기간이 동일하다고 한다면 공동명의가 무조건 유리해집니다. 왜냐면 세율 차이 때문에 그런데요. 양도세는 구간에 따라서 전기세 누진제처럼 6~45%까지의 누진세율을 적용받거든요. 따라서 시세 차익이 크면 클수록 높은 세율을 적용받는 금액이 크다는 뜻이거든요. 따라서 동일한 시세차익이라도 공동명의라고 한다면 이익을 둘로 나누니까 낮은 세율인 6%부터 다시 한번 적용을 받을 수 있어서 세금이 줄어들게 되겠죠.

[앵커]
낮은 세율을 적용받는 구간이 하나가 더 생기는 거니까 그만큼 양도세는 오히려 공동명의로 하는 게 이득일 수 있다는 말씀. 그런데 그게 얼마나 줄어들까요, 세금이? 사례로 들여다보면 어떨까요.

[답변]
예시를 한번 들어봤는데요. 취득 가격 5억, 매도가격 15억, 비과세 등 다른 공제요건은 충족하지 못한 시세차익이 10억 원인 주택이라고 가정을 해보면요. 단독명의인 경우에는 10억 원의 시세차익이 과세 구간만큼 세율을 차례차례 적용을 받아서, 연두색 보이시죠? 이 구간만큼 차례차례 적용을 받아서 양도세가 4억 2천만 원이 나오게 되고요. 만약에 부부 공동명의라고 한다면 10억 원을 둘로 나눠서 각각 5억 원씩 양도세를 적용을 받고요. 이 양도세를 적용받게 되면 과세 구간이 줄어들게 되는데. 지금 과세 구간 줄어든 거 보이시는 것처럼 6%부터 낮은 세율이 다시 한번 적용을 받기 때문에 양도세가 줄어드는 효과가 있겠죠. 따라서 단독명의보다 공동명의가 약 4,000만 원 정도 줄어드는 차이를 볼 수 있습니다.

[앵커]
꽤 많은 차이가 나는군요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
지금까지 들어본 내용을 정리해보면 웬만하면 공동명의가 이득인 것 같다는 느낌도 드는데. 단독명의로 한 분들 지금이라도 공동명의로 바꿀 수 있는 겁니까?

[답변]
보유 중에 명의를 바꿀 때는 증여를 하는 게 일반적인데요. 증여를 할 때는 증여세 이슈에 대해서 조심을 하셔야 됩니다.

[앵커]
증여세 또 따져봐야 되겠네요.

[답변]
그렇습니다. 배우자에게는 10년 동안 6억 원까지는 증여세 없이 증여를 할 수는 있습니다. 다만 증여하는 지분에 해당하는 금액이 6억 원을 넘는다고 한다면 증여세가 발생하기 때문에 앞으로 나올 종부세나 양도세보다 지금 내야 될 증여세가 더 많이 나올 수도 있다는 거죠.

[앵커]
단독명의였다가 부부 간의 공동명의로 바꾸면 한 사람이 추가로 생기는 거니까 취득세 발생하는 거 아니에요?

[답변]
맞습니다. 명의를 바꾸게 되면 취득세는 무조건 나오기 때문에 취득세를 납부하셔야 되고요. 이런 경우에는 일반 1주택자라고 한다면 일반적인 취득세율인 3.8~4.0%의 취득세율을 적용받게 됩니다.

[앵커]
오늘의 결론. 단독명의, 공동명의 어느 하나 절대적인 건 없고 어떤 상황에 따라서 연령, 보유 기간 따져보면서 결정을 해야 된다라는 그런 말씀으로 정리를 해보도록 하겠습니다. 지금까지 세금 줄여주는 남자 고경남 세무사 함께했습니다. 고맙습니다.