[ET] 재건축단지 들썩…부동산 ‘눈치작전’ 상황은?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월13일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.04.13

[앵커]
가격을 올릴까 내릴까 이런 눈치작전이 지금 부동산 시장에서 한창입니다. 규제 완화 신호를 보내던 대통령직 인수위가 돌연 신중 모드로 돌아서면서 시장이 다소 어리둥절한 반응인데요. 새 정부 출범 한 달을 앞둔 부동산 시장, 갈피 좀 잡아보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
근래 들어서 부동산 시장에서 가장 많이 들었던 단어가 안정 내지는 하락, 그런데 최근조금 분위기가 달라지는 것 같기도 하고요. 시장 어떻게 보고 계세요?

[답변]
전국적으로 보면 좀 안정을 찾고 있는데요. 서울 같은 경우는 하락을 멈추고 반등하고 있습니다. 그래프 보시듯이 마포, 용산, 강남 3구 쪽이 상승으로 돌아섰는데요. 주로 인기 지역 위주로 이렇게 반응하고 있습니다.

[앵커]
용산은 집무실 이전 이슈가 있었던 데고.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
서초, 강남, 송파, 3구가 반등으로 돌아서긴 했어요. 이게 그냥 강남이라서 이러는 겁니까? 아니면 먼저 치고 올라간 다른 이유가 있는 겁니까?

[답변]
인기 지역이라서 먼저 오른 건 아니고요. 이 지역들은 30년 이상 된 노후 아파트들, 재건축 기대감이 높은 아파트들이 많기 때문에 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 굉장히 높습니다.

[앵커]
그러니까 그 기대감이라는 게 어떤 규제를 어떻게 풀어줄 거라는 기대감인가요?

[답변]
지금 가장 핵심이 여러 가지 규제 완화들이 있는데요. 재건축 규제 완화가 핵심이거든요. 재건축 규제 완화는 시작할 때 안전진단, 마지막 준공 됐을 때 초과이익환수제도가 있는데 이 두 가지에 대한 규제 완화에 대한 기대감이 굉장히 큰 상황입니다.

[앵커] 그러니까 안전진단은 완화해 주는 방향으로 지금 가고 있는 것 같고 초과이익환수, 이거는 지금 어떻게 돼 있는 거를 어떻게 완화해줄 거라는 그런 기대감인가요? 좀 설명이 필요할 것 같은데요.

[답변]
초과이익환수는 2018년도에 시행된 규제인데요. 재건축 추진위에서 준공 시점까지 발생한 이익에 대해서, 물론 건축비나 이런 건 빼고요. 이익에 대해서 3,000만 원을 초과하게 된다면 조합원 1인당 남는 차액에 대해서 10~50%까지 세금으로 환수하는 세금입니다. 이게 너무 부담스럽기 때문에, 몇백만 원 수준이면 괜찮은데요. 성수 장미나 이런 아파트들은 4억에서 5억까지도 예고되고 있습니다. 굉장히 부담스럽기 때문에 인수위에서는 추진위 단계를 안전진단 단계로 좀 완화시켜주거나 3,000만 원 공제를 1억까지 좀 완화시켜줘서, 아니면 장기 보유자들은 좀 완화해줘서 부담을 좀 낮춰주겠다, 이런 의도입니다.

[앵커]
그러니까 안전진단을 완화하는 것은 시행령으로도 좀 가능한 부분인데.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
초과이익환수제는, 이것도 안전진단처럼 그렇게 쉽게 바꿀 수 있는 건가요?

[답변]
그렇게 쉽게 바뀌어지지는 않고요. 국회 법 개정을 통해서 해야 하기 때문에, 물론 국회 문턱도 어렵고요. 또 시장 자극을 줄 우려도 있기 때문에 인수위 입장에서는 굉장히 고민이 많은, 깊어진 상황입니다.

[앵커]
그런데 이게 어쨌든 이 제도의 취지를 보면 과도한 개발 이익을 환수한다, 충분히 명분은 있는 제도인데, 인수위는 왜 굳이 이거를 손대려고 하는 건가요?

[답변]
이게 불로소득 환수, 많이 남았으니까 불로소득을 환수하겠다는 부분에 대해서는 아마 대부분 우리 전 국민들이 다 동의할 텐데요. 지금까지 시행되지 않았던 세금입니다. 2008년도에 시행이 됐는데요. 아직 부과한 적이 없거든요. 그래서 가장 먼저 부과 대상이 될 것으로 예상되는 반포 현대아파트 같은 경우는 80세대 아파트가 106세대로 재건축이 됐는데요. 통보액이 한 1억 3,000만 원 정도로 예고액이 됐고요. 그 사이에 많이 올랐단 말이에요. 그래서 한 2~3억 정도 예상되는데, 부과하는 쪽에서도 지금까지 내지 않은 세금이다 보니까 2~3억이 부담스럽고요. 받는 입장에서도 양도세는 팔아서 남는 잔금으로 세금내면 되는데, 이거는 팔지도 않은, 아파트가 새 아파트가 됐는데 3억, 4억의 분담금을 내야 하니까 부담스럽다는 목소리가 많아서 재건축 추진이 잘 안 되는 거죠. 인수위 입장에서는 공급 물량은 늘려야 하는데 재건축이 안 되다 보니까 이걸 좀 개선해야겠다는 의지로 지금 규제 완화를 추진하고 있습니다.

[앵커]
그렇게 개선될 거라는 기대감 때문에 실제로 좀 시장이 반응하고 있습니까? 이미 좀 들썩이고 있어요?

[답변]
이게 재건축 초과이익환수가 굉장히 중요한 규제고요, 핵심 규제거든요. 이걸 풀어주느냐에 따라서 부동산 규제를 풀어주느냐, 라고 시장이 기대하고 있는데. 실제로 반응이 있습니다. 은마아파트라든지 재건축 기대 아파트들은 이게 완화 신호가 나오자마자 2억에서 3억 정도 호가가 올라가기 때문에 인수위 입장에서는 벌써부터 완화해 주지 않았는데도 벌써 이렇게 호가가 오르니까 진짜 실제로 완화해 주게 된다면 더 부담스러운 상황이 되겠죠. 그래서 속도 조절을 해야 하는데 이게 준공되고 3개월 후에 부과할 수가 있거든요. 그래서 무작정 시간이 기다려주지 않는다는 게 가장 고민에 빠져 있습니다.

[앵커]
그래서 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 지나친 규제는 시장에 잘못된 시그널로 악용될 수 있다, 뭔가 속도 조절을 언급했거든요? 그런 어떤 시장의 반응을 의식해서 그런 걸까요?

[답변]
맞습니다. 어느 정부라도, 물론 새 정부도 마찬가지죠. 주택 시장 안정, 서민 주거 안정이 첫 번째 부동산 정책의 목표인데 아무리 불합리하고 개선이 필요하더라도 주택 시장이 자극을 받아서 집값이 다시 들썩인다면 상당히 부담스럽거든요. 그래서 속도 조절을 의미했고 아마도 속도 조절이 지금 좀 진행되고 있는 것 같습니다.

[앵커]
조금 전에 시간이 기다려주지 않는다는 말씀을 했는데 이런 초과이익환수 부과하는 것 외에도 지금 시간이 기다려주지 않는 게, 전세 시장 얘기로 좀 넘어가야 할 것 같아요. 8월에 임대차 3법, 이게 가장 이슈가 될 거다, 이런 얘기가 나오고 있거든요? 정확히 상황이 어떻기에 이런 얘기가 자꾸 나오는 걸까요?

[답변]
임대차 3법이 2020년 7월 말에 시행됐는데요. 계약갱신청구라고 해서 2년, 2+2라고 하죠? 2년 살고 2년 더 살 수가 있는데, 1회밖에 할 수가 없습니다. 그게 1회 사용했던 분들이 올 8월 달이 되면 시장에 나오게 됩니다. 그러면 집 주인들은 5% 상한 제한을 받지 않기 때문에 전세금을 많이 올리겠죠. 앞으로도 4년 동안 못 올리게 되니까 지금 많이 올리게 되고, 사용했던 세입자들도 높은 가격을 주고 들어가야 하기 때문에 상당히 혼선이 예상됩니다. 그래서 정부도 하루 빨리 이게 좀 보완 대책이 필요한데, 지금 여러 가지 문제들 때문에 주춤주춤하고 있어서 이것도 역시 시간이 굉장히 급박한 상황입니다.

[앵커]
그러면 앞으로 전세 계약 앞둔 분들, 요즘 통보를 빨리해 주니까 지금쯤 아마 통보 받으실 거예요, 집 주인한테. 그런 분들은 그냥 올려달라고 한 대로 그냥 올려주고 그 집 다시 계약하는 게 낫습니까? 아니면 다른 데 찾아보는 게 낫습니까?

[답변]
살던 집이 제일 좋습니다. 집 주인들도 세입자가 바뀌어서 이사 오게 된다면 집이 좀 하자가 생길 수도 있기 때문에, 이 부분은 집 주인하고 상의해서 실제로 시세가 4억 정도 올랐다면 집 주인하고 상의하면요. 2억에서 3억 정도로 충분히 들어가는 경우들이 지금도 많이 있습니다. 그래서 만기됐다고 해서 바로 다른 집을 알아보지 마시고요. 집 주인하고 상의해서 시세보다 시세 중간 정도로 협의해서 하는 것이 최우선일 것 같습니다.

[앵커]
그런데 지금 금리 상승기잖아요? 그러면 전세 대출을 좀 많이 받아서 새로 계약을 체결해야 하는 분들이라면, 그런 분들은 이런 금리 상승 따져서 월세가 더 유리한 거 아닌가? 이런 생각도 하실 것 같은데 판단을 좀 어떻게 해야 합니까?

[답변]
그것도 좋은 전략인데요. 기준 금리가 지금 좀 올랐지만 앞으로도 더 많이 오를 가능성이 높습니다. 그래서 기준 금리 인상 추이를 좀 계산해야 하고요. 월세가 유리할까, 내가 전세 자금 대출 이자, 앞으로 한 2배 정도 더 오를 수도 있거든요. 감안해서 월세가 유리하다고 한다면 월세나 반전세로 전환하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 나는 전세도 월세도 싫고 이번에 내 집 마련 한번 해보겠다, 하는 분들. 이런 분들한테는 아마 대출이 가장 중요한 이슈일 것 같아요. 그래서 이 부분도 좀 규제를 완화한다, 이런 얘기가 나오는데 방향이 어떻게 흘러가고 있습니까?

[답변]
대출 규제는 LTV와 DSR이 있는데요. LTV 같은 경우는 집값의 얼마 정도.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
담보 대출 인정 비율, 그러니까 집값이 10억이면 LTV가 70%면 7억까지 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 지금 규제 지역들은요, 30%에서 40%까지밖에 대출이 안 나오기 때문에 내가 능력이 되는데도 대출이 안 나오니까 집을 못 사는 분들이 많거든요. 그래서 새 정부에서는 이거를 70%, 80%까지 완화해 주겠다는 구체적인 신호들이 지금 나오고 있는데, 문제는 DSR입니다. DSR은 연소득 대비 원리금 상환인데요. 연소득이 없으면 LTV가 70%까지 완화해줘도, 7억까지 대출이 나오지만 내가 소득이 부족하면 대출이 안 나올 수 있기 때문에 DSR이 지금 관건이 되고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 마지막으로 짧게 하나만 여쭤볼게요. 가격이 일시적으로 상승은 했는데 이게 추세적인 상승으로 갈까요? 아니면 정말 말 그대로 기술적인 반등, 잠깐에 그칠까요?

[답변]
변수가 두 가지가 있는데요. 기준 금리 인상 속도, 규제 완화 속도가 있는데, 기준 금리 인상 속도가 우리 예상보다 빠르고요. 우리 정책에 속도 조절이 들어간다면 저는 추세 상승은 좀 어렵지 않나 생각합니다.

[앵커]
결국 기준금리가 관건이 될 텐데 내일 한국은행 금융통화위원회가 열리니까 여기에서 어떤 결정이 나올지 지켜봐야 할 것 같습니다. 지금까지 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.