[ET] 묻지마 청약도 끝? 집값 하락 신호인가

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월10일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.02.10

[영상]
선배도 청약 넣었어요?
당연하지 당첨만 되면 완전 로또인데 ‘줍줍’~

[앵커]
로또 청약, 지난해 청약 시장 열기를 단적으로 보여준 말입니다만, 요즘은 분위기가 달라진 것 같습니다. 청약 시장의 경쟁률, 가점, 계약률이 한풀 꺾이면서 새해 들어 냉기마저 돌고 있습니다. 부동산 시장에 어떤 신호로 해석해야 할지 김인만 부동산경제연구소장 함께하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
지난해 청약 시장에서 유행했던 말 중의 하나가 선당후곰, 그러니까 먼저 당첨되고 후곰, 나중에 고민한다. 그 정도로 열기가 뜨거웠는데 지금 분위기는 예전만 못한 것 같네요.

[답변]
몇 달 만에 분위기가 180도로 바뀌었습니다. 선곰후당으로 바뀌었는데요. 먼저 고민하고 나중에 청약해서 당첨되겠다. 그러니까 조금 더 냉정을 찾아서 고민하는 단계까지 왔고요. 통계를 보더라도 이런 수치가 맞습니다. 소비자 매수 심리를 보면 3개월 내에 사겠다는 분들이 굉장히 많이 줄어들었고요. 12개월 이후에 사겠다는 분들이 늘어난 것으로 봐서 일단 지켜보자, 관망세가 짙어지고 있습니다.

[앵커]
그렇게 고민하는 분들이 많아졌으니까 청약 시장의 경쟁률도 많이 떨어졌겠습니다.

[답변]
당연하죠. 굉장히 떨어졌는데요. 그래프 한번 보시죠. 서울 아파트 청약 경쟁률이 작년 평균 164:1이었는데요. 1월에는 34:1로 굉장히 많이 떨어졌고요.

[앵커]
5분의 1 정도 줄어든 거예요.

[답변]
5분의 1 정도 떨어졌고요. 서울, 경기, 인천, 수도권 지역 같은 경우도 31:1에서 17.4:1로 거의 반 토막 정도 났습니다.

[앵커]
이렇게 경쟁률 떨어지면 그 당첨 커트라인도 낮아지는 거 아니에요?

[답변]
커트라인도 당연히 낮아집니다. 한번 보시죠. 커트라인도 굉장히 낮아지는데요. 지난해 평균 커트라인, 가점 커트라인 60점이었습니다. 그런데 올해는 54점으로 6점이 떨어졌습니다.

[앵커]
만점이 84점이니까 그 기준에 비춰보면 굉장히 많이 떨어졌다고 볼 수 있겠네요.

[답변]
그렇죠. 만점이 84점이고요. 우리가 무주택 기간, 부양가족 점수, 청약 통장 기간으로 계산하는데, 무주택 기간 1년이 2점을 주거든요. 6점이 떨어졌다는 얘기는 3년의 시간이 더 줄어들었기 때문에 작년과는 분위기가 많이 달라졌습니다.

[앵커]
그러니까 지난해만 해도, 지난해라고 해봤자 불과 몇 달 전이잖아요. 청약 시장 못 들어가서 난리였는데 왜 이렇게 갑자기 시장 분위기가 달라진 겁니까?

[답변]
몇 달 만에 분위기가 완전히 달라졌는데요. 우리가 실수요자들, 아무리 실수요자들이라고 하더라도 집값이 어느 정도 올라가줄 것 같은 그 기대감을 가지고 청약을 하게 되는데 작년에는 묻지 마 투자를 많이 했거든요. 무조건 오른다. 청약만 하면 3년 후에 집값은 올라가 있다는 확신이 있었는데 지금은 어? 굳이 지금 청약해서 과연 내가 얼마나 오를까에 대한 불안한 마음이 있기 때문에 일단 좀 지켜보자, 하는 심리가 강해졌습니다.

[앵커]
물론 부동산 시장에서 심리가 중요하다고 하지만 꼭 그것 때문일까요? 이게 물량 같은 다른 요인도 있을 수 있잖아요. 사실 물량 앞에 장사 없다고 하지 않습니까.

[답변]
네, 맞습니다. 올해 물량, 사전 청약 물량이 굉장히 많은데요. 지난해 공공분양 사전 청약이 3만 200호 정도가 나왔는데 올해에는 더 많습니다. 공공 분양이 3만 호 정도 되고요. 민간 사전 청약이 3만 8,000호, 한 7만 호 정도의 사전 청약 물량들이 나오기 때문에 굉장히 좀 부담스럽기도 하고요. 기다리면 좋은 거 할 수 있겠구나, 굉장히 저렴한 가격에 좋은 물량을 잡을 수 있겠구나, 하는 심리적 안정을 찾고 있고요. 또 하나의 요인이 있는데 이게 대출, DSR 총량 규제가 있죠. 총부채원리금상환비율이 있는데, 이게 1월에 2단계가 시행됐고요. 그래서 총 대출액이 2억이 넘어가게 되면 DSR 40%가 적용되는데 올 7월 되면 또 더 강화돼서 1억 넘어가게 되면 DSR이 적용되거든요. DSR 적용되게 되면 신용대출 같은 기타 대출까지 다 계산해서 적용되기 때문에 대출이 안 나와요. 그렇게 되면 나 청약했는데 대출 안 나오면 어떡하지? 불안한 마음이 있기 때문에 또 더 꺼려하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 청약할 수 있는 모집단 자체가 줄어든 요인도 있다. 그런데 청약 시장 안에서 특별 공급, 여기는 그야말로 실수요자들이 몰리는 시장이잖아요? 신혼부부라든지 무주택자, 다자녀. 이런 시장은 그래도 살아 있지 않나요?

[답변]
그렇지가 않습니다. 실수요자들, 그러니까 신혼부부라든지 생애 최초, 이런 실수요자들이 청약하는 특별 공급 물량도 줄어들고 있습니다. 그래서 미분양, 그러니까 특별 공급에서도 미달되는 경우들이 지금 발생하고 있습니다.

[앵커]
그렇게 미달되는 분량은 어떻게 처리가 됩니까?

[답변]
이걸 그냥 추첨으로 나오는 건 아니고요. 특별 공급에서 미달되면 일반 공급으로 다시 넘어가게 되고, 일반 공급에서도 미달되면 우리가 일반 공급은 가점과 추첨이 있잖아요. 가점에서 미달되면 추첨으로 넘어가게 되고요. 추첨에서도 안 되면 전체 집 있는 사람들까지도 기회가 갈 수 있습니다.

[앵커]
청약은 매매 시장에 비해서 그래도 비교적 손쉽게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 되는 건데, 청약 시장이 이 정도면 매매 시장은 더 얼어붙은 거 아니에요?

[답변]
당연합니다. 지금 청악 시장이 이 정도면 매매 시장은 굉장히 꽁꽁 얼어붙었다고 봐야 하는데요. 우리가 청약 시장 같은 경우에는 마지막 보루라는 말을 쓰거든요. 계약금의 10% 정도만 내고, 3년의 기간을 벌기 때문에 10% 내고 중도금 대출 이자 내면서 기다리다 보면 집값이 올라가기 때문에 아까 우리가 말했듯이 선당이 되는 거죠. 먼저 당첨되고 나중에 고민해도 되는데, 청약이 그 정도인데 지금 청약 시장이 식고 있다는 얘기는 매매 시장은 훨씬 더 얼어붙은 상황입니다.

[앵커]
그러니까 거래가 지금 안 되고 있다는 얘기인 것 같아요. 어느 정도로 줄었어요?

[답변]
거의 거래가 안 되는데요. 일단 서울 거래량을 한번 볼 텐데, 한 달 그래프 보시죠. 537건입니다, 이게 1월 달.

[앵커]
보통 서울 같은 경우 한 달에 한 그래도 3,000~4,000건은 찍지 않나요?

[답변]
못해도 3,000~4,000을 찍고요. 많이 될 때는 1만 건에서 1만 5,000건까지 되거든요. 그래서 500건은 저도 본 적이 없는 숫자가 나와가지고요. 거의 뭐 이건 거래 절벽이라고 봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
이게 파는 사람이 없어서 그런 건가요, 사는 사람이 없어서 그런 건가요?

[답변]
둘 다입니다. 동상이몽인데요. 팔 사람도 없고요, 살 사람도 없습니다. 팔 사람들은 이 가격에 팔진 않겠다. 나중에 양도세 완화되면 그때 팔더라도 팔겠다. 가격을 많이 떨어뜨리지 않겠다는 거고요. 매수자들은 굳이 지금까지 기다렸는데 지금 분위기에서 뒤늦게 뛰어들지 않겠다, 일단 지켜보겠다, 더 떨어질 것 같다는 심리가 있어서 지금 동상이몽 상황입니다.

[앵커]
어쨌든 시간은 우리 편.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
생각은 다르지만 그렇게 보고 있는 것 같네요. 그런데 거래는 보통 줄어들면 가격도 좀 떨어지는 게 통상적인데, 지금 가격은 어떻습니까?

[답변]
가격이 생각보다는 떨어지지 않고 있습니다. 작년처럼 그렇게 오르진 않고요. 일부 하락 거래들이 나오고는 있지만 생각보다 큰 폭으로 떨어지진 않고 있는데, 그 이유는 거래량은 떨어졌지만 이게 밸런스가 중요하거든요. 수요와 공급의 밸런스가 중요한데 우리가 거래량 보셨잖아요. 떨어지더라도 거래량이 뒷받침돼야 하는데 팔 사람들도 저렴하게 팔아야 가격이 떨어지거든요. 그런데 저렴하게 팔 사람도 없고 살 사람도 없기 때문에 지금 가격은 그대로 정체돼 있는 상황입니다.

[앵커]
그러면 거래는 줄고 가격은 또 그렇게 별로 안 떨어지고, 이게 부동산 시장에 어떤 신호라고 해석해야 하는 거예요?

[답변]
일단 우리가 벌집순환모형 이론이라고 있는데, 이게 상승기 마지막 단계에서는 가격은 올라가도 거래량이 줄어드는데, 최근 한 2~3년 흐름이었고요. 올해 지금 같은 흐름은 침체기 진입이라고 봐야 합니다. 거래량은 급감하고 있는데 가격은 오르지도 않고 내리지도 않는 침체기 진입 단계고요. 여기에서 조금 더 넘어가게 되면 침체기로 들어가는 상황에 진입할 수가 있습니다.

[앵커]
그러니까 지금 침체기라는 말씀을 하셨는데 이게 정말 일시적인 침체인지 아니면 대세 하락으로 봐야 하는지, 이거를 좀 어떻게 바라봐야 하는 거예요?

[답변]
의견이 분분한데요. 일단은 많이 오르진 않고, 그러니까 일시적인, 당장은 일시적인 하락으로 보여지지만 이게 대세 상승으로 되기에는 기준 금리 인상이라든지 과도한 상승에 대한 부담감, 대출 총량 규제 때문에 좀 힘들지 않을까, 하는 여론이 굉장히 우세합니다.

[앵커]
그래서 소장님 항상 하시는 말씀이 계란프라이 이론이라는 거 있잖아요.

[답변]
이 계란프라이 이론이 뭐냐 하면, 보이시죠? 굉장히 맛있게 보이는데, 이게 빨리 식지 않습니다. 특히 중심으로 갈수록 빨리 식지 않거든요. 그래서 서울 수도권 지역들이 좀 오래 가고요. 청약 시장도 계란프라이 이론에 비하면 다른 매매 시장보다는 좀 오래 가기 때문에 이런 현상이 저는 대선 전까지는 가겠지만, 대선 지나고 나면 거래량은 일정 부분 회복은 할 것이다. 다만 작년처럼 그렇게 대세 상승으로 되기에는 좀 부담스럽다는 입장입니다.

[앵커]
그래서 앞으로 한 3년 정도는 조정받고 2025년부터는 좀 하락할 거라는 그런 전망.

[답변]
네, 저는 그렇게 보고 있습니다. 2025년 이후에는 최근에 나온 공급 계획들의 입주 물량들이 나오고 있고요. 대출 기준 금리가 한 2배 정도 올라가 있다면 아마 3년 후 정도 되면 굉장히 부담스럽고요. 일정 부분 하락할 가능성도 있습니다.

[앵커]
그런데 또 대선 이후에 다시 오를 거다, 이 상승론자들 중에는 그래도 올해는 입주 물량이 부족하고 또 토지 보상금이 풀리기 때문에 가격이 금방 다시 오를 거다, 이렇게 보는 시각도 있거든요.

[답변]
서울 같은 경우는 입주 물량이 부족한 거는 사실이고요. 토지 보상금도 올해 32조 정도 풀립니다. 그래서 상당히 이게 좀 위협 요인, 상승 요인이 될 수도 있는데 이런 요인 때문에 제가 아까 큰 폭으로 떨어지지 않는다고 말씀드렸죠. 이런 게 없더라면 오히려 훨씬 더 많이 떨어질 수도 있는데 입주 물량도 부족하고요. 토지 보상금도 풀리기 때문에 많이 오르지도 않겠지만 많이 떨어지지도 않고 당분간 이렇게 약보합세가 지속될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께 청약과 매매 시장을 통해 본 부동산 시장 흐름 살펴봤습니다. 고맙습니다.