[성공예감] 위험 없이 수익률 OO% 워런 버핏도 좋아하는 리츠 투자 - 김선희 신세계프라퍼티 사업전략팀장

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■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 2월 17일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 김선희 팀장 (신세계프라퍼티 사업전략팀장)

- 리츠 상업용 부동산 투자, 꾸준한 임대 수익이 목적... 수백 개의 부동산에 투자하는 수단
- 미국 리츠, 40년 기준으로 봤을 때 연이율 11%로 높은 편
- 저금리가 유리하지만 금리 올라도 임대 수익으로 만회 가능
- 공실률 낮은 게 중요, 특히 상업용 부동산은 경기 변동에 큰 영향 받아
- 과거에는 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 물류 위주... 최근에는 데이터 센터, 통신 시설 등 다양한 섹터 등장
- 국내 리츠 시작 단계, 대기업 중심으로 IPO 늘었지만 아직 과거 실적 지표 부족
- 섹터와 전략, 입지, 자산 운용사 성적 등 전반적인 사항 고려한 뒤 투자해야
- 리츠도 부동산 성격 강해, 장기적으로 우상향 기대하고 적립식 투자 방법 추천


◇김방희> 저희가 지난해 미국에서 재테크 수단별 수익률을 한번 소개를 해드렸는데 리츠가 가장 높았어요. 부동산 간접 투자 상품이죠. 그러다 보니까 워낙 관심들도 증가하고 있고 또 안전자산 선호 현상들이 나타나면서 약간 변동성이... 증시가 지나치게 커지면 안전장치 역할을 할 상품이 없을까 둘러보게 되는데 그중에 하나로 리츠들을 또 많이 권하니까 질문도 많습니다. 상대적으로 높은 수익률도 있고 위험성이 비교적 낮기 때문에 많은 나라에서 리츠가 노후대비 자산으로 자리를 잡고 있는데 이것도 공부해야 됩니다. 부동산에 간접 투자하는 방식인 만큼 다소 이해하기가 까다로운 대목들이 있습니다. 시장 상황도 철저하게 고려를 해야 되겠고요. 그래서 리츠 전문가 한 분을 모셔서 오늘 이 시간만 들으시면 혹은 유튜브로 보시면 리츠에 관해서는 완전 정복할 수 있게끔 저희가 구성을 해 봤습니다. 『리츠 투자 무작정 따라하기』의 저자이시죠. 신세계 프라퍼티 김선희 사업전략팀장과 함께 리츠 투자법 공부해 보겠습니다. 팀장님, 어서 오십시오.

◆김선희> 네 안녕하세요.

◇김방희> 직접 투자는 내가 인감 들고 가서 사는 거니까 어려울 건 없는데 리츠는 간접 투자 상품이라는 이유 때문에 조금 어렵게 느끼시는 분들이 있는데 많이 가르치실 거 아니에요.

◆김선희> 약간 알려드리고 있습니다.

◇김방희> 약간 알려드립니까? 겸손한 말씀이십니다.

◆김선희> 약간 알아서요.

◇김방희> 일단 가장 먼저 이걸 어떤 투자 방법이라고 소개를 하십니까?

◆김선희> 이 리츠는 주택이 아니라 일단 상업용 부동산이고요.

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 상업용 부동산은 내가 살거나 아니면 자산 가치 이익만을 생각하는 주택 투자보다는 좀 다르게 뭔가 임대료로부터 나오는 꾸준한 수입을 목적으로 하는 투자라고 저는 정의하고 있습니다.

◇김방희> 운용 수익에서, 그렇죠. 임대료에서 나와야 되니까.

◆김선희> 임대료가 가장 중요하고 임대료를 잘 받아야 되기 때문에 그렇게 보면 아파트도 임대 아파트는 가능하겠죠. 임대 아파트나 상가나 특히 대표적으로 오피스라든지 이런 상업용 부동산을 주식으로 살 수 있는 방법입니다. 그런데 상업용 부동산 1개를 주식으로 사는 방법이 아니고요. 상업용 부동산에 적게는 수 개, 보통은 수십, 수백 개를 살 수 있는 방법이에요. 하나의 리츠에는 보통 수십 개에서 수백 개가 있는...

◇김방희> 상업용 부동산에 대한.

◆김선희> 부동산을, 빌딩을 가지고 있고 이 빌딩을 유수의 부동산 재벌이나 해외에서는 자산 운용사가 직접 사고팔고 그다음에 보유하고 그리고 개선하고 이런 결정을 합니다. 그리고 자금 조달도 증시에서 하거나 아니면 기관 투자가의 돈을 빌려서 하기 때문에 저리로 조달을 합니다. 그래서 저희가 리츠를 투자한다는 건 하나의 빌딩에 투자하는 게 아니라 대부분 수십, 수백 개의 아주 우량한 부동산에 대부분 투자를 하는 경우고 그것도 아주 우량한 매니저가 운용을 해 준다. 그래서 그런 회사에 내가 투자를 한다, 어떤 방식으로? 주식이라는 방식으로라고 생각하시면 되겠습니다. 본질은 상업용 부동산, 투자 방법은 주식입니다.

◇김방희> 어느 정도 감이 잡히셨을 텐데 이걸 더 명확히 하고 투자법을 공부하는 게 좋을 것 같아요. 그러니까 부동산 직접 투자의 경우에는 내가 사고팔아서 주로 매매 차익을 노리는 경우라면 이 경우는 아까 말씀해 주신 임대료처럼 운용 수익을 기대하면서 꾸준한 수익을 기대하면서 들어간다는 점에서 그리고 한 채만 하는 게 아니라 이른바 펀드 매니저들이 상당히 여러 채를 편입시켜서 굴리기 때문에 차이가 있다. 이것도 주식으로 언제든 사고팔 수 있다는 그거는 장점이죠. 주식으로 할 수 있다는 얘기는 언제든 사고팔 수 있으니까 직접 투자에 비해서 훨씬 장점이 될 수 있는 거죠.

◆김선희> 엄청난 장점입니다. 제가 만약에 미국에 있는 맨해튼에 있는 아주 멋진 빌딩에 투자하고 싶거나 심지어는 강남에 있는 꼬마 빌딩을 투자하고 싶어도 대부분 돈이 없으실 거예요.

◇김방희> 그럼요.

◆김선희> 그런데 리츠는 평등하게도 돈이 소액으로도 내가 있는 맨해튼 빌딩의 리츠를 살 수가 있어요. 그런 면에서 투자 감각만 있으면 워런 버핏, 아니면 국내 굴지의 기관 투자가, 펀드 매니저랑 똑같이 저랑 같이 돈을 벌 수가 있는 기회라서 저는 굉장히 강력히 추천드립니다.

◇김방희> 결국 중요한 건 얼마를 버느냐인데, 수익률인데. 이게 시장 상황에 따라 워낙 다르겠죠. 그런데 최근에는 괜찮다고 들었거든요. 어때요? 수익률은.

◆김선희> 수익률이 미국 같은 경우에도 굉장히 한 20% 이상 정도 상업용 부동산, 실물 부동산 가치입니다. 작년에 올랐었고요. 거기에 따라서 리츠 수익률도 상당히 좋았습니다. 그리고 우리나라 리츠들은 조금 좀 저조했지만 우리나라 리츠는 아직 뭔가 기준이 되기에는 아직 적게 상장돼 있고 수가, 역사가 길지 않기 때문에 약간 실망하시지 않으셔도 될 것 같습니다. 저는 기준을 일단 시장이 좀 크고 역사가 오래된 미국 리츠 기준으로 말씀드리겠습니다. 그래서 시장에서 좋았고요. 일단 좋았던 이유 중에 하나가 기존에 인기가 많았던 데이터 센터라든지 물류, 이런 쪽도 당연히 성과가 좋았지만 이제 코로나가 끝나고 경제가 본격적으로 활성화되면 사람들이 오피스라든지 리테일 몰에, 쇼핑몰에 다시 올 거라는 기대감에 여러 가지 리오프닝주라고 하죠. 그런 섹터들. 오피스, 호텔 이런 쪽도 전부 다 좋았습니다.

◇김방희> 이것도 먼저 전제를 확인해야 되겠군요. 아까 미국 리츠 중심으로 설명을 해 주셨는데 미국 주식에 우리가 제한 없이 투자할 수 있듯이 미국 리츠에도 지금 충분히 가능한 거죠?

◆김선희> 아, 네. 제가 그래서 리츠가 되게 좋은 수단이라고 추천드리는 거는 내가 원하는 어느 섹터. 내가 물류, 투자하고 싶으면 어느 물류나 내가 원하는 유럽, 미국, 일본, 홍콩 다 리츠가 상장돼 있기 때문에 증권사의 계좌만 있으면...

◇김방희> 그렇죠. 주식 고르듯 고를 수 있는 거죠.

◆김선희> 좋은 시대가 된 것 같습니다.

◇김방희> 하긴 그래요. 예전에는 미국 리츠 투자한다는 건 생각도 못했던 건데... 그 운용 보수, 운용 수익을 올리는 건데 이걸 통해서 수익률이 어느 정도 나오는 건데 실제 빌딩에 투자한 것보다도 미국의 경우에는 더 수익률이 높았다. 이런 얘기가 많은데 언뜻 이게 논리적으로는 이해가 잘 안 되거든요. 빌딩 가격이 20%밖에 안 올랐는데 리츠가 왜 70%를 벌어? 이런 얘기들도 할 수 있을 텐데 그건 어떻게 가능한 구조입니까?

◆김선희> 네. 보통 미국 리츠가 계속 역사가 길기 때문에 40년 기준으로 말씀드리면 연율 11% 정도 올랐고.

◇김방희> 꽤 높았네요.

◆김선희> 11%는 배당이 한 4% 그리고 배당을 뺀 리츠 가격이 오른 게 한 7% 수준 됩니다. 그래서 보통은 리츠가 나라마다 차이는 있지만 8에서 한 11% 구간에서 장기적인, 한 수십 년이나 한 20년 정도 수익률은 형성되고 있는데요. 이렇게 배당하고 배당을 뺀 주가 수익률을 합해서 총수익률이라고 합니다. 이렇게 좋은 수익률을 낼 수 있었던 비결은 말씀드린 것처럼 리츠가 가장 큰 장점이 이 회사에서 빌딩들로부터 받는 임대료를 주주들한테 거의 배당을 해주면 정부가 법인세를 면제해줘요. 리츠에 대해서.

◇김방희> 세금 절약 효과가 있군요.

◆김선희> 그래서 바로 제가 직접 빌딩에 투자하는 것과 같은 그런 세금 효과가 있고요. 중간에 법인이 있다고 해서 그 법인이 법인세를 내는 게 아니에요. 그래서 리츠의 가장 큰 장점은 정부들이 개인들이 투자를 좋은 빌딩에 할 수 있게끔 장치를 마련해 줬고 그건 미국 정부에서 리츠를 만들 때 걱정했던 것처럼 국민들이 나이가 들어서 빌딩을 투자하게 될 텐데 대부분 돈이 없지 않습니까. 그래서 이거를 이런 제도를 마련하면 내가 법인세를 절감시켜주고 빌딩 투자하는 효과를 가지게 해 줘서 국민들의 노후가 좀 나아지겠다. 도움이 되겠다. 이런 걸로 많은 정부들이 리츠에 혜택을 주고 있습니다. 두 번째는 아까 우량한 부동산이기 때문에 좋은 수익률이 난 것도 있고요. 그리고 10% 정도 났던 것을 좀 더 분해해 보면 그래서 4%의 배당 수익률은 정부의 법인세 면제 때문에 고배당을 할 수가 있고요. 그러면 6%가 남지 않습니까. 이 6%는 아무리 좋은 빌딩이라도 임대료가 2~3% 연 오르기는 쉽지는 않아요.

◇김방희> 그러니까요.

◆김선희> 나머지는 도대체 무엇일까. 매매 차익인가라는 생각을 많이 하게 되는데 리츠는 보통 아까 빌딩이 평균 100개라고 치면, 평균 100개일 겁니다. 좋은 리츠들은. 이 100개를 다 팔지는 않지 않습니까. 그리고 리츠의 법인도 성장을 해야 되기 때문에 좋은 빌딩이 있으면 계속 사서 배당을 늘리고 싶어해요. 그래서 빌딩을 사서 수익이 올라가는 것도 있고 또 가만히 보면 이 빌딩이 너무 올랐다 싶으면 일부 팔기도 합니다. 그래서 그 매매 차액도 일부 들어오고요. 빌딩이 좀 오래되거나 여기에 있는 임차인이 너무 구성이 안 좋아서 너무 저가의 임대료로 들어오고 있다는 판단이 들면 빌딩을 다시 좀 대수선해서.

◇김방희> 리노베이션 해서.

◆김선희> 리노베이션 해서 다시 임차인을 싹 바꿉니다. 이런 걸 부동산의 Value Added 전략이라고 하는데 그런 Value Added 전략. 그다음에 필요한 경우에 자본시장에서 돈을 잘 끌어오고 잘 활용을 합니다. 금리를 좀 더 싸게 조달한다든지 그런 것들을 개인들과 달리 굉장히 복잡하고 좋은 기법들을 유리하게 많이 구성을 하면서 하는데 그래서 아까 말씀드린 것처럼 4%의 배당과 6%의 성장률에는 6%를 또 분해해보면 한 2~3%는 빌딩 자체의 수익률이 올라가는 게 있어요. 임대료를 매년 2~3%. 그런데 나머지 그 4%는 이 리츠의 경영진이나 매니저가 잘 팔고 계속 잘 사고.

◇김방희> 판단을 잘해서.

◆김선희> 판단을 잘해서. 그리고 운영을 직접 해서 임대인을 바꾼다든지 재개발을 한다든지 개발도 하고 이런 것들이 외부 성장이라고 보통 합니다.

◇김방희> 10%의 수익률을 주요 선진국에서 리츠가 올려준다면 아까 말씀해 주신 것처럼 노후 자금을 굴리는 방법으로서 손색이 없을 텐데 원래부터 이 노후 대비용으로 이 투자 상품이 개발됐습니까? 투자법 자체는 지금 어떻게 변하고 있습니까?

◆김선희> 투자법 자체는 미국에서 1960년대 정도 이렇게 리츠를 할 수 있는 기반의 법이 발표가 됐었어요.

◇김방희> 법적 기반이 있어야 되니까.

◆김선희> 법적 기반이 바로 아까 골자가 법인세 면제입니다. 이익 가능한 배당의 90%를 배당만 하면 법인세를 면제해 줄게라고 해서 미국에서 리츠들이 좀 처음에는 작은 리츠들이 상장돼 있다가 이런 혜택을 보기를 더 누리기 원하면서 70년대부터 미국의 부동산 재벌들이 자기가 가진 빌딩들을 리츠에다가 넘겨서 큰 리츠를 만들기 시작했어요. 지금 보스턴 프라퍼티지 같은 이런 대형 리츠들. 에쿼티레지덴셜 같은 대형 리츠들. 시가 총액이 보통 한화로 20조, 30조 사이에 되는 리츠들. 대부분 70년대에 이런 씨앗이 뿌려지고 자산은 70년대부터 이미 그 부동산 재벌들이 가지고 있던 것들을 서서히 편입했고요. 또 이런 법제들이 계속 개편되면서 80년대, 90년대에 본격적으로 시장이 커지기 시작했습니다.

◇김방희> 그렇군요.

◆김선희> 규제 완화가 핵심이었죠.

◇김방희> 규제 완화 혹은 세금 혜택 같은 거. 사실 미국에서 돈이 움직일 때 보면 세금 혜택을 노린 돈들이 큰 규모로 움직이니까 그런 사례라고 볼 수 있겠군요. 개념과 아무래도 이게 가장 적극적으로 활용되는 게 미국이니까 미국 사례 중심으로 설명을 해 주셨고 우리나라 얘기는 잠시 후에 하도록 하고 몇 가지 지금 근본적인 금융이나 자산 환경에 변화가 있기 때문에 이것과 리츠는 어떤 관련이 있는지를 먼저 따져보고 나서 우리나라 얘기를 해봤으면 하는데 금리가 일단 오르는 게 걱정이에요. 왜냐하면 아까 저금리로 자금을 조달하는 게 리츠의 강점 중에 하나라고 말씀해 주셨는데 금리가 오르면 리츠의 매력이 좀 반감되는 거 아니에요?

◆김선희> 그것도 굉장히 맞는 말씀이고요. 그렇게 될 수 있는 것도 있지만 또 아닌 부분도 있습니다. 리츠는 묘하게도 주식과 채권의 한 중간 정도쯤 있어요. 금리가 오르는데 금리가 오르면 리츠한테 어떤 영향이 미치냐면 금리가 올라서 인플레이션 때문에 금리가 오른다면 인플레이션의 핑계를 대고 리츠는 빌딩의 임차인들한테 저기 임대료 좀 올려주세요.

◇김방희> 가격 전가 능력이 있는 거군요.

◆김선희> 가격을 전가해 달라 요청을 하게 됩니다. 이거는 능력이 있는 리츠와 좋은 자산일 때는 굉장히 가능해지는데요. 그런데 임차인이 너무 가난하거나 부동산이 별로 안 좋아요. 그러면 못 합니다.

◇김방희> 그렇겠네요.

◆김선희> 그리고 또 한 가지 조건은 리츠의 부채 비율이 너무 높지 않아야 돼요. 부채 비율이 높은 리츠들은 금리가 또 오르면 내가 차입을 해서 이자를 내야 되는데 이자 비용이 올라가거든요.

◇김방희> 그렇겠네요.

◆김선희> 그래서 두 가지 영향을 다 받습니다. 그래서 유리해지려면 부채 금리가 낮고 내가 가격 전가를 할 수 있는 리츠들은 유리하고요.

◇김방희> 그걸 찾아야 되겠군요.

◆김선희> 반대로 가격 전가도 못하는데 금리까지 올라서 내가 이자비용이 너무 늘어나. 이러면 불리해집니다. 이제 개별적인 리츠로는 이런 영향이 있어서 전반적으로 말씀드리면 과거 리츠의, 미국 리츠를 보면 금리와 리츠의 수익률의 상관관계는 생각 외로 적었어요.

◇김방희> 아, 그랬어요?

◆김선희> 네, 오히려 더 영향을 미쳤던 거는 이 부동산 시장에서, 상업용 부동산 시장에서 수요공급에서 공급이 너무 많아져가지고 이게 오히려 더 안 좋았던 것 같습니다. 그리고 금리가 올라가더라도 너무 급속히 올라가면서 경제 위기의 상황적인 성격에서 금리가 올라가면 안 좋았어요. 한마디로 금리가 올라가는데 완만히 올라가고 경제도 좋고 임차인도 좋으면 당연히 가격 전가가 되는데 너무 급하게 오르는 배경이 경제 위기가 있다든지 아니면 부동산 자체에 공급이 너무 많아서 내가 경쟁이 심해서 임대료를 충분히 전가를 못 한다든지 이러면 리츠는 한 20% 정도 경우였던 것 같아요. 금리와 같이 리츠도 안 좋았던 것 같아요. 그런데 금리가 이렇게 올라가거나 그랬을 때는 만약에 경제 위기 때 오히려 대부분 리츠는 또 좋게 또 평가를 받을 수 있는 게 안전자산인데 부동산은 안전자산이지 않습니까? 그런데 채권보다는 더 유리해요. 금리가 올라가면 채권은 좀 불리해지지 않습니까?

◇김방희> 가격이 많이 떨어지죠.

◆김선희> 네, 그런데 리츠는 채권 같은 성격이 있죠. 내가 임대료를 받기 때문에 그건 법적인 내 권리예요. 그런데 심지어 이렇게 인플레이션을 보면서 올릴 수도 있어요. 그래서 약간 주식 같은 성격의 안전자산이라고 볼 수도 있습니다.

◇김방희> 부동산 경기 얘기를 하셨으니까 그걸 여쭤보죠. 아이디 K1661번님이 건물 공실률과 상관이 없나요 했는데 왜 상관이 없겠습니까. 상관이 있죠?

◆김선희> 상관이 있죠.

◇김방희> 그래서 이른바 완판이 돼야, 공실이 없어야 빌딩에 투자한 리츠의 수익률도 올라가겠죠.

◆김선희> 네네.

◇김방희> 잠깐 설명해 주시죠.

◆김선희> 네, 말씀드린 것처럼 당연히 빌딩 하나를 투자했을 때는 임대료를 얼마큼 올릴 수 있느냐. 그다음에 공실률을 얼마큼 내릴 수 있느냐가 중요한데 리츠에 빌딩이 100개가 있으면 그 공실률을 다 어떻게 측정하겠습니까?

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 100개의 빌딩을 다 보지는 않기 때문에 리츠들은 100개의 빌딩의 평균 공실률을 보통은 발표를 합니다.

◇김방희> 공시를 하는군요.

◆김선희> 네. 그리고 공실을 다 분기마다 또 연에는 좀 더 체계적으로 많이 발표를 하고요. 그래서 그런 공실률을 체크를 할 수가 있습니다.

◇김방희> 부동산 경기가 아직 분명치 않지만 우리의 경우도 좀 하락하고 상업용 부동산 경기도 그 사이클이 있을 텐데. 상업용 부동산 경기가 나빠지면 리츠에는 어떤 영향을 미칩니까?

◆김선희> 상업용 부동산, 경기와 리츠는 상관관계가 높습니다.

◇김방희> 그렇겠죠. 아무래도.

◆김선희> 네, 금리보다 높은 것 같아요. 말씀드렸듯이 아까 부동산의 수요 공급에서 공급이 많은데 수요가 적어지는 게 바로 상업용 부동산 경기랑 같은 말씀이라서 리츠랑 관련이 있고요. 영향을 받습니다.

◇김방희> 예를 들어서 국내 리츠의 경우에 그런 경우가 있는지는 저도 잘 모르겠습니다마는 명동이라는 상권에 빌딩을 많이 편입한 부동산 리츠라면 최근처럼 코로나 때문에 완전히 상권 경기가 죽으면 그 리츠의 수익률도 굉장히 저조할 수밖에 없는 거 아니겠습니까?

◆김선희> 너무 정확히 말씀해 주셔서. 네, 맞습니다.

◇김방희> 그렇죠. 그런데 개별적인 아까 이제 평균 공실률 공시 얘기도 해 주셨지만 우리나라 투자자가 미국의 리츠들에 대해서 다양한 정보를 다 얻고 판단할 수 있나요? 예를 들어서 어떤 리츠는 어떤 데 주로 투자하는데. 이런 성격들이 분명히 드러나 있습니까?

◆김선희> 네, 분명히 드러나 있고, 하나의 예로 리츠를 딱 하나 골라서 미국 리츠를 골라서 홈페이지를 딱 들어가 봐서 홈페이지를 딱 클릭하시면 리츠가 굉장히 친절하게 우리 리츠는 미국의 어느 지역에, 어느 섹터에. 이게 뭐 오피스든 아니면 물류든. 어떤 전략으로. 우리는 A급 투자해. 아니면 우리는 B급만 투자합니다. 우리는 개발만 합니다. 개발을 주로 합니다. 이렇게 전략을 하나, 둘, 셋. 지역, 섹터, 전략. 그다음에 몇 년 동안 잘 해 왔어요라고까지 친절하게 안내를 해 줍니다.

◇김방희> 비교적 자세히 다 공시가 돼 있으니까 그걸 보고 판단하자. 최현선 님이 경험을 직접 하셨네요. 저희가 미국이 리츠 좋다고 말씀드렸거든요. 그러니까 재미 삼아서 한 10주를 샀답니다. 그런데 매달 1달러씩 배당 주고 주가도 한 30% 올랐습니다. 재미를 직접 보신 건데 더 살 걸 싶기도 합니다마는 초심자 행운이 아닌가 걱정이 돼서 조심스럽게 했습니다. 그래서 오늘 설명을 자세히 좀 듣고 계시다고요. 이 질문도 있는데 답해 주시면 어떨까요? 비대면 사회가 어느 정도 고착됐잖아요. 코로나 3년차를 맞고 있으니까. 이때는 리츠가, 리츠가 안 좋지 않나요? 그러니까 상업용 부동산 경기가 비교적 가라앉았을 때는 리츠 수익률이 안 좋지 않았나요? 해 주셨는데. 이건 어땠습니까? 그러니까 미국도 보니까 지난해는 좋았는데, 리오프닝 기대 때문에. 그 전에가 워낙 안 좋았더군요.

◆김선희> 그것도 말씀드려야겠는데 미국의 리츠도 그렇고 우리나라 리츠도 상업용 부동산 자체에 한 10년 전부터 큰 변화가 있었습니다. 원래 우리가 섹터의 변화인데요. 우리가 생각하는 상업용 부동산보다 더 많은 섹터가 등장했어요. 예를 들면 과거에는 전통적으로 오피스, 상업용 쇼핑몰, 호텔, 물류. 이 정도가 전통적인 상업용 부동산의 종류였는데...

◇김방희> 그렇겠죠.

◆김선희> 최근에는 데이터센터. 그리고 통신탑. 그리고 셀프 스토리지. 그리고 그 밖에도 게임주. 이런 다양한 섹터들이 등장을 해서 이 중에 일부는 오히려 이런 온라인이라든지 아니면 노령화. 아니면 디지털화. 이런 트렌드에 너무 잘 맞는 부동산들이 생긴 거예요.

◇김방희> 아 그렇군요.

◆김선희> 그래서 이 10년 동안은 여기에 잘 맞는 물류, 데이터 센터. 데이터센터는 이제 IT의 청바지죠.

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 네, 그래서 데이터, 여러 가지 그 서버들을 모아놓고 그 서버들을 잘 관리하면서 마이크로소프트라든지 그런 인터넷 기업들이 잘 이런 데이터를 쓸 수 있게 해 주는 데이터센터 부동, 이런 IT 부동산이라고 보시면 됩니다.

◇김방희> 네.

◆김선희> 이런 그 조립식 주택. 이런 곳들이 새로운 트렌드에 맞게 발전을 하면서 이런 쪽들이 수익률이 10년 동안 평균이 10%였다고 말씀드렸는데 이런 쪽은 15에서 20% 정도 성장을 했습니다. 그래서 사실 코로나 때도 이런 물류라든지 데이터센터는 수익률이 좋았고요. 다만 아까 전통적인 부동산들도 이제 리오프닝 기대감을 안고 작년에 많이 상승을 했습니다.

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 그러니까 작년에 리츠가 아까 수익률이 좋았다고 하셨는데 전반적으로 아마 다 좋았을 거예요. 투자하신 것들이. 전통적인 섹터라든지 아니면 트렌드에 맞는 섹터라든지.

◇김방희> 그렇죠. 금리와 부동산 경기가 리츠에 미치는 영향을 알아봤고, 그 밖에도 리츠 투자를 한다고 하면 고려해야 될 변수들은 뭐가 있습니까?

◆김선희> 리츠 투자를 해야 됐을 때 이제 매크로적인 거 말씀하시는 거죠?

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 네. 리츠 투자를 할 때 고려를 해야 되는 건 매크로적인 것에서는 저는...

◇김방희> 물가 같은 걸 봐야 되나요?

◆김선희> 물가는 이제... 금리 맞습니다.

◇김방희> 금리와 연동돼 있으니까.

◆김선희> 물가랑 금리는 같이 연동돼 있어서 결국 이제 얼마큼 CPI가 높아지는지 이걸 봐야 되고요. 두 번째로서는 그런 아까 금리 말씀드렸었고 그다음에 상업용 부동산의 현황. 지금 너무 공급. 2007년도 리먼 때 보시면 상업용 금리가 그렇게 높아지지 않았음에도 불구하고 상업용 부동산 공급이 너무 많아졌었어요.

◇김방희> 아, 그렇군요.

◆김선희> 네, 그래서 그때 안 좋았고요. 그리고 또 한 가지는 너무 비싸지 않은지 봐야 됩니다. 아무리 좋은 환경이라도 이 리츠의 밸류에이션이 너무 높지 않은지 봐야 합니다.

◇김방희> 주식과 같으니까.

◆김선희> 네네, 한 가지 좋은 팁으로는 평균 리츠 수익률이 10%, 10% 정도 이제 보통 연이율로 된다고 했는데 너무 많이 올랐어요. 3년 동안. 그래서 연수익률이 20, 30%씩 돼요. 그럴 때는 한번 밸류에이션을 체크해 보는 게 좋습니다. 지금 너무 비싸지지 않았는지. 어차피 부동산이기 때문에 장기 투자하면 결국에는 다시 오르기는 하지만 너무 비쌀 때 다시 투자하는 건 좀 좋지는 않죠.

◇김방희> 그렇겠네요.

◆김선희> 네, 그리고 섹터도 중요합니다. 그에 못지않게 어느 섹터를 투자하느냐가 나의 나의 수익률을 굉장히 가릅니다. 어느 섹터를 투자하면 연 5%도 안 나올 수도 있고.

◇김방희> 그러니까 리츠들이 각기 자기들이 전문으로 하는 분야가 있는데 거기서 상업용 부동산 가운데서 어떤 데를 하느냐를 살펴보라는 말씀이신데 실감나는 게 저도 리츠 추천하면서 미국 리츠 몇 개 이렇게 들여다봤더니 아까 말씀해 주신 IDC라고 하는 거. 그러니까 서버들을 저장하는 공간, 데이터센터 같은 걸. 아마존도 그렇고, 마이크로소프트도 많이 키워나가고 있으니까 여기 전문한 어떤 부동산 리츠 같은 경우 수익률이 60%대에 이르기도 하더군요.

◆김선희> 네.

◇김방희> 그러니까 어떤 분야냐. 뭐 지금 그랬다는 얘기고 앞으로도 그럴 거라는 건 또 다른 얘기니까 섹터도 굉장히 중요하다. 부동산 공부를 좀 해야 되겠군요.

◆김선희> 네네, 그래서 좀 상업용 부동산의 실물 데이터도 보시는 게 좋습니다. 그래서 리츠도 보시면서 미국에 이런 뉴스들도 보입니다. 요즘에. 그런 섹터에 대한 공부들. 그다음에 또 리테일에 관심이 있으신 분들은 오히려 코로나 때문에 미국의 아주 유수한 리츠가 하락을 했을 때 그때 사신 분은 수익률을 많이 또 이제 보신 분들도 있어요. 그래서 꼭 어느 섹터만 쭉 좋다고 하는 건 아니지만 이런 트렌디한 섹터는 좀 오래 가겠죠. 오래 가지만 또 전통적인 섹터에서도 굉장히 좋은 우량한 리츠인데 갑자기 너무 많이 하락했어, 어떤 이유 때문에. 그러면 정말 땅 가치밖에 안 남을 때도 있어요.

◇김방희> 아, 그렇군요.

◆김선희> 이런 것도 또 참고하셔서 제가 보기에는 한 6대4, 7대3 정도의 비율로, 개인적인 그냥 저의 취향입니다. 그렇게 장기적으로 가져갈 수 있는 테마와 우량한데 좀 싸게 빠진 이런 섹터 보시면 좋을 것 같습니다.

◇김방희> 알겠습니다. 신세계 프라퍼티 김선희 사업전략 팀장과 함께 리츠 공부하고 있는데요. 이제 솔직해져야 될 질문 하나 드리겠습니다. 투자하시죠?

◆김선희> 네, 합니다.

◇김방희> 성적이 어때요?

◆김선희> 성적이 뭐 그냥...

◇김방희> 괜찮은 편이군요. 보통 성적이 어때요 했는데 웃으시면 괜찮은 거고요. 표정이 바뀌면 좋지 않은 건데.

◆김선희> 아까 50%다 하신 분보다 안 좋습니다. 그런데.

◇김방희> 50%야 제가 드린 예가 그렇고 정말 극적인 사례고. 세상에 상상할 수 있는 건 아니죠. 주식 투자하면서도 저는 평생을 50%를 바라 본 적은 없습니다. 그냥 아까 말씀해 주신 10% 정도면 만족하는데 리츠가 특별한 위험 없이 그 정도를 달성해 준다고 그러면 노후 대비용으로 좋은 거겠죠. 장기 투자하기에는. 자, 이제 국내 얘기를 드디어 좀 해 보겠습니다. 이게 주식하고도 비슷한데요. 주식도 국내 증시에 왜 투자 안 하느냐 그걸 국장에 아직도 투자하느냐 이런 표현을 쓰는데 여러 가지 단점들이 많아요. 역사도 짧기도 하고 신뢰성 문제, 투명성 문제도 있고. 국내 리츠가 역사가 짧다고 얘기해 주셨는데. 역사가 얼마나 됐고 아직은 주요 시장으로 자리를 못 잡고 있는 건가요? 국내에 대한 관심보다는 미국 리츠에 대한 관심이 더 많아서 드리는 질문입니다.

◆김선희> 미국 리츠는 일단 섹터가 좀 다양하게 나왔고요. 데이터 센터라든지 물류라든지 뭐든지 내가 원하는 섹터를 고를 수가 있는데 국내 리츠가 이제 태동인데 그걸 바라는 건 당연히 무리고요. 국내 리츠 제도는 사실 20년 전부터, 사실 10년 전부터는 본격적으로 마련이 돼 왔습니다. 그런데 이제부터, 최근에 한 3년 전부터 하락세인 게 정부에서 규제를 좀 완화해 준 것도 있고 그리고 대기업들이 본격적으로 리츠에 주목하게 된 것도 방법입니다. 대기업들이 이제 부동산이나 빌딩들을 원래는 보유하고 있었는데 이걸 하나의 산업으로 보기 시작한 거죠. 그래서 SK 같은 경우에도 SK그룹도 리츠를 이번에, 작년에 IPO를, 상장을 시켰고 롯데그룹도 그렇고. 가지고 있는 주요 오피스라든지 주요 빌딩들, 주요 쇼핑센터들을 하나의 상장회사를 만들어서 상장 리츠를 만들어서 거기다 편입시키지 않았습니까.

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 그렇게 되면 이 리츠 자체도 하나의 성장 산업, 왜냐하면 이 리츠의 성격상 몇 개만 가지고 있지 않아요. 연에 배당을 계속 올려야 되기 때문에 좋은 빌딩을 계속 아마 편입을 할 겁니다. 그래서 기업들의 니즈도 커졌고 또 국내 투자자들의 리츠에 대한 수요도 확실히 한 10년 전하고 많이 차이가 나는 것 같아요. 노령화에 대한 고려, 그다음에 리츠에 대한 지식, 그리고 장기 노령 자금 운용에 대한 공부 이런 것도 굉장히 많이 하셔서 어떤 자산을 편입해야지 내가 노후에 가장 좋은 수익률을 꾸준히 얻어갈까라고 생각하시는 것 같습니다.

◇김방희> 그렇군요. 아까 미국 리츠를 중심으로 리츠 투자 시에 중요한 변수들을 짚어주셨어요. 금리, 물가 같은 얘기고 부동산 경기, 특히 상업용 부동산 경기 얘기해 주셨고 분야 이런 것들을 얘기해 주셨는데 국내 리츠에 투자하겠다고 마음먹었을 때는 고려해야 될 변수가 조금 더 생깁니까? 어떻습니까.

◆김선희> 조금 더 생기는 것 같습니다.

◇김방희> 그래요?

◆김선희> 네. 왜냐하면 미국 리츠를 투자하겠다고 그러면 미국 리츠의 대표적인 리츠들은 어느 섹터마다 하나씩 있어요. 데이터센터 하면 에큐닉스도 있고 디지털 리얼티도 있고 딱 보면 이 리츠들의 10년의 성적과 10년 동안 어떻게 부동산을 편입했고 했는지를 알 수가 있는데 우리나라 리츠는 대부분 1, 3년 정도 과거의 실적을 알 수가 없죠.

◇김방희> 지표가 없군요.

◆김선희> 지표가 좀 아직은 만들어가고 계신 단계니까. 그래서 국내 리츠 투자하시는 분들이 제가 한 세 가지를 그래도 점검을 하면 좋겠다고 생각하시는 게 가장 기본적으로 미국 리츠랑 똑같습니다. 지역은 미국은 다양하지만 우리나라는 서울이나 이런 쪽에 많겠죠.

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 섹터, 어느 섹터에 집중하고 있느냐 그리고 전략은 어떤 전략이냐. 전략이라는 것은 A급에 투자하느냐 B급에 투자하느냐 그런 것도 봐야 되고요. 그리고 입지 그다음에 그런 것도 어떤 입지를 고르겠다고 리츠가 얘기하는지 그리고 어떻게 하면 부동산을 자기들이 아까 외부, 내부 전략처럼 더 전략을 가지고 배당이나 수익을 올려주겠다고 회사가 얘기하는지를 보셔야 되고요. 그리고 또 그만큼이나 중요한 게 리츠를 운용하는 자산 운용사의 성적을 좀 보셔야 됩니다. 이 자산 운용사의 성적은 사모 리츠 같은 경우에 이미 다 공시가 웬만큼 다 올라와 있거든요. 그런데 이 운용사의 약간 신용도 그다음에 과거에 사모 리츠를 운용했을 때 성적이 어땠는지 보시면 이 매니저가 훌륭한 사람인지 알 수가 있고요. 대기업이라면 대기업이 가지고 있는 리츠 SK라든지 롯데 같은 거 보시면 그 그룹이 가지고 있는 부동산이 어느 정도 편입될 건지 그런 거를 좀 보시면 향후에 리츠가 성장을 얼마큼 하겠구나 그런 거를 보실 수가 있습니다.

◇김방희> 그러네요. 조금 더 따져보셔야 될 게 있고.

◆김선희> 네. 마지막으로 수수료 보셔야 됩니다.

◇김방희> 어떤 거요?

◆김선희> 중요한, 수수료요.

◇김방희> 아, 수수료. 그렇죠.

◆김선희> 수수료는 보통 건너뛰기 쉬운데 수수료를 꼼꼼하게 보시고 보통 애널리스트 분들 자료를 제가 봤는데 수수료를 정리해 놓은 게 은근히 안 뜨이더라고요.

◇김방희> 대부분 비슷해서 그런 거 아닌가요? 차이가 큰 가요?

◆김선희> 좀 있습니다. 조금 있는데 대부분 비슷하긴 합니다. 매입할 때 몇 퍼센트...

◇김방희> 그렇죠.

◆김선희> 그다음에 쭉 가지고 있을 때 운용 보수로 연 20에서 40BP, BP 베이시스 포인트라고 하는데 0.04 그렇게... 그거 보셔야 되고 매각할 때 얼마, 그다음에 성공 보수는 받는지 이런 거를 한번 관심 있는 리츠들을 찾아서 쭉 표를 한번 만드시면 좋겠습니다. 제가 못 찾는지 모르겠는데 그걸 잘 정리해 놓은 보고서도 있을 거라고, 아니면 블로그도 많으니까 있을 거라고 생각이 듭니다. 왜냐하면 이런 수수료, 연 수수료가 0.2%인 거 하고 0.6%인 것 하고는

◇김방희> 차이가 크겠네요.

◆김선희> 차이가 나죠.

◇김방희> 그렇죠. 이제 직접 투자하겠다고 생각했을 때 한 세 가지 질문만 드려야 되겠네요. 시간 관계상 하나는 이것도 낯선 분야니까 겁이 덜컥 나실 텐데 그 ‘알고리츠’라는 개념을 제시하셨어요. 그러니까 리츠 투자의 나름대로의 원칙과 방법론인데 그건 무슨 얘기입니까?

◆김선희> 네, 알고리츠는 알고 투자하면 리츠 수익률은 더 좋아진다는 개념으로.

◇김방희> 알고리즘이 아니라 그래서 알고리츠군요.

◆김선희> 알고리즘도 상상하면서 만들어 봤습니다. 약간 리츠 투자의 알고리즘이라고 생각했고요.

◇김방희> 저는 개인적으로 주식보다도 더 공부를 좀 해야 되는 부분이라는 생각을 했거든요. 제가 체험하면서.

◆김선희> 그런데 정말 김방희 선생님, 박사님 말씀이 정말 맞는데 또 좋은 점은 한 번 공부해 놓으면 주식은 매번 IT라든지 반도체 상황이 바뀌어서 매번 쫓아가야 되는데 부동산은 잘 변하지 않기 때문에 한 번 좀 공부해 놓으면 상당히 오래 쓸 수가 있으니까. 효율적입니다.

◇김방희> 그래서 오늘 이 시간을 만든 거고요. 맞습니다. 그런데 주식의 경우도 당장 많은 돈을 넣기보다 약간 단계별 접근법을 저희는 제시하거든요. 특히 가상 투자를 한번 해봐라 내가 이 종목을 샀다고 판단하고 수익률을 계산해봐라 이런 얘기를 드리는데 이 리츠의 경우도 좀 처음이 두려우신 분들을 위해서 단계별 투자 방법은 없을까요.

◆김선희> 너무 좋은 질문과 방법이라서요.

◇김방희> 그래요?

◆김선희> 딱 그렇게 권해드리고 싶습니다.

◇김방희> 어떻게요?

◆김선희> 모의 투자도 권해드리고 싶은데 다만 한 가지 제가 알고리츠에서 딱 하나 제일 핵심을 말씀드릴 건 리츠는 부동산이다.

◇김방희> 부동산.

◆김선희> 부동산스럽게 투자를 하기 때문에 부동산의 핵심은 우리가 꾸준하게 오른다하지 않습니까 땅 가치가 있기 때문에 그러면 장기적으로 투자해야지 이게 빛이 나는 거거든요. 그래서 모의 투자에서 6개월 해보고 별로야 그러면 접고 이러시는 것보다는 모의 투자도 좋은데 저는 박사님께서 말씀하신 것 중에서 특히 적립식을 추천해 드리고 싶어요.

◇김방희> 적립식. 조금씩 들어가는 거.

◆김선희> 성격에 더 맞는 건 적립식인 것 같습니다.

◇김방희> 장기는 그렇죠.

◆김선희> 네. 장기이기 때문에 그래서 저 같은 경우에는 제 IRP 라든지 퇴직 연금을 리츠에다 어느 정도는 꼭 배분을 합니다. 보통 미국에서 권하는 배분 비율은 배당을, 임대료를 받을 수 있는 상업용 부동산을 리츠든지 실물이든지 내 자산의 10%는 가지고 있으라고 해요. 그래서 그 정도까지는 아니어도 제 IRP라든지 그런 쪽에 한 20% 이상은 제가 리츠라든지 인프라 이런 쪽에 넣고 있습니다.

◇김방희> 그렇군요. 워런 버핏도 투자한다면서요. 리츠에.

◆김선희> 네, 워런 버핏도 스토어 캐피탈이라는 그런 리츠에도 투자를 했었고요. 워런 버핏이 좋아하는 풍부한 현금 흐름. 이런 성격을 리츠가 아주 잘 가지고 있습니다.

◇김방희> 그 배당을 꾸준히 주니까 그런 걸 활용해 볼 수 있어서 전체 투자 포트폴리오의 한 10% 정도를 꾸준히 적립식으로 하는 건 어떠냐 아마 오늘 우리 김 팀장께서 설명해 주신 내용을 가지고 많은 분들이 질문을 하실 텐데 벌써 3260번님이 팀장님 책 읽으면서 공부 많이 했습니다. 아직 미국 리츠는 도전하지 못했는데 국내 리츠에 조금 믿음이 생겼습니다. 장기 투자라고 생각하고 하겠습니다. 해 주셨는데 이런 많은 분들의 질문을 제가 소화를 못할 경우는 우리 김 팀장님께 추후에도 연락드려서 답을 구해서 청취자 여러분들께 전해드리도록 하겠습니다. 그리고 아까 제가 기분 좋으시라고 박사라고 말씀해 주셨는데 부끄럽게도 박사 학위를 못 했습니다. 코스를 좀 하다 말아서 학위는 없다는 걸 알려드리겠습니다.

◆김선희> 저는 딱 질문해 주시는 답에 대한 모든 질문과 그런 게 박사님 수준이라서 그냥 자연스럽게 나오더라고요.

◇김방희> 리츠에 대해서는 그렇다고 생각하고 기분 좋게 받아들이겠습니다. 고맙습니다. 신세계 프라퍼티 김선희 사업전략팀장이었습니다. 고맙습니다.

◆김선희> 네 감사합니다.