[일요진단 라이브] 규제 풀다 집값 꿈틀?…새 정부 부동산 딜레마

■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

박태서 : 여러분, 안녕하십니까? 이번 대선의 승패를 갈랐던 결정적인 요인이 부동산 문제였고 부동산 이슈였다. 이번 대선은 문재인 정부의 부동산 실정에 대한 심판이었다고 정치를 잘 모르는 사람들도 그렇게 대개 알고 있습니다. 한 달 뒤에 출범하는 윤석열 정부가 어떤 부동산 해법을 내놓을지 그래서 저희가 더욱 주목해야 할 거 같고요. 최근에는 인수위원회의 부동산 대책을 놓고도 찬반 논란이 뜨겁죠. 그래서 오늘 일요진단 라이브는 새 정부의 부동산 정책 이게 서민 주거와 집값 안정에 어떤 영향을 미치게 될지 집중 분석해보는 시간 갖겠습니다. 먼저 관련 영상 함께 보시겠습니다.
(VCR 재생)

박태서 : 부동산 이슈를 다룰 오늘 일요진단 라이브, 오늘 저희들은 전문가 세 분을 모셨는데요. 먼저 권대중 명지대 부동산학과 교수 나와주셨습니다. 어서 오십시오.

권대중 : 안녕하세요?

박태서 : 고맙습니다. 한문도 연세대 정경대학원에 금융부동산학과 겸임교수도 나와주셨습니다. 고맙습니다.

한문도 : 안녕하세요?

박태서 : 이어서 부동산 시장의 현장 목소리를 전해 주시기 위해서 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 모셨습니다. 고맙습니다.

김규정 : 안녕하세요?

박태서 : 휴일인데 나와주셔서 감사드리고요. 오늘 부동산 이슈를 집중적으로 진단해 볼 텐데요. 시장 상황부터 먼저 챙겨보겠습니다. 최근에 뉴스를 보면 집값이 하향 안정세를 보이다가 일부 지역을 중심으로 해서 국지적으로 불안 양상이 나타나고 있다 이런 뉴스들이 심심치 않게 나오고 있는데 먼저 매매가 데이터를 한번 저희가 정리한 거 보여주시겠습니까? 매매가 현황 데이터인데 이거 주간 아파트 매매 변동률 3월 9일 대선 이후를 한번 보시면 될 거 같습니다. 전국은 보면 대체로 0.01% 하향 안정세 그대로 유지가 되고 있고요. 서울은 0%를 보합세인데 대선 이후에 서울 지역의 경우에는 하락세에서 지금 보합으로 전환됐다는 부분들 지금 눈여겨 봐야 될 거 같고요. 맨 위칸 서초, 송파, 강남 이들 지역의 경우에는 지금 상승 전환 단계가 뚜렷하게 지금 나타나고 있어요. 이거는 김규정 소장께 여쭤봐야 될 거 같습니다. 어떻습니까? 시장 불안 양상이 국지적으로 나타나는 건가요? 현재 상황 대선 직후. 어때요?

김규정 : 전반적으로 매물량이 좀 줄어드는 양상이긴 한데 상대적으로 지금 주간변동률에서 보신 것처럼 특히 규제완화 기대감이 좀 더 많은 서울 강남권의 재건축 대상 아파트 밀집지역들 이 지역에서 조금 더 두드러지게 나타나는 상황이긴 합니다. 특히 또 매물을 조금 처분 시도를 하시려던 분들도 상황을 보고 나서 처분을 한다고 해서 호가를 조금 상향 조정하거나 혹은 당분간은 팔지 않겠다고 해서 걷어들이거나 이런 움직임이 현장에서도 포착은 돼서 확실히 인수위에서 나오고 있는 대표적인 규제완화와 관련이 있는 지역들, 수혜가 예상되는 곳들에서 낙폭이 조금 줄어드는 그런 양상들은 있고요. 다만 변동률 수치가 굉장히 미세하기는 하고 현장에서 그런 기대감에 비해서 거래는 여전히 거의 이루어지지 않는 상황이다 보니까 예전에 기대감이 형성됐을 때 보다는 투자자들이 그렇게 성급하게 시장에 뛰어들거나 거래를 결정하거나 하는 양상까지는 아닌 조금 차이점이 보이고 있습니다.

박태서 : 그래요? 다행이네요, 그나마. 보면 시장에 방금 김규정 소장 말씀하신 것처럼 미세한 움직임 정도 수준이고 거래량은 미미한 수준이다라는 부분들이긴 한데 과거에 저희가 부동산 이슈를 늘 다루는 이유가 시장 불안이라는 게 워낙에 국민적인 관심사다 보니까 예전에 시장 불안의 패턴이라는 게 보면 방금 보신 것처럼 늘 강남을 중심으로 맨 처음에 꿈틀거리다가 이게 수도권 주변부로 번지고 전국적인 양상으로 번졌던 이런 기억들이 있다 보니까 현재에 지금 시장 양상도 결코 가볍게 봐서는 안 되지 않느냐. 현재의 그러니까 윤석열 당선인과 인수위원회의 규제완화 움직임을 가볍게 봐서는 안 된다는 생각에서 제가 한문도 교수님께 최근의 시장 상황을 어떻게 보고 계시는지 질문드리고 싶네요.

한문도 : 지금 앵커님께서 가볍게 보지 말아야 된다는 말씀에 동의합니다. 그런데 저는 다른 데이터 팩트를 말씀 올리면 우려할 수준까지는 가지 않을 거 같다라고 예측하고 있습니다.

박태서 : 가지 않을 거 같다?

한문도 : 네. 왜냐면 서울에 2006년 노무현 정부 이후로 서울 아파트 월 거래량을 데이터로 통계를 냈는데요. 서울 평균 거래량이 6200건 정도로 나옵니다. 물론 부침이 있죠, 올라갈 때 있고 내려갈 때 있고. 기억하시겠지만 재작년 영끌 때 한 달에 서울 아파트 월 매매 거래량이 1만 5000건을 찍었습니다. 그러면 제가 말씀드린 평균 수치는 데이터를 계산해본 거고 6200건에서 만약에 3~4000건이라면 시장이 좀 보합 상태나 하향 안정화 분위기인데 5000을 넘어가고 7000, 8000 가면 상승 압력이 더 강한 거죠. 그런데 아시겠지만 서울 아파트 지금 월 거래량이 작년 9월 이후로 급격하게 감소했습니다. 거래 절벽이란 기사를 시청자분들도 많이 보셨을 텐데 지금 우리 소장님 말씀하고 비슷한 것이 뭐냐면 거래량이 너무 적습니다. 2월달 거래량이 890건으로 집계가 됐거든요. 그러면 역대 최저입니다, 대한민국 역사상. IMF 이전에도 토지 통계가 있는데 17년 동안에 최저치라는 것은 그럼 2월 거래량이 아시겠지만 3월 말까지거든요. 말씀해 주신 대로 우리 데이터 본 것처럼 3월 20일 이후, 10일 이후 당선인 이후로 20일 동안 효과가 좀 있어야 되는데 거래량이 안 받쳐 주는 거예요. 그러면 3월달 넘어가고 4월달 이어지는데 4월달도 현재 지금 한 20일 남았는데 유예기간 계산하면 한 1500건, 2000에서 머물 거 같습니다. 거래량이 받쳐주지 않는다.

박태서 : 아직은 시장 상황이 주목할 만한 그런 변화 내지는 변동 조짐은 없다는 말씀이시죠?

한문도 : 너무 걱정할 수준까지는 아닌 거 같고 물론 추이를 더 봐야겠지만 결정적으로 제가 4일 동안 현재 실거래 신고한 거를 내역을 봤습니다.

박태서 : 최근에요?

한문도 : 경기도 같은 경우에는 하루에 한 200건 정도 되는데요.

박태서 : 잠깐. 너무 길어지는 거 같아서 제가 간단하게 일단 시장 상황을 여쭤보는 건데.

한문도 : 이것만 말씀드릴게요. 200건 중에 10%만 상승이고 90%가 하락건입니다, 경기도는. 심각합니다.

박태서 : 아, 그래요?

한문도 : 네. 그리고 서울은 50개가 거래가 되면 30%만 신고가입니다. 신고가는 상승이고 70%가 하락건입니다. 그래서 제가 개인적으로 통계에 대해서 0.01 오른 서초, 강남은 지금 반응이 있는 편이지만 나머지 강북구 18개 구들은 반응이 없다. 이것도 같이 말씀드리고 싶습니다.

박태서 : 알겠습니다. 권대중 교수님께서는 어떻게 보고 계십니까? 새 정부 출범과 현재 시장 상황. 두 분 설명 들어봤습니다만.

권대중 : 일단은 규제완화에 따르는 기대심리는 깔려있다고 봐야 됩니다. 그리고 최근에 부동산 시장이 안정화됐다고 하는 것은 정상 시장에서 안정화가 아니고 대출 규제에 따른 안정화입니다. 거래 건수가 줄면서 이렇게 경직된 상태에서 안정화는 바람직하지 않거든요. 정상 거래가 되면서 적어도, 정상화라는 게 특별한 개념을 제가 정리하긴 곤란한데 물가가 상승하고 있다면 적어도 그 정도 따라올라가는 게 맞습니다. 급격히 올라가거나 하락하면 안 되는데 최근에 상황이 0.02% 정도라면 아주 미미하거든요. 그런데 문제는 하락 반전됐다는 데 의미가 있어요.

박태서 : 전국?

권대중 : 네. 떨어지던 것이 올라가는 것. 특히 서울 수도권 지역 중심으로 또 특히 그렇고. 그래서 사실 지금 인수위가 어떤 정책을 내놓을지 모르지만 거기에 대한 기대심리가 너무 크다는 거. 그럼 향후에 정부가 발표할, 인수위가 발표할 내용에 따라서 부동산 시장이 움직일 가능성이 높다는 얘기죠.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 본격적으로 얘기를 나눠보겠습니다. 앞서 제가 오프닝에서도 말씀드렸습니다만 이번 대선에 승패를 가른 결정적인 요인이 부동산 이슈였다는 거 아마 대부분 동의하실 거고요. 그래서 새 정부의 부동산 정책은 과연 어떻게 전개될 것인가 관심이 크고 관련해서 다양한 변수들과 또한 여러 가지 쉽지 않은 도전 과제들이 지금 도사리고 있는 게 현실인데 하나하나 분야별로 짚어보겠습니다. 먼저 재건축 관심들이 많죠. 윤석열 인수위가 당선인 시절부터 내건, 후보 시절부터 내건 재건축 공약부터 저희가 정리한 거 일단 보여드릴까요? 띄워주시겠습니까? 재건축 규제완화 방향. 안전진단을 이거 지금 완화한다는 거예요. 오른쪽 개선 방안을 보면 구조안전성 가중치를 하향 조정한다는 건데 이게 무슨 얘기냐면 아파트가 오래된 부분들에 대해서 안전성을 그동안에는 50% 비중을 뒀었는데 이거를 30%로 낮춘다는 거고요. 용적률 규제를 풀어준다는 거고 이따 자세하게 얘기를 나눠보겠습니다만 지금 맨 아래칸 재건축초과이익환수제도 이걸 보면 완화한다거나 해서 덜 내게 하는 방향으로 지금 정리를 하고 있다는 거. 재건축 규제완화, 권대중 교수님 어떻게 보십니까, 윤석열 정부?

권대중 : 일단은 규제완화는 바람직하다고 봅니다. 문제는 규제완화에 따르는 가격 상승에 대한 대책이 있어야 될 거 같아요. 안전진단이 구조안전성 50점을 만든 것이 박근혜 정부 그 당시에는 이보다 낮았거든요. 20%였는데 사실 노후된 주택의 기준이 물리적인 노후화 또 기능적인 노후화 또 경제적인 노후화 이걸 본다면 안분을 잘해야 되는데 구조안전성만 묶어놓으면 재건축이 거의 어렵거든요. 그래서 점점 아파트도 고급화, 첨단화, 기능화로 가기 때문에 오래된 아파트들은 새로운 환경으로 바꿔주는 것은 분명히 해야 되겠죠. 문제가 그럴 때 가격 상승에 대한 어떤 대책을 정부가 갖고 나와야 될 거 같아요. 현재는 규제지역에서 10년 넘는 아파트들만 거래가 되거든요. 그 이하는 못하게 돼 있어요. 그래서 제 개인적인 생각입니다마는 거래는 자유롭게 하되, 실소유자 시장으로 재편되어야 하지 않느냐. 거래는 자유롭게 하되, 사는 사람은 실소유자 중심으로 사니까 재건축이 끝날 때까지, 재개발 끝날 때까지 못 팔게 하는 거죠.

박태서 : 그 얘기는 그러니까 지금 재건축 규제완화 추진 방향과 관련해서 투기 방지 대책도 이를테면 면밀하게 준비를 해야 된다 그 얘기죠?

권대중 : 같이 갖고 가야 된다는 얘기죠. 그래서 무작정 규제완화만 있어서는 안 되고 거기에 따르는 가격 상승에 대한 대책을 가지고 가야 될 거 같아요.

박태서 : 한 교수님, 어떻게 보십니까? 지금 물량 공급을 위해서는 윤석열 당선인이 후보 시절부터 줄기차게 얘기를 했던 게 재건축 규제완화를 통해서 시장에 공급이 이루어져야만 시장 가격 안정을 꾀할 수 있다는 거고 그래서 재건축 규제완화를 지금 공격적으로 추진하는 거 같아요. 여기에 대해서 어떻게 보시는지.

한문도 : 방향은 맞습니다. 일단 기억하시겠지만 문재인 정부 말고 박원순 시장 시절에 서울시에 재건축 물량이 서울은 택지가 없다 보니까 재건축이 제일 빠르고 그런 것인데 순차적으로 가야 되는데 그때 정치 현상이 벌어졌죠. 왜냐면 말씀 주신 구조 안정성 이런 부분 뒤에 적정성 검토를 둬가지고 물리적으로 정량적인 데서 그치지 않고 그러다 보니까 진도가 많이 안 나갔어요. 은마도 15년, 20년 넘어가는데 그런 부분에 대해서 서울시도 그걸 알고 나중에 안 좋은 일이 있기 한 두세 달 전에 발표를 했었습니다, 규제를 완화하겠다고요, 조건들을. 그것을 오세훈 시장이 당선됐잖아요.

박태서 : 박원순 시장의 불행한 일이 있기 전? 그때 말씀하시는 거죠?

한문도 : 네. 오세훈 시장이 되시고 나서 그 내용들을 서울시에서 준비하고 있던 걸 그대로 받으셔가지고 또 시너지 효과가 났고. 그다음에 지금 윤 당선인이 되시고 나서 시너지가 더 나고 있는 상황인데 방향은 맞습니다. 맞는데 혹시 시장에 잘못된 신호를 주는 것이, 말씀 주신 규제 그런 부분에 대해서는 이미 다 세팅이 된 거 같아요. 왜냐면 토지거래허가 이런 부분들을 조합원 지위 양도, 전매 이런 것들이 가격을 상승시키는 압박 요인인데 그 부분을 이미 애초에 발표할 때 적용하기로 맞춰진 거 같습니다, 제가 볼 때.

박태서 : 아직 발표는 안 한 거 같고.

한문도 : 거래의 어떤 투기화를 좀 사전에 방지하려는 대책이 들어있는 거 같고요.

박태서 : 그거는 바람직한 방향이네요.

한문도 : 그리고 이런 속에서 언론에서 들썩들썩 이런 부분들이 많은데, 걱정들을 많이 하시는데요. 시장에서 묘한 현상이 일어나고 있습니다. 뭐냐면 규제완화는 당연한 방향이고 일시적으로 다 부술 수는 없으니까 순환개발이 기본이거든요. 이거는 윤 당선인이나 오세훈 시장도 잘 알고 있는 내용이라서.

박태서 : 순환개발이라면 여의도 시켰다가 그다음 목동 이거 말씀하시는 거죠?

한문도 : 이런 거죠. 한 번에 10만 채를 부수면 들어갈 집이 10만 채가 없으면 난리가 나죠, 순간적으로. 경맥동화 일어나니까 주택시장이 더 어려워지죠. 그러니까 입주할 단지가 5000 세대가 있으면 그 시기에 맞춰서 4~5000 세대를 멸실해서 재건축을 승인하고 이런 순서로 하는 게 기본이거든요, 원래. 그런 부분에서 지금 들썩들썩 하는데 제가 시청자분들한테 정확한 팩트 하나 말씀드리고 싶은 게 심리적으로 불안하지 않습니까? 이거 들썩들썩대고 말씀하신 것처럼 오르는 거 아닌가 이러는데 제가 팩트를 조사한 걸 그림으로 하나 만들어왔는데요. 보시면 재건축 현장이 반응이 없습니다.

박태서 : 카메라 잡아주시겠어요?

한문도 : 제가 만들어왔는데 보시면 이게 작년 4월부터 제가 올해 4월 10일 어제까지 뽑은 거거든요. 그러면 좋은 시절 다 지나고 오세훈 시장이 당선되시고 나서

박태서 : 지난해 재보선.

한문도 : 신통기획 재개발, 재건축 완화 말씀해 주실 때 조금 올랐습니다. 이 수치가 4~50입니다. 4~50이고 밑에는 0, 5 이런 수준인데요. 나머지 5개 단지명이 우리가 잘 아는 압구정 현대, 목동 신시가지, 대치동 미도하고 여의도 시범이 이번에 후보지로 됐잖아요. 잠실 주공 이렇게 5개를 뽑은 건데요. 4월달 거래량이 5개도 안 됩니다, 다 합쳐서 단지가. 그러니까 시장에 언론에서 나온 것보다 실제로 안에 팩트를 들어가 보면

박태서 : 4월이 언제 4월 말씀하시는 거예요?

한문도 : 현재 4월이요. 1년 전 4월 같은 경우에 한 100개가 되거든요, 이 단지 내에 거래량이.

박태서 : 그런데 지금 거래량이 그 정도로 극히 미미한 수준이라는 얘기죠?

한문도 : 지금 거래량은 4월은 0입니다, 지금 사실상. 3월은 합해서 5개거든요, 이 단지를 다 합해서.

박태서 : 그런데 지금 언론에서 보면 개포동 어느 단지인가요? 15억이 올랐다고.

한문도 : 우성아파트 얘기인데 그건 뭐 재건축이 한참 먼 단지인데 몇 개 안 되는 것들이

박태서 : 그건 뭐예요, 그런 거는?

한문도 : 순서로 하면 은마아파트가 먼저 재건축해야 되는 건 당연하지 않습니까?

박태서 : 국지적인 현상인가요?

한문도 : 네. 잠실 주공도. 이 부분이 뭐냐면 심리적으로는 분명히 긍정적인 효과가 있어요. 그런데 재건축 규제완화 내용을 들어가보면, 팩트를 들어가보면 별 효력 있는 게 없습니다.

박태서 : 아직은 그렇단 말씀이신가요?

한문도 : 용적률 완화가 안 된다는 걸 전제로 했거든요. 역세권에 재건축만 용적률 완화한다 그랬지 나머지 단지는 용적률 완화가 없어요. 이거를 시장에서 판단했다는 얘기로 보시면 될 거 같습니다.

박태서 : 김 소장님, 어떻습니까? 이게 시장에서 지금 분위기가 우리 한 교수님 말씀하신 것처럼 아까 수치상으로 거래량은 미미한 수준인데 재건축 단지나 재건축 아파트를 소유한 사람들의 현재 분위기 어떻습니까?

김규정 : 아까 잠깐 개포 예시하셨던 것처럼 호가는 굉장히 급등하는 사례들이 많이 나오고 있습니다.

박태서 : 호가죠? 거래된 건가요?

김규정 : 거래는 실제 연결이 잘 되진 않는데 보통 재건축을 하게 되면 현장에서 가격에 영향을 미치는 이런 순서나 구조가 지분을 갖고 계신 분들이 호가를 올려서 시장에 심리적으로 가격이 오를 거다라는 시그널을 주고 실제 몇 개 단지에서 진행이 되면서 이주와 함께 전세시장이 불안해져서 가격에 또 영향을 미치죠. 그리고 몇몇 단지가 새로운 고급 아파트로 입주하면서 신축 아파트로서 높은 분양가나 이런 것들이 또 시장에 영향을 미쳐서 이렇게 영향을 지역에서 상승 구조로 나타날 수밖에 없긴 하는데.

박태서 : 지금은.

김규정 : 실제로 그런데 지금까지는 아직 구체적인 규제완화 내용이나 이런 게 확정되지 않은 상황이다 보니까 현재까지는 호가에 영향을 미치고 있는 상황이고요.

박태서 : 호가 정도라는 얘기죠?

김규정 : 일단 사례로 말씀하신 것처럼 실제 거래로 연결되는 상황들이 많지 않다 보니 아직은 이 규제완화나 이런 패턴들이 과거처럼 강남권의 가격 급등 그리고 서울 외곽, 수도권 전국적인 확산 양상으로 갈 가능성이 얼마나 되느냐 부분에서는 예전처럼 그렇게 높지는 않다는 판단을 해도 되지 않을까 싶긴 합니다. 다만 현장에서 여전히 재건축이 몇몇 규제완화 조치들이 아까 화면에서 보시긴 했지만 실제로 재건축초과이익환수제가 여전히 남아있고

박태서 : 그 얘기 지금 해보죠.

김규정 : 분양가 상한제라든가 혹은 인허가도 아까 전세 문제, 순환 이동 이런 것 때문에 굉장히 속도감이 더딜 수밖에 없는데 이게 너무 과도한 기대감으로 현장에 영향을 미치고 있는 게 문제기는 합니다. 그래서 실제로 저희가 도심에 아파트 공급을 위해서 재건축 활성화에는 굉장히 찬성을 하지만 이거를 너무 과도한 기대감으로 시장에 계속 신호를 잘못 주는 부분에 대해서는 자제해야 될 필요가 있지 않나라고 생각합니다.

박태서 : 시장에 잘못된 신호를 주는 거는 자제해야 된다는 건 인수위 말씀하시는 거네요. 그래서 지금 잠깐만요. 지난주인가요? 한덕수 총리 후보자가 재건축 얘기에 대해서 신중해야 된다는 발언을 내놓은 거 잠깐 들어보실까요?
(VCR 재생)
박태서 : 저것도 방금 김규정 소장께서 말씀하신 것처럼 인수위나 새 정부 쪽에서 재건축 시장을 중심으로 해서 과도한 기대감을 낳을 수 있는 그런 잘못된 시그널을 주는 거에 대해서 신중해야 된다는 그런 말씀이신 거 같은데 하나 아까도 언급이 있었죠. 재건축초과이익환수제 이것도 지금 일부에서 언급이 됐어요, 인수위에서. 아마 재건축 관련해서 이것도 대단히 주요한 이슈 가운데 하나인 거 같아요. 잠깐 내용 한번 띄워주시겠습니까? 자막 준비돼 있죠? 재건축, 재개발초과이익환수제인데요. 재건축 과정에서 발생되는 이익이 3,000만 원이 넘는 경우에 이익의 최고 50%를 부담금으로 자치단체나 국가한테 조합원들 얘기로 따지면 토해내는 그런 제도라고 얘기하고 있지 않습니까? 하나 더죠. 주요 재건축초과이익환수제 대상 재건축 단지 예정 부담금인데 이거는 일부 언론 보도를 통해서 나온 얘기인데 반포 1단지 3주구의 경우에 지금 평형까지 나오진 않았습니다만 4억 2,000 평균적으로. 개포 한신 4억 3,800, 성수 장미가 재건축초과이익환수제로 이만큼을 부담해야 된다는 것. 권대중 교수님, 재건축 단지에는 재초환 가지고 집 못 짓는다고 지금 아우성 이어왔지 않습니까? 이거를 지금 대폭 풀어주겠다는 게 인수위와 윤석열 당선인 측의 기조인 거 같아요. 어떻게 보십니까?

권대중 : 이게 원래 3,000만 원이 넘는 경우 최대 50%까지입니다. 이걸 25%로 반으로 낮추겠다는 방향인 거 같습니다. 또 한 가지는 이게 현금으로 납부를 해야 됩니다, 대물로 납부하는 게 아니고. 그리고 이게 조합에 부과되는 게 아니고 개인에게 부과가 됩니다. 토지 등 소유자의 입장에서 볼 때, 조합원 입장에서 볼 때는 내 집을 지어서 새로운 집을 만들었을 때 개발이익에 대해서 왜 이렇게 과중하게 내야 되는 게 불만이었거든요. 그래서 이번 인수위나 윤 정부에서 이걸 반 정도로 낮춰서 이거를 낮추겠다고 하는 건데 이거는 여야 합의가 있어야 됩니다.

박태서 : 저게 법 개정 사안인가요?

권대중 : 네. 법 개정 사안입니다.

박태서 : 도개법인가요? 건축법.

권대중 : 재건축초과이익환수제법이 따로 있습니다.

박태서 : 초과이익환수제법이 따로 있습니까?

권대중 : 네. 그래서 초과이익환수제법을 개정하지 않으면 안 됩니다. 이게 사실은 거슬러 올라가서 예전에 토지 공개념을 도입했던 노태우 정부 당시에 개발이익환수하는 법률이 있었어요. 이게 2004년도에 그 당시에 3개 법이 토지가..

박태서 : 토초세 아니었나요?

권대중 : 네. 토지초고이득세. 그다음에 택지소유상한에 관한 법률 이 세 가지가 2004년도에.

박태서 : 그거 위헌 판결 났잖아요.

권대중 : 네. 위헌 판결 내지는 헌법불합치로 없어졌는데 2006년도에 다시 이게 시행됐습니다, 노무현 정부 당시에. 지금 그걸로 인해서 만들어진 법이에요.

박태서 : 이것도 위헌.. 헌재에 지금 계류돼 있지 않아요?

권대중 : 합헌 됐습니다, 이거.

박태서 : 합헌 됐나요?

권대중 : 네. 그래서 이게 법 개정 사항이기 때문에 단독은 안 되고 여야 합의해야 되는데 우리 김규정 소장이 아까 얘기하신 대로 지금 재건축에서 용적률을 올려주면 수익은 개선되지만 그다음에 걸려 있는 것이 분양가 상한제와 재건축초과이익환수제입니다. 이 두 가지가 완화되거나 개정되지 않으면 기대심리만 있지 가격이 오르는 것도 한계가 있고. 특히 최근에 거래가 되지 않는 건 두 가지 팩트가 있어요. 하나는 오른다는 기대심리 때문에 거래 못하는 것도 있지만 지금 우리 한문도 교수가 제시한 지역은 전부 토지거래 허가구역입니다. 그러다 보니까 거래가 없었던 거고.

박태서 : 잠실, 압구정.

권대중 : 네. 그래서 거래가 없었던 거고 이와 관련해서 강북이라든지 수도권 지역에 재건축, 재개발이 가능한 지역은

박태서 : 노원, 상계.

권대중 : 네. 그런 데는 거래가 거의 없어요, 사실. 그게 이유가 기대심리 때문에 그런 거예요, 그게. 그런데 기대심리가 용적률 완화가 가장 큰 기대고 재건축 안전지대가 가장 큰 기대예요. 이 두 가지거든요. 그런데 그걸 만약에 완화한다고 해서 아까 우리가 논의하고 있는 재건축초과이익환수제나 분양가 상한제가 살아있는 한 토지 등 소유자 조합원들에게 돌아가는 이익은 많지 않을 거라고 봅니다.

박태서 : 풀어줘야 된다는 거죠, 이거?

권대중 : 규제가 완화되는 게 어느 정도 돼야 된다고 봐야 됩니다.

박태서 : 한 교수님, 어떻게 보십니까? 이게 지금 재건축초과이익환수제라는 게 김규정 소장께서 말씀하셨습니다만 이거 재건축 아파트 들고 있는 사람들한테는 대단히 예민한 이슈 아닌가요?

한문도 : 일단 상식적으로 생각하면 개인의 사유재산이 올라간 금액을 왜 나라에서 정상적인 세금에 더 받는지에 대한 거부감이 있는 건 사실입니다. 그런데 법의 취지를 보면 아시겠지만 우리가 전쟁 이후에 개발된 도상국에서 지금 선진국으로 들어오는 와중에서 강남에다 전격적인 지원을 많이 하지 않았습니까, 정부에서? 그 부분이 개인의 노력보다는 공공의 노력이 가세한 부분을 감안해서 이 부분을 만들었는데 왜냐면 이게 지역균형발전이라는 개념을 먼저 넣은 거거든요. 넣어가지고 재건축초과이익환수에 대해서 소유주들 입장에서는 전혀 반길 일이 아니지만 이걸 밀어부치는 어떤 명분은 그거였습니다. 공공의 이익을 대변한다는 뜻인데 들어온 세금을 국민주택기금, 우리 서민 주택 짓는데 쓰고 또 반이나 30% 정도는 그 지자체에다 교부하고 나라가 가져가는 게 없습니다.

박태서 : 환수금을 받아서?

한문도 : 네. 의도는 좋은데 개인의 입장에서 이런 부분이 있잖습니까? 갑자기 돈이 없고 노령자신데

박태서 : 현금으로 내야 되는데?

한문도 : 현금으로 내야 되는데 지금 연금은 300. 이런 부분에서 불합리한, 세세적인 부분에서 돌봄이 부족한 어떤 정책으로 오해를 받고 있는 거죠.

박태서 : 그러면 시행한다 하더라도 보완이 필요하다는 말씀이신 거죠?

한문도 : 당연하죠. 지금도 제가 볼 때는 그나마 이번에 조응천 비대위원장이 이런 부분에 대해서 과세이연 얘기하지 않았습니까? 세금을 지금 못 낼 분들은 나중에 돌아가셔서 상속을 하실 때 정산한다든지 매각할 때 상속한다면 부담이 덜 하겠죠, 그나마. 아니면 그때 주택가격이 내려간다면 그 금액도 내려갈 것이고.

박태서 : 보유세의 경우에 지금 과세이연제도, 종부세 과세이연 한 것처럼 재건축초과이익환수금도 곧바로 현금으로 내는 게 아니고 나중에 팔 때 낸다거나 이런 식으로 보완이 필요하다.

한문도 : 그러면 누가 봐도 합리적이지 않을까요? 그런 부분도 한번 고려할 필요가 있다고 생각합니다, 저는 개인적으로.

박태서 : 보완하되 우리 한 교수님 말씀은 보완이 필요하다는 거고 권대중 교수님 말씀은 재건축 규제완화, 그러니까 이게 공급 확대라는 측면에서는 불가피한 측면이 있다는 거고 어쨌든..

권대중 : 여기 한 가지 제가 덧붙이고 싶은 거는 현금으로 납부하는 개인에게 부과하잖아요. 조합에 부과하면서 대물로 납부하는 방법도 필요해요.

박태서 : 이거 개인이 납부하는 게 아니고 재건축조합에 만약에 부과하면.

권대중 : 단지가 잡혀 있으니까 조합에 부과하고 대물로 납부하는 겁니다.

박태서 : 나중에 이거는 예컨대 분양가 등등으로 이를테 연결될 수도 있는 거예요?

권대중 : 아뇨. 증가되는 용적률의 일정 부분을 기부체납하잖아요. 이걸 더 많이 갖고 가는 거죠, 뭐.

박태서 : 알겠습니다. 속도를 내볼게요. 재건축초과이익환수제 이것도 중요하다 보니까 꽤 시간을 잡아먹은 거 같습니다. 세제 분야를 얘기해보겠습니다. 세제를 윤석열 당선인 인수위에서 보면 대체로 세제를 크게 손보겠다는 거 같아요. 종부세, 재산세를 통합하겠다는 거 그다음에 공시가격이죠. 아파트 세금에 부과되는 기준이 되는 공시가격도 2020년 수준으로 지금 돌리겠다는 게 하나 있고요. 양도세 개편, 다주택자들이 가지고 있는 아파트를 내놓는 경우에 양도세를 중과세를 하게 돼 있는데 이거를 지금 1년간 한시적으로 배제한다는 게 지금 세제 완화의 주요 공약인데 윤석열 당선인이 한 얘기 잠깐 들어볼까요.
(VCR 재생)
박태서 : 세제 관련 얘기들 가운데 지금 할 얘기가 많습니다. 보유세도 있고요. 지금 방금 얘기한 다주택자에 대한 중과세. 특히 양도세를 중과하는, 7~80%까지 지금 중과하는 게 있지 않습니까? 두 채 이상 가진, 마포, 강남에 두 채 가지고 있으면 한 채 양도세를, 양도차익에 대해서 7~80%까지 중과하는 형태로 돼 있다 보니까 이거를 지금 풀어달라, 완화해달라는 부분들을 인수위와 당선인 측에서 1년간 한시적으로 유예, 배제하겠다는 그런 방침인데 이걸 해 주게 되면 시장에 양도세 회피 매물이 나오게 되고 가격을 낮춘 매물들이 나오게 되면 결국 집값 안정으로 이어질 것이다라는 게, 심지어 이재명 후보도 이렇게 얘기를 했단 말이죠. 김규정 소장님, 어떻게 보십니까? 이거 실제로 시행이 되면 효과가 있을 거라고 지금 현장에서 보고 있습니까? 물건이 많이 나올 거 같아요?

김규정 : 일단 지금 한시 배제 발표가 된 상황이고

박태서 : 1년간.

김규정 : 그렇죠. 1년간. 그리고 늦어도 최소한 새 정부 출범하고 나서 5월 11일부터는 시행이 된다고 다들 알고 계신 상황인데 지금 3주택 최고 구간에서 세율을 내신다 그러면 양도세가 지방세 포함해서 82.5%까지니까 양도차익의 대부분을 사실 세금으로 다시 내셔야 되는 상황이라서 이게 결국에는 다주택을 갖고 계신 분들이 앞으로 세제가 바뀔 걸 기대하면서 팔지 않고 들고 있게 되는.

박태서 : 버텨왔죠.

김규정 : 그래서 매물 잠김으로 연결됐던 게 문제로 지적이 됐었던 거거든요. 그래서 매물 잠김을 해소해서 재고 주택 시장의 거래를 돕겠다는 취지에서 한시 배제 얘기들이 나온 건데

박태서 : 기존 주택 시장.

김규정 : 이전에 한시 유예를 1년간 했을 때도

박태서 : 문재인 정부 때.

김규정 : 네. 마지막에 한 3개월 정도에 물건을 처분하시는 효과가 있기는 있었습니다. 그래서 제가 봤을 때는 일단 매물 출시에 영향을 줄 거라고 보여지는데 지금은 아직 실질적으로 처분하는 움직임이 포착되지는 않습니다.

박태서 : 혹시 지금 보유세도 풀어준다는

김규정 : 그것 때문에 그렇습니다.

박태서 : 그래요? 그러니까 이게 지금 그러면 굳이 내가 내놔야 되나? 그렇다면 매물 출시 효과가 미미 내지는 반감될 수도 있지 않느냐 그런 식의 반론 어떻게 보세요?

김규정 : 그래서 저는 사실은 보유세와 양도세 이거를 검토하는 게 필요하기는 하지만 전체적인 주택 관련 조세의 적정성이나 합리성을 큰 판에서 따지는 데에서 논의를 해야지 이렇게 약간 실제로 양도세를 한시면제, 배제해서 매물 출시를 유도하겠다는 이런 정책적이 목표로 또 동시에 보유세로 바로 손대서 완화될 수 있다, 라는 이런 기대감 섞인 발언이나

박태서 : 충돌하니까.

김규정 : 네. 시그널이 나오다 보니까 실제로 한시배제 발표가 난 이후에 한 일주일 정도 현장반응 체크를 해봤는데 매물을 내놓거나 혹은 6월 1일 보유세.. 그 재산세 부과기준일에 맞춰서 빨리 처분하려고 뭔가 시도를 하는 그런 움직임이 현장에서 전혀 포착되지 않고 있거든요.

박태서 : 그래요? 그거는 조금 걱정되는데요.

김규정 : 그래서 보유세도 바뀔 수 있다, 라고 하니까 다들 일단 상황을 좀 지켜보고 거래를 하겠다, 라는 양상이어서 여러 가지 정책들을 지금 좀.. 쓸데.. 말씀하신 것처럼 정책적인 효과 충돌 부분이 현장에서 계속 나타나고 있는 것 같습니다.

박태서 : 그거는 권대중 교수님 이거 잘해야 되는 거 아니에요?

권대중 : 그렇죠. 지금 인수위도 그거를 감안하고 있을 겁니다. 지금 다주택자에 대한 내가 볼 때 중과세를 2년 주장했었잖아요, 원래.

박태서 : 원래 2년이었죠.

권대중 : 네. 그런데 1년으로 줄인 이유가..

박태서 : 윤석열 후보는 2년, 이재명 후보는 1년.

권대중 : 그렇죠. 그런데 1년으로 하는 이유가 보유세를 손대게 되면 또 종부세도 손대게 돼서 낮춰버리면 안 팔 수 있거든요. 그런데 사실은 보유세나 종합부동산세는 2024년도까지는 불가능합니다, 여야 합의가 안 되면.

박태서 : 맞아요.

권대중 : 네. 그렇다면 이 다주택자들에 대한 중과세가 한시적으로 1년 낮춰주면 다시 또 이 1년 뒤에는 재산세는 계속 나가야 돼요. 종부세도 계속 내야 되거든요. 그런데 그거를 몰라서 그런 것 같아요. 만약에 이거를 알게 되면 다주택자의 상당수가 비아파트 부분이 많아요. 아파트보다는 다세대 연립이 많은데 저는 뭐 상당수 부분이 매물로 나올 걸로 보고 있어요.

박태서 : 잠깐만요. 그러면 비아파트만 내놓는 거 아니에요?

권대중 : 그럴 수도 있죠. 재건축 같은 게 만약에 기대 심리가 있으면 안 팔 수도 있죠.

박태서 : 똘똘한 거만 들고 있고.

권대중 : 그렇게 되면 이제 종부세나 또는 뭐 이 재산세는 부과 받아야죠. 확인을 해야죠.

박태서 : 한 교수님 얘기 나온 김에 아까 김규정 교수하고 잠깐 얘기했습니다만 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제한다는 거 이거는 뭐 민주당에서도 공약한 거니까 하나만.. 다주택자들의 보유세 중과는 어떻게 해야 된다고 보십니까?

한문도 : 보유세..

박태서 : 양도세 중과론이 매물 출회를 목표로 하고 있다는 거 아니에요?

한문도 : 다주택자의 보유세 중과는 선진국도 다 그렇게 하고 있습니다.

박태서 : 그러면 그대로 가야 된다고 봐야 되시나요?

한문도 : 그래서 윤석열 후보도 공약집을 보면요. 다주택자의 보유나 이런 부분을 세부담 상한선을 300에서 200%만 낮췄지 공약집에 그렇게 돼 있습니다. 세부담 상한선을 300에서 200으로 낮춘다고 돼 있습니다. 이 의미를 정확하게 아셔야 될 것 같아서 **(3652)

박태서 : 제가 왜 이 말씀을 드리냐면 인수위에서 나오는 게 양도세 중과 유예 내지는 한시적 배제 얘기는 나오는데 다주택자 보유세 완화 내지는 보유세에 대해서는 거의 언급이 없거든요. 그게 혹시..

한문도 : 제가 지금 말씀드리잖아요.

박태서 : 공약집에 있습니까?

한문도 : ** 공약집에도 없고 그거는 없습니다. 그러니까 그거는 너무 기대하실 필요 없을 것 같습니다, 시청자 여러분들께서.

박태서 : 제 얘기는 그러니까 다주택자들이 혹시 윤석열 정부에서 다주택자들에 대한 보유세로 풀어주는 게 아닌가, 라는 이건 헛된 꿈을 꾸면 안 된다는 말씀이죠?

한문도 : 아 그러면 부담돼요, 정치적으로.

박태서 : 그래요?

한문도 : 선거가 지금 계속 연이어 있는데 투기권 정부라는 소리 바로 듣죠, 그러면. 그렇게 부담되기 때문에 할 수가 없습니다.

권대중 : 그 종합부동산세가..

박태서 : 그런가요? 저는 반대로 생각하는데.

한문도 : 그러세요?

박태서 : 아까 저기 윤석열 당선인이 얘기하는 것처럼 다주택자들을 무리하게 규제한다, 라는 게 양도세 규제 말고 보유세 규제도 저는 이게 포함 돼 있는 얘기가 아닌가. 제 개인 생각이거든요.

권대중 : 네.

박태서 : 왜냐하면 흔히 얘기하는 2번을 찍었던 유권자들 가운데 양도세 중과뿐만 아니고 집 두 채 가지고 있다고 뭐 저기 보유세를 수천만 원 쓴다는 게 말이 되냐.

권대중 : 그런데 그거는 제가 말해드리고 싶은데요. 대한민국 가구 중에요. 다주택자 200만밖에 안 됩니다. 2180만 가구 중에 2천만 가구가 다주택자가 아닙니다. 어느 수장이건 어느 대통령이라도 국가를 운엉하는 입장에서 당연히 다주택자에 대해서는 그 정도의 수익에 대해서 부담이 안 가는 선에서 세를 얻으려고.. 가지려고 하는 게 정부의 원칙적인 방향 맞습니다. 그리고 또 선진국도 그렇게 하고 있고 그래서 이번에 공약집에도 300%에서 세 부담을 200% 줄인 거지 뭐 완화가 안 나옵니다. 그것도 정부에서는 이미 알고 있다는 얘기죠.

박태서 : 김 소장님 현장에서 그런 얘기 있어요? 다주택자 보유세 완화에 대한 기대심리 같은 거.

김규정 : 그런데 실제로 공약이나 이제 대선 과정에서 재산세로 통합하는 얘기가 나왔잖아요.

박태서 : 그렇죠.

김규정 : 그게 같은 맥락이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 종부세 자체가 이제 특정 고액 주택 부분에 대해서 추가적으로 더 내는 세금 성격이기도 하고.

박태서 : 그렇죠.

김규정 : 현재 주택 체수에 따라서 세율이 중과하게 다르게 차등 적용이 되고 있기 때문에 부자세라고 이제 다들 현장에서는 인식을 하고 계신데 그거를 종합부동산세 자체를 재산세에 통합, 정리하겠다, 라는 시간은 얼마나 걸릴지 모르겠지만 발언이 있었기 때문에 이번 정부에서 어쨌든 종부세에 대한 논의는 있을 거다, 라는 기대들을 다주택 소유자들은 일단 하고는 있고요.

박태서 : 그런데 권대중 교수님이 2024년도까지는 불가능하다고. (웃음)

권대중 : 여야 합의가 안 되면 못 고친다는 얘기였죠.

김규정 : 합의가 없으면 지금 새정부에서는 아무래도..

박태서 : 이거는 민주당이 저는 동의해 줄 가능성은 거의 없다고 생각하거든요.

김규정 : 네. 저도 쉽지 않다, 라고 생각을 합니다.

권대중 : 그러니까 2024년도까지는 어려운데 윤석열 후보의 주장은 뭐냐 하면요. 당선자의 주장은 뭐냐 하면 1가구1주택에 대해서는 면제하거나 완화하겠다는 얘기고 2주택, 3주택 다주택자들에 대해서는 사회 상한선만 낮춘 꺼지 되어 있습니다.

박태서 : 그러니까 종부세, 재산세 통합한다는 거는 1주택자들에 대해서는 나름의 혜택을 볼 수가 있는데 다주택자의 경우에는 ..

권대중 : 없습니다. 그래서 이게 또 무슨 문제가 나중에 발생할 수가 있냐면 똘똘한 주택을 한 채로 더 달려갈 가능성도 있어요.

박태서 : 오히려.

권대중 : 네.

박태서 : 그런데 문재인 정부 때도 한 채 선호 현상은 뭐 꽤 있었기는 했습니다. 알겠습니다. 자, 하나 더. 대출규제 얘기를 해보겠습니다. 이것도 아마 실소유자들이나 집 사겠다는 분들한테는 굉장히 초미의 관심인데 대출규제 관련된 윤석열 당선인의 공약 한번 저희가 준비된 화면 보여주시겠습니까? 대출규제 완화 공약인데요. 지역, 집값과 무관하게 LTV라고 하죠. 담보인정비율을 70%로 일관되게 적용하겠다, 라는 게 있고요. 맨 아래칸에 있습니다. DSR이라고 총부채원리금상환비율인데 이것도 보면 기존에 비해서 풀어주겠다, 라는 것 같아요. 그러니까 지금 실소유자들이나 이런 부분들이 집을 사야 되는데 대출이 안 돼가지고 어렵다, 라는 것 때문에 대출규제를 완화하겠다, 라는 공약을 내놨는데 이거 지금 간단하게 볼 문제가 아닌 게요. 지난 해 대선 때 준비하는 과정에서는 저 대출규제완화가 먹히는 타이밍이었는지 모르겠습니다만 올 들어서 우크라이나 전쟁 났죠. 지난 주에 미국 준에서 0... 얼마 올렸습니까? 0.2 올렸지 않습니까? 그런데 다음에는 0.5%포인트 올린다는 얘기니까 올 연말까지 미국의 기준금리가 2%포인트까지 오른다는 거고.

권대중 : 맞습니다.

박태서 : 이러면 주담대라고 하죠. 주택담보대출금리가 앞으로 6, 7%까지 오른다는 얘기도 나오는 판인데 저렇게 지금 담보대출, 대출.. 주택대출 규제를 완화하는 타이밍이 맞느냐에 대해서 대단히 신중하게 봐야 될 타이밍이 아닌가 이런 경고음이 나오고 있습니다. 한 교수님 이거 어떻게 보십니까? 여기에 대해서. 대출규제완화 기조에 대해서 어떤 접근이 필요하다고 보시는 건지.

한문도 : 일단 좋은 쪽으로 일단 해석을 먼저 할 수 있는 부분이요. 일단 주택가격이 많이 올랐는데 대출 규제를 묶냐, 라는 어떤 실수요자들의 어떤 아우성에 대해서 정부에서 윤석열 공약집에서 나왔고 또 후보가 주장을 하신 건데 인수위에서도 처음에 나오자마자 이거를 강력하게 밀어붙였죠. 그리고 뭐 생초자 80%, 일반 무주택자 70%인데.

박태서 : 생애최초 구입자.

한문도 : 네. DSR에 대해서는 또 공약집이 있습니다. 그러니까 이게 뭐냐 하면 인수위가 잘못된 실험을 한 것 같아요, 시장에다가. 자꾸 예를 들면 아까도 재건축 부분도 그렇고 임대차3법도 뭐 이따 나누겠지만. 그런 부분에서 윤석열 당선인이 공약집을 만든 내용과 다른 발언들이 자꾸 나와요, 인수위를 통해서. 그래서 저는 그런 오해를 했습니다. 인수위에 도대체 어떤 분들이 계시길래 공약집과 다른 표현들을 자꾸 하실까. 이거는 좀 문제가 있다. 이런 생각을 하고 있었는데요. DSR 부분은 그렇습니다. 기억하시겠지만 2013년도에 이명박 대통령이 스위스 바질에 가서 사인하고 왔습니다.

박태서 : 뭘 사인했죠?

한문도 : 바질 스릴이라고 국제협약기준 있잖아요. 우리가 2008년도 글로벌 금융위기가 터지고 나서 국제금융회계 기준이라고 있습니다. I8S(4238)라고. 그러니까 뭐 일단 은행들 간의 거래죠, 각국의. 조달 금리나 뭐 돈이 급할 때는 서로 빌리지 않습니까? 무역 문제도 있고. 그럴 때 금리 부분에서 다 통일을 한 것이 뭐냐 하면 글로벌 금리 터진 이유가 투명성이 부족하고 유동성 **(4255) 약하다 보니까 터졌다고 판단을 해서 전세계가 사인을 합니다, 모여가지고 G20이. 사인한 내용이 이제 지금 올해부터 시작하셔야 되는 거죠. 유럽이.. 요즘 유럽이 어렵다 보니까 유럽이 이거를 유예해 달라고 바젤에다가 했는데도 커트 당했습니다. 그 이유는 뭐냐? 한 나라가 유예가 되면 전 세계가 투명성이 부족해 지니까 이거는 가겠다. 그 와중에 유동성 커버를 **(4316) 내용이 가계부채에 대한 여진 대선충당금의 비율을 크게 잡았습니다. 예대 비율을 따질 때. 그래서 이런 부분이 전 세계적으로 잡혀 있기 때문에 함부로 겨냥 툭 던져서, 인수위에서 이거를 던진 거죠. 공약집에는 없습니다.

박태서 : DSR에서.

한문도 : 중요한 것은 하나 말씀드릴게요. 유럽연합은 지금 30~40입니다. 영국은 45입니다. 20~30이 기본이고 특별한 경우에 45, 캐나다 40, 미국 36입니다. 이런 부분을 우리가 지금 간과하고 막연하게 일반 실소유자분들이 DSR 풀어줄까? 그러면 이게 뭐냐 하면 간단하죠. 소득이 부담할 수 있는 선에서 대출을 해주는 것으로 전 세계가 지금 가고 있다 이거죠. 그래서 이런 부분을 보시면 이거 쉽지 않다. DSR은 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

박태서 : 대출규제 완화 이거는 지금 보면 가계부채가 2천 조 넘었나요?

권대중 : 1,900조.

박태서 : 아직 안 됐죠? 1,900조라고 얘기를 하니까요. 이게 지금 현재 같은 금리 인플레이에다가 금리인상실점에서는 정말 이거는 신중하게 봐야 될 것 같다, 라는 건 이 프로그램을 대표해서 저희가 지금 인수위에 요청을 드리고요. 임대차 상법 하나. 하나 더 이것도 다뤄봐야 될 이슈니까요. 민주당에서 지난해에 강행처리를 했고요. 이후에도 여러 논란들이, 지금도 이어지고 있지 않습니까? 지금 보고 계십니다만 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제. 계약갱신 청구권의 경우에는 세입자가 원할 경우에 2+2. 그러니까 2년 전세 살고 2년 추가로 더 살 수 있게 하는 이런 제도로 지금 돼 있습니다만 올 8월이면 임대차 3법이 통과되고 2년이 되기 때문에요. 지금 여러 논란들이 있습니다. 그래서 2년 살고 2년 연장했뎐 사람들이 시장에 나오는 타이밍인데 그러다 보니까 신규로 나오는 전세 물량이 아마 전세가가 크게 오를 수도 있다. 이런 사고의 전망, 이런 상황이란 말이죠. 관련해서 정치권에도 이게 지금 상당히 논란이 되고 있습니다만 KBS 경제부의 허혀진 기자 리포트 한번 보시겠습니까?

4515 (VCR 재생)

4632 (VCR 종료)

박태서 : 권 교수님 이거 임대차 3법 심교언 TF 팀장은 법개정을 추진한다고 그랬는데 이게 지금 쉽지 않을 것 같으니까 단기보안책을 일단 단계적으로 지금 정리를 하겠다, 라는 얘기인 것 같아요. 임대차 3법 어떻게 어느 방향으로 정리가 돼야 된다고 보십니까?

권대중 : 이게 가장 큰 문제가 계약갱신 청구권 제도입니다.

박태서 : 2+2?

권대중 : 네. 그게 임차인과 임대인 간의 다툼이 제일 많요. 이게 가장 큰 문제고요. 두 번째는 계약 기간이 끝나고 나서 신규 임대로는 제한이 없다는 것. 그것 때문에 이제 올 8월이 지나고 나면 7월 말 이후 8월, 9월달에 가격이 오르게 되면 부동산 가격까지 움직일 수 있거든요. 이게 전월세 등락 혹은 매매 가격의 선행지수가 되거든요. 그런 문제가 있어서 인수위에서는 아마 지금 현재 민주당을 설득해서라도 개정하겠다고 하는데 그거는 쉽지 않을 것 같고요. 이것도 법 개정 사항입니다.

박태서 : 맞아요.

권대중 : 네. 그래서 우선 2020년도 7월 10일날 정부가 공동주택 중에서 아파트 매입임대주택제도를 없앴습니다. 이거를 다시 부활하겠다는 것 같고요.

박태서 : 새정부 말씀하시는 거죠?

권대중 : 네. 윤석열 정부에서 다시 부활하겠다는 것 같고 두 번째는 이제 민간임대주택 공급제도를 좀 활성화 시키겠다, 뉴스테이처럼. 그렇게 해서 공급물량을 늘리면 좀 시장이 안정화 되겠지만 방법인데 이거는 사실 물량이 늘어나는 건 한계가 있습니다. 시간도 걸리고. 당장 해결책은 그렇게 크지 않다고 봐요.

박태서 : 그래요?

권대중 : 네.

박태서 : 2+2 잠깐 김규정 소장님 보안 설명이 필요할 것 같아서. 2020년에 임대차 3법이 통과가 됐죠? 8월 시행이 돼서 그때 전세를 2년간 연장한 분이 4년 살고 나오는 경우에 방금 권대중 교수 말씀하신 것처럼 신규 전세가의 경우에는 가격 상승의 제한이 없기 때문에 예컨대, 2+2 해가지고 4억 살다가 잠깐 전세금을 올렸는데 이제 세입자가 바뀌어요. 그런데 이 4억5천 짜리가 8억 갈 수도 있다는 그 말씀이시잖아요. 그래서 이게 전세 시장 불안으로 이어질 수도 있다는 그런 전망들이 현실화 될까요?

김규정 : 가능성이 높습니다.

박태서 : 높아요? 아이고.

김규정 : 네. 실제로 지금 현재 임대차 3법에서는 2+2 계약 해지 청구권 사용을.. 물론 이제 예외 조항이 있기는 하지만 임차인이 요구를 할 경우에 받아들여야 되고 또 가격 상한선이 5%로 제한이 되어 있다 보니까 4년 동안 본인의 재산에 전세권에 대해서 가격조정을 마음대로 할 수 없으니.

박태서 : 집주인이.

김규정 : 네. 처음 신규 계약인 세입자를 받을 때 최대한 가격을 좀 높이 올려서 받고 싶은 게 당연한 심리겠죠. 그렇다 보니까 지금 계약해지 청구권을 사용해서 2년 전에 가격을 못 올리고 계약이 만료 되는 집주인들은 대부분 새로운 세입자를 받을 때 뭐 여러 가지 본인의 상황을 감안해서 가격을 확 높이려는 경우들을 갖고 계시더라고요.

박태서 : 그러면 이게 집값 불안으로도 이어질 수 있습니까?

김규정 : 네네. 너무..

박태서 : 매매가로도 끌어올릴..

김규정 : 네. 당연히 단계적으로 전세 가격이 오르면서 또 그 전세 시세를 보고 주변 지역에서 주택 가지고 계신 분들은 아, 이 정도 전세 시세면 내 집값은 이정도는 받아서 팔아야겠다. 이런 식으로 호가에 영향을 미칠 수..

박태서 : 그럴 가능성이 높아요.

김규정 : 영향을 미칠 수 있어서 문제가 되고 있는데 이제 보통은 그런 시기에 적정하게 뭐 전세 물건이 좀 풍부하게 시장에 공급되고 하면 그런 영향들을 조금 상쇄 시킬 수가 있는데 최근에 전세가 좀 불안했을 때는 전세의 물량 수급도 수요자들이 선호하는 새아파트 중심으로는 그렇게 원활하지 못 했던 부분들이 있다 보니까 대부분 뭐.. 월세 계약으로 많이 이동을 해가시거나 영향들이 있었고 전세대출도 그 기간에 굉장히 많이 늘7기도 했었죠.

박태서 : 그거는 좀 걱정되네요. 얼마 안 남았잖아요, 지금. 8월이면.

김규정 : 그래서 지금 이제 얘기가 나오는 게 뭐 시장에서는 폐지 가능성을 말씀하시는 분들도 있고.

박태서 : 임대차 3법 폐지?

김규정 : 네네.

박태서 : 민주당은 안 된다는 거 아니에요.

김규정 : 네. 그렇기는 한데 이제 뭐 그런 가능성을 또 이제 발현을 하시는 시민들도 계시고 아니면 이제 당장 그렇게 되기는 사실 현실적으로 쉽지 않으니 상한선 5% 같은 것들을 조정한다거나 혹은 이제 2+2의 계약을 받아들인 임대인에 대해서도 그래도 어느 정도의 선한 임대인으로서의 인센티브 같은 것들도 주는 것들을 보장을 한다든지.

박태서 : 그것도 보완이네요.

김규정 : 네. 보완 쪽에 대해서는 이제 말씀이 좀 더 많이 나오는 것 같기는 합니다.

박태서 : 알겠습니다. 한문도 교수님 아까 권대중 교수께서 말씀하신 것 중에 임대차 3법의 보안책으로 임대활성화, 민간임대활성화 이거 제가 어떤 질문 드리고 싶냐면 문재인 정부 때 모 교수가 썼던 표현이 많이 인고에 회자된 게 임대사업자 활성화 정책이 문재인 정부가 도입하면서 다주택자, 투기꾼들한테 꽃길을 깔아줬다, 라는 이런 유명한 얘기 있지 않습니까?

한문도 : 사실입니다.

박태서 : 사실이에요? 그러면 이거 지금 이렇게 하겠다는 거잖아요, 지금. 임대사업 활성화.

한문도 : 네. 이것도 조심하셔야 될 것 같습니다. 이번 윤석열 정부에서 이거 했다가 잘못하면 또 역풍 맞을 가능성이 좀 있습니다. 왜냐하면 임대사업자 제도를 활성화하는 건 언제 하는 거냐면 국가에 위기가 와서 위기가 있을 때 IMF 때 기억하시면 될 겁니다. 김대중 정부에서 IMF 왔을 때 **(5150) 어려울 때 임대사업자 제도를 활성화하고 양도세 감면 제도를 둬서 가진 분들이 그 부분을 소화해서 좀 국가의 유동성을 확보하는 그런 차원이었습니다. 그게 1번이죠. 그리고 2번이 뭐냐 하면 장기임대 시에 윤석열 정부가 추진하는 인센티브. 이런 것이 전 세계의 추세입니다. 그런데 이제 뜬금없이 이거를 던지면 100% 이거는 다주택자 또 도와주는 모습으로 오해 받을 수 있습니다.

박태서 : 그러니까 다주택자들한테 여러 혜택을 줄 수밖에 없다, 라는 거 아니에요?

한문도 : 네. 상황이 그렇죠. 그러면 이게 무슨 문제가 있냐면

박태서 : 그러면 민간인들은요?

한문도 : 매집을 들어가면 집값이 흔들리죠. 당연한 거 아니겠습니까? 매집 행위가 또 일어날 게 뻔히 보이는데 이거를 함부로 던지기에는 제가 볼 때는 역풍 맞을 가능성이 좀 있습니다. 선거 전까지 확신하지 않고 그냥 넘어갈 것 같습니다, 제 생각에는.

박태서 : 그래요? 권 교수님은.

권대중 : 임대주택 공급 자체가 이번 문재인 정부 들어와서 2017년도 12월 13일날 임대주택 활성화 대책을 내놨어요. 이후에 2020년도 5월까지 임대주택 4년, 8년에 등록한 가구수가 160만 6천 가구였어요. 임대주택에 등록을 하면 중간에 매도할 수가 없습니다. 주택도 부족한데 발목이 잡혔었잖아요. 이게 시장에 나오면 1년 내에 매각을 해야 되는데 모든 국민들이 주택이 많이 나온다고 그래서 다 살 수 있는 능력이 있는 건 아니에요. 그러다 보니까 임대주택이 나와도 일단 시장에서 흡수가 안 되는 문제가 되거든요. 그런데 최근에 와서..

한문도 : 가격이 내려가면 도움이 되지 않습니까? 시장에? 많이 나와서.

권대중 : 그러니까 최근에 임대주택 시장이 전세가 반전세랑 월세로 전환되는 속도가 굉장히 빨라지고 있어요. 이거는 사실 세입자의 입장에서 볼 때는 굉장히 불리한 거거든요. 이게 소모성 뭐.. 돌아오는.. 월세는 돌아오지 않는 돈이니까. 그래서 정부가 임대주택 공급을 늘리려고 하는 이유 중에 첫 번째는 서울 같은 경우에는 주택이 없는 세입자가 100만 가구정도 돼요. 98만 호 가까이 돼요. 이런 시장 안정화를 위해서 아파트도 매입해서 임대주택을 놓을 수 있도록 다시 바꾸겠다는 얘기예요.

박태서 : 아니 그러니까 그렇게 하면..

권대중 : 그런데..

박태서 : 그런 식의 임대주택 활성화라는 게..

권대중 : 보유세는 그냥 있기 때문에 종합부동산이나 보유세는 아직 손을 대지 않은 상태이기 때문에..

박태서 : 임대소득을 노린..

권대중 : 그렇죠.

박태서 : 다주택자가 되고자 하는 사람들이 시장에 뛰어들게 되면 매집이 집중이 되면서 집값 앙등으로 이어질 수도 있지 않으냐. 이런 식의 우려인 거죠.

권대중 : 그런데 일반 개인적인 임대주택 제도보다는 기업폼처럼 이렇게 제도권 임대주택제도를 활성화 시킬 가능성이 있어요.

박태서 : 기업임대?

권대중 : 아직 구체적인 얘기는 안 나왔기 때문에 나온다면 아마도 뭐 아무나 지난 번처럼 이렇게 집 하나 사서 내가 **(5417) 임대주택 차익을..

박태서 : 임대사업자 활성화대책.

권대중 : 않도록 아마 제도권 내에서 이거는 정리가 될 것 같습니다.

박태서 : 알겠습니다. 하나 마지막으로 더. 최근에 지금 인수위에, 새정부의 부동산 정책을 얘기하고 있습니다만 방금 저희가 한 50분 가까이 얘기를 했습니다만 다주택자 얘기를 했고요. 재건축 얘기를 했습니다. 양도세 얘기를 했고 보유세 얘기도 했고. 주택대출 얘기까지 했습니다만 제 개인 생각도 그렇습니다만 인수위에서 나오는 메시지나 부동산 관련된 여러 이슈들의 대다수가 집 가진 사람들에 대한 얘기들, 좋게 얘기하면 실소유자들 얘긴 것 같은데 그럼 집 없는 사람들, 서민들은 어떻게 하라는 얘기냐에 대해서 솔직히 소홀하다는 느낌을 제가 지울 수가 없거든요. 일부에서 보면 이게 지금 전체적으로 부자 혜택 주는 거 아니냐? 이런 얘기들도 일부에서 나오고 있기는 합니다만 김규정 소장님 어떻게 보십니까?

김규정 : 대표적으로 좀 저렴한 주택공급을 통해서 서민들에게 지원하는 어젠다로는 청년 원가주택이나 역세권 첫집 정도..

박태서 : 그거는 얘기가 있어요.

김규정 : 밖에는 어급된 게 없어서.. 전반적으로 서민층 중심의 주거복지나 아니면 좀 저렴한 임대주택 공급 계획이라든가 이런 것들은 상대적으로 좀 덜 나오고 있는 건 사실입니다. 지금 어쨌든 이번 대선 과정에서 현 정부의 부동산 정책에서 부작용이 많았던 것들을 이제 완화하거나 이런 것들로 공약들이 대부분 하나왔었다 보니까 이번 정부에서 펼치고 있는 다주택자 중심의 세금 부담을 높이는 부분이라든가

박태서 : 맞아요.

김규정 : 아니면 이런 것들에 대해서 좀 반하는 것들 위주로 나와서 현재까지는 좀 그럴 수밖에 없지 않았나 싶기도 한데요. 지적하신처럼 너무 서민을 위한 복지정책이나 공급계획이나 이런 것들은 좀 후퇴해 있는 게 사실입니다.

박태서 : 그렇죠?

김규정 : 네. 그래서 그런 부분들에 대해서 계획이 인수위의 주요 정책 과제 확정 발표가 5월 초에 있을 테니까 그때는 좀 한 부분을 차지해서 구체적으로 발언이 나와야 된다, 라고 생각을 하고요. 대출이나 뭐 지금 논의되고 있는 부분들도 사실은 LTV 완화 자체가 상대적으로 이제 고가 주택을 조금 더 많이 거래하고 DSR을 같이 풀지 않는다고 하면 소득이 높은 분들에게 좀 더 유리할 수밖에 없는 그런 내용들이 많거든요.

박태서 : 그렇죠.

김규정 : 그래서 그런 것들을 검토.. 이제 좀 어느 정도 시장 상황에 맞춰서 검토하는 동시에 실제로 금리가 올라서 대출.. 소액대출에도 굉장히 어려움을 겪고 있는 서민들을 위해서는 그런 정책 모비지 대출이나 이런 것들을 어떻게 해서 주거 안정을 꽤할 것인지 이런 내용들이 같이 좀 균형감 있게 발표가 돼야 될 걸로 생각을 합니다.

박태서 : 맞습니다. 말씀 잘 하신 것 같아요. 균형감 있게. 실소유자들이나 다주택자들에 대한 시장물량 공급을 위한 여러 뭐 좋은 정책 추진 의도는 좋기는 합니다만 김규정 소장 방금 말씀하신 것처럼 집 없는 사람들 당장에 1, 2억이 없어가지고 임대 아파트에도 못 들어갈 분들에 대한 정책적인 배려, 따뜻한 시선 같은 게 균형감을 가지고 앞으로 부동산 정책을 발표할 때 비중가지고 국민들 앞에 내놓아야 된다, 라는 생각을 갖게 되고요. 마지막으로 한 교수님 방금 얘기했던 것처럼 인수위와 새정부에서 부동산 정책과 관련해서 이거는 좀 성찰해야 된다, 라는 부분들이 있으면 짧게 좀 부탁드릴까요?

한문도 : 지금 뭐 수사님이 거의 뭐 정리를 너무 잘해주셔가지고 저는 임대차 3법에 대해서만 조금 말씀드리고 싶습니다. 인수위에서도 말씀드렸지만 공약집에는 폐지라는 내용이 없고 인수위에서 또 폐지라는 얘기를 해가지고 좀 시장을 흔들게 하고 서민을 흔들리게 하는데 임대차 3법이 UN에서 하라고 해서 하는 겁니다, 이거. 정확하게 아실 게 그냥 뭐 일반 갑자기 .. 우리도 기억하지만 1, 2, 3차 법이 갑자기 통과됐잖아요. 그런데 MB 정부 때부터 UN에서 임대차 계약갱신의 문제나 임차인의 권한이 한국이 좀 열악하다고 계속 날아왔습니다, 권고 사항이. 날아오다가 2019년에 조사관이 나왔습니다, 대한민국에. 그래서 부여를 했다는 것을 생각한다라면 폐지라는 개념보다는 임대인의 인센티브를 두고 임차인의 삶을 좀 보살피는 정책으로 좀 선회했으면, 그쪽으로 가는 모습을 보이는 게 이 무주택자 이번에 선거에서 무주택자의 50%가 윤석열 당선인을 찍었습니다. 이건 뭐냐 하면 임대차 3법의 독소조항. 그걸로 시장의 혼란스러운 거를 잡아달라는 것인데 그 공약집에도 전면 재개정 검토예요. 폐지라는 내용은 없습니다. 그러니까 인수위에서 그런 발언 좀 삼가시고 원래 본뜻을 살려가지고 말씀주신대로 서민의 또 입장과 실수요자 입장 또 이런 주택 가진 분들의 모든 분의 입장을 헤아려서 정치를 잡아갔으면 좋겠습니다. 국민을 바라보고요.

박태서 : 알겠습니다. 마지막으로요. 부동산 이슈를 다룰 때 제가 비중을 가지고 여쭤보는 질문. 권 교수님. 집 살 때 입니까? 팔 때 입니까?? 이것 좀 얘기 좀 해주시겠어요?

권대중 : 애매한 질문인데요.

박태서 : 제가 이거..

권대중 : 저는 지금 뭐 살 때는 아니라고 봅니다.

박태서 : 살 때는 아니라고 보시죠.

권대중 : 해네. 공급을 많이 늘릴 계획이거든요. 그렇다면 무주택자들은 이제 청약을 좀 기다리는 게 어떻겠는가. 그게 이제 청년들도 원가주택이나 또는 역세권 주택 또 많이 보고 팔 거고요. 시간이 조금 하기 때문에 조급하게 마음 먹을 필요는 없다고 봅니다. 그리고 특히 이제 재건축, 재개발 규제완화. 또 거기에 너무 기대할 필요 없다고 봐요. 아직도 그거 말고도 규제가 많이 있기 때문에 뭐 심리적인 요인에 좌지우지 하지 않는 게 좋을 것 같습니다.

박태서 : 기다려야 된다는 말씀이시네요?

권대중 : 네.

박태서 : 기다려야 된다는 얘기는 앞으로 떨어질 수 있기 때문에 팔 사람들는 지금 팔라는 얘기로 또 들리네요.

권대중 : 다주택자들은 당연히 팔아야 되겠지만 뭐 1주택자들은 자기 집을 팔 필요가 없지 않겠습니까?
박태서 : 김규정 소장님 어떻게 보세요? 시장에서. 늘 보고 계시니까.

김규정 : 네. 뭐 잠깐 전에도 나왔는데 분양 물량이 늘어날 걸로 예상은 돼서 청약 중심으로는 좀 적극적으로 하셔도 될 것 같고요. 재고 구매하실 때는 결국 주택담보대출을 쓰시게 될 텐데 신규 주택담보대출 금리 6%대..

박태서 : 죠.

김규정 : 상품까지 지금 출연을 하고 있는 상황이라 작년에 굉장히 시장을 휩쓸었던 영끌이나 대출을 이용한 내집마련이나 투자는 지금 좀 위험하시처럼가 있습니다. 그래서 대출.. 대출금이 올라가는 부분을 조금 더 민감하게 리스크가 있게 바로 보시는 시선이 조금 필요하실 것 같습니다.

박태서 : 잠깐 그러면 집 없는 분들은 청약 정도는 금전 검토할 수가 있기는 합니다만 흔히 얘기하는 구축. 일반 주택 사는 거에 대해서는 신중할 필요가 있다?

김규정 : 네.

박태서 : 집 가진 사람은 그러면?

김규정 : 제가 주변에서 말씀들어보면 워낙 이번 정부에서 세금이라든가 뭐 대출이라든가 이렇게 좀 고가와 저가를 나눠서 제도를 좀 어렵게 겪으셨다 보니까 양도세 풀리면 좀 팔겠다는 분들이 실제로 좀 많이 들리는 것 같기는 합니다. 그래서 저 분도 좀..

박태서 : 그거는 뭐 권 교수님하고 별.. 큰 차이가 없어보이네요. 알겠습니다. 출범 한 달을 앞둔 윤석열 정부 당선인. 부동산 과제를 오늘 다 각도로 지금 점검하고 짚어봤습니다. 세 분 말씀 오늘 들어보셨으니까 시장 상황 앞으로 전망 등에 대해서 시청자 분들께 많은 도움 됐기를 바라고요. 오늘 휴일 아침에 나와주셔서 소중한 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

같이 : 감사합니다.

박태서 : 일요진단 라이브 오늘 순서 마치겠습니다. 오늘도 함께 해 주신 여러분 감사드리고요. 저는 다음 주에 인사드리겠습니다.