[무등의 아침] ‘하반기 집값 변수’ 조정대상지역 해제되나?

■ 인터뷰 자료의 저작권은 KBS에 있습니다. 인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다. ■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침] ■ 방송시간 : 08:30∼09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHz ■ 진행 : 정길훈 앵커(전 보도국장) ■ 출연 : 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 ■ 구성 : 정유라 작가 ■ 기술 : 임재길 감독

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◇ 정길훈 앵커 (이하 정길훈): 윤석열 정부 출범 이후 첫 주거정책심의위원회가 오늘 열릴 예정입니다. 1년 반가량 조정 대상 지역으로 묶여 있는 광주와 여수, 순천, 광양시가 조정 대상 지역에서 해제될지 관심이 쏠리는데요. 부동산 전문가 연결해서 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 사랑방미디어 전략기획센터 최현웅 과장 연결합니다.

◆ 사랑방미디어 전략기획센터 최현웅 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 정길훈: 먼저 현재 광주 아파트 가격, 거래량 이런 동향이 궁금한데요. 어떻게 됩니까?

◆ 최현웅: 한국부동산원 통계 기준으로 지난주 광주 아파트 매매 가격 변동률은 0.3%를 기록했습니다. 서울을 포함한 다른 특광역시 등 모두 하락세를 보인 것과 대조적으로 광주만 100주 넘게 상승세를 기록 중입니다. 아마 상승폭은 이전에 비해 둔화되기는 했습니다. 광주 아파트 매매 가격 상승률은 2020년 12월에 1.29%로 최고치를 기록하면서 조정대상지역으로 지정됐지만 작년 3분기까지 계속 고공 상승하는 모습을 보였습니다. 그러다가 작년 4분기부터 대출 규제 강화라든가 금리 상승과 함께 거래량이 급감하면서 상승세가 둔화되고 있습니다.

◇ 정길훈: 말씀을 들어보면 상승폭이 크지는 않지만 상승세는 계속 이어지고 있다는 것이네요.

◆ 최현웅: 네. 최근 몇 년 주택 가격 상승기 동안 광주가 다른 지역보다 조금 늦게 덜 오른 만큼 조정기도 더 서서히 들어서는 과정이 아닌가 생각합니다. 우선 호가가 작년 고점보다 크게 떨어지지 않고 유지되는 그런 단계들이 많고요. 그리고 호가대로 그대로 실거래가 이루어지면서 올해 4월에서 5월에도 신고가를 기록하는 단지들도 몇몇 보이고 있습니다. 거래량은 작년 같은 시기보다 크게 떨어졌지만 올해 2월보다 3월 거래량이 늘었고 다시 4월에도 조금씩 증가하면서 가격 상승세를 유지시켜주는 역할을 한 것 같습니다. 물론 통계 기간에 가격 상승률이 광주의 모든 아파트가 아니라 일부 표본을 가지고 집계하기 때문에 정말 거래가 안 되어서 가격이 하락한 단지들이 다수라도 이를 모두 반영하지 못하는 착시 효과가 있다는 의견도 있기는 합니다.

◇ 정길훈: 여수와 순천, 광양. 전남 동부권 3개 시도 지금 조정대상에 묶여 있는데요. 3개 시의 집값 거래 동향은 어떻습니까?

◆ 최현웅: 광주와 함께 조정대상지역으로 지정됐던 여수, 순천, 광양은 작년까지는 광주처럼 상승세를 이어갔습니다. 다만 올해 들어서는 완연한 하락세로 돌아섰습니다. 지난주 한국부동산원의 주간 아파트 매매 상승률 통계에서는 여수가 -0.15%, 순천이 -0.10%, 광양이 -0.13% 기록했습니다. 3개 도시 아파트 매매 거래량도 작년 같은 날에 비해서 3월에는 -17%, 4월에는 -28%까지 감소하면서 시장이 침체되는 모습을 보이고 있습니다.

◇ 정길훈: 오늘 국토교통부 주거정책심의위원회 열리는데요. 조정대상지역 해제 여부 이것이 가장 핵심인데 청취자들이 알기 쉽게 조정대상지역이 어떤 것인지 지정 요건은 어떻게 되는 것인지 설명해주시겠습니까?

◆ 최현웅: 조정대상지역은 각종 규제를 통해서 집을 투기의 목적으로 거래해서 시장을 교란시키는 행위를 막으려는 제도입니다. 예를 들어 소유하고 있는 주택 수가 두 채 이상이면 주택담보대출이 금지되고 집을 살 때 내는 취득세, 가지고 있을 때 내는 종합부동산세, 팔 때 내는 양도세가 크게 오르게 됩니다. 또 1주택자라도 이사를 위해 일시적으로 2주택자가 될 경우에는 조금 전에 주택을 정해진 기간 내에 꼭 팔아야 하는 조건이 붙고요. 주택을 구매할 때 자금조달계획서 신고가 의무화 되기도 합니다. 이렇게 국민의 재산권을 제약하는 만큼 지정 요건도 정해져 있는데요. 대표적인 정량 요건에는 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역이어야 한다는 것이 있습니다. 그 외에 요건도 있는데 그 지역의 주택 시장이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는지를 종합적으로 심사합니다.

◇ 정길훈: 그러면 아까 말씀이 광주가 상승세는 이어지고 있지만 상승폭이 크지 않다고 했는데 그러면 현재 지정 요건을 밑도는 상태인가요?

◆ 최현웅: 네. 앞서 정량 요건에 주택 가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다는 것이 있다고 말씀을 드렸는데요. 최근 광주 주택 가격 상승률이 여전히 약한 상승을 기록하고 있기는 하지만 물가가 많이 오르는 바람에 조건을 밑돌게 되는 상태입니다. 다만 광주뿐만 아니라 전국 조정대상지역 112곳이 모두 비슷한 상황이기 때문에 국토부에서는 정량 요건보다는 정성 요건을 더 비중 있게 보고 해제를 결정할 것 같습니다.

◇ 정길훈: 최근 사랑방부동산에서 조정대상지역 지정 여부와 관련해서 설문조사 진행했다고 들었습니다. 결과가 어떻게 나왔습니까?

◆ 최현웅: 이번 조사는 사랑방미디어에서 6월 21에서 25일 동안 광주의 공인중개사 339명을 대상으로 조사했습니다. 그중 54%가 부동산 거래 활성화를 위해서 가장 필요한 정책으로 조정 대상지역 해제를 꼽아주셨고, 대다수인 94%는 광주시 조정대상지역 해제 건의에 찬성한다는 의견을 주셨습니다. 또 만약 해제가 되더라도 61%의 중개사 분들은 광주 아파트 가격이 현재와 비슷한 수준을 유지할 것이라고 전망하셨습니다.

◇ 정길훈: 최 과장이 부동산 전문가 중 한 분이시니까요. 오늘 국토부 회의에서 조정대상지역이 해제될 가능성 어느 정도 있다고 보십니까?

◆ 최현웅: 올해 초 심사에서는 당연히 해제가 안 될 것이 명확했는데 지금의 상황은 가능성이 반반인 것 같습니다. 우선 해제가 될 수 있는 점은 새정부의 정책 기조가 규제 완화인 것이 분명하지요. 그 가운데 최근 금리 상승으로 주택 수요가 자연스레 억제돼서 규제를 해제하더라도 우려할 만큼의 가격 상승이 없을 것이라는 전망이 있습니다. 또 지금 현재 시나 구 단위까지 보통 하고 있는데 동 단위로 규제 지역 범위가 세밀화될 가능성도 배제하지 못할 것 같습니다. 해제가 안 될 것이라고 보는 견해로는 정부가 일부 지역의 해제를 검토하겠다고 발표를 했거든요. 그런데 여전히 상승세인 광주보다는 하락세가 뚜렷한 지역이 우선적으로 해제가 될 수도 있다는 점, 또 현 정부가 현재 주택 가격의 안정세를 조금 더 이어가고 싶어 할 수도 있다는 점이 있을 것 같습니다.

◇ 정길훈: 만약 해제하는 쪽으로 결론이 난다면 광주 부동산 시장에 미칠 영향, 하반기에는 아마도 이것이 가장 큰 변수일 것 같은데 어떻게 보십니까?

◆ 최현웅: 해제가 되더라도 앞으로도 오를 것이라고 예정되어 있는 금리와 이자 부담 때문에 갑작스러운 투자 수요 증가 가능성이 적지 않을까 조심스럽게 생각합니다. 지금 LTV 대출 규제가 완화되더라도 DRS 규제 때문에 대출 자체가 쉽지 않은 구조도 동일하고요. 이렇게 투자 수요가 억제되는 가운데 하반기에는 굵직한 대단지 위주의 입주량도 예전보다 많이 예정되어 있거든요. 그렇다면 수요가 억제되는 상황에서 하반기 공급 증가가 이루어지면 해제가 되더라도 우려할 만큼의 가격 상승보다 막혔던 거래가 조금씩 이루어지면서 현재와 비슷한 수준으로 이어지지 않을까 생각합니다.

◇ 정길훈: 조정대상지역이 광주와 전남 동부 3개시 외에도 전국 곳곳에 세종시라든지 대구시라든지 다들 지정되어 있는 상태인데요. 정부 입장에서 조정대상지역을 큰 폭으로 해제할 경우에는 부동산 시장이 불안정해지는 것 아니냐 이런 우려도 일각에서 제기되고 있습니다. 투기 수요 자극할 수 있다는 것인데 그 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 최현웅: 금리 상승기에 조정대상지역 해제로 다주택자에 대한 규제가 풀리게 되는 것은 사실입니다. 그럴 경우에는 결국 대출을 받을 필요가 없는 고소득층의 주택 투기의 통로를 열어두는 결과를 낳게 될 수도 있거든요. 문제는 규제에서 벗어난 투기 수요가 광주전남 지역에 어느 정도 규모로 있을 것인가. 또는 지난 급등기 때처럼 외지인의 투기 수요가 사실 우리 지역으로 들어올 가능성이 있는가. 가능성의 정도에 따라서 결정되지 않을까 생각을 하고 있습니다.

◇ 정길훈: 회의 결과가 해제하는 것으로 결론이 난다면 언제부터 시행이 되는 것이지요?

◆ 최현웅: 정부에서는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐서 최종 고시가 이루어지고 난 후에 즉시 조정한다는 계획입니다. 지난번 규제 지정 때도 발표가 난 후에 바로 즉시 지정이 됐거든요. 아마 해제가 된다 하더라도 앞서 설명드린 것처럼 갑작스러운 시장의 변화보다는 금리 인상이라든가 여러 가지 상황 때문에 매도자와 매수자 간 눈치 싸움이 어느 정도 기간 동안에는 있을 것 같습니다.

◇ 정길훈: 조정대상지역 해제에 따른 영향이 부동산 시장에 본격적으로 미치는 시기는 언제쯤 될 것 같습니까? 해제 될 경우에요.

◆ 최현웅: 해제가 되더라도 말씀드렸던 것처럼 지금의 상황이 주택 수요가 갑자기 늘어난다거나 그러기는 어려운 상황이기는 합니다. 대출에 대한 규제라든가 금리 인상에 대한 부담이 있고 또 지금 하반기도 그렇고 앞으로 사람들이 기대를 하고 있는 그런 단지의 공급이 예정되어 있거든요. 그렇다면 바로 너무 급하신 분들 실수요자 분들은 지금 바로 구매할 수도 있겠지만 투자 목적으로 구매하시는 분들은 조금 더 시간을 두고 시장의 상황을 볼 수 있는 여지가 있습니다. 갑작스러운 변화보다는 어느 정도 기간에는 지금의 상황을 유지하면서 서서히 상황이 바뀔 수 있지 않을까 생각을 하고 있습니다.

◇ 정길훈: 지금이 6월인데 하반기 광주 지역 신규 아파트 입주 물량은 어느 정도로 예상됩니까?

◆ 최현웅: 올해 총 예상 물량이 만 5000호가 안 됩니다. 그중 절반 정도가 상반기에 입주를 했고요. 하반기에도 절반 정도 남아있는데요. 입주량 비교를 해보면 작년이 올해의 절반 수준이었습니다. 한 7000여호가 좀 안 됐고요. 그리고 재작년 또 그전에도 만 3000여호 정도였습니다. 올해를 비교해본다면 이전 최근 몇 년보다는 확실히 10~20%, 혹은 50% 이상 조금 더 늘어났습니다. 이렇게 공급량이 갑자기 늘어나게 되면 그만큼 시중에서 획득할 수 있는 물량이 많아져서 전세 가격도 안정이 되고 전세 가격이 안정이 되면 매매 가격도 동반돼서 안정된 모습을 그동안 보여왔습니다.

◇ 정길훈: 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다.

◆ 최현웅: 감사합니다.

◇ 정길훈: 지금까지 사랑방미디어 전략기획센터 최현웅 과장이었습니다.