[성공예감] 좋은 아파트란? ○○○○가 명확한 아파트! - 조영광 대우건설 빅데이터 연구원

■ 인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
인용 보도 시 출처를 밝혀주시기를 바랍니다.
■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 7월 21일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 조영광 빅데이터 연구원 (대우건설)

- 유튜브 활용하기에 따라 달려 있어... 알고리즘 확증 편향 강화
- 필터버블 터뜨리려면 ‘폭락’, ‘폭등’보다는 ‘부동산 전망’이나 중립적 단어 검색
- 알고리즘 막으려면 검색 기록 쿠키 삭제하거나, 시크릿 모드 활용하는 방법도
- 앱으로 부동산 가격 확인할 때는, 관심있는 아파트 기준 반경 5km 이내 가격까지 체크
- 올해 상반기 전체적으로 집값 하락... 거래량은 반토막
- 제주도는 약세, 부산은 후분양이 관건, 경기도와 경북은 혼조세... 서울은 견조
- 부동산 대세 하락이 오려면 꼭지에 물리는 사람 많아야... 아직까지 대기 수요 많아
- 개별 호재에 따라 지역별 편차 있어... 예전처럼 대세 상승장은 어려워
- 내 집 마련한다면, 아파트 고유의 상품 가치 높은 곳 노려야... 상품별 가격 편차가 있는 곳 주목
- 신축 가격도 빠지는 지역은 매수하지 말 것... 지역 미분양 많은 곳도 주의해야


◇김방희> 요즘 성공예감에서 강조하는 건 이겁니다. 투자를 할 때 너무 전문가라는 사람들을 맹신하면 안 된다는 겁니다. 제대로 된 정보와 지식은 수집하되 이걸 바탕으로 본인만의 통찰력을 가져야 한다고 거듭 당부드리고 있는데요. 이 과정에서 유튜브의 부작용도 많이 언급했습니다. 유튜버라는 사람들은 전문가라고 하기는 곤란하고 더욱이 이해관계가 걸려 있습니다. 그러다 보니까 상당히 이해관계에 따라서 전망이나 조언을 할 때가 많습니다. 그 결과 영끌하신 많은 피해자들도 나타나지 않았습니까? 그래서 큰 단위의 돈이 오가는 부동산 시장에서는 의사결정을 할 때 상당히 신중해야 된다는 말씀을 드리고요. 그래서 저희가 다시 한 번 거짓말을 하지 않는 지표 즉 통계와 데이터를 바탕으로 부동산 시장이 어디까지 와 있는지, 내 집 마련 전략은 어떻게 세워야 할지 이 얘기를 좀 드리려고 하는 겁니다. 전에 한 번 소개해 드린 적이 있는데요. 대우건설 빅데이터 연구원이시죠. 조영광님 모시고 얘기를 나누겠습니다. 어서 오십시오

◆조영광> 네, 안녕하세요.

◇김방희> 유튜버들의 부동산 전망 가끔 보시나요?

◆조영광> 자주 접하죠. 제가 하는 일이 그거다 보니까 안접할 수가 없죠.

◇김방희> 최근 한 2, 3년간 유튜버, 이른바 부동산 전문가라고 얘기하는 사람들이 보여준 추세나 전망들에 대해서는 어떻게 평가하세요?

◆조영광> 일단 전문가라기보다는 저는 말씀드리고 싶은 게 유튜브 미디어에 관해서 좀 더 말씀을 드리고 싶은데 모든 미디어가 청취자분들 아셔야 되는 게 우리가 활용하기에 저는 달렸다고 보거든요. 그래서 일단은 유튜브가 뭐가 문제냐 하면 전문가도 그럴 수 있겠지만 우리의 검색어에 여러분들이 검색하시는 것에 너무 민감하게 반응을 해서 아주 여러분들의 비위를 맞춰주는 콘텐츠들을 아주 그냥 기가 막히게 찾아주는 데 그런 데에 있습니다. 그래서 우리가 여러분들이 보실 때 몸에 좋은 음식보다는 사실은 단짠, 자극적인 음식이 바로 손이 가기 마련인데 여러분도 마찬가지고 저도 마찬가지입니다. 딱 유튜브 보면 썸네일이 자극적이고 화살표가 꺾이거나 화살표가 엄청 올라가는 불이 막 터지고 이런 걸 보기 마련인데 이런 거에 자꾸 손을 가다 보면 구글은 57가지의 시그널을 가지고 우리의 콘텐츠를 추천해 줬네요. 우리가 어떤 걸 좋아하는지. 계속 여러분들이 그것을 계속 보다가 하나를 잘못 눌렀어도 혹시 손이 떨려서 잘못 눌렀어도 그것만 계속 보여주는 거죠. 그러니까 전문가들도 문제지만 그 알고리즘이 아주 기가 막히게 계속 여러분들 그거 한번 보면 계속 폭등, 콘텐츠.

◇김방희> 그러니까 알고리즘의 문제가 확증 편향을 강화한다는 건데 내가 보고 싶거나 듣고 싶은 얘기만 추천을 해 준다는 거잖아요.

◆조영광> 짜장면이나 짬뽕인 거 괜찮아요. 내가 K팝을 듣고 싶다. 그런 건 들어도 되는데 부동산이라는 것은 기호의 문제는 아니지 않습니까? 그래서 이런 부분에 있어서 이런 것들을 계속 거기에 갇혀버리는 거죠. 내가 부동산은 무조건 올라. 누군가가 계속 그랬어.

◇김방희> 필터 버블이라고 하는데 저는 뉴스에서 그런 스트레스를 받거든요. 뉴스 전체를 제가 마음에 들든 안 들든 체크를 해야 되는데 그러다 보면 클릭을 하게 되고 그러니까 당연히 알고리즘에 따라서 제가 자주 클릭하는 뉴스가 배열되는데 어느 날 보면 전부 부정적이고 제가 보고 싶지 않은 뉴스만 올라와 있거든요. 그런데 거꾸로 부동산에서는 본인들이 듣고 싶은 전망, 이런 게 많이 올라올 가능성이 있다는 거죠? 알고리즘이.

◆조영광> 그렇죠. 그렇게 클릭하게 만들어내고 그렇게 계속적으로 본인들이 생각을 하게 되는 게 강화될 수밖에 없습니다. 지금 워낙 고도화돼 있기 때문에 이길 수 없습니다.

◇김방희> 알고리즘은 내 의지와 상관이 없는데 그래도 현명하게 필터 버블을 조율할 방법은 없나요?

◆조영광> 저는 이 필터 버블을 터뜨리는 필터 바늘, 딱 터뜨릴 수 있는 방법을 두 가지를 말씀드리고 싶은데 일단 검색어예요. 여러분들이 부동산이나, 주식이나 사실 미래를 잘 알기가 어렵지 않습니까? 이런 테마 같은 경우에는 미래를 확정 짓는 단어를 거기에 키에 넣는 순간 알고리즘에 먹히는 거거든요. 부동산 폭락, 폭등, 이걸 입력하는 순간 게임이 끝이라고 보시면 되고요. 그렇게 보면 여러분들이 그 세계로 빠져드는 겁니다. 못 나오는 그런 부분인데 결국에 이런 부분에 있어서는 중립적인 검색어를 입력하시는 게 그나마 나아요.

◇김방희> 부동산 전망 이런 거 말이죠.

◆조영광> 그렇죠. 부동산 전망, 경제 전망, 혹은 알고리즘을 교란시킬 수가 있는데 부동산 상승, 하락을 같이 넣는 거예요. 그게 무슨 말이냐면 그러면 상승과 하락이 같이 나와요. 그럼 여러분 상승과 하락이 있으면 판단해 보는 거예요. 이 전문가의 얘기를 들어보고 이 전문가, 어떤 이유가 더 타당한지를 여러분들 아까 말씀하셨듯이 정말로 본인이 판단해야 되는 시점에 와 있지 않습니까? 대세 상승도 끝났고 그러면서 본인이 생각을 해보는 거죠. 검색어에 주의할 것이 하나고 두 번째는 여러분들 검색어 말고도 무슨 상품을 클릭했는지 어디서 클릭했는지, 어디를 카카오톡으로 로그인했는지, 페이스북 거기에 따라서 또 모든 정보들이 쿠키라는 데에 좀 담겨 있어요. 전문 용어인데 이 쿠키를 삭제하는 방법이 있습니다. 그래서 그걸 삭제하면 알고리즘이 몰라요. 뭘 했는지. 나의 활동을 모르는데 이 시크릿 모드라는 방법인데 시크릿 모드를 하는 방법은 되게 쉽습니다. 컴퓨터 앞에 계신 분들은 지금 CTRL SHIFT N을 한번 눌러보세요. 그러면 시크릿 모드로 전환이 돼서 여러분의 모든 활동이 남지가 않습니다.

◇김방희> 기록이 남지 않는다? 쿠키를 삭제한다. 그러면 기록이 남지 않는 대신 다른 사용하는 데 불편함은 없나요?

◆조영광> 해제를 할 수 있어요. 제가 어떤 중요한 콘텐츠 짬뽕이냐 짜장면은 괜찮은데 부동산이나 경제 같은 경우에는 시크릿 모드를 건 다음에 검색을 하시는 거죠. 그러면 계속적으로 자극적인 게 떠오르기보다는 어떤 균형적인 것에 대해서 우리가 좀 더 방어를 할 수 있겠습니다.

◇김방희> 박병주 님이 유튜브 한 번 검색하고 나면 아주 지겹도록 같은 것들이 뜨는데 미치겠습니다. 해 주는 이게 바로 알고리즘의 힘이거든요. 그래서 이걸 극복해야 편향이 적은 정보를 우리가 습득하게 된다. 그래서 검색어 입력할 때 주의하고 시크릿 모드, 쿠키를 삭제하는 방안도 한번 검토해 봐라 이런 말씀이신데 그러니까 사실은 장점도 있었던 것 같긴 해요. 유튜브나 SNS를 통해서 부동산 정보들이 막 전해지면서 예전처럼 부동산 중개업소나 이런 데 바가지를 쓴다든가 이런 건 좀 주는 장점, 시장을 투명하게 한다는 건 있는 것 같은데 지금 말씀해 주신 것처럼 어떤 전망에 대해서 거의 일방적인 확증 편향을 일으킨다는 말씀이신 거죠? 예를 들어서 이 알고리즘의 폐해 말고 유튜브나 이런 걸 SNS를 부동산 시장 투명화에 활용하면 좋을 것 같은데 일단 플랫폼 기업들은 그런 데 관심이 별로 없는 거죠?

◆조영광> 관심이 저는 그래도 장점 아까 말씀하신 장점이 저는 일을 하면서 반으로 줄어들었어요. 특히 부동산 어플, 빅데이터 어플, 요즘에 엄청 좋은 것들이 많이 나오는데 너무 보기 좋은 거예요. 그래서 호갱노노 같은 경우는 전혀 관련은 없지만 예전에 이런 앱들, 특히 부동산의 실거래가 앱들은 대한민국이 어떤 시각을 바꿔놨냐 하면 예전에는 신문지 시절, 신문 시절에는 대한민국 아파트는 강남밖에 보도가 안 됐어요. 신문 시절에는. 좀 옛날이지만 지금은 여러분들이 앱을 켜잖아요. 한번 켜보시면 여러분들이 있는 지역의 아파트들이 나와요. 강남 아파트가 아니라. 이게 무슨 말이냐면 사람들의 관점이 어떤 탑에서 여러분들이 살고 있는 그 지역, 개별 지역으로 사람들의 관점을 바꿔놔요. 그래서 무슨 일이 일어났냐면 속초에도 10억짜리 아파트가 나와요. 왜냐하면 개별 지역의 대장주들의, 사람들의 시선을 집중시키거든요. 내가 있는 곳에 나오니까. 그런데 이런 것들이 좋아졌는데 조심하셔야 할 게, 쓰면 좋은 게 관심 아파트 알림 설정이라는 메뉴가 있어요. 대부분의 어플이 아파트 여러분들이 관심 있는 동, 잠원동, 삼성동, 대치동 찍어놓으실 거예요. 그런데 그 동을 하나만 한두 개만 찍기보다는 좀 더 균형 잘 보시려면 아파트 관심 있는 동의 아파트 하나를 해놓고 반경을 5km 정도 그리세요. 쭉 그려질 거 아니에요. 그러면 거기에다가 동서남북으로 해서 한 5개 정도를 아파트를 설정해 놓으시면 이렇게 될 수 있어요. 관심 아파트 한두 개만 해놓으면 다 떨어진다. 대표성이 오르죠. 내가 보는 아파트 맨날 알림이 오면 역시 떨어지는구나 그런데 주변에 시, 군, 구가 반경이 5km이기 때문에 평균적으로. 그러면 5개 중에 한 3개 4개가 다 떨어지네. 진짜 떨어지는 게 맞구나. 내 지역에 있어서. 혹은 다 떨어지는데 어느 하나만 줄기차게 안 떨어져요. 그러면 여기에는 뭔가 뭐가 있는 거예요. 개발 호잖아. 그런데 뉴스에서는 뭐라고 해요? 5개 중에 4개가 떨어지니 끝났다. 그런데 이렇게 볼 수 있는 거잖아. 다르게 볼 수 있는 거죠.

◇김방희> 그러네요. 그런 걸 좀 활용해야 되겠군요.

◆조영광> 그렇죠. 이 관심 아파트 알림 설정도 이렇게 해놓으시면 훨씬 더 대표성의 오류도 피하면서 균형적으로 보면서도 기회도 발견할 수 있는, 그렇게 하실 수 있을 겁니다.

◇김방희> 분명히 긍정적인 부분도 있기는 한데 이건 어떻습니까? 어떤 앱 같은 데 들어가면 현재 몇 명이 함께 보고 있어요. 이런 거 있잖아요. 약간 홈쇼핑 매진 임박처럼 사람 가슴을 졸이는데 이건 어떤 기능을 하는 것 같아요? 좋은 겁니까? 나쁜 겁니까?

◆조영광> 그래서 제가 봤을 때는 좋아 보이지는 않습니다. 이 상황들이 일단은 주식과 부동산이에요. 주식은 제가 봤을 때는 의미가 있다고 봐요. 왜냐하면 실시간으로 팔수가 있어요. 샀다가 팔 수 있잖아요. 그런데 부동산은 실시간으로 거래가 어렵거든요. 그리고 삼성전자 같은 경우는 아까 코스피 지수 말씀하신, 지금 말하는 순간도 같은 주식이 계속 가격이 바뀌어요. 그리고 중요한 건 그걸 확인할 수가 있어요. 실시간이 중요해요, 주식은. 그런데 부동산은 우리가 실시간으로 같은 동호수죠. 몇 동, 몇 호가 실시간으로 시세가 바뀌는 경우는 거의 없고요. 그렇죠. 그리고 그게 만약에 바뀐다 하더라도 우리가 알 길은 없어요. 왜냐하면 실거래가라는 것이 이 통계가 1개월에서 2개월 후에나 발표되는 지표예요. 그래서 실시간이라는 단어는 사실은 부동산에는 큰 의미가 없다. 오히려 이 부동산 같은 경우에는 각 지역마다 계속 저는 개별적으로 말씀을 드리고 있는데. 개별적인 지역마다 입지를, 사랑받는 입지의 기준이 다 다르거든요. 예를 들면 어느 지역을 보니까 역세권이 좋아, 집값이 높아. 어느 지역은 학군이 좋아. 학군을 쳐줘. 부산 같은 경우는 평지가 별로 없어요. 그러다 보니까 평지에 프리미엄이 붙어요. 그러니까 저희 같은 경우도 평지면 그거를 마케팅 용어로 씁니다. 평지입니다. 그러면 부산에서는 프리미엄입니다. 평지 아파트. 부산에서 여러분 격하게 공감하실 거예요, 아마. 그런 부분들이 다 개별적인 사례란 말이에요. 그런 걸 앱으로 활용할 수 있는데. 호갱노노의 분위지도, 분위지도라는 메뉴가 있는데. 여러분들이 보는 그 화변 그 개별 지역의 아파트들을 4등분으로 잘라줘요. 제일 비싼 거, 제일 싼 거. 제일 비싼 점들이 표시가 되거든요. 그러면 그걸 확인하면 돼요. 여기는 학군에 비싼 애들이 많구나. 혹은 여기는 의료원, 대형 병원에 많구나. 혹은 스타벅스가 스세권이라고 하는데. 스세권, 스타벅스가 인기가 많네. 요즘에 또 뜬 게 코로나 때문에 온 게 슬세권. 슬세권. 그런 부분들을 여러분이 직접 개별적으로 확인할 수 있는 길이 열렸다는 것.

◇김방희> 실시간에 흔들리지 말고 오히려 어떤 지역별 차별화 같은 걸 확인할 수 있으니까 그런 정보에 더 집중해라. 오늘 우리 조영광 연구원을 모신 이유 중에 하나도 일전에도 청취자 여러분들이 열광해 주셨는데 철저하게 빅데이터 분석만을 통해서 지역별 상황들을 전해주시기 때문인데. 지금부터 이제 유튜브 앱, SNS도 들여다보시는 거죠? 그러면서 과연 어떤 사람들이 관심을 보이고 있고 거기의 흐름은 어떤지를 살펴봐야 될 텐데. 부동산 시장 전망을 데이터로 한번 해보겠습니다. 일단 일반적으로는 대세 하향 안정이라고 얘기하는데 그런 게 빅데이터로도 확인이 됩니까?

◆조영광> 그건 이미 확인된 사실이고요. 여러분들이 보고 있는 거 맞습니다. 더 이상 과거의 상승폭은 기대할 수 없는 게 맞습니다.

◇김방희> 지역별로 좀 살펴보실 필요도 있을 것 같은데 청취자 여러분들은. 어디가 타격을 많이 보세요. 요즘.

◆조영광> 여러분들이 뉴스에서 통계가 많이. 여러 거래량, 미분양, 전세가 봤는데요. 결국 통계에 꽂힌 가격이에요. 성적표예요, 성적표. 집값을 봐야 해요. 집값이 어떻게 됐냐. 상반기 흐름을 보면 가장 많이 빠진 데가 세종시. 세종시가 2.5% 빠졌고 그다음으로 인천 1.5%, 대구 1%, 대전 1%. 이 4지역들 세종, 인천, 대구, 대전이 빠진 지역들입니다.

◇김방희> 거래량 자체도 지금 최근에 많이 줄었는데 그런 것들도 확인됩니까?

◆조영광> 거래량은 아예 반토막이 났죠. 거래가 지금 거의 실종된 상황이 맞습니다. 그런데 예전에 금융위기 때는 거래 감소가 집값 하락을 끌어내렸거든요. 2012년도에. 지금은 아까 떨어진 거 맞아라고 2.5%라고 말씀을 드렸는데. 아마 청취자분들은 무슨 2.5%야. 이렇게 생각을 하실 거예요. 그런데 이게 KB 통계도 그렇고 부동산은. 제가 말씀드린 민간 부동산 114 비슷합니다. 그래서 체감이 안 오실 거예요. 그래서 예전과는 다른 흐름입니다. 그래서 거래가 완전 감소가 아예 폭락, 지금 절반의 가격 하락을 가져올 정도의 거래 실종인데. 이 정도밖에 안 된다는 것이 과거와는 다른 점 중에 하죠.

◇김방희> 그러네요. 과거와 다른 양상으로 부동산 하향 안정세가 정착되고 있다. 이런 건데 상반기 전체적인 상황을 그렇게 정리를 해주셨고 최근 들어서 또 약세 흐름 뛰는 것들이 따로 있습니까?

◆조영광> 일단은 올 초에 잘 나갔다가 좀 꺾이는 곳이 제주예요. 아까 소장님께서도 제주 물가 비싸다. 실제로 제주나 강원도는 저거예요. 수도권 관광객들이 그때 나왔을 때도 말씀드렸지만 지방은 수도권 관광객들이 얼마나 많이 가고 실제 거기서 애착이 형성이 돼야 돼요. 장소애착. 그래야 제가 수익형 부동산도 투자를 하고 세컨하우스도 투자를 하는 것이거든요. 그런데 제주도 같은 경우에는 아까 말씀드린 물가나 이런 부분들이 올라가다 보니까. 서울에서 서울 사람들이 제주도를 매수하는 비중이 감소하고 있어요. 그래서 제주도가 그런 부분이 보이고. 또 하나는 경남인데 경남도 연초에 잘 나가다가 빠지기 시작했거든요. 경남의 중심 도시는 창원입니다. 통합 창원시. 그런데 창원에서도 중심은 원창원, 원래 창원이 있죠. 마창진이 통합해서 창원이니까. 원래 창원이 의창구하고 성산구인데 흥미로운 것은 6월 30일날 주거정책심의위원회를 해서 창원에 의창구와 성산구가 좋은데 의창구만 투기과열지구를 해제를 시켜줬어요. 성산구는 남겨두고. 그럼 여러분 한번 생각을 해 보세요. 두 군데가 좋아. 그런데 한 군데는 투기과열지구는 엄청 센 규제거든요. 조정대상지역보다. 얘를 해제해줬어요. 그러면 어떻게 돼. 그래서 그런 부분들이 여러분들 투자하시는 분들은 참고를 하시면 되겠다는 거고. 부산 같은 경우도 대구와 달리 부산은 좋게 갔는데. 좀 꺾이는 흐름이 하반기에 부산은 결국에는 후분양이 관건이에요.

◇김방희> 무슨 얘기입니까. 후분양 시행이 됩니까?

◆조영광> 후분양은 대부분 서울도 마찬가지고 재건축 조합원들이 어떤 허구의 분양가 통제를 피해서 나는 그럼 지은 다음에 분양하겠다. 이렇게 하고 있는데, 부산이 시작되거든요. 해수동이라고. 해수동이 뭐냐 하면. 해운대, 수영구, 동래구인데. 수영구에 후분양이 시작이 돼요. 비싸겠죠. 그런데 과연 지금 시장은 좋은데 이 후분양이라는 게 2~3개월 내에 잔금까지 다 내야 해요. 과연 이게 부산이 버텨줄지. 만약에 역시 해수동답게 수영구가 간다. 그러면 사실은 부산 진짜 계속 가는구나. 이거도 지금 이렇게 소화가 된단 말이에요.

◇김방희> 굉장히 중요한 시금석이네요.

◆조영광> 네, 그래서 후분양이 부산의 후분양 같은 경우에는 꼭 여러분들이 관심 가지면서 보실 필요가 있습니다.

◇김방희> 그렇겠네요. 전국 단위로 지역을 한번 살펴보고 있습니다. 저희가 전국 청취자 여러분들을 대상으로 하니까. 오르지도 않고 내리지도 않고. 혼조세라고 하죠. 그런 지역도 있습니까.

◆조영광> 그 지금은 두 군데인데 경기도 하고 경상북도인데. 경기도는 파이가 크잖아요. 전국에서 차지하는 게. 그런데 여러분들 경기도에 사시는 분들은 뉴스 보셔서 아시겠지만 의왕, 인덕원, 용인, 수원, 화성 들어만 봐도 경기도를 대표하는 지역들이 떨어지고 있어요. 실제로 집값 지표로도 확인이 되고 있는데. 왜 가격 지표는 0%지 라고 생각을 하실 수 있는데. 이게 무슨 말이냐면 지금 부동산 시장이라는 게 하락 지역이 발생을 했고요. 상승과 하락이 공존을 하는 시장이거든요. 상승과 하락이 상쇄를 하면서 0%가 맞춰지는 시장인데. 그럼 상승 지역은 어디냐. 포천시, 이천시가 오르고 있어요. 그런데 포천, 이천이나 경기 대장아파트들은 아니에요. 경기 남부 지역인데. 그런데 두 군데 다 상승과 하락이 같습니다. 철도 때문에 오르고 내리고 있는 지역인데. 여기서 꼭 들으셔야 되는 게. 왜 경기 남부는 철도 때문에 떨어지고 GTX도 한다는 데 떨어지고. 포천, 이천은 똑같은 철도인데 오르냐. 이거는 희소성의 법칙이에요.
생각을 해보시면 서울의 강북보다는 서울의 강남에 지하철이나 도로가 훨씬 많습니다. 경기도 주민이 바라는 거는 서울로 연결되는 노선이 뚫려야 되거든요. 그러면 상식상 서울 강북에는 일단 노선 자체가 별로 없어요. 이어질 수 있는 게 별로 없어요. 그런데 여기는 많거든요. 쭉쭉쭉 거미줄처럼 늘어나는데. 이게 경기 남부는 의왕이 물론 GTX 호재이긴 하나. 너무 많은 거예요. 경기 북부는 포천의 7호선은 사실 철도를 처음 맞이하는 상황이에요. 제 고향도 포천이지만 정말 제가 예전에 다녔을 때는 힘들게 갔던 기억이 있는데. 7호선이라는 건 사실 저도 생각을 못했거든요. 이런 부분들. 그리고 이천도 마찬가지 경강선 뚫리면서 판교까지 가게 됐어요. 이천에서 분당을 간다? 이런 것들은 상당히 큰 호재죠. 그래서 이런 부분들이 희소성의 법칙을 여러분들이 꼭 관심을 가져야 된다.

◇김방희> 그래서 경기도는 도시별로 이렇게 평균을 내보면 혼조세 정도로 본다. 경상북도는 의외인데요. 거기도 호재가 있나요?

◆조영광> 경상북도는 세종시처럼 공무원의 힘인데. 김천혁신도시. 그리고 경북도청 이전 신도시예요. 안동시 옆에 예천군이라고 있거든요. 여기가 4%가 올랐어요. 경북도청이 이전하면서 지금 계속적으로 개발이 되고 있다. 저희도 김천혁신도시 분양을 했는데 생각보다 조기에 다 분양이 돼서 좀 놀라긴 했습니다.

◇김방희> 그렇군요. 그 어떤 전반적인 부동산 시장을 평균만 보도를 하죠. 이제 일반적인 보도는. 그러다 보니까 오해가 많이 생겨서 오늘 데이터들을 중심으로 해서 지역별 편차들을 좀 알려드리고 있는데. 혼조세까지 왔고. 전반적으로 하향세로 돌아서는 와중에도 뜨거운 동네가 있어요?

◆조영광> 뜨거운 동네는 사실은 이제는 없고, 일단 견조하게 버티는 애들이 서울이에요. 체감하다시피 서울은 금리가 상승한다고 한 지가 엊그제가 아니라. 지금 작년 말부터 금리 오른다, 거래 절벽, 다 맞아요. 그런데 서울이 제일 비싸단 말이에요. 지금 중위 아파트 가격이 12억이에요, 12억. 이렇게 비싼데 이런 악재에도 버티고 있다는 게 저는 정말 답답한 일이고. 그런데 보시면 10% 넘게 하락하는 단지가 나오고 있어요. 서울에도. 대세 하락은 아니지만 나오고 있는데 그 지역들이 어떤 아파트냐면 입주가 15~25년 된 중년 주택이에요. 그때도 말씀드렸지만 살 이유가 없다고 말씀드렸는데 너무 오래된 건 재건축 호재가 있을 수 있고. 새 거는 신축이라는 희소성인데 애매한 애들이 있어요. 그런 애들이 떨어지고 있고. 그리고 소형. 갭투자도 들어가요. 왜냐하면 34평보다는 20평대가 갭 투자가 훨씬 쉬워요.

◇김방희> 훨씬 많이들 했죠.

◆조영광> 총액이 작으니까. 거기들이 마포구도 지금 거기에 하락을 면치 못하고 있습니다. 그런 부분들이, 그럼 사면 안 된다. 오히려 그런데 내년 상반기에는 오히려 이렇게 떨어지는 지역을 볼 수 있는데. 현재로서는 그런 지역들은 위험하다. 그리고 서초, 강남, 용산이 견고하고. 강남 4구라고 하죠. 4구가 아니라 3구입니다. 강동구 같은 경우가 많이 밀리고 있어요. 그래서 그런 부분들이 보이는 부분에 있다. 강남 3구의 어떤 지형이 더욱더 견고해지는 그런 상황입니다.

◇김방희> 전반적으로 흐름을 받고 제가 하나 궁금한 건 이렇게 되고 보니까 갑자기 유튜버들 가운데는 폭락론을 다시 제기하면서. 거봐라, 내 말이 맞지 않았느냐. 상당히 대세 하락 정도를 넘어서서 폭락론을 전망하는 분들도 많더라고요. 그러니까 저는 이걸 전망의 관성이라고 그러는데. 오를 때는 무조건 더 오른다고 그러고, 내릴 땐 더 빨리 내린다 이렇게 얘기하는데. 왜 그런 거고, 이건 어떻게 봐야 됩니까?

◆조영광> 결국에는 저희가 보는 거는 여러분들의 심리예요. 어떻게 반응하느냐. 상승이라는 콘텐츠에 어떻게 반응하느냐. 하락이라는 콘텐츠에 많이 반응을 하고 계세요. 저는 이걸 어떻게 해석 하냐면 서울의 하방경직성이 강하다. 쉽게 말해서 떨어지는 거기에 대해서 상당히 바닥이 견고하게 기다리는 수요가 많다고 보는데, 왜냐하면 생각을 해보세요. 그 조회수의 폭발적인 조회수를 보는 사람이 딱 둘 중에 하나일 거예요. 내 집을 산 사람, 서울에. 혹은 지난 5년 동안 그냥 이렇게 2배 되면서 하지 못한. 그래서 다시 정상적으로 돌아오기를. 폭락이 돼서 제발 17년, 15년 순으로 돌아오기를 바라는 사람들. 둘 중에 하나인데. 일단은 서울은 무주택 가구가 더 많아요. 52% 정도로 더 많고. 여러분 대세 하락이 오려면 어떻게 해야 되냐면. 꼭지에 물리는 사람이 많아야 돼요. 그렇죠? 꼭지가 어디입니까, 작년 하반기예요. 작년 하반기에 거래 건수가, 말씀드렸죠. 역대 최저예요. 5만 건이 거래됐어요. 많다고 할 수 있는데 서울 아파트가 150만 채예요. 5만 건이 물렸다고 해도 사실은 과거 평균의 절반 정도예요. 그러니까 이분들의 무너짐이. 사실 19년, 20년까지 사신 분도 30~40%가 올랐기 때문에. 3~4%, 5%? 사실은 그렇게 걱정을 안 하실 거라 생각을 해요. 왜냐하면 지금 그 정도의 현재 상황이 보여지기 때문에 그래서 오히려 부동산 폭락을 여러분들이 바라신다면 부동산 뉴스를 아예 안 보시고 부동산 콘텐츠 아예 안 보게 된다면 저는 그렇게 생각합니다. 요즘도 부동산 보는 사람 있어? 이런 상황까지 되면 진짜 폭락이 왔다고 보고요. 그렇지 않고 막 뜨겁게 여러분들의 반응 그런 부분들이 오히려 저는 하방 경직성이 있지 않나 보여집니다.

◇김방희> 꽤 단단한 대기 수요가 있기 때문에 서울은 떨어지는 데 한계가 있다. 이런 말씀이신데 전망 쪽도 잠깐 해보죠. 그 하락, 폭락 어떤 검색어들을 쓰는지는 모르겠습니다마는 전반적인 안정세를 상징하는 검색이나 빅데이터로는 뭘 주목하세요? 조 연구원은? 이럴 때는 하락 이런 걸 많이들 치나요.

◆조영광> 아니요. 일단 두 가지인데 집값 전망이라는 검색어를 사람들이 많이 치면 집값이 안정화되거나 떨어집니다. 집값 전망. 왜냐하면 사람들이 불안해하거나 어떻게 해야지 이럴 때는 집값 전망을 검색하면 많이 쳐요. 실제로 많이 늘어났어요. 그래서 지금 하향 안정화 되는 거고 또 하나는 집값이 상승하면 욕실 리모델링을 많이 검색하시더라고요.

◇김방희> 욕실 리모델링. 그건 왜 그렇습니까?

◆조영광> 그래서 흥미로운 건데 그 사람들이 주거에 대한 니즈인 거예요. 욕실 리모델링은 무슨 말이냐면 이 욕실이라는 게 혼자 있는 공간이거든요. 그리고 유튜브나 의외로 많이 하시는 경우도 많아요. 그리고 오래 계신 분들이 많아요. 이렇게 화장실에 앉아서 이게 무슨 말이냐면 욕실이라는 건 또 하나의 혼자 있으면서 누가 들어오기는 어렵잖아요.

◇김방희> 집 안에 자기만의 집이 있죠.

◆조영광> 자기만은 어떻게 보면 진짜 아버님이나 이렇게 자녀 같은 사람들은 유일한 건데 거기가 리모델링을 하면 사람들의 어떤 가치, 삶의 질이 거기 안에서 숨겨져 있는 것 같더라고요. 무슨 거실 리모델링 이런 거 전혀 상관이 없습니다.

◇김방희> 부동산 경기 활황 시에는 욕실 리모델링을 친다.

◆조영광> 네, 사람들이 주거의 상향에 대한 니즈가 커지는 것 같아요. 그래서 대부분 또 흥미로운 것들은 욕실이 다 두 개가 있어요. 집에 그렇기 때문에 그런 욕실에 대해서 더 꾸며보자 예전에 하나만 있을 때는 그랬는데 하나는 좀 잘 꾸며보자.

◇김방희> 제가 인테리어 업계 얘기도 들었는데요. 그래서 실제로 코로나 기간 중에 많이 올랐답니다. 이 인테리어 비용이. 욕실 같은 데가 특히 돈이 많이 들고 다시 리모델링을.

◆조영광> 욕실이니까 리모델링 대변을 잘 보자, 소변을 잘 보자가 절대 아니고 거기에 있으면서 내가 쉬거나 거기는 절대적인 혼자 공간이니까요. 그런 부분들이 결국에는 나 좋은 집에 살고 싶어 이런 부분들을 반영하는 거죠.

◇김방희> 아까 평균의 함정에 대해서는 조 연구원이 말씀해 주셨어요. 전국적으로 보면 안 오른다 혹은 2%가 떨어졌다. 이런 뉴스가 나올지는 모르지만 중요한 건 지역별 편차도 크고 그래서 앞으로 전망은 특히 감이 아니라 데이터를 통해서는 어떻게 보세요?

◆조영광> 일단 앞으로 전망은 평균적으로 봤을 때 여러분들이 보는 건 평균 지표니까 0% 정도가 경기도 같은 경우는 2~3% 정도 그런데 큰 의미는 없죠. 왜냐하면 여러분들 다 보시는 게 뭐예요. 거래 시세를 앱으로 보신다는 거죠. 미디어가 여러분들을 결정하는 것인데 결국에는 개별적으로 돌아간다는 거예요. 강남 아파트 신문이 그게 아니라 내가 보는 아파트 시세 대장주가 어떠냐 개별의 모멘텀, 개별의 수급, 개별의 호재로 각기 돌아가기 때문에 시도별로 보면 개별적으로 막 오르는 데도 있고 저는 이게 정상이라고 보거든요. 이런 부분들이 합쳐지면서 왜냐하면 대세 상승은 어려워요. 지금 예전처럼 사면 다 오른다 이런 건 아니거든요. 확실히 그런 부분들이 있기 때문에 이런 것들이 수렴하면서 0% 정도의.

◇김방희> 평균은 그렇다는 것이죠. 그런데 이제 지역별로도 봐야 되고 또 하나는 아까 얘기한 평수라든가 재건축 호재 같은 것들을 포함한 해당 특정 지역의 개별적 변수들을 봐야 된다.

◆조영광> 실제로 그렇게 볼 수 있는 시대가 열렸고요.

◇김방희> 그게 정상이다. 정상화되고 있고 단계다.

◆조영광> 오르는 데가 있으면 떨어지는 데 있으면 정상 아닙니까?

◇김방희> 부동산이라는 것도 상품인데. 내 집 마련하겠다는 실수요자들을 대상으로 이 전망을 토대로 해서 어떻게 전략을 세울지를 얘기를 좀 해봐야 될 텐데 아까 흥미로운 얘기를 해주셨어요. 지어진 지 어중간한 아파트는 피해야 한다. 소형 위험성이 있다고 그랬는데 가치만 따지고 보면 지역 이런 거 변수를 고려하지 않고 어떤 아파트가 좋은 겁니까?

◆조영광> 지금 상황에서는 일단은 시장이 흔들리지 않는 아파트인데 이게 무슨 말이냐면 아파트 고유의 상품의 가치가 있을 거예요. 그게 지역민들한테 딱 각인이 된 거 그곳인데 좀 쉽게 말하면 아파트 입지뿐 아니라 평면이 있어요. 포베이냐 스리베이냐 탑상용이냐 혹은 조망이 보이냐 안 보이냐 혹은 층별로 가격 편차가 A, B, C, D 등급의 편차가 명확히 나야 해요. 그 아파트는 좋은 아파트예요. 왜냐하면 저희가 분양가를 매기잖아요. 그러면 상품별 등급을 나눕니다. 한 10% 정도. 그 편차가 계속 유지가 되는 게 되게 좋은 아파트예요. 그래서 쉽게 말해서 우리가 사거나 파실 때 이 동호수는 이 아파트인데 이 동호수는 이래서 얼마고요. 이 동호수는 이래서 얼마입니다라고 설득을 했을 때 그렇군요. 이게 되는 아파트예요.

◇김방희> 납득이 되는.

◆조영광> 네, 그렇지 않은 아파트는 여기는 5억이에요. 5억. 무조건 5억이고 중층이든 4층이든 5억이에요, 5억. 이렇게 되면 사람들이 별로 인기 없고 그냥 가격이 아파트를 대표하는 건 별로 안 좋고 오히려 상품별의 편차가 가격의 편차가 상품의 가치를 대표하는 그런 편차가 있는 아파트가 오히려 더 좋은 아파트예요.

◇김방희> 최근에 SNS에 올라와서 저도 궁금하던데 그래서 건설업계에 계시니까 25층짜리 아파트인데 위는 강변이 잘 보이는 뷰가 좋은 데고 한 8층까지는 전혀 안 보여요. 다른 아파트. 그럼 가격 당연히 벌어져야 되는 게 정상인 거죠? 그런데 지금까지는 별로 부동산 상향세 때문에 벌어지지 않았다. 그런 말씀이신 거죠?

◆조영광> 다 올라가니까요. 너무 극단적으로 올라가도 그렇고 너무 침체돼도 비슷합니다. 가격이. 그때는 가격으로 시장이 돌아가 싸게 해야 하니까 시장이 안 좋으면 그런데 그런 것보다는 가격 편차가 명확한 아파트들이 시장이 흔들리지 않는 아파트입니다.

◇김방희> 지금 또 하나 이 부동산 하향 안정세를 이끈 게 처음 저희가 뵀을 때도 얘기했던 금리 부담이라고도 볼 수 있는데 금리가 오르다 보니까 지금 대출을 많이 끼고 산분들 입장에서 보면 그렇게 폭락하는 수준까지는 아니니까 팔아야 될지 모르겠다. 이런 판단을 하실 수도 있잖아요. 팔아야 되느냐 마느냐는 뭘 기준으로 삼아야 됩니까?

◆조영광> 일단은 원칙은 그럴 거예요. 최악의 시점에 팔지 말아야 된다. 사람들의 공포가 아주 극대화 시점에 팔면 제일 손해일 것 아닙니까? 이건 피하자는 거예요. 그래서 결국에는 어려운 얘기일 수 있는데 거래 회전율로 봅니다. 예를 들면 7%예요. 예를 들면 1000채 중에, 아파트 1000채 중에 내가 살고 있는 아파트가 있을 거 아니에요. 1000채가 있다. 연간 70건이 그랬다. 여기는 아주 거래가 잘 되는 거예요. 그런데 3%, 거래량 30건 밖에 거래가 안 됐다. 이거는 상당히 불리한 거예요. 급매밖에 안 나가는 그때 팔면 안 된다는 거예요. 그런데 거래가 한 50건 정도 돼. 5% 정도 이건 평타거든요. 그 정도 거래가 올라왔을 때.

◇김방희> 거래가 얼마나 자주 일어나는지를 보고 팔아야 된다는 거죠.

◆조영광> 너무 지금은 완전히 평행선이고 그러면 진짜 팔고 싶으면 급매밖에 안 되는 상황인 거죠. 이거는 피해야 되는 거죠. 거래 회전율을 참고하시고.

◇김방희> 거래 회전율을 봐라. 또 집값이 좀 안정됐다고 생각해서 준비하셨던 분들이 올해 특히 내년쯤에 많이들 저점 매수한다는 기분으로 들어가실 수도 있는데 그래도 아까 계속 거듭 말씀해 주시는 거는 좋은 집을 사는 게 이제는 중요해진 거다. 뭔가 좋은 소재들을 가지고 있는 걸 말씀하셨는데 사지 말아야 될 주의해야 될 집들도 있을 거 아닙니까?

◆조영광> 시장을 이끄는 거는 너무 주택이 고령화되다 보니까 신축의 사람들이 많이 바라봐요. 그 좋다는 신축도 빠져 그러면 거기서 살면 안 되는 거예요. 신축이 빠지는 지역. 한 5% 정도 떨어졌다. 여기는 이제 홀딩해야죠. 그리고 또 하나는 미분양이 증가하는 지역 미분양이라는 건 앞으로 신축이 될 아이들이에요. 아이들이 너무 많아진 거예요. 너무 신축 이거 너무 흔한데 발에 차이는데? 여기서 살면 안 되겠죠. 이걸로 판단하시면 될 것 같습니다.

◇김방희> 그렇겠네요. 내 집 마련의 꿈 이것도 아까 거듭 얘기해 온 대로 일반론이 있을 수 있는 건 아니고 지역별 또 대상 주택에 따라서 다양하게 살펴보긴 해야 되는데 일단 잠깐 기다리자 하는 분들이 많은 것도 현장에서는 사실일 거 아닙니까? 분양이나 이런 걸 하시면서 그런 느낌도 받으실 테고 내 집 마련의 꿈을 조금 미뤄두는 게 맞습니까 아니면 여력만 되면 지금이라도 하는 게 좋습니까?

◆조영광> 저점이 어디냐 하면 한 10%를 보시면 돼요. 우리가 저점 연간 개별 단지로 전체 평균 10%는 힘든 얘기인데 이런 공포심리가 극대화되면 정말 내년 상반기에는 10%대의 매물이 계속 나올 거예요. 그런 부분들이 더 이상 하락하기 어려운. 왜냐하면 통계적으로 봤을 때 10%의 하락률은 사실 좀 찾아보기 어려운 하락률이기도 하거든요. 그런데 지금 공포심리가 계속적으로 강화되다 보니까 그때 기다리셨다가 관심 지역에 좋은 매물인데 공포나 어떤 자금 사정 때문에 급매가 나왔다 그러면 한 10% 정도 고점은 언제냐 작년 하반기 정도에서 10%는 빠졌다. 이러면 이때 타이밍을 잡는 것이죠.

◇김방희> 또 하나 부동산이 시장 논리로만 되는 건 아니고 정부 정책이 나오면 또 큰 변화가 벌어지는데 이게 미칠 영향까지 고려할 필요는 없을까요. 어떤 기조가 어떤 영향을 미칠지 그것도 마지막으로 궁금한데요.

◆조영광> 뭐든지 처음 정책이 중요한데 처음으로 대대적으로 한 게 분양가 상한제 개편을 먼저 시작했어요. 제일 민감한 거거든요. 표에도 분양가 상한제 그런데 이거는 첫 번째로 샀다는 거는 일단 민간 주도로 가겠다는 거예요. 분양가 상한제 했다는 거 원하는 곳에 원하는 그 집이 캐치프레이즈인데 결국에는 이거 하려면 두 가지가 해야 해요. 내년 상반기에 안전진단 완화한다고 했고 또 중요한 재건축 초과이익 환수제 이게 되게 중요해요. 내년에 이게 아주 신문지 사항을 장식할 겁니다.

◇김방희> 뜨거운 쟁점이 되겠죠.

◆조영광> 안전진단 완화. 이거는 그냥 시행령만 고치면 되니까 재초안은 국회법인데 여기 하여튼 통과되면 호재를 받는 단지가 나오겠죠. 그런데 더 중요한 건 철학이 뭐냐 하면 지금 정치를 저는 정치 전문가는 아니지만 저도 서민으로서 공정이라는 게 화두가 계속되는 거예요. 여든 야든 공정을 계속 가져간다면 여러분 생각을 해보시면 여러분 정치인이면 공정이면 강남을 풀어줘야 강남북을 풀어주겠습니까? 생각을 해보시면 강동 쪽 하남 쪽 강남과 붙어 있는 쪽으로 해주겠어요. 아니면 김부선. 김포 엄청 열받았을 때. 김포, 고양 이쪽이 더 가는 거죠. 그리고 지금은 속초, 동해 쪽이 뜨지만 이제는 앞으로 서해입니다. 서해 쪽에 안면도나 새만금이 있고 이런 부분들을 잘 생각해 봐요. 공정 개발된 데 말고 막 해줘야 되는 부분들 너무 기울기가 커지니까.

◇김방희> 그동안 고려해 주지 못했던 지역들이 오히려 정부 정책에 수혜를 받을 가능성이 높고요.

◆조영광> 여든 야든 똑같은 얘기일 겁니다. 이런 부분들은.

◇김방희> 임정우 님이 상당히 유익한 정보네요. 해 주셨고 사실은 유튜브를 통해서 들어오셨는데 유튜브에 대해서 주의를 해야 된다는 얘기를 한 게 공감하시는 분들이 많네요. 8131번 님은 저도 주식 투자할 때 반대 정보만 유튜브로 검색합니다. 삼성전자를 사고 싶을 때 사지 말아야 할 이유를 검색하고 요즘 뭘 들고 가고 싶을 때 팔아야 하는 이유를 검색합니다. 이거 일리 있는 지적인가요?

◆조영광> 정말 훌륭하신 분이네요.

◇김방희> 성공 예감 청취자 여러분들이 보통 분들이 아닙니다. 6431번이면 아까 투기과열지구 해제 결과 어떻게 됐는지 아시죠 했는데 저는 잘 모르겠는데 당연히 구가 뛰었죠. 이제 뛰다 보니까 바로 옆에 있는데 구간의 차별화가 벌어지거든요. 그러니까 지금 조 연구관님께서 거듭 말씀드리는 건 하향 안정세가 되면서 전국 단위에서 그리고 내가 살고 싶어 하는 단지 단위에서 차별화가 벌어지고 있는 겁니다. 이걸 어떻게 들여다볼 것이냐 기준들을 오늘 싹 정리해 주셔서 내 집 마련 전략 짜는 데는 상당한 이해도가 생기셨을 것으로 믿습니다. 또 필요하면 이분 불러서 부동산 시장의 변화를 들여다보죠. 촉이 아니라 데이터를 믿는 분입니다. 대우건설 조영광 연구원이었습니다. 고맙습니다.

◆조영광> 감사합니다.