[Q&A] ‘착한 집주인’ 혜택이 궁금하다면? 10문 10답

계약갱신청구권 소진 등으로 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 우려가 커지자 지난 21일, 정부가 처음으로 관련 대책을 내놨었죠. 핵심은 '상생 임대인', 이른바 착한 집주인에게 세제 혜택을 줘서 자연스레 임대료 상승을 막겠다는 것이었습니다.

앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 이상 실거주 요건을 채우지 않아도 됩니다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 면제됩니다.

새롭게 시행되는 내용이다 보니, 다주택자도 혜택을 받을 수 있는 건지, 임차인이 바뀌어도 혜택은 유지되는 건지 궁금한 점이 많을 수밖에 없습니다. 조금 더 이해를 돕기 위해 상생 임대주택 세제 혜택과 관련한 내용을 10문 10답으로 정리했습니다.

Q1. 상생 임대인 혜택을 받기 위한 요건은 무엇인가요?

상생 임대인 혜택을 받으려면 우선 직전 임대차 계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 5% 이내로 올려야 합니다.

양도 주택은 2년 이상 보유해야 하고, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이번에 시행령을 개정하면서 임대개시일 기준으로 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자가 되어야 합니다.

A·B·C 주택 3채를 보유한 다주택자가 C 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 먼저 A 주택과 B 주택을 처분한다면, 이 사람은 나중에 C주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는 겁니다.

Q2. 임대차 계약을 승계받으면 상생 임대인 혜택 받을 수 있나요?

'직전 임대차 계약'은 주택 취득 후 임차인과 새로 체결한 계약을 말합니다. 이 때문에 주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우에는 이를 직전 임대차 계약으로 보지 않습니다. 예컨대 전세를 끼고 집을 산 사람이 전 주인이 맺은 전세 계약을 이어받은 뒤 다음 전세 계약 때 전세금을 5% 이내로 올려받는다 하더라도 상생 임대인 혜택은 받을 수 없습니다.

Q3. 새로운 임차인과 계약을 체결해도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나요?

상생 임대인 혜택을 받기 위해서는 임대인은 동일해야 하지만, 임차인은 달라져도 됩니다. 즉, 임차인이 바뀌어도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생 임대인이 될 수 있습니다. 예컨대 동일한 집주인이 기존 세입자와 임대 계약이 끝난 뒤, 다른 임대인과 계약해도 임대료를 이전 세입자 때보다 5% 안으로만 올리면 상생 임대인 혜택을 받을 수 있는 겁니다.

Q4. 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 사이에 시간적 공백이 있어도 되나요?

됩니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속해 유지될 필요는 없습니다.

Q5. 언제까지 계약을 체결해야 상생 임대주택으로 인정받을 수 있나요?

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결해야 합니다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 합니다.

Q6. 임차인이 계약갱신청구권을 행사해도 상생 임대차 계약으로 인정받을 수 있나요?

계약 갱신을 거부하지 않고, 계약을 체결했다면 상생 임대차 계약으로 인정받을 수 있습니다.

Q7. 등록임대주택 사업자가 임대하는 주택도 상생 임대주택이 될 수 있나요?

등록임대주택 사업자는 임대로 5% 이하 인상뿐 아니라 10년간 의무 임대 등의 의무를 부담하기 때문에 상생 임대인과 동일한 혜택을 받을 수 있습니다.

Q8. 다가구주택을 임대 중이라면, 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나요?

추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면, 해당 주택의 모든 호와 상생 임대차 계약을 체결해야 합니다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 호별로 상생 임대차 계약을 인정합니다.

Q9. 의무 임대기한 2년은 어떻게 판정하나요?

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 실제로는 2년을 임대했다면, 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정합니다.

반대로 계약 기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 '1년 6개월'이 안 된다면, 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않습니다.

Q10. 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생 임대차 계약으로 인정받을 수 있나요?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전·월세 전환율)을 활용해 계산합니다. 예를 들어, 전세 보증금이 3억 원인 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상 요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 합니다.

월세 보증금 2,000만 원에 월세가 50만 원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세 보증금을 1억 8,900만 원 이하로 설정해야 합니다.