“분양가 최대 4% 인상”…하반기 공급 늘까?

국토교통부가 오늘 '분양가 제도 합리화 방안'을 발표했습니다.

분양가상한제와 고분양가심사제도를 개편해 분양가를 현실화하겠다, 다시 말해 '올리겠다'는 것입니다. 이번 개편 사항은 6월 이후 입주자 모집 공고가 이루어지는 모든 사업장에 적용됩니다.

■ 정비사업 비용, 자잿값 인상 수시 반영…"분양가 최대 4% 인상"

'분양가상한제'는 신규주택 분양가를 '택지비 + 건축비 + 가산비' 내로 제한하는 제도입니다. 현재 서울 309개 동과 과천·하남·광명 등 수도권 13개 동에 적용됩니다.

이번 제도 개편으로 바뀌는 부분은 '건축비'와 '가산비' 부분입니다. 지금까지 건축비는 6개월 주기로 정해왔는데, 앞으로는 자재 값이 오르든, 내리든 변동 사항을 수시로 반영할 수 있도록 바뀝니다.

또 정비 사업 특성상 발생하는 비용, 예컨대 이주비와 총회 개최 비용 등을 가산비에 더할 수 있도록 했습니다. 그동안 정비사업 조합원들이 부담하던 비용을 분양을 받는 사람들과 나누게 되는 셈입니다.

국토부가 한국부동산원을 통해 시뮬레이션한 결과, 이번 개편안을 적용하면 분양가는 1.5~4% 상승할 것으로 전망했습니다.

현재 3.3㎡당 분양가가 2,440만 원인 한 재개발 사업장은 정비사업 비용과 건축비 상승액이 더해져 분양가가 2,495만 원으로 2.3%, 55만 원 오르는 것으로 나왔습니다.

구체적으로 정비사업 관련 비용은 손실보상비 25만 원, 이주비 금융비 10만 원, 총회 등 필수소요경비 4만 원 등이 반영됐습니다.

84㎡ 크기 주택 분양가로 환산하면 8억 2,960만 원에서 8억 4,830만 원으로 1,870만 원 오르게 됩니다.

이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되 상한을 설정했고 필수소요경비는 '총 사업비의 0.3%'를 정액으로 반영한다고 국토부는 설명했습니다. 업계의 요구사항을 반영하되, 분양가 인상은 최대한 억제하려고 취한 조치로 풀이됩니다.

■ 준공 10년 이내 단지와 시세 비교…"분양가 최대 1% 올라"

지난해 한 차례 개편됐던 주택도시보증공사(HUG)의 '고분양가심사제도' 역시 또 바뀝니다.

자잿값 인상이 반영되도록 '자재비 가산제도'를 신규 도입하고, 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮추기로 했습니다.

고분양가심사제는 분양가상한제 적용 지역을 제외한 투기과열지역과 조정대상지역 전체 단지에 적용됩니다. 정부는 이 개편안 적용 이후 분양가가 0.5~1.0% 오를 것으로 내다봤습니다.

다만, 지난해 이미 비교사업장 선정 기준이 완화되면서 '고분양가심사제'가 적용되는 지역의 분양가가 상당 부분 오른 만큼 분양을 받는 사람들 입장에서는 부담이 더 커질 것으로 보입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 분양가 개편안에 대해 "서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있을 전망이지만, 분양가 상승 등 분양을 받는 사람들 부담 증가로 연결될 수 있다"고 분석했습니다.

이어 "오늘 기준 서울 3.3㎡당 아파트 분양가는 3,829만 원으로 지난해 2,829만 원 대비 16.6% 인상됐다. 고분양가관리지역과 일부 지역의 경우 분양가상한제 적용 속에서도 분양가 인상이 꾸준했고, 최근 원자재 가격 상승으로 공급가는 향후 더 올라가 전망"이라고 설명했습니다.

■ "청약 대기자 부담 커져"…"인상 폭 적어 공급 효과 의문"

최근 가파르게 오르는 자재 가격으로 어려움을 겪어온 건설사들은 "숨통은 트이겠지만 충분하지 않다"고 평가했습니다.

한 건설업계 관계자는 "물가 상승 반영에 대한 기준이 생겼으니 사업 시행하는 입장에서는 도움이 될 것"이라면서도 "수도권의 경우 택지비 산정이 가장 큰 문제여서 이 정도 고쳤다고 갑자기 민간 정비 사업 늘어나진 않을 것"이라고 말했습니다.

사진 출처: 연합뉴스

분양가 인상 폭이 생각보다 적어 공급 촉진 효과가 충분할지 의문이라는 지적에 김영한 국토부 주택정책관은 "이번 개선은 인위적으로 분양가를 높여서 사업을 추가적으로 촉진한다는 목적이라기보다 그간 사업 시행 주체가 필수적으로 부담하고 있는데 현실적으로 분상제에서 반영을 안 해주는 부분을 개선"하는 것이라고 설명했습니다.

업계에서 요구하는 분양가 상한제 폐지에 대해서는 "전혀 검토한 바가 없다"고 덧붙였습니다.

또 분양가 상승에 따라 투기과열지구 중도금 대출과 특별공급 허용 기준이 되는 분양가 '9억 원' 요건을 완화할 계획이 있느냐는 질의에 대해서도 김 국장은 "전혀 검토하지 않고 있다"고 강조했습니다.

추가로 발표되는 분양가 개편은 없다, 즉 더는 분양가 상승 요인은 없을 테니 하루빨리 공급해달라는 신호로 읽힙니다.

그동안 서울을 비롯한 수도권의 여러 재개발·재건축 단지들이 분양가 개편 발표를 기다리며 하반기로 공급을 미뤄왔습니다. 실제 정부 추산 결과 택지비 검증을 끝낸 분양 대기 물량과 HUG 분양보증 발급 대기 중인 물량은 4만여 가구로 추정됩니다.

국토부는 "이번 분양가 상한제 개선과 관련해 공동주택 분양가 시행규칙 개정을 위한 입법 예고와 규제 심사 등에 즉시 착수한다"며 "최대한 조속히 시행하여 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획"이라고 밝혔습니다.