[성공예감] 부동산 투자, 인공지능이 답이다 –조가연 슈미트 수석팀장

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■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 4월 6일(수) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 조가연 수석팀장 (슈미트)

- 부동산과 IT 기술을 합친 프롭테크... 국내에도 200여개 스타트업 1조 규모 형성
- 부동산 판매자와 구매자 간 정보 비대칭으로 시간과 비용 많이 소요돼... 부동산 중개 플랫폼부터 프롭테크 출발
- 중개사 없이 온라인으로 거래하는 ‘아이바잉’ 형태 늘어... 다만 시세 예측에는 어려움 있어
- AI 기술 바탕으로 고객 맞춤 중개인, 지역, 매물, 주택담보대출 추천까지 서비스 확장
- 국내 1세대 프롭테크 스타트업 직방, 다방... 중개 매물로 시작해 메타버스 모델하우스, 블록체인 전자계약 등 도입
- 국내 모델은 중개인이 플랫폼에 수수료 지급, 미국은 주택 구입 후 판매 차익으로 수익 모델화
- 프롭테크 기업 간 M&A 활발... 시장 점유율 높이고 슈퍼 플랫폼화하려는 목적
- 주거뿐 아니라 상업용 부동산, 건축, 인테리어까지 서비스 다양
- 재건축, 리모델링 조합 쪽은 아직 시장 작아... 프롭테크의 블루오션
- 건물 조각 투자, 중소형 오피스 빌딩 활용... 다만, 수익성 있는지 가격 변동성 어떤지 살펴야
- 2030과 1인 가구 중심으로 기술과 플랫폼 수용도 높아... 앞으로 성장성 클 듯


◇김방희> 요즘 텔레비전 광고에서 가장 많이 보시는 것 중에 하나가 바로 이런 기업들입니다. 부동산과 IT 기술이 접목된 기업들인데 무슨 무슨 방 하는 것도 많이 하죠. 이걸 프롭테크라고 합니다. Property 플러스 Tech 그래서 부동산과 IT 기술의 접목이 이루어진 스타트업의 영역입니다. 사실 사람의 의식주 가운데서 기술 혁신이 가장 느린 게 이런 주의 영역입니다. 사람 사는 것, 머무르는 것과 관련해서는 기술이 개입될 여지가 많지 않았는데 최근에 프롭테크가 미국이건 한국이건 굉장히 많이 발전하고 있습니다. 그래서 이 추세를 좀 살펴보려고 하는데요. 미래의 생활사전 슈미트의 조가연 수석팀장과 함께하겠습니다. 조가연 팀장, 어서 오십시오.
 
◆조가연> 네, 안녕하세요.
 
◇김방희> 아무래도 부동산에 대한 사회적 관심이 높다 보니까 이 부동산 시장을 바꿔놓는 그야말로 혁신하는 스타트업들 세계적인 추세가 어떤지 모르겠어요. 많이 나오고 있죠. 지금.
 
◆조가연> 사실 스마트폰이라고 하는 게 2010년도에 등장하면서 거의 많이 이야기했던 모바일 혁명이 소위 시작됐습니다. 거의 모든 영역에서 특히나 오프라인을 온라인으로 올려놓는 오토 모델들이 등장을 했는데 가장 마지막으로 혁신되고 있는 의식주 중 주라고 하는 시장이 바로 프롭테크 또는 미국에서는 Real-estate라고 해서 RE테크라고 부르기도 합니다. 이건 부동산 시장입니다. 작년을 보니까 작년 중반에 집계한 게 국내에 이런 프롭테크 스타트업이 거의 200여 개가 있다고 하고요.
 
◇김방희> 국내에도요?
 
◆조가연> 2020년도에 이미 관련 기업들의 매출이 최초로 1조 원을 돌파했다고 하니까 국내 스타트업들의 부동산 혁신도 이미 시작되고 있다고 보시면 좋겠습니다.
 
◇김방희> 그렇네요. 집 알아보신 분들은 아마 이런 혁신의 필요성을 절감하실 겁니다. 발품 판다는 게 워낙 힘들다 보니까 그런데 아직도 요즘 같은 상황에서도 직접 가야만 알 수 있는 것들도 있고 그래서 부동산 시장의 혁신이 어떻게 진행될지가 궁금한데 어때요? 이 시장의 특성은.
 
◆조가연> 발품 판다라고 하는 게 소위 임장 활동이라고 부르는 현장탐사죠. 업계분들은 많이 아실 텐데 대표적인 불완전 경쟁 시장이 바로 부동산 시장입니다. 정보라고 하는 것도 물론 포털에도 올라와 있지만 굉장히 폐쇄적으로 수집되고 있고 활용이 되는 것들도 사실 파악하기 어렵고요. 시간과 노력과 현장 비용들을 굉장히 많이 들여야 되는 특히 정보 탐색 비용이라고 하는 게 높은 시장입니다. 또 적정 가격이라고 하는 것이 사실 정해져 있지 않다 보니까 균형 가격을 파악하는 것도 굉장히 어렵고 그래서 그동안 소비자와 이 서비스를 제공하는 양쪽 모두 어려움을 겪었던 시장이라고 보겠습니다.
 
◇김방희> 정보의 비대칭성이 사실은 시장을 가장 어렵게 만드는 건데 집을 사려는 사람 혹은 세 들려는 사람에 비해서 팔려는 사람 혹은 임대 주려는 사람들이 훨씬 정보를 많이 가지고 있고 부동산 중개업소도 꽤 가지고 있고 이렇다 보니까 비대칭인데 이 스타트업들이 틈을 비집고 들어왔다는 건데 구체적으로는 어떤 서비스들을 개발했습니까?
 
◆조가연> 일단 가장 먼저 생각할 수 있는 게 오프라인의 정보를 온라인에 연동하는 그러니까 일종의 이런 플랫폼 서비스라고 볼 수 있고요. 기존에 저희가 부동산 매물 정보를 얻기 위해서는 일단 중개소를 먼저 발품을 팔았어야 했는데 이런 정보들을 온라인 포털처럼 볼 수 있는 일종의 중개 서비스 플랫폼들이 먼저 등장을 했습니다. 대표 주자로 미국에 상장되어 있는 질로우라고 하는 회사가 있고요. 부동산 정보를 검색하고 제공할 수 있는 흔히 이야기하면 미국 부동산계의 아마존이라고 이해를 하시면 좋을 것 같고요. 내가 원하는 매물 주소만 입력을 하면 매물 내부 사진이나 주택의 내부 사진들, 적정 가격이나 임대료, 과거에 거래했던 내역들 그리고 여기도 학교라고 하는 것도 중요하다 보니까 인근에 있는 초등학교, 중학교, 고등학교 평점 같은 것들도 같이 제공을 하고 있습니다.
 
◇김방희> 그렇군요. 질로우라는 미국의 상장사가 부동산 업계의 아마존으로 성장하고 있다. 이런 얘기고. 그러니까 인터넷으로 배달 음식 고르듯이 내가 살 집도 인터넷만 보고 계약을 한다는 건데 이게 국내에도 이런 서비스들이 등장하고 있습니다마는 아직도 그래도 될까 하는 의구심은 남아 있는데.
 
◆조가연> 이런 행태, 즉 중개사 없이 부동산을 온라인으로 직접 거래하는 행위를 아이바잉이라고 업계에서 부르고 있는데요.
 
◇김방희> 아이 쇼핑처럼, 아이, 눈으로가 아니고... I군요. 이건. 내가 산다. 인터넷을 통해서 그런 모델이군요.
 
◆조가연> 질로우라고 하는 기업이 대표적인 아이바잉 회사입니다. 이걸 잘못 해석하시는 분들도 있는데 개인과 개인들이 온라인으로 직접 거래하는 것이 아니라. 주택을 팔고 싶은 매도자가 아이바잉 업체에 매물을 등록하면 이 기업이 자체 데이터와 분석 기술을 활용해서 주택을 평가를 하고 희망하는 경우에 직접 이 회사가 매입을 하는 방식입니다. 질로우 같은 회사 외에도 레드핀이나 오픈도어 같은 경쟁사들이 이미 존재하는데요. 이 질로우라고 하는 곳은 특별히 AI 알고리즘을 활용하고 있다고 밝히고 있습니다. 어떤 사용자가 매물을 올리면 적정 가격을 추산을 하고 향후에 이 주택이 어느 정도 가격이 오를지 시세 예측 알고리즘을 활용하고 있다고 하고요. 소위 이런 것들을 플리핑 사업이라고도 하는데 저가에 매수해서 고가에 판다는 것이죠. 이런 플리핑 사업을 가지고서 수익 모델을 내고 있습니다. 일반적인 소비자 같은 경우에는 이 회사에서 에이전트를 같이 붙여주고 있고요. 그래서 매물이 올라오고 소비자가 관심 있는 매물이 있다면 같이 현장에 방문해서 정보를 지원해주는 것들도 지원해주고 있습니다.
 
◇김방희> 아이바잉이라는 새로운 용어를 또 저희가 배웠는데 온라인, 인터넷 통해서 집 사는 아이바잉. 실제 그러면 거래 계약까지 다 이어지고 있습니까?
 
◆조가연> 일단 질로우라고 하는 이 기업 플랫폼에 등록된 주택 매물 수가 한 1억 채 정도가 되고요. 미국 전체 주택 중 거의 95% 이상, 그 매물을 원하는 95% 이상이 질로우에 등록되어 있다고 회사는 밝히고 있습니다. 실제로 그럼 아이바잉, 즉 이 플랫폼이 직접 주택을 사는 것은 얼마나 샀냐고 보면 작년 4분기에만 미국에서 약 9천여 채를 구입을 했고요. 사실 코로나 팬데믹 동안 이런 주택 판매 수요가 비대면 또는 온라인으로 전환이 되면서 이런 질로우라고 하는 기업도 수혜를 받았다고 볼 수 있는데 다만 조금 안타까운 소식은 부동산 시세 예측에 실패하는 사례가 있었습니다. 주택 가격이 너무 많이 올라갔고 시장에 돈이 풀리면서 가격이 상승하다 보니까 질로우가 작년 말에는 우리 직접 주택을 사는 아이바잉은 하지 않겠어라고 하면서 사업을 철수하기도 했습니다. 다만 나중에 경기 불황이 해소가 되거나 이런 주택 가격 예측이 다시 정상화된다면 프롭테크라고 하는 것들이 부동산 시장 점유율이 아직 1% 미만이거든요. 그렇기 때문에 이런 기업들의 재도전 가능성도 충분히 있지 않을까 점쳐보고 있습니다.
 
◇김방희> 하긴 부동산이라는 게 워낙 예측이 어려워서 아무리 인공지능을 동원해도 시세 예측이라는 게 쉽겠습니까? 그러다 보니까 어려움도 겪고 있다. 공인중개사 통하지 않고 집 사고 파는 방식이라면 역시 일장일단이 있기는 한데 가장 궁금한 건 이런 모델이 국내에도 들어오고 있으니까 문제가 생기면 책임을 누가 집니까? 이런 업체들, 플랫폼 업체가 보상해 줍니까?
 
◆조가연> 일단 아마도 플랫폼도 개인 간 거래는 문제가 될 것 같아서인지 일반 소비자 간의 거래는 실제 현장 중개사를 매칭해서 매물을 중개를 해 주고 있습니다. 그러니까 플랫폼에서 지정해 주는 중개인이 매물을 거래해 주고 있다고 보시면 좋을 것 같고요. 아이바잉은 업체가 소비자가 올린 매물을 직접 구매할 때만 활용되고 있는데 앞에서 말씀드린 질로우 말고도 이런 아이바잉 사업을 먼저 했던 곳이 있습니다.
 
◇김방희> 사들이는 거, 그러니까 직접?
 
◆조가연> 네, 맞습니다. 2013년도에 설립한 오픈도어 테크놀로지스가 이런 아이바잉 사업의 개척자라고 할 수 있는데요. 여기는 재미있게도 작년에 질로우가 9천 채를 사고 또 최악의 실적을 기록했던 같은 기간에 오히려 가장 좋은 실적을 달성을 했습니다. 여기는 원래 개인들 간에 거래를 한다면 거의 90일에 걸리는 이런 부동산 매매, 특히 주택 매매를 단 3일 동안 비대면 온라인으로 해결하고 있다고 이야기하고 있고요. 간단하게 제가 가지고 있는 주택을 팔고 싶다면 스마트폰으로 영상이나 사진을 찍고 주소를 입력해서 플랫폼에 올립니다. 그러면 24시간 내에 이 오픈도어라고 하는 기업에서 내가 얼마에 살게요라고 하는 가격을 제안해 주고요. 판매자가 동의하면 매매 문서나 이사 날짜를 협의하고 소위 예치금을 올려놓는 에스크로나 등기부등본 처리도 오픈도어라고 하는 플랫폼에서 온라인으로 해 줍니다. 이게 개인 간 거래가 아니다 보니까 아무래도 이사가 나가고 이사가 들어오고 한 날짜가 협의가 편리하고요. 이 오픈도어는 향후에는 우리가 보험도 해 줄게요 인테리어 보수도 해 줄게요, 이사도 지원해 줄게요라고 하면서 여러 가지 부가가치를 낼 수 있는 서비스들을 진출하려고 하고 있습니다.
 
◇김방희> 우리 기업들 얘기도 잠시 후에 하겠습니다마는 미국에서 먼저 시작된 흐름이니까 미국 기업들 질로우, 오픈도어 이런 프롭테크 기업들 얘기를 하고 있는데 부동산 기술 기업이죠. 워낙 지역도 넓고 땅덩어리도 크고 다양하니까 이 주택 구조 같은 것도 이 시장이 꽤 클 것 같은데요. 미국은?
 
◆조가연> 이미 상장해 있는 곳들이 상당히 많습니다. 컴패스라고 하는 곳도 코로나 팬데믹 동안 상장해서 대표적인 경쟁사인데 여기는 그럼 어떤 걸 특화시켰냐. 검색에 특화되어 있습니다. 아무래도 여기 창업자가 구글과 트위터에 검색 엔진을 매각한 바 있는 엔지니어 출신이고요. 그래서 소위 검색 기술 전문가라고 불리는 창업자다 보니 이런 부동산의 가격 비교나 구매 시기나 구매 후 수리 방법까지 하나의 플랫폼에서 검색하고 비교할 수 있도록 제공하고 있습니다. 또 약간 개인화된 매물들을 추천해 주거나 거래하는 과정에서 서로 대화한 데이터들도 활용해서 굉장히 여러 가지 고도화된 사업을 펼치고 있는데 작년 연 매출이 한 64억 달러 그리고 최근에 보니까 시총이 한 3조 정도로 그래도 3조 원입니다. 3조 원 정도로 경쟁사 중에서 상당히 한 3위 정도로 자리를 잡은 것 같습니다.
 
◇김방희> 그렇군요. 그 질로우라는 회사는 우리나라로 치면 공인중개사 없이 인터넷으로 계약을 했는데 이 컴패스라는 회사도 비슷합니까?
 
◆조가연> 일단 컴패스는 소위 직접 주택을 매물하는 아이바잉은 하고 있지 않고요. 중개인들에게 좀 더 친화적인 서비스입니다. 아무래도 부동산이라고 하는 거래가 사는 사람, 파는 사람 그리고 중개인 이 3명의 3단 소비자가 있는 곳이잖아요. 그래서 여기는 중개인들을 위해서 서비스를 하고 있는데요. 대화를 할 수 있도록 앱 안에 채팅 플랫폼을 만들어 놨고요. 또 고객 관리를 좀 더 쉽게 할 수 있도록 소위 CRM이라고 불리는 고객 관리 프로그램도 제공하고 있습니다. 그리고 미국 드라마나 영화를 보시면 많이 보셨을 텐데 주택 앞에 포 세일이라고 해서 판매 중이라고 하는 나무 푯말을 박아두잖아요. 이걸 LED 모니터로 제공하는 사업도 하고 있습니다. 단순히 LED만 놔둔 게 아니라 6m 반경 이내에 사람이 다가오면 그 움직임을 감지해서 QR코드라든지 판매 가격이라든지 중개인 연락처를 LED 모니터에 표시를 해 주고요. 만약에 걸어오는 사람이 그 컴패스의 앱을 가지고 있으면 그 앱으로 좀 더 상세한 정보를 푸시. 전송해주기도 합니다.
 
◇김방희> 아, 집 앞에 이런 간판에서 다운받으면 웬만한 정보는 다 알 수 있는 거군요.
 
◆조가연> 네, 맞습니다. 또 특히나 중개인 친화적인 서비스라고 하다 보니까 계약 건수가 많은 중개인 소위 말해서 이 플랫폼에 어떤 수수료를 많이 가져다주는 중개인에게는 보너스도 제공하고 있습니다.
 
◇김방희> 쭉 말씀을 듣고 보니까 프롭테크라고 했을 때 이 프롭테크 부동산과 기술의 결합. IT 기술의 결합이라고 그랬는데 무슨 기술들이 다 붙었나 하고 보니까 온라인 기반도 있지만 AI를 빼놓을 수가 없겠군요. 인공지능을 통해서 뭔가 시세를 추산하거나 전망하고 추천하거나 이런 거니까.
 
◆조가연> 앞에서 질로우 같은 경우는 본인들이 직접 주택을 매입할 때 AI 알고리즘을 활용해서 시세 예측을 했던 거고요. 또 다른 유니콘 회사인 홈라이트라고 하는 미국 회사는 여기도 역시 주택 구매자와 부동산 중개인을 연결하는 사업인데 여기는 고객들에게 어울리는 중개인들을 AI 알고리즘이 먼저 추천을 해서 제안을 해 주는 서비스를 하고 있습니다. 그러니까 내가 어떤 중개인들을 먼저 고려하지 않아도 플랫폼이 알아서 당신에게 어울리는 지역 또는 이런 매물들은 누가 많이 가지고 있어요라고 추천을 해 주는 거고요. 여기도 역시 열심히 서비스를 확장하고 있는데 최근에는 M&A를 해서 주택담보대출도 확장하고 있습니다. 워낙 미국 부동산 시장이 크고 여러 가지 상장회사까지 있다 보니까 각 회사들이 시장 점유율을 확대하고 마진율이 높은 서비스를 내기 위해서 진출 도시를 확장한다거나 M&A를 한다거나 또는 앞에서 말씀하셨던 이런 AI 기술들을 도입한다거나 여러 가지 혁신들을 이뤄나가고 있습니다.
 
◇김방희> 미국의 대표적인 프롭테크 기업 한 네 가지 정도에 대해서 알아봤는데 궁극적으로 이 회사들은 불투명한 부동산 시장의 정보의 비대칭성을 없애서 시장 자체를 혁신해 나가고 있는데 그냥 소비자 입장에서만 생각해 보자면 편리하기는 한데 만약에 내가 잘못된다면 혹은 부실 매물을 산다든지 바가지를 썼다든지 이런 것들이 상당히 두렵기도 할 텐데 가격 형성은 제대로 되고 있습니까?
 
◆조가연> 그래서 대부분의 기업들이 내부에서 과거의 거래 데이터나 향후에 어떤 가격들을 추산할 수 있는 정보들을 제공을 해 주고 있고요. 또 만약에 사실 너무 비싸다면 본인들도 직접 주택을 매입하는 입장이기도 하기 때문에 그런 매물들은 알아서 시장에서 도태되지 않을까라고 추정을 해볼 수 있겠습니다. 또 선 매입한 주택을 다시 재판매할 때에는 시장가를 고려해서 플랫폼 기업들도 적절하게 제시를 하고 있고요. 그렇기 때문에 어떤 가격적인 부분들은 기존의 오프라인으로만 이루어지던 거래에 대비해서 플랫폼에서 이뤄지는 거래들이 조금 더 투명성이 있다. 그리고 좀 더 합리적이다라는 추정을 해볼 수 있을 것 같습니다.
 
◇김방희> 질로우의 아이디어를 국내에 차용한다면 아마 민간 기업이 하기는 쉽지 않겠지만 국내 공기업이나 혹은 정부에서 미분양된 것들을 사들여. 싼 값에 사들여서 부동산 가격이 뛰거나 그럴 때 좀 안정적인 가격에 공급할 수 있도록 하는 게 어떠냐 이런 아이디어들도 가능한데. 글쎄요. 이제 공급 확대의 방법이 많지 않기 때문에 이런 프롭테크를 활용하는 방식도 국내에서 본격화되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 당장 국내에서 이런 대표적인 프롭테크 기업이라고 그러면 아까 제가 텔레비전 광고 얘기를 많이 드렸습니다마는 직방, 다방하는 이런 기업들이죠. 이건 저희가 이름을 얘기할 수밖에 없는 거고요.
 
◆조가연> 소위 국내 1세대 프롭테크 스타트업이라고 하면 이 두 기업이 대표적이고요. 각각 2012년도, 2013년도. 직방이 2012년도. 다방이 2013년도에 주거 부동산 정보 플랫폼을 오픈하면서 경쟁이 시작됐습니다. 처음에는 젊은 층이 좀 더 이런 스마트폰에 익숙하다 보니까 2030이나 대학생들을 대상으로 주거용 원룸이나 투룸 또는 오피스텔 매물 정보를 올려놨었고요. 최근에 아파트라든지 대상이 확대되고 공인중개사가 같이 뛰어들면서 이런 전체적인 부동산 중개 플랫폼 전반으로 확장하고 있습니다. 혹시나 써보지 않은 분들이 있다면 간단하게 말씀드리면 내가 원하는 지역과 교통 지하철역이나 또는 아파트 단지나 내가 활용 가능한 예산 등을 입력을 하면 그 정보에 기반해서 해당 지역에 지금 팔리고 있는 매물들을 검색할 수 있는 거고요. 좀 더 세부적으로는 내가 원하는 보증금, 월세, 면적 그리고 몇 층 이상인지 이런 구조들도 세부 필터에 넣어서 검색을 할 수 있습니다.
 
◇김방희> 이 사례는 이름을 얘기하지 않겠습니다. 이런 프롭테크 기업 앱에서 작년에 거래를 했습니다. 송성임 님. 아주 간단하던데요. 저는 아직 써보지 못해서 그런데 소비자가 이렇게 간단하다고 느끼면 기업 가치에 반영이 되는 거겠죠. 실제로 직방 같은 경우는 기업 가치 1조 원이 넘는 유니콘 기업이 됐는데 어떤 점이 시장에서 통했다고 업계에서는 보고 있습니까?
 
◆조가연> 정확하게는 작년에 투자를 받으면서 1조 1000억 원대 기업 가치를 인정받았는데 아무래도 부동산 시장의 성장세와 현재 점유율 그리고 기업들이 도입하고 있는 IT 기술들의 역할이 기업 가치에 반영된 것 같습니다. 이 회사 같은 경우에는 알려진 월간 활성 사용자가 300만 명 정도 되고요. 최근에는 여러 가지 기술을 도입했는데 원하는 아파트 단지 내부를 3D 입체 화면으로 볼 수 있는 기술 그리고 소위 메타버스 모델하우스라고 해서 가상공간 내에 모델하우스를 만들어서 사실 그동안의 모델하우스는 입지가 좋은 곳에 굉장히 대형 토지를 들여서 구경을 했는데 그게 아니라 그냥 가서 볼 수 있는 온라인 모델하우스도 롯데건설이라고 하는 한국과 같이 하고 있습니다. 또 다른 1세대 프롭테크 회사인 다방 같은 경우도 비대면으로 부동산 계약이 가능하도록 블록체인 기술을 활용해서 전자계약을 적극적으로 도입하고 있습니다.
 
◇김방희> 장기적으로 부동산 중개 사업의 위험 요인으로 이런 프롭테크 기업들을 제가 꼽은 적이 있는데 정진권 님이 공인중개사 사무실도 치킨집 창업과 폐업하는 것과 비슷한 수준입니다. 예전에는 동네마다 당구장이 많았는데 없어진 것처럼 지금도 공인중개사 사무실 많이 없어지고 있는 모양이군요. 이런 기업들의 영향도 있을 것 같은데 아무래도 그 이유는 이 수익 모델, 비즈니스 모델이라고 불리는 게 결국 중개 수수료라고 봐야 하지 않을까요.
 
◆조가연> 일단 국내에서는, 국내에서 활용되고 있는 기업들은 사용자나 판매자에게 직접 수수료를 받고 있지는 않습니다. 국내의 기업들은 플랫폼에 공개중개사가 희망할 때.
 
◇김방희> 공인중개사가 희망할 때 올리는 거죠?
 
◆조가연> 네, 공인중개사가 내가 이 매물은 유료로 등록하고 싶어요 또는 광고를 내고 싶어요 할 때 광고 상품 판매 수수료를 지불하고 있고요. 다만 앞에서 말씀드린 미국의 컴패스 같은 회사는 중개인이 컴패스를 통해서 중개를 할 때. 즉, 이 플랫폼을 통해서 어떤 거래가 이뤄질 때 중개 수수료를 받고는 있습니다. 그리고 일부 다른 미국 플랫폼 같은 경우는 특히 아이바잉을 하는 곳들은 직접 주택을 매입한 뒤에 내가 나중에 리모델링할 때, 판매할 때 그 차액을 가지고 수익 모델을 내고 있어서요. 일단 국내에서는 중개인이 직접 플랫폼에 내는 것들이 가장 큰 비즈니스 모델입니다.
 
◇김방희> 그런데 이 경우도 지금 논란이 됐던 게, 시장을 완전히 바꾸지는 못했다는 평을 듣는 게. 허위매물, 미끼매물. 사실 포털 사이트나 이런 것들이 그동안 논란이 돼 왔던 건데. 이 경우도 역시 문제가 되는 것으로 봐서는 계산하기가 힘든 모양이죠?
 
◆조가연> 거의 대부분의 부동산, 특히 주거용 부동산 플랫폼들이 같이 지적받는 것들이. 가보니까 없더라는 이야기인데요. 직방이나 다방이나 네이버 같은 경우도 이런 허위매물 이슈가 가장 큽니다. 그렇다 보니 내부에 별도 팀을 두고서 등록된 매물들이 진짜인지 아닌지 관리 감시를 굉장히 적극적으로 하고 있고요. 일부 플랫폼들은 세 번 정도 이게 적발되면 공인중개사의 매물은 등록해 주지 않는, 소위 강제탈퇴 기능도 붙이고 있습니다. 상황이 이러다 보니까 집토스라고 하는 또 다른 스타트업은 매물을 직접 올리는 곳입니다. 여기는 직영 부동산을 가지고서 이 소위 직접 매물을 검수해서 관리를 하고 있고요. 그렇기 때문에 일단 여기에 올라오는 것들은 적어도 허위매물은 없을 것 같다는 기대를 해보실 수 있습니다.
 
◇김방희> 그런 방식으로 피해갈 수도 있겠군요. 저희가 청취자 여러분에 대한 서비스가 만족스럽지 못했던 모양입니다. 아이디 NA4151번 님, 박성촌 님이시군요. 진로 스펠링이 어떻게 됩니까. 포털 사이트에 검색했더니 하이트진로만 검색이 되는데. 죄송합니다.
 
◆조가연> Zillow입니다.
 
◇김방희> Zillow입니다. 질로우라고 하는데 미국 얘기였고, 그 경우는. 우리 얘기 직방, 다방 얘기까지 하고 있습니다. 요즘 보니까 유니콘 되면 아무래도 돈이 많이 들어오니까 서로 인수합병하면서, 어쨌든 그 시장에서 독과점적 형태를 유지해야 되니까. 이런 노력들을 할 텐데. 부동산 스타트업 기업끼리는 보니까 M&A 같은 것도 많이 하는 것 같아요.
 
◆조가연> 이게 비단 부동산만 그렇지는 않고요. 잠깐 말씀드리면 사실 그동안 국내 스타트업계에서 액싱 모델이 없다. 소위 상장이 아니고서 어떤 모델이 없다는 얘기를 많이 하면서 대기업들이 왜 M&A를 적극적으로 하지 않냐라는 지적이 있었는데. 요즘 보면 대기업보다 유니콘에 등극한 국내 1세대 스타트업들의 M&A가 훨씬 더 활발한 것 같습니다. 설립 10년 차에 접어든 직방도 거의 비슷한데요. 2018년에는 아파트에 집중하고 있는 호갱노노라고 하는 스타트업을 인수를 했고, 2021년도에는 카카오페이 자회사였던 모빌이라고 하는 주거관리 플랫폼을 인수를 했습니다. 그 외에도 상업용 건물을 하고 있는 네모라든지 부동산 통합 정보 서비스인 디스코 같은 기업들을 굉장히 적극적으로 M&A 하면서 사업 확장의 발판으로 삼고 있고요. 앞에서 말씀드린 미국 질로우도 유사합니다. 여기는 2011년도부터 M&A에만 알려지기로 4조 원 이상 투여를 해서 굉장히 서비스 경쟁력을 강화하고 시장 점유율을 확대하는 데 노력을 해왔고요. 그렇다면 왜 이렇게 M&A를 할까. 각각이 지금 도전하고 있는 시장에서 내가 그 시장의 점유율을 확대해서 소위 영역별 슈퍼 플랫폼이 되겠다는 욕심이 있는 것 같습니다. 그렇기 때문에 부동산 영역에서도 굉장히 활발한 기업 인수가 이뤄지고 있는 상황입니다.
 
◇김방희> 플랫폼 사업의 본질은 피터 틸이 얘기한 제로 투 원이니까. 없던 데서 새로운 서비스가 등장하고 여러 서비스 업체들을 M&A에서 결국은 거의 독점적 위치에 도달하는 거니까. 이 분야도 비슷한 양상인데. 중요한 건 이런 프롭테크, 아직도 이게 익숙지 않다는 분들이 많기는 하군요. 최지혜 님이 이미 이게 생소한 단어라서 인터넷 검색했습니다. 그렇죠. 그러니까 부동산 플러스 테크입니다, 테크놀로지. 혹은 뭐 RE, Real Estate 테크. 이런 표현도 쓰는데. 이쪽으로 돈이 많이 몰립니까. 이게 사실은 스타트업 트렌드와 관련해서 아무리 아이디어가 좋아도 돈이 안 몰리면 의미가 없잖아요.
 
◆조가연> 국내에서 이런 스타트업 관련 투자 정보를 가장 많이 매년 리포트를 내고 있는 곳이 있는데요. 여기 정보를 보면 작년에 소위 이런 프롭테크나 부동산 영역 스타트업에 투자된 건이 한 50여 건 그리고 총 2700억 원 정도가 투입됐습니다. 그 전년도인 2020년도를 보면 31건에 580억 원 정도였기 때문에 투자금으로는 굉장히 큰 상승이고요. 사실 과거에는 어떤 아파트나 주거 건물 중개. 즉, 중개를 하면서 열리는 그런 트래픽에만 집중했던 게 많았는데 최근에는 상업용 부동산 거래도 등장하고 또 부동산 데이터를 관리를 하고 건축이나 인테리어 쪽으로 혁신을 하기도 하고요. 고려할 수 있는 프롭테크나 이런 부동산 스타트업들이 굉장히 다양해졌습니다. 그리고 앞서 말씀드린 유니콘 직방 같은 경우는 본인들이 직접 투자사를 만들기도 했는데요. 2018년도에 브리즈인베스트먼트라고 하는 창투사를 직접 만들었습니다. 그래서 여기는 드론 기업이나 인테리어, 물류 회사나 전자계약 서비스 같은. 조금 시너지를 낼 수 있는 기업들에 투자를 하고 있고요. 이게 국내만 그런 게 아니라 일본에 있는 부동산 플랫폼 미쓰이 부동산 같은 경우도 2015년도에 이미 벤처 투자회사를 만들어서 비슷한 투자 전략을 취해가고 있습니다.
 
◇김방희> 일장일단이 있기는 한데 이 스타트업 기업들의 자금이 몰리면 이런 회사들이 다시 창투사를 만드는 경우가 있죠. 그래서 시너지를 높이려고 하는데. 어쨌든 지금 부동산 분야에 국한시켜서 얘기를 나누자면 직방, 다방이라는 게 가장 널리 알려졌고 관심도 끌고 있지만. 그래서 다른 신생업체들이 과연 자리를 잡을 수 있을지. 역부족이 아닐까, 이런 걱정도 되고. 아니면 완전히 그런 중개 기능을 벗어난 다른 블루오션을 찾아내는 건 어떨까 하는 생각도 들고. 어때요?
 
◆조가연> 최근에 등장한 한 스타트업이 비슷한 전략을 취하고 있는데요. 얼마집이라고 하는 서비스를 운영하고 있는 한국 프롭테크라고 하는 스타트업입니다. 여기는 아파트 재건축을 하고 있는 곳을 직접 타깃을 했는데요. 사실 재건축, 리모델링할 때 늘 조합 등 여러 가지 이슈가 있잖아요.
 
◇김방희> 복잡하고 까다롭죠.
 
◆조가연> 누가 소유주냐를 인증을 하고 또 사칭을 하는 문제도 있고 조합별마다 의사소통이 투명하게 되지 않는 문제도 있는데. 여기는 아파트 실소유자들이 본인의 휴대전화랑 주소로 온라인 인증을 하면 이 인증자만 들어갈 수 있는 아파트 단지별 커뮤니티를 운영하고 있습니다. 소위 직장인들이 회사를 인증해서 들어가는 블라인드랑 좀 비슷한 콘셉트이고요. 문제를 보니까 과거에는 카카오톡이나 네이버 카페에 약간 오픈되어 있는 채팅 공간에서 본인들이 직접 등기부 등본 같은 것들을 올려서 인증을 하는 방식 때문에 정보 유출 우려가 있었는데, 일단 이것을 비대면 온라인으로 만들어 놨고요. 아직 초기여서 특별한 지표가 있다기보다는 재건축 단지들. 특히나 이런 조합들이나 소유주 소통이 필요한 단지들을 먼저 모아놓겠다는 전략으로 약간은 기존의 부동산 플랫폼들이 하지 않았던 블루오션을 찾아가고 있는 것 같습니다.
 
◇김방희> 이런 프롭테크도 좀 있더라고요. 그러니까 오피스텔 빌딩이나 상가처럼 상업용 부동산만 전문으로 한 분. 저희들도 모신 적이 있었는데 이런 곳을 취급하는 스타트업들도 지금 늘고 있죠.
 
◆조가연> 네, 소위 상업용 부동산 시장의 직방이라고 불리는 알스퀘어가 작년에 투자금이 850억 원으로 국내에서 가장 큰 이런 부동산 플랫폼으로 가장 큰 투자 유치를 받았고요. 여기는 일단 빌딩을 리모델링하거나 또는 사무실 인테리어를 다시 해서 매출을 내는 비즈니스 모델이 있고 또 상업용 부동산을 중개할 때 발생하는 수수료도 비즈니스 모델로 취하고 있습니다. 보니까 최근에는 싱가포르 법인을 만들어서 동남아 진출도 하려고 하고 있어서 이제는 한국 스타트업이라기보다는 좀 더 아시아 진출을 하고 있다고 보시면 좋겠습니다.
 
◇김방희> 우리나라 프롭테크 시장도 굉장히 급성장하고 있다는 걸 실감하는데 또 하나 생각해 볼 수 있는 이 분야, 비즈니스 모델이 미술품 저작권 이런 거 조각 투자하듯이 부동산도 빌딩의 일부 지분만 투자하는 거 이것도 가능해졌죠?
 
◆조가연> 네 작년이 정말 조각 투자 플랫폼의 붐이었는데 빌딩을 조각내서 파는 것도 등장했습니다. 카사코리아라고 만들어진 건 이미 2018년도에 만들어졌고요. 국내 최초로 상업용 부동산을 수익증권화해서 거래하는 플랫폼을 만들었습니다. 이걸 어떻게 하느냐라고 보시면 빌딩 지분을 증권처럼 만들어서 건물 지분을 주식처럼 공모를 하고요. 누구나 소액으로 5000원부터 상장된 건물에 투자를 해서 지분을 매매할 수 있습니다. 마치 모바일 트레이딩 시스템처럼 되어 있어서 플랫폼 활용도도 굉장히 높은 편이라고 알려져 있습니다.
 
◇김방희> 기존에 왜 부동산 간접투자 상품 중에 리트라고 이건 아예 상장도 돼서 매일 거래가 되는데 이거 하고 이런 조각 투자의 차이는 뭘까요?
 
◆조가연> 리츠는 부동산 건물들을 보유하고 있는 부동산 회사에 투자를 하기 때문에 건물 직접 투자가 아니라 간접 투자라고 보시면 되고요. 카사 같은 조각 투자 플랫폼들은 특정한 단일 건물을 매물로 내놓고 있습니다. 그렇기 때문에 개별 건물에 좀 더 소액으로 투자할 수 있다. 그리고 직접 투자라는 장점이 있고 또 리츠 같은 경우는 부동산 회사가 가지기 어려운 1000억 원대 또는 500억 원대 이상의 대형 건물들을 활용하고 있는데 이런 조각 투자 플랫폼들은 중소형 오피스 빌딩을 활용하고 있습니다.
 
◇김방희> 꼬마빌딩이라든지 중소형 오피스 빌딩에 더 집중하는 거고 글쎄요. 투자자 관점이 다시 떠올라서 그런데 이런 조각 투자 플랫폼 일부 저작권이나 이런 데는 저희들도 경고를 했습니다마는 반토막이 났다. 이런 얘기도 하고 그러는데 걱정할 만한 대목은 없습니까?
 
◆조가연> 일단 법률적으로는 이 카사든 또는 국내 다른 루센트 블록 같은 스타트업들은 금융위가 지정해주는 혁신금융서비스 지정을 바꿔서 영업을 하고 있습니다. 이게 샌드박스라고 보통 불리는데 지정을 받고 연장시킬 수도 있고요. 법적으로는 그러니까 아직까지는 법률 테두리 안에서 영업을 하고 있는 상황이고요. 다만 고민이라고 하는 것은 실제로 투자를 할 때 이 부동산이라고 하는 게 하루아침에 30%가 뛰고 30%가 떨어지고 화내는 것은 아니잖아요. 결국 시장의 가격을 반영하기 때문에 혹시나 소위 단타를 한다라고 단기 수익을 바라시는 분들은 이게 정말 가격 변동성이 있는 상품이냐를 고민해 보시면 좋을 것 같고요. 또 국내 상업용 부동산 시장이 거의 한 400조 원, 거기서 실제로 거래가 되는 물량은 300조 원 정도라고 추정되는데 정말로 수익성이 있는 양질 입지의 부동산 자산을 이 회사들이 발굴할 수 있느냐도 좀 냉철하게 평가를 해봐야 되는 부분이라고 보고 있습니다.
 
◇김방희> 해당 기업의 부동산 발굴 능력 이게 장기적으로 더 중요할 수도 있겠군요. 지금까지 기술 얘기 중에는 온라인 모바일 여기에 AI 정도가 나왔는데 지금 기술적으로는 어떤 것들이 이런 프롭테크에 가 붙고 있습니까?
 
◆조가연> 앞에서 비대면으로 들어갈 수 있는 메타버스 모델 하우스를 말씀드렸는데 이런 기술들이 결국 증강현실이나 가상현실 AR, VR에 기반하고 있습니다. 미국 뉴욕에 있는 버추얼 APT라고 하는 회사 같은 경우도 가상현실 공간 안에 아파트나 집을 구현해서 온라인으로 투어를 할 수 있게 해주고 있고요. 유사하게 국내에 있는 어반베이스라고 하는 회사가 아파트 주소를 입력하면 그 아파트의 평면도를 3D 그래픽으로 제공하고 거기에 가구 배치를 해본다거나 인테리어 상품들을 올려놓는 서비스도 제공하고 있습니다.
 
◇김방희> 메타버스 열풍 당시에 몇 차례 저희가 설명드렸습니다마는 가상의 세계에서 부동산 투자를 한다 이런 분들도 있는데 지금은 그런 트렌드가 어떻게 돼 가는지 몰라요. 거래 같은 게 잘 되고 있습니까?
 
◆조가연> 아마 이 부분을 청취자분들이 가장 이해하기 어려운 포인트이실 것 같은데 CNBC가 보도한 바로는 작년에 4대 메타버스 플랫폼 안에서 부동산 관련 매출이 5억 달러 한국 돈으로 6000억 원이 있었습니다. 그리고 같은 기관이 전망하기로 올해 매출이 2배 이상 오를 것이라고 보고 있는데 메타버스 안에 가상 부동산 투자가 정말 광풍에 가깝다는 정도로 이뤄지고 있는데요. 샌드박스가 1위 주자입니다. 여기는 부동산을 보통 저희는 평이라든지 제곱미터를 쓰고 있는데 여기는 파슬이라고 하는 단위를 쓰고요. 1파슬이 가로로 96m, 세로로 96m입니다. 작년 12월 기준으로 파슬당 1만 2700달러, 한국 돈으로 1544만 원에 팔리고 있었거든요. 심지어 섬도 분양을 하는데 1000개 섬 중에 일부는 10만 달러 이상의 판매가 되고 있고 재미있는 것은 입지도 중요합니다. 유명한 연예인이나 이런 아티스트가 보유한 파슬 인근에 있는 파슬은 소위 입지라고 해서 프리미엄이 얹어져서 매매가 되기도 합니다.
 
◇김방희> 이게 더 흥미로운 건 얼마나 진지하게 받아들여지냐 하면 이런 거래만 이루어지는 게 아니라 담보대출을 해주더군요.
 
◆조가연> 네 드디어 담보대출이 등장했는데요. 테라제이로 테크놀로지스라고 하는 곳이 지난 2월에 메타버스 안에 있는 부동산을 매입할 때 필요한 모기지론을 시작했습니다. 시작된 플랫폼을 디센트럴랜드라고 하는 4대 플랫폼 중에 하나인데요. 가상부지 매입을 원할 때 이것을 위한 돈을 4만 5000달러 한국 돈으로 5400만 원 정도로 담보대출을 하고 있습니다. 대출 상환을 할 때까지 그 부지에 소유권은 NFT로 회사가 가지고 있고요. 사용은 담보대출을 낸 사용자가 할 수 있고요. 다만 대출 상환을 마무리해야만 온전한 소유권을 이전받을 수 있습니다.
 
◇김방희> 가상의 세계에서도 내 이름으로 땅 가지는 게 쉽지는 않군요. 이제 투기냐 거품이 꼈었느냐 이런 논란들이 여전하겠습니다마는 메타버스 환경에 부동산 투자의 경우에 결론적으로 프롭테크 시장 얘기를 좀 해보죠. 부동산 기술 기업이라고 할 수 있는데 이 시장을 우리 전문가가 보시기에는 어떻게 전망하세요? 미국은 워낙 크기도 하고 혁신성을 높이 사는 분위기인데 우리도 이런 게 이어질까요?
 
◆조가연> 일단 국내에서 부동산 영역의 유니콘 스타트업이 등장했다는 게 중요한 지표일 것 같고요. 국내 부동산 시장이 생각보다 큽니다. 소형 주거 거래가 120조 원 연간으로 아파트가 300조 원 시장이고 중개 수수료만 해도 매년 4조 원 정도가 발생하고 있는 시장입니다. 집이라고 하는 게 사실 살기 위한 필수 재화이고 거래가 완전히 끊기기는 어렵다 보니까 지금의 그 부동산 큰 손들로 등장할 가능성이 있는 2030 세대 그리고 1인 가구들을 중심으로 기술이나 플랫폼 수용도가 높다 보니 잘 되는 플랫폼들은 충분히 성장 가능성이 있다. 그리고 앞서서 말씀드린 좀 좁지만 특별한 시장, 블루오션을 개척하는 스타트업도 계속 등장할 것이다라고 전망을 하고 있습니다.
 
◇김방희> 아이디 K8717번 님이 중개보수료를 결국은 거대한 중개법인들이 독식하는 시대가 오지 않을까요? 해 주셨는데 부동산 중개업소 해당 산업에는 굉장한 위협이 될 수 있죠. 모든 분야가 그렇습니다마는 플랫폼 기업은 결국 독과점 업체들이 수익을 싹 쓸어가는 상황이 되니까요. 0358번님 저희 고향이 전남 여수인데요. 근처 계도라는 섬입니다. 그러시군요. 빈 집이 없어요. 육지분들이 와서 다 사십니다. 일종의 이것도 트렌드가 돼 가는 것 같죠. 그런데 그런 걸 지금처럼 정말 가서 보고 살 것이냐? 아니면 플랫폼을 이용할 것이냐? 궁극적으로 이 시장 성장 잠재력이 높다고 하겠습니다. 슈미트의 조가연 수석 팀장이었습니다. 고맙습니다.
 
◆조가연> 네 감사합니다.