[일요진단 라이브] 부동산 시장 ‘꽁꽁’…향후 전망은?

■ 진행 : 조현진
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수, 최은영 한국도시연구소장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

조현진 : 시청자 여러분, 안녕하십니까? 부동산 시장이 불안합니다. 매매가 급감했고 전월세 시장은 혼란스럽습니다. 서민 주거 안정이 위협받고 있는 상황인데요. 정부는 임대차 시장 안정과 주거 안정 대책을 잇따라 발표했습니다. 임대차 3법 시행 2년 앞둔부동산 시장의 현황과 전망, 전문가들과 집중 분석해보겠습니다. 관련 영상 보시고 일요진단 라이브 바로 시작합니다.

조현진 : 오늘 함께 이야기 나눠주실 세 분 소개해 드리겠습니다. 업계와 학계를 두루 거치셨죠. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나오셨습니다.

권대중 : 안녕하세요?

조현진 : 서민과 취약계층 주거 문제에 큰 관심을 기울이는 곳으로 알고 있습니다. 한국도시연구소의 최은영 소장님 모셨습니다. 안녕하세요?

최은영 : 안녕하세요?

조현진 : 끝으로 시장의 목소리를 듣기 위해서 우리 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 모셨습니다. 안녕하세요?

김규정 : 안녕하세요?

조현진 : 먼저 현재 부동산 상황 간단히 한번 짚어보고 시작해보겠습니다. 현재 부동산 시장 상황 좀 두고 봐도 될 불확실한 상황인지 아니면 급격한 폭락이 올 수도 있는 심각한 상황인지. 노란불인지 빨간불인지 먼저 세 분 의견 한번 들어보겠습니다. 권 교수님 어떻습니까?

권대중 : 저는 빨간불의 시작이라고 생각이 들어요. 2월부터 가격이 하락했는데요. 금리가 계속적으로 올라갈 가능성이 높기 때문에 부동산 시장은 거래 절벽에 가격 하락은 당분간 지속될 가능성이 높습니다.

조현진 : 최 소장님은 어떻게 보세요?

최은영 : 저는 지금 현재를 노란불로 보고 빨간불로 갈 가능성이 크다라고 보는 상황입니다. 위기의 시작이라는 점에서는 동일한데 더 큰 위기가 올 수도 있다고 보고 있습니다, 현재보다.

조현진 : 두 분 다 심각하게 보시는 거 같고 김 소장님은 어떠세요?

김규정 : 서울 수도권 지역은 이제 좀 빨간불로 갈 수 있는 위험을 목전에 두고 있는 상황이고 대구라던가 지역시장들은 최근에 이미 할인 분양도 시작이 됐더라고요. 그래서 지역 시장에 따라서는 이미 빨간불이 들어온 곳들도 있다. 그래서 지역별로 빠른 대응이 필요한 상황이라고 보여집니다.

조현진 : 주간 아파트 가격 추이 한번 보시고 얘기를 이어가겠습니다. 한국부동산원이 집계했는데요. 전국, 수도권, 서울 할 것 없이 모두 하향세를 보이고 있습니다. 서울에서는 개발 기대감으로 그나마 상승세를 유지하던 강남과 용산구까지 이달 들어 하락세로 돌아선 것으로 나타났고요. 수도권 밖에서는 방금 김 소장님도 말씀해 주셨습니다마는 세종과 대구 쪽 가격 하락폭이 큰 것으로 지금 조사되고 있습니다. 앞에서 말씀은 해 주셨습니다마는 이렇게 지금 하락세가 계속되고 있는 이유, 원인은 뭐라고 보십니까, 권 교수님?

권대중 : 우선은 금리 인상이라고 봐야 되겠죠. 저금리 시대가 마감하고 기준금리 자체가 빅스텝을 통해서 2.25%까지 올라갔는데 한국은행 총재께서 연말까지 3%까지도 올릴 가능성이 있다고 비췄는데 부동산을 구입하는 사람들의 가장 큰 어려움이 바로 금리 인상이거든요. 예전에 3~4억, 4~5억 가던 주택이 지금 7~8억 갔는데 옛날에는 1~2억 대출을 받아서 집을 샀고 저금리였어요. 지금은 3~4억 대출을 받아서 고금리로 사야 되기 때문에 한 발 물러난 대기수요로 남았기 때문에 가격이 떨어지는 거 같아요.

조현진 : 역시 금리를 짚어주셨고요. 사실 부동산 시장에 영향을 주는 요인은 금리 외에도 수급이라든지 정부 정책이라든지 경기 전망이라든지 여러 가지가 있을 텐데 역시 금리가 지금은 가장 중요한 요인이라고 보시나요, 최 소장님도?

최은영 : 코로나19라는 우리가 한 번도 겪지 못했던 위기상황에서 각국 정부 대부분이 금리를 낮추고 그다음에 유동성을 늘리는 상황이었는데 이제 그게 다 변화하는 상황이잖아요. 그래서 자산 거품이 전 세계적으로 굉장히 많이 일어났었는데 그게 꺼지는 과정이 우리나라에서도 발생하고 있는 걸로 보고 있습니다.

조현진 : 불확실성도 굉장히 큰 요인이겠죠? 어떻게 보십니까? 김 소장님?

김규정 : 일단 가장 크게 변동성이 생기면서 영향을 준 게 어쨌든 두 분 말씀하신 것처럼 금리인데 금리 상단이 어디까지 갈지 아직 확실하지 않다는 게 수요자들을 굉장히 위축시키고 있는 거 같습니다. 일단 주택담보대출금리, 전세대출금리가 이미 상단이 시중 은행에서 6% 넘어간 상황이거든요. 3~4% 정도 금리 쓰시던 것을 2배 이상 높게 쓰셔야 되니까 이자상환부담이 2배 이상 늘어난 상황이어서 아무래도 대출을 이용해서 내 집 마련 같은 거 하시기가 쉽지 않은 상황이고 금리가 더 오를지도 모른다는 생각 때문에 일단 좀 지켜보자라는 관망세가 현재 거래 절벽이나 거래절벽에 따른 매매가격 약세 확산으로 나타나고 있는 것으로 볼 수 있겠습니다.

조현진 : 거래절벽 말씀해 주셨는데 심각한 거 같습니다. 서울 아파트 매매 수급지수가 11주 연속 하락한 것으로 나타났고요. 3년 전 수준이라고 하네요. 올 상반기 경기도 아파트 거래량이 2006년 통계 작성 이후에 가장 낮은 것으로 기록을 했습니다. 2008년 금융위기 때보다 낮다고 하는데요. 거래절벽, 매매를 안 하는 건데 앞으로도 계속될까요? 어떻게 보십니까?

권대중 : 금리가 지속적으로 올라간다면 계속될 가능성이 높습니다. 그런데 수요자 입장에서 볼 때에는 낮은 가격으로 지금 샀다 하더라도 계속적으로 가격이 하락한다면 시간이 지나면 높은 가격이 되거든요. 그러다 보니까 수요자가 대기수요로 물러날 수밖에 없고. 또 금리 부담이 가계소득은 늘어나지 않는데 금리가 올라가게 되면 부담이 늘어나거든요. 그래서 이런 현상은 아마도 연말 지나서 내년 초까지 갈 수도 있습니다.

조현진 : 내년 초까지 계속 갈 거다. 뭐 좀 반등의 여지는 없나요? 희망적으로 볼 만한 요소는 없을까요?

최은영 : 그런 부분은 저로서는 찾기 힘든데 왜냐면 가장 문제는 이미 너무 가계부채가 늘어나 있다는 점이거든요. 박근혜 정부 때 빚내서 집사라는 정책을 시작해가지고 그때 우리가 가계부채가 1000조에서 1400조로 늘었거든요. 그런데 문재인 정부에서는 정책기조를 바꾼 거 같았지만 결과적으로는 1400조가 1800조로 똑같은 양만큼 늘어나서 지금 가계부채가 우리나라가 어느 나라보다 문제가 심각한 상황이 됐어요. 그런데 여기에 가계부채를 더 많이 늘리면서 집을 사기 힘든 상황에다가 금리가 폭등하기 시작하니까 굉장히 어려운 상황이 도래하고 있는 거라고 판단하고 있습니다.

조현진 : 당분간 계속 지속될 거다, 이런 상황이.

최은영 : 아까 말씀하셨지만 김 소장님도, 금리가 어디까지 올라갈지를 지금 예상할 수가 없는 상황이잖아요. 그런 불확실성이 가장 큰 위험요인 중 하나라고 생각합니다.

조현진 : 시장 분위기 어떻습니까? 어떻게 호전될 여지는 전혀 없어요?

김규정 : 방금도 말씀하셨는데 어쨌든 금리에서 조금 변화의 조짐이 보여야 어느 정도 수요자분들이 금리 상단이 확인이 되는구나 이래야지 거래 결단을 내리실 수 있을 거 같고요. 일부 낙관적인 전망에서는 내년도에 어느 정도 긴축이나 금리 변동성에 따라서 인플레가 조금 상단을 확인하고 또 경기둔화나 이런 우려 때문에 금리를 다시 조금 올리는 속도라든가 반대로 금리를 다시 낮추는 이런 미국의 변화가 생기면 금리 상단이 확인되면서 수요자들이 어쨌든 전월세도 불안하니 내 집 마련 의사결정을 조금씩 다시 할 거다라는 예상도 있는데 아직은 불확실한 부분들이 많고요. 금리가 현재로서는 낙관적으로만 보기는 어려운 거 같아서. 다른 방향에서는 급매물 가격이 어느 정도 많이 조정이 된 매물들이 나와서 매수자들이 이 정도면 구매를 좀 해볼까? 라는 의사결정을 할 수 있을 때 거래가 다시 활성화가 될 텐데 현재는 실제 매수 심리가 위축된 것에 비해서는 급매물이 그렇게 많이 나와있는 상황은 아닙니다. 매물은 쌓이고 있지만 여전히 매도자들이 호가를 크게 낮추지는 않고 양쪽에서 상황을 지켜보는 눈치보기 장세 때문에 호가 격차가 좁혀지지 않고 있는 상황이거든요. 만약에 수요자들이 어느 정도 의사결정을 할 수 있을 정도로 급매물 가격이 고점의 한 20% 이상 조정된 매물들이 많이 나오기 시작하면 그때는 다시 수요자분들이 움직일 수도 있다. 둘 중에 어떤 쪽에서든 변화가 생겨야 의사결정이 될 거 같은데 적어도 하반기 중에는 쉽지 않을 것으로 판단이 됩니다.

권대중 : 제가 볼 때는 저렇게 급매물이 나오게 되면 경기가 침체될 가능성이 있거든요. 지금 스태그플레이션 문제가 거론되고 있는데 경기침체까지 겹치게 되면 더 위험성이 높을 수 있어요. 금리를 올리는 이유는 우리 최은영 소장님이 말씀하신 대로 유동성 자금이 너무 많아서 물가도 오르기 때문에 이걸 줄이기 위해서 각국이 다 올리고 있는 거거든요. 올리는 과정에 부동산 가격 하락을 비롯해서 경기침체가 올 가능성이 있어요. 그래서 정부 입장에서도 매물이 많이 늘어나서 급락하는 걸 바라진 않을 거란 말이죠. 조절할 가능성은 있어요.

조현진 : 결국 금리와 경기전망 두 가지를 가장 지금 핵심적인 요소로 보셨는데 한국뿐만이 아닌 거 같습니다. 요즘 뉴스를 보면 미국, 캐나다, 뉴질랜드처럼 그동안에 많이 부동산 가격이 올랐던 나라들의 집값이 크게 하락하고 있는 것으로 나타났고요. 블룸버그나 월스트리트 저널에서도 글로벌 부동산의 버블 붕괴 조짐이 있다 이런 진단을 내놓고 있습니다. 한국도 여기에 포함될 가능성이 있나요? 어떻게 보십니까?

권대중 : 지역에 따라 차이가 있는데요. 가장 많이 올랐던 세종시가 가장 많이 떨어지고 있습니다. 물론 거기가 성장도시기 때문에 미분양 물량도 없고 청약경쟁률도 전국 1위입니다. 그런데 많이 올랐던 지역은 급락할 가능성은 없어도 가격이 좀 생각보다 많이 내려갈 가능성이 있습니다.

조현진 : 급락은 아니지만 오른 폭만큼 내린다.

권대중 : 특히 서울 같은 경우는, 수도권이나 서울 같은 경우는 많이 올랐잖습니까? 수요자가 대기하고 있어요, 항상. 누구나 서울이나 강남에 집을 사고 싶어 하기 때문에 생각보다 그렇게 위험성을 내포하게 급락하지는 않을 거라고 보여집니다.

조현진 : 최 소장님.

최은영 : 저는 좀 다르게 보는데요. 아까 2~30% 하락하면 수요자들이 다시 움직이기 시작할 거라고 말씀하셨는데 사실은 최근에 집값, 수년 동안의 집값 상승이 거의 100%지 않습니까? 수도권과 서울 같은 경우에. 예를 들면 서울에 주요 지역은 10억이 20억이 된 상황이란 말이에요. 100%를 상승했는데 그럼 이게 18억 정도 되면 사람들이 사기 시작할 거냐. 저는 그렇게 보진 않고 훨씬 더 낮은 가격으로 내려가야 사람들이 사기 시작할 건데 그 줄다리기가 굉장히 길어지고 있는 상황이죠. 작년 11월부터 서울의 아파트의 매매건수가 2000건이 안 되거든요, 매달. 이런 적은 지금 2006년에 통계가 집계된 이후로 한 번도 없었어요. 이전에 금융위기 때 4개월 정도 지속됐는데 지금 한 8개월 이상 이게 지속되고 있는데 그래서 이게 실수요자들이 너무 많이 올랐다는 생각을 하는 거고 그다음에 아까 집값의 전망과 관련해서 금리 유동성도 이것도 중요하지만 사람들이 집값을 보는 것도 굉장히 중요하다고 생각해요. 이게 지금 너무 높다. 20억, 30억 하는 게 말이 되냐, 우리 소득 수준에 비해. 이건 굉장히 소득 대비 주택가격으로 보면 정확한 판단이라고 생각이 되는데 이런 부분도 굉장히 앞으로 주택 시장에 영향을 미칠 거라고 생각합니다, 소비자들의 판단.

조현진 : 지역별로는 역시 많이 오른 곳이 많이 떨어지긴 할 텐데 항상 보면 하락세가 급격하게 나타나는 곳에서 번지듯이 올라오잖아요. 이미 그런 현상이 시작이 됐나요? 어떻게 보시나요?

김규정 : 실제로 올해 대선이 있어서 반짝 장세가 있기는 했지만 상승세 둔화는 이미 지난해 10월 4분기부터 시작이 되긴 했거든요. 다만 금리 인상의 속도나 이런 것들을 저희가 어느 정도 예측하고 있다고 판단했기 때문에 그렇게 급격한 조정은 아닐 거라고 예상을 한 건데 사실 이미 상반기에 예상보다 금리가 굉장히 급격하게 많이 오르고 있고 더 오를 수 있는 상황이다보니 지역시장에서의 변동성이 예상보다는 굉장히 가파르고 빠르게 나타나고 있는 상황입니다. 대표적으로 세종이나 대구 같은 지역들, 급매물 위주로 거래가 되기 때문에 시장에서 체감되는 가격 변동이나 혹은 수요자들이 우려하는 가격변동성보다 더디게 반영이 될 수밖에 없는데 그럼에도 불구하고 이미 하락 변동폭이 크게 나타나고 있고요. 대구지역 같은 경우 현장에 올해 내년 입주량이 굉장히 폭발적으로 많을 정도로 건설하고 있는 사업장들이 많은데, 크레인들이 올라가 있는 곳들이 많은데 시장이 급변하다보니 이미 할인 분양에 들어간 사업장들도 나타나고 있고 건자재 가격의 금리나 수요자들 미분양까지 겹치면서 일시적으로 사업을 중단하는 사업장들도 꽤 많이 확인이 되더라고요. 그래서 지역에 따라서 이미 굉장히 냉각되는 곳들이 나타나고 있고 그런 지역에서는 또 시장이 요구하는 것에 비해서 규제완화나 활성화를 위한 조치들이 빨리 나오지 않고 있는 상황이다 보니까 우려가 크고요. 지역에서 시작된 조정이 점점 수도권, 서울에서도 나타나는 곳들이 산발적으로 나타나고 아까도 말씀하셨지만 이미 지표상으로 서초구를 제외한 서울의 강남권이나 용산도 주간변동률이 마이너스 전환이 된 상황이거든요. 거의 지금 상호 호가격차가 커서 거래가 일어나지 않음에도 불구하고 조정이 나타나고 있다는 거는 현장에서 체감하는 가격변동 가능성은 더 크다고 봐야 할 거 같습니다.

조현진 : 오늘 아침 뉴스를 보니까 지난 3년간 집을 산 사람들 중에 10명 중 3명 정도가 이른바 MZ 세대, 젊은 층으로 집계됐다고 합니다. 아마 그중에 상당수가 대출을 많이 받아서 집을 산 이른바 영끌족일 수도 있을 텐데요. 이런 분들, 대출 받아서 주택 가진 분들 버티는 게 좋습니까? 아니면 이자부담이 너무 높아지니까 팔고 전세로 갈아타는 게 좋습니까? 이런 고민하시는 분들 요즘 많으시더라고요.

권대중 : 우선 대출금리가 올라가기 때문에 고정금리로 바꿀 수 있다면 바꿔야 되고요. 그렇지 않다 그러면 감당이 안 되면 매도하는 게 맞겠죠. 문제는 우리 최은영 소장 말씀대로 혹시나 만약에 2~30% 이상, 3~40% 하락해서 급락하면 깡통 아파트나 깡통 주택이 나올 가능성이 높고요. 금융기관이 망가집니다. 또 한 가지는 깡통 전세는 당연한 거고요. 아마 정부가 이걸 가만 좌시하지 않을 거라고 보여지고요. 또 대출을 받지 않고 집을 사는 금액 이상들은 금리변동에 큰 영향은 없어요. 그런데 대부분 영끌들이 산 거는 전부 대출을 받고 샀을 거예요. 대출을 받고 샀을 경우에 이자가 적어도 기준금리가 3%까지 간다면 지금 대출이자가 한 6%까지 가 있죠, 상단이? 그러면 8% 이상 간다고 봐야 되거든요. 30년 정도의 장기시계열을 분석을 제가 해봤는데요. 금리가 오를 때 12개월 사이에 가장 많이 하락합니다. 그리고..

조현진 : 금리가 오르고 나서 12개월.

권대중 : 계속적으로 내리는 거죠, 금리 부담 때문에. 그리고 최대 18개월까지는 금리 영향을 받지만 그 뒤로는 고정됐다고 판단되면 예전에 10년, 20년 후에 우리가 IMF 때도 20%, 15%, 10% 이자가 있었기 때문에 그걸로도 집이 거래됐거든요, 거래량이 줄었을 뿐이지. 이거보다 더 큰 것이 경기침체거든요. 경기침체가 온다 그러면 소득도 줄고 여러 가지가 어렵기 때문에 집을 사지 않을 수 있거든요. 그래서 영끌들이 만약에 집을 산 것이 장기적으로 금리가 올라간다는 판단이 된다면 고정금리로 갈아탈 수 있는 기회가 있다면 갈아타는 게 맞고요. 아니라면 매도하는 방법도 있습니다. 만약에 대출을 갚지 않으면 나중에 신용불량자도 될 수 있습니다.

조현진 : 무주택자 입장에서도 고민이 많을 거 같아요. 지금 기회인가? 아니면 더 두고 봐야 되나? 어떻게 충고를 해 주실 수 있을까요?

최은영 : 지금은 두고봐야 될 상황이죠. 지금 아무도 어디가 위기의 끝인지를 알 수 없는 상황이잖아요, 전문가들 모두가. 그런 상황에서 과감하게 집을 사는 선택은 안 하시는 게 좋으리라고 생각을 하고 조금 아까 10명 중 3명이 MZ 세대라고 한 영끌담론과 관련해서는 제가 계속 말씀을 드리는데 집을 사는 연령대가 30대, 40대, 50대거든요. 그러면 2030 세대가 30% 정도를 차지하는 게 정상이죠. 그런 점에서 2030 영끌은

조현진 : 특별히 많은 건 아니다?

최은영 : 2030 영끌이 특별한 현상은 아니었고 통계청의 가장 최근 자료를 봐도 20대에 자가 소유는 전국적으로 1만 5000명 늘었어요, 1년 사이에. 그리고 30대는 오히려 6만 가구가 감소하거든요. 그래서 2030 영끌은 과장된, 그렇게 개인적으로 그런 선택을 한 분이 전혀 없다고 말씀드리는 건 아니지만 전체적으로 봐서는 2030 영끌담론은 좀 과장된 거라고 보고 오히려 저는 4050에서 영끌하신 분들, 그리고 영끌해서 전세 사시는 분들 이런 분들이 더 문제가 크지 않을까 싶습니다.

조현진 : 지금 대출 받거나 이렇게 해서 투자하는 건 위험하다고 조언을 하시나요, 현장에서도? 어떠신가요?

김규정 : 실제로 모기지 대출 금리가 2배 이상 급격하게 늘어난 상황이고 만약에 하반기 연말에 한은에서 예상을 한 대로 3%까지 기준금리 간다 그러면 주택담보대출금리가 7~8%까지도 상단에 올라갈 수 있는 거거든요. 그러면 사실은 최근에 금감원이나 이런 데서 나온 통계를 보면 대출 쓰고 있는 분들의 상당수가 거의 한 소득의 6~70%까지도 이자와 원금 상환하는데 쓸 수 있게 된다 이렇게 경고를 하고 있어서 무리한 의사결정을 하시는 것은 현명하지 못한 판단이라고 보여져요. 대신 정부가 주택공급 계획 내놓으면서 공공분양이라던가 이렇게 상대적으로 그래도 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 계획들이 나오면 그런 것들 중에서 주택이 필요하신 분들은 합리적인 수준에서 판단해보시는 건데 이미 영끌 수요자분들이 금리변동성에 부담을 가지면서 처분을 시작한 걸로 보이는 통계들이 있거든요. 최근에 거래가 된 실태들을 분석한 보고서들을 보면 1년 이내에 단기매매 비중이 높아지고 있어요. 물론 그렇지 않은 분들도 포함돼 있겠으나 영끌 수요자분들이 금리 이자상환 부담 때문에 빠르게 처분하고 있는 것으로도 분석을 하고 있는데 실제로 이분들이 더 큰 문제는 그렇게 해서 벗어나려고 해도 현재 거래절벽 상황에서 처분이 쉽지가 않다는 거죠. 그래서 이분들이 선택할 수 있는 게 최근에 정부가 지금 4%대로 내놓겠다고 예고한 안심전환대출 같은 것을 중저가 주택지역, 지역시장에서는 사용하신다던가 아니면 변동금리 중에 상환이 어느 정도 이상을 넘어가지 못하도록 약간의 금리를 조금 더 내고 특약을 설정하실 수 있거든요. 이런 것들로 안전장치를 생각하시는 건데 사실 그래도 금리가 계속 오른다면 위험성은 굉장히 커기고 있는 상황이고 또 영끌이 위험하다는 걸 알고 있어도 최근처럼 월세화가 심하게 돼서 전세 같은 중간단계를 거치지 못하면 결국에는 내 집 마련을 할 때는 어차피 대출을 이용해서 영끌 같은 방식으로밖에는 내 집 마련이 안 되는 위험성이 점점 노출이 되고 있거든요. 그래서 최근에 여러 가지로 분석을 해보지만 사실 마땅한 대응책이나 대비책을 내놓기가 쉽지 않다는 게 더 위험한 부분이라고 판단이 됩니다.

조현진 : 현재 대단히 신중하게 판단해야 될 그런 상황이라는데는 세 분이 인식을 같이 하는 거 같습니다. 임대차 3법 얘기 한번 해보겠습니다. 임대차 3법이라고 하면 계약갱신청구권, 전월세상한제 그리고 전월세신고제 이렇게 세 가지 법을 총칭하는 말이죠. 임차인의 주거안정성을 높이기 위해서 2년 전에 도입이 됐습니다. 이에 따라서 세입자가 2년을 살고 2년을 연장할 수 있게 됐고요. 재계약을 할 때 임대료 상승폭은 5%로 제한이 됐습니다. 그런데 이 법이 시행되고 나서 참 많은 논란이 있었습니다. 시장을 교란시키고 있다. 오히려 임차인 주거안정이라는 취지가 왜곡되고 있다. 이런 지적들이 많이 나와서 지금 개정해야 되는 거 아니냐. 폐지해야 되는 거 아니냐. 여러 가지 논의들이 나오고 있는데 최 소장님 먼저 여쭤볼까요? 임대차 3법의 영향 어떻게 평가하십니까?

최은영 : 일단 두 가지인데요. 임대차 3법이 2020년 7월에 법이 개정되었는데 그 시점을 우리가 생각해보면 코로나19로 인해서 저금리 0.5%라는 역사상 없었던 초저금리가 되면서 주택가격도 폭등하고 전세가격도 폭등하는 상황이었거든요, 3월부터. 그래서 임대차 3법이 도입되면서 기울기를 바꾼 거는 명확하다고 생각합니다. 이게 없었다면, 만약에 역사에 가정은 참 우스운 얘기지만 이게 없었다면 더 올라갈 수 있는 걸, 왜냐면 3월에서 5월 사이 굉장히 가파르던 걸 좀 완화시키는 작용은 분명히 했고요. 그리고 최근에 굉장히 임대차 3법과 관련해서 비판하는 지점이 전세의 월세화잖아요. 그거는 명확하게 짚고 넘어가고 싶은데 인구주택총조사라는 5년마다 실시되는 통계청의 자료가 가장 정확한 자료입니다, 이런 우리 임대차 시장의 구조를 보기 위해서는. 그런데 2020년 11월 1일자 임대차 3법 개정 이후죠. 그때 이루어진 인구주택총조사 결과를 보면 2015년하고 2020년이 전세 비율이 15.5%로 동일해요. 역사상 이랬던 적이 없거든요. 왜냐면 전세의 월세화는 굉장히 구조적으로 수십 년 동안 지속돼 왔던 변화인데 이게 그럼 최근에 임대차 3법 때문에 갑자기 늘었느냐? 그런 근거로 드시는 게 보통 실거래가에서 전세, 월세가 차지하는 비중인데요. 그게 늘은 거는 제도적인 변화를 한번 생각해봐야 되겠죠. 임대차 3법에 신고제가 의무화 됐거든요. 월세를 예전에는 신고하지 않던 게 신고가 되면서 굉장히 전월세 건수 전체가 많아졌고 월세 건수가 굉장히 많이 늘어나는 게 있다는 거죠. 그래서 임대차 3법으로 인한 부작용은 저는 실증자료를 통해서는 확인되지 않는다고 생각합니다.

조현진 : 다른 요인 때문에 일어난 부작용이 임대차 3법 때문에 그런 것처럼 지금 잘못 알려져 있다.

최은영 : 전세의 월세화가 가장 심각했던 건 사실은 2010년과 2015년 박근혜 정부 당시입니다. 그때는 서울에는 6% 이상 굉장히 전세가 비율이 급감하거든요. 지금 15.5%에서 15.5%로 동일한 상황인데 전세의 월세화가 가속화되고 있다고 통계를 통해서 진단하기는 힘들다고 봅니다.

조현진 : 권 교수님, 어떻게 동의하실 수 있습니까?

권대중 : 저는 좀 다른데요. 국토교통부가 발표한 자료를 보면 2020년 8월달, 7월달부터 법이 7월 30일날 결정이 나서 8월달부터 적용했는데요. 그 당시에 월세 거래량이, 지금 거래량 얘기하셨는데 전체 거래량의 40.1%밖에 안 됩니다. 그런데 지난 5월달까지, 올해 5월달까지 거래량이 59.5%로 20%까지 올랐어요. 아무리 신고를 안 했다 하더라도 이거는 굉장히 많이 늘었잖아요. 또 전월세신고제가 올해부터 시작됐거든요. 그 전에 신고를 안 했거든요. 그래서 분명하게 늘었다, 월세화 됐다는 거고 임대차 3법이 시행되면서 가장 큰 문제는 임대인과 임차인 간에 분쟁이 많이 늘어났다는 거, 불신이 커졌다는 거. 서로 믿지 못하는 거죠. 두 번째는 임대료가 폭등했다는 건데 그거는 그 당시에 최은영 소장 말씀대로 부동산 가격이 오르면 전월세 가격도 따라 올라가거든요, 이거는. 임대료의 등락폭이 매매가격의 선행주기 때문에 올라가야 되는데 이번에는 가격이 먼저 올라갔었어요. 그래서 당연히 올라갈 수밖에 없었던 시기에 이거를 규제함으로써 폭등은 어느 정도 막았다고 하지만 그래도 임대료는 상당히 많이 상승했다. 긍정적인 면은 2년 살던 게 4년 살 수 있었던 임차인들에게 도움을 준 건 사실이에요. 그런데 문제는 이렇게 4년 살면서 저도 분쟁조정위원회 참여를 해보지만 분쟁이 너무 많이 늘었어요. 그래서 임대인과 임차인 간에 상생이 어느 정도 금이 가버린 그런 사회풍조가 돼 버렸기 때문에 이건 오히려 잘못된 거 아닌가. 그리고 전세의 월세화도 가속되고 있다.

조현진 : 개정될 필요가 있다고 보시는 거군요.

권대중 : 저는 일부 개정되어야 한다고 봅니다. 예를 들면 이런 거죠.

최은영 : 그런데 임대인과 임차인의 상생이라고 말씀하셨는데 예전에는 임차인에게 권리가 전혀 없었죠. 그러니까 분쟁이 날 일이 전혀 없었고. 이건 지금 임차인에게 한 번의 갱신권을 준 것이잖아요. 이걸로 인해서 분쟁이 늘어난 건 맞지만 그러면 분쟁이 없는 과거로 돌아가는 게 더 나은 상황이냐와 관련해서는.

권대중 : 에전의 임대차보호법에는 2년 이하의 계약은 2년으로 본다고 돼 있잖아요. 2년+2년, 4년이 됐어요. 저는 개인적으로 이게 4년을 없애거나 2년을 없애라는 게 아니고 2년+2년이 4년이 되는 것보다는 차라리 3년 단임제로 하는 게 바람직할 수 있어요. 그 이유는 중학교, 고등학교가 3년제기 때문에 학교를 따라서 이사를 갔다가 3학년 때 이사를 가는 문제가 나와요. 그렇다면 차라리 여야 합의를 해서 3년 한 번에 계약하는 것도. 그 이후에는 임대인과 임차인 간의 약속이니까 더 살 수도 있고. 이렇게 하는 게 어떤가 하는 생각도 들어요.

조현진 : 임차인 주거 안정이라는 취지에 대해서는 반대하시는 건 아니고.

권대중 : 그럼요. 반대 안 합니다.

조현진 : 지금의 임대차 3법이 그 취지를 제대로 못 살리고 있다?

권대중 : 2년+2년 더 살 수 있는 계약갱신요구권 때문에 분쟁이 더 큰 거거든요.

조현진 : 오히려 더 커졌다?

권대중 : 네. 소유자가 들어가려고 해도 일정 기간 내에 안 하면 못 들어가고. 그래서 차라리 3년으로 딱 해놓고 그리고 임대인과 임채인 간에 합의가 있으면 더 살 수 있게 한다면 문제가 없지 않나 하는 생각이 들어요.

조현진 : 최 소장님, 개정이나 폐지에 대해서는 어떻게 보십니까? 대통령도 그렇고 국토교통부 장관도 그렇고 굉장히 강하게 개정에 대해서 힘을 싣고 있는 거 같은데요.

최은영 : 저는 오히려 세입자의 권리를 강화하는 방식으로 개정이 필요하다고 생각합니다. 지금 문제가 발생하는 것이 신규 임대차에 대해서 아무런 규제가 안 이루어지기 때문에 그러는 거거든요. 다른 나라들 보면 OECD 국가 중에 13개 국가는 신규 임대차에 대해서 규제를 하고 있고. 그래서 그런 방향으로 임차인의 권리를 강화하는 방식으로 개정이 필요하다고 생각하고요. 지금 계속 분쟁을 권 교수님 말씀하셔가지고. 그런데 이게 임대차 3법이 30년 만에 개정이었거든요. 89년에 기간이, 계약기간이 1년에서 2년으로 늘었고 지금 2년에서 4년으로 늘어난, 세입자가 그 정도의 권리를 갖는 정도의 개정이었잖아요. 이거를 더 과거로 돌린다, 한 3년으로. 이게 무슨 세입자들의 권리라는 측면에서, 세입자들의 주거권이라는 측면에서 보면 이게 그런 흥정의 대상은 아니라고 봅니다. 그래서 지금 정부가 우리가 수십 년 만에 이루어진 세입자의 한 발의 진전을 이렇게 거꾸로 돌리려고 자꾸. 더더군다나 객관적인 사실도 없이 전세의 월세화와 관련해서는 권 교수님이 아까 실거래가 가지고 자꾸 말씀하셨는데 그걸 통해서는 정확하게 구조를 파악할 수 없다는 점을 분명히 말씀을 드리고요. 자꾸 정부도 그 얘기를 하는데. 왜냐면 우리 이미 전세가 월세보다 적어진 건 2015년에 이미 그렇습니다, 전국적으로. 서울도 마찬가지고요. 그러면 지금 원래가 전세 매매의 거래 비율이 전세가 더 적어야 되는 거 아닙니까? 그런데 권 교수님도 말씀하셨지만 2020년만 해도 전세가 더 많단 말이에요. 이게 숫자가 앞뒤가 안 맞지 않습니까? 정확하지 않은 통계를 근거로 해가지고 임대차 3법이 전세의 월세화를 부추겼다라고 계속 얘기하는 것은 적절치 않다고 생각합니다.

조현진 : 임대차 3법에 대해서 너무 모든 탓을 임대차 3법으로 돌리는 거 아니냐 이런 지적이신 거 같아요. 임대차 3법 관련해서 또 하나 우려됐던 부분이 계약갱신청구권을 2년 전이니까 한번 사용했던 물량들이 2년이 지나서 전세 물량이 한꺼번에 나오면서 전셋값이 급등할 것이라는 이른바 8월 대란설이 그동안 돌았는데 실제로 어떻습니까? 김 소장님, 현장에서 그런 조짐이 보이나요?

김규정 : 일단 월세화 얘기가 계속 앞에 많이 나왔는데 월세화가 비단 뭐 반드시 나쁜 것만은 아니죠. 필요에 의해서 선택들을 하시고 있고 최근에 월세와 같은 경우는 사실은 전세가격이 오른 상태에서 전세대출이 줄고 금리가 오르다 보니까 이제 집주인 또 그리고 임차인들이 선택적으로 월세를 전환하는 케이스들이 많이 늘고 지적하신 것처럼 신고제가 시작되면서 월세신고 유형들이 늘어나면서 이제 지표상으로 많이 늘어난 부분이 있기는 하거든요. 그래서 그거를 비단 이제 폐혜라든가 부작용만으로 칠 수는 없는데 실제로 이제 8월에 예고됐던 전세 대란이 지표상으로 안 잡히는 게 월세화와 상관이 있기는 합니다. 최근에 이제 전세 계약 자체도 월세에 비해서는 서울 정보 광장이나 이런데 통계를 보면 당장 일어나는 계약 신고건수에서는 월세보다 비중이 좀 줄고는 있는 상황이고요. 대출이나 금액에 대한 부담 때문에 이제 반전세라든가 일부 월세를 차용하는 방식으로 임차인과 집주인들이 조정을 해나가고 있는 상황이어서 지표상으로 우려했던 전세가격 변동률의 급등 같은 대란은 나타나지 않고 있습니다만 월세 지수는 오르고 있고 월세 가격이 오르면서 월세로 계속 시장이 조금 변화가 됐을 때 수요자들이 원하는 내 집 마련까지 가는 길은 더 멀어지는 게 아니냐. 그런 것들을 정부가 주거 사다리를 놔줄 수 있냐. 이런 부분에서 걱정이 확대되고 있는 것으로 판단이 됩니다.

조현진 : 전세 대란 조짐은 없는 걸로.

김규정 : 네. 지표상으로는 전세는 마이너스 변동률을 보이는 곳들도 현재 있고요. 대신 월세가 오르고 있기 때문에 임대차시장이 불안하다는 것은 피할 수 없는 사실인 것 같습니다.

조현진 : 전세의 월세화 관련해서 임대인도 원하지만 임차인 쪽에서도 오히려 월세를 선호하는 현상들이 나타난다고 해요.

권대중 : 그렇죠. 지금 이제 전세 환산율 자체가 서울 같은 경우가 4.8% 밖에 안 됩니다. 그런데 뭐 대출은 5%, 6%니까 이자보다 월세가 싼 거죠. 이건 초기 현상인데요. 나중에 환산율이 올라갈 거라고 보여져요. 지금 당장은 대출을 받아서 월세를 낸다면 오히려 돈이 남거든요. 그러다 보니까 세입자 입장에서 볼 때는 월세를 선호하는 경우 있습니다. 그런데 월세가 점점 가속화되고 늘어나면 오늘 김규정 의원 말씀대로 내 집 마련이 점점 어려워져요. 전세 같은 경우는 뭐 부정적인 면도 있지만 긍정적인 면은 만약에 2억에 전세를 살았다면 그 2억에 상당하는 이자를 상당만큼 내가 사는 거거든요. 그리고 나중에 돌려받을 수 있고 그거를 또 통해서 집을 살 수도 있고 전세라는 건 갭투자해서 집을 살 수도 있고 여러 가지 방법이 있는데 보증금을 또 임대인이 다른 데 투자하는 것도 부작용이 있단 말이죠. 이런 것 때문에 전세의 장단점이 있는 거고 월세는 글쎄요. 장점보다는 단점이 더 많을 것 같아요. 이거는 소모성이잖아요. 나가면 다시 돌아오지 않는 돈이기 때문에 내 집을 마련하는데 점점 어려워져서 월세는 뭐 금리가 올라가면 거기의 변동폭에 따라서 또 올라갈 테니까. 그래서 정부가 이런 거를 방지하기 위해서 서민들의 주택공급을 또 임대주택도 늘리고 하는 그런 정책이 좀 필요하지 않나. 하는 생각이 좀 들어요.

조현진 : 이제 깡통주택 문제도 지금 심각한 것 같습니다. 깡통주택이라고 하면 전셋값이 집값보다 더 떨어져 있는 상황을 얘기하는 건데요. 정부도 이번에 대책을 내놓으면서 전셋값이 집값의 90%를 넘어서는 지역에 대해서 주의지역으로 분류해서 특별히 관리하겠다. 이렇게 얘기를 했는데요. 깡통 주택 현상 어떻게.. 지금 심각한 상황인가요? 어떻게 보세요?

최은영 : 네. 깡통 전세 이전에 전세대란이 없었다. 라는 거를 한번 짚고 넘어가야 된다고 생각합니다.

조현진 : 여태까지?

최은영 : 네. 임대차3법과 관련해서 그 부작용으로 2년 되면 개정한지 2년 되면 전세가 폭등할 것이라는 그런 우려를 말씀하셨던 분들이 많았는데 실체가 없었던 것이라는 게 드러났다는 점을 꼭 말씀을 드리고 싶고요. 그다음에 지금 깡통전세도 이거랑 연결이 되는데 왜 깡통전세라는 게 발생을 하냐. 매매가보다 이게 전세가가 더 높다는 얘기 아닙니까? 그만큼 전셋가는 너무 높이 받았던 분들이 있는 거예요. 특히 지방을 중심으로 많이 있고 그런데 이제 여기에서 깡통전세 문제와 관련해서 우리가 꼭 기억해야 될 점은 지방에서만 일어나는 일이 아니라는 라는 거죠. 수도권으로 번졌고 이미 그다음에 다세대 다가구 같은 주택유형에서만 벌어지는 게 아니라 아파트로도 많이 번졌습니다. 그래서 지금 허그에서 대위변제를 하는 비율을 보면 수도권에서 85%정도를 대위변제하고 있고요. 그리고 아파트가 한 40% 넘게 차지하고 있습니다. 이 얘기는 지금 깡통전세의 문제가 발생하는 지점이 지방의 어느 곳이라든가 다세대 다가구에서만 발생하는 게 아니라 굉장히 광범위하게 발생하고 있기 때문에 얘를 전세 사기. 사기라는 좁은 틀에서 봐서는 안 된다는 거죠. 굉장히 광범위하게 발생하고 있는 문제여서 소비자들께서 굉장히 주의깊게 보셔야 된다는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.

조현진 : 그 전세사기 얘기하니까 대통령이 굉장히 강하게 강조를 했습니다. 전세사기는 민생을 위협하는 범죄다. 일벌백계하겠다. 이렇게 이야기를 했는데 전세사기가 어떤 유형들이 있나요?

김규정 : 전세보증금을 돌려받지 못 하는 게 대표적인 유형인 거죠. 다수의 갭투자로 임차주택을 가지고 있는 임대인들이 이제 뭐 세를 내놓고 나중에 보증금을 소위 떼먹는 사고 빈도가 늘어나서 실제로 보증보험에 가입했다가 대위변제하는 건수나 규모가 늘어나고 있는 상황이거든요. 그런데 이게 어쩔 수 없는 케이스뿐만 아니라 의도적인 사기건도 최근에는 많이 발생을 하고 있다. 라고 해서 이제 그런 것들의 대책이 필요하다. 라는 얘기인 거고요. 그런데 사실 이것을 저희가 굉장히 꼼꼼하게 촘촘하게 막을 수 있는 방법이 사실상 따져보면 그렇게 많지가 않습니다. 임차인 입장에서도 사실상 할 수 있는 안전장치라는 게 뭐 확정일자 받으셔서 대항력 갖추시는 것과 보증보험 드는 정도. 아니면 이제 들어갈 전세나 월세집을 구할 때 집에 어느 정도 임대인의 금융안정성이라든가 이런 거를 조금 확인하시는 정도여서 대책이라고 나온 것도 사실은 이런 뭐 사고를 냈던 경력이 있는 임대인들의 정보라든가 아니면 뭐 세금 납부 같은 것들을 밀려서 이런 사고의 요인이 될 수 있는 집주인들의 정보를 조금 더 오픈한다든가 이런 정도에 그치고 있는 상황이어서 사실은 민사 간에 발생할 수 있는 보증금 반환 사고들을 적정하게 뭐 100% 안전하게 관리할 수 있는 방안이 현재는 없다. 라는 게 더 세입자 입장에서는 불안한 부분일 것 같아요.

조현진 : 권 교수님 어떻게 임차인 입장에서 좀 조심하거나 이런 거를 좀 미리 살펴봐야 된다거나 조언을 해주실 수 있으실까요?

권대중 : 그렇죠. 일단은 뭐 발품을 팔아야 합니다. 중개사한테 의뢰해서 임대물건을 구입할 경우에는 한계가 있거든요. 특히 선순위 채권이 얼마나 있는지 등기상에 나오는 것 외에는 알 수가 없어요. 그래서 공인중개사들이 선순위채권을 확인할 수 있는 권리가 좀 확대가 돼야 되고 또 임차인 입장에서 볼 때도 이 물건이 주변 지역의 시세와 어느 정도 차이가 있는지를 확인할 필요가 있어요. 사고의 전형적인 게 비아파트 부분에서 이런 거거든요. 아파트는 평형별로 매매가격이 어느 정도고 전세가격이 어느 정도인지 알 수 있는데 비아파트는 평형도 불확실하고 가격도 불확실해요. 그래서 비아파트 부분의 연립이나 다세대를 대량으로 지어놓고 매매가격보다 한 10%, 20% 올려놓은 상태에서 임대료도 올리는 거예요. 그러고 임차인들한테는 싸게 주는 척 하고 대출을 받게 하거나 이렇게 해서 임대를 놓은 이후에 거래가 안 되면 이게 깡통이 되거든요. 제가 생각하는 깡통전세는 매매가 대비 한 70~80%정도의 임대료가 높으면 깡통으로 봐야 됩니다. 채권의 문제가 돼서 경매가 들어가면 20% 이상 떨어지거든요. 그런데 이것보다 더 좁아지는 지역이 지방에서는 나타나고 있거든요. 그동안 가격이 많이 오른 것도 있지만 임대료도 올랐다는 거거든요. 오히려 강남 지역이나 이런 가격이 많이 오른 지역은 매매가 대비 전세가 비율이 50% 돼 있거든요. 그런데 지방은 80% 넘는 데도 많아요. 이런 것들은 결국에 임대료를 올려서 뭐랄까 놨다는 얘기거든요. 아니면 주택 가격이 떨어지지 않았거든요, 그동안. 이게 점점 금액이 떨어지면 점점 위험성이 높아지죠. 그래서 마지막 대책은 지금 이제 에스지아이 보증보험하고 허그하고 주택도시보증공사하고 보증보험반환대출을 하고 있는데 이게 심사를 하다 보니까 심사 규제에서 탈락하게 되면 가입을 안 하게 되거든요. 그래서 이거를 조금 더 완화해서라도 예를 들면 전세가 2억이면 1억만 가입하더라도 다 가입 안 하더라도 이런 제도가 좀 개정될 필요가 있지 않나? 하는 생각이 들어요. 그렇지 않으면 이거 모두 다 잃어버릴 수가 있거든요. 그래서 정부의 대책이 좀 필요한 시기입니다.

조현진 : 그러니까 전셋값이 매매가의 70%를 넘어간다. 그러면..

권대중 : 그러면 위험성이 있지요.

조현진 : 그러면 위험하다고 봐야겠네요.

권대중 : 네. 그 70%는 매매가격도 그렇지만 선순위 채권도 마찬가지입니다. 합쳤을 때. 그거를 공제하고.

최은영 : 그 부분과 관련해서 지금 저희 연구소에서 전세가와 매매가를 단지별로 연결해서, 연계라고 하는데 공동주택에 대해서 정곡을 해봤을 때 한 40% 정도가 40%의 단지에서 80%를 넘어가요, 전세가율은. 매우 심각한 문제거든요.

권대중 : 네. 심각하죠.

최은영 : 그래서 일단은 전세반환금보증을 잘 받지 못 하는 문제는 일단 발생하면 세입자가 굉장히 힘들어집니다. 그래서 예방하는 게 무엇보다도 중요하기 때문에 세입자분들께서는 그 정보를 찾아보셔야 되고요. 지금 실거래가, 전세가 이런 것들이 다 공개가 되고 있기 때문에. 그래서 그 부분이 굉장히 중요하고 이게 지금 보이스피싱이 굉장히 새로운 기법들 때문에 굉장히 고통을 받는 분들이 많잖아요. 없었던 게 생기면서. 그런데 이제 전세에도 같은 문제가 있거든요. 언론보도들에서 다양한 유형들이 나오고 있는데 굉장히 많은 사람들이 합심을 해가지고 사기를 하는 그런 사례들도. 그러니까 예를 들면 매매가가 2억인데 한 아파트 단지에서 전세가가 3억인 게 수십 건 씩 단지가 거래가 되는 거예요.

조현진 : 매매가가 2억인데 전세가가 3억이요?

최은영 : 네. 전세가가 3억인 게.

조현진 : 그런데 거래가 된다는 거죠?

최은영 : 200.. 200단지정도에서 수십 건이. 이러면 굉장히 문제가 있을 소지가 크잖아요? 그런데 이것들을 개별 소비자들은 알 수 없고 저희들처럼 데이터를 계속 보거나 국토부, 정부에서는 알 수 있을 거라고 생각을 해요. 그래서 이런 부분들을 예방하기 위해서 지금 뭐 악성 임대인에 관해서 고지하겠다. 이런 것들이 있는데 그런 것들도 좀 적극적으로 하고 정부가 정보를 제공하는 역할도 하고 그리고 지금 전셋가가 100% 집값보다 넘게도 받을 수 있는데 그것도 제도적으로 좀 장치를 마련할 필요가 있습니다. 법률개정안이 발의가 됐는데 공시가격의 120% 이상을 전세를 못 받게 하는 이런 정도의. 그러니까 우리가 생각을 해보면 제도를 만들면 전세보증금을 돌려받지 못 하는 문제를 예방할 수 있는 장치들은 많이 있거든요. 그래서 좀 적극적인 대책이 필요한 시점이라고 생각을 합니다.

권대중 : 만약에 법률을 만든다. 라면 제가 아까 말씀드린 대로 최후의 수단은 잘못됐을 때 경매처분 되잖아요. 그래서 경매처분 되는 지역이 지역마다 좀 다릅니다. 서울지방법원 관할은 최초 경매가격에서 20%정도 한번 유찰될 때 떨어져요. 수원은 30%입니다. 그래서 제가 아까 70~80%라고 얘기했는데 전세 금액을 실거래가로 하든 뭐로 하든 간에 매매가격 대비 70~80% 이상 못 받게 해야 됩니다. 그러면 깡통전세 어느 정도 막을 수 있어요.

조현진 : 전세계약 생각하고 계신 분들 유념하셔야겠습니다. 다음으로 종부세 문제 한번 살펴보겠습니다. 정부가 지난 목요일 세제개편안을 발표했는데요. 핵심은 종부세를 2년 전 수준으로 되돌리고 부가기준을 주택수가 아닌 주택가격으로 바꾸겠다는 겁니다. 실제로 어느 정도 효과가 나타나는 건지 한번 그래픽으로 보시겠습니다. 공시가격이 13억 8천만 원인 서울 마포구 아파트를 예로 들어보면 특별공제대상이어서 올해는 종부세가 없습니다. 내년에는 현행대로라면 262만 원을 내야 하는데 바뀐 세율을 적용하면 171만 원으로 90만 원 정도 줄어듭니다. 다주택자는 더 많이 줄어드는데요. 서울에 공시가격이 20억 원과 13억 8천만 원짜리 아파트 두 채를 소유하고 있다고 가정을 했을 때 지난해에는 종부세를 6500만 원 냈는데 올해 바뀐 기준을 적용하면 4200만 원만 내면 됩니다. 내년에는 1700만 원으로 줄어들어서 현행세율을 적용했을 때보다 1억 원 가까이 줄어듭니다. 종부세 개편.. 권 교수님 주택 수가 아니라 가입기준으로 가야 된다. 원래 이런 주장을 좀 하시지 않았나요?

권대중 : 아닙니다.

조현진 : 아닙니까?

권대중 : 네. 사실은 종부세 자체가 재산세를 내고 또 추가로 내기 때문에 종합부동산세가 재산세에 합쳐지면서 누진과세를 당할 필요가 있다. 라고 제가 얘기를 한 적이 있고요. 주택수와 관련돼서는 조금 더 부정적으로 봅니다, 저는.

조현진 : 아, 그러십니까?

권대중 : 왜 그런가 하면 주택수를 빼고 금액으로 가게 되면 또 특히 이제 이번 정부가 3억 원 이하의 읍면동 지역에 지방 지역은 주택수 들어가지 않거든요. 이렇게 되면 정말 서민들이 사는 주택이 1~2억, 2~3억짜리 주택이잖아요, 지방에. 이런 주택을 매집할 가능성도 있고 이거를 또 잡아서 임대 놓을 가능성도 있거든요. 그래서 오히려 주택수도 어느 정도는 포함이 돼야 된다고 제가 얘기를 했었는데 금액으로만 한다고 이번에 발표를 했어요. 그래서 이게 사실은 단기적일지 장기적일지 여야 합의해봐야 알겠지만 금액은 누진과세해야 되는 게 맞고요, 종부세가 살아있다면. 주택수는 어느 정도 감안이 돼야 됩니다. 예를 들어서 다주택자의 기준이 우리는 1가구 2주택도 다주택자잖아요. 일시적으로 내가 집을 옮긴다든지 또는 부모의 집을 살게 하기 위해서 사도 지금 현행법으로는 다주택자입니다. 그래서 다주택자의 기준을 뭐 3가구부터 한다든지 또는 뭐 4가구부터 한다든지 이렇게 정해놓고 다주택자도 금액과 연계해서 종합부동산세를 물리는 게 맞지 않나. 하는 생각이 들어요, 저는.

조현진 : 정부 입장에서는 징벌적 과세를 정상화 시키는 과정이다. 이렇게 설명을 하고 있는데 거기에 대해서 동의를 하십니까?

권대중 : 이게 왜 그러냐 하면, 그거는 저는 동의를 합니다. 이게 왜 그러냐 하면 규제 지역에서 조정대상지역, 이상 지역에서 1가구 3주택 같은 경우는요. 지방세를 포함해서 양도차액이 벌어진 양도차액 그.. 양도액의 82.5%입니다. 그리고 2주택도 71.5%나 돼요. 그러니까 너무 많이 중과세했다고 생각하는 거거든요. 결국에는 다주택자들의 이렇게 규제완화했다고 하더라도 취득세는 조정대상지역내에서 1가구 2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세가 있기 때문에 진입을 하기 쉽지 않을 거라고 보여져요. 그러나 이제 주택수를 완전히 배제하고 금액으로 간 거는 혹시 대출을 받지 않고 집을 살 수 있는 사람들에게는 뭐랄까 소형주택을 매입해서 서민주택 시장을 좀 더 교란하거나 불안하게 할 가능성도 없지 않아 있다고 생각이 됩니다.

조현진 : 최 소장님 역시 이제 부자감세 아니냐. 3주택 이상 이렇게 많이 줄여주면 형평성에 맞냐. 이런 지적들에 대해서는 어떻게 보십니까?

최은영 : 지금 그래픽에서 잘 보여주셨다고 생각이 되는데요. 이 감세 정부가 발표한 정책으로 인해서 누가 혜택을 받느냐? 1주택자가 받는 혜택에 비해서 다주택자, 고가주택을 가지고 있는 사람일수록 그러니까 세금이 1억 원 가까이 줄어들지 않습니까? 그 정부의 발표대로라면. 이런 문제는 뭐 부자감세라는 주장이 아니라 부자감세인 거죠. 지금 종부세 자체가 전국에 100만 명에 대해서 내고 있는 것인데 초고가 주택에 관해서 하고 있는 것인데 이 부분을 혜택을 누가 보느냐? 이 종부세 자체도 그렇고 그다음에 종부세 중에서도 특히 고가 주택, 다주택자일수록 혜택이 크다. 라는 점에서 부자감세라는 비판을 면하기 어려울 것 같습니다.

조현진 : 그런데 그동안에 종부세가 좀 너무 많이.. 내가 원해서 오른 것도 아니고 갑자기 집값이 올라갔는데 거기에 대해서 갑자기 이렇게 돈을 많이 내라고 하면 어떻게 감당하느냐. 이런 불만도 있었던 게 사실이잖아요.

최은영 : 그런데 1주택자의 경우에는 그런 부분이 그러니까 저희가 아까 권 교수님이 말씀하신 82.5%의 세율 같은 것도 굉장히 과장된 거라고 생각을 하는데요. 양도 차익이 10억이 넘어야 발생하는 일이거든요. 그게 양도소득세도 소득세이기 때문에 구간별로 세율이 다르고 그러면 이거는 10억 집이 20억이 됐을 때의 상황을 말씀하시는 건데 그렇지 않다면 제가 말씀드리려고 하는 건 굉장히 극단적인 수치를 얘기를 한다. 그러니까 언론에서 나오는..

조현진 : 그러니까 비싼 집이 막 2배 정도 올라갔을 때 그렇게 많이 내는 거지 일반적으로는 그렇지 않다. 라는 말씀이신가요?

최은영 : 그러니까 저기 아까 좀.. 나온.. 마포구의 아파트 같은 경우는 지금 20억 정도 하거든요. 그런데 그것의 공시가격이 200만 원 미만인데, 종부세가. 이게 과도한 폭탄이냐? 와 관련해서는 저는 좀 이견이 있는 거죠. 20억 정도 되는 집이 200만 원 정도를 내는 걸. 그러니까 우리 소득세 내는 거를 생각해 보시면, 직장인들이. 그게 20억짜리가.. 10억짜리가 20억이 된 건데, 그 집이. 그러면 이것을 가지고 200만 원씩 내는 것들을 세금폭탄이라는 프레임으로 이거를 징벌적 과세여서 깎아줘야 된다고 하는 정부의 인식이 저는 좀 문제가 있다고 봅니다.

조현진 : 정부 정책이 다주택자가 집을 팔도록 해서 좀 공급을 늘리는 쪽으로 유도하겠다는 그런 쪽이었는데 이번 양도세 중과 면제해 주는 게 이게 약간 좀 반대되는 배치되는 거 아니냐. 이런 지적도 좀 있던데요.

김규정 : 일단 양도세 중과를 1년간 한시 배제해 주는 것을 통해서는 매물이 좀 출시가 되기는 했었죠. 가격 조정이 많이 되지는 않았지만 다주택자들이 어쨌든 1년 동안은 일반세율로 팔 수 있기 때문에 호가 조정을 많이 하지는 않았지만 매물은 좀 내놓은 상황이라 매물출시를 통해서 가격을 조금 조정해 보겠다는 데는 이 방안은 그래도 어느 정도 일단 단편적인 효과는 냈다. 라고 볼 수 있는데 대신 이번에 종부세를 다시 낮춰준 부분들이 엇박자를 내고 있는 거죠.

조현진 : 그렇죠. 그렇죠.

김규정 : 다주택자에 대해서 이번에 주택수로 중과하던 부분을 완전 폐지하고 가액기준으로 게다가 세율도 낮추고 세 부담 상환까지 낮춰주는 상황이기 때문에 당초에 1주택자 중심으로 보유세를 완화하겠다는 내용에서는 다주택자들의 조종폭이 훨씬 더 커지는 상황으로 가기는 했습니다. 그래서 지적하신 것처럼 부자감세의 논란을 피하기가 좀 어려운 상황이고 사실 이 세법개정안이 야당하고도 합의를 이룰 수 있을 지는 조금 이제.. 확실치가 않아져버린 상황인데 실제 시장에서도 양도세를 한시적으로 좀 내년 5월 9일까지 줄여준다. 라고 하니 매물을 일단 내놓았던 분들의 입장에서 보유세가 상당히 부담이었었거든요. 그런데 이 보유세가 세법개정안에 따라서 올해 그리고 내년에 더 낮아질 수도 있겠다. 라고 하면 급하게 처분할 이유가 사실은 없어지기는 합니다. 그래서 매물을 좀 걷어들일 가능성이 생겼고 그래서 이 조치들이 이 조세 조치들이 약간의 엇박자를 내면서 실제로 다시 매물 회수를 하고 호가를 낮추지 않는다면 매수자들이 원하는 급매물 가격하고는 여전히 격차를 보이면서 지금 나타나고 있는 거래 절벽이 더 길어질 수도 있다는 진단이 현재 시장에서는 나오고 있습니다.

조현진 : 앞으로 국회에서 논의를 좀 지켜봐야 할 것 같고요. 마지막으로 정부대책 한번 점검해 보겠습니다. 지난 6월 21일날 전월세 시장 안정대책 이후에 이번에 또 주거분야 민생안정방안을 내놨습니다. 권 교수님 어떻게 평가하십니까?

권대중 : 일단은 금리가 오르고 있는데 전세 대출에 대해서 금리를 동결하거나 또는 서민들을 위해서 대출을 지원하는 건 잘 내 놓는 대책이라고 보여지고요. 특히 이제 주택공급과 관련해서 한 말씀드리고 싶은 거는 경기가 점점 어려워져도 일단 정부가 주택공급을 할 수 있는 준비를 하고 있고 또 역세권 복합개발도 추진하겠다고 발표했기 때문에 아마 민생안정을 위해서는 임대주택도 공급을 하고 금리도 어느 정도 한도 내에서는 금리를 동결해서 주거안정을 꾀할 수 있게 발표한 거는 잘한 것 같습니다.

조현진 : 최 소장님 어떻게 평가하십니까?

최은영 : 조금 아까 계속 얘기했던 부자감세하고 연결되는 부분이 있는데요. 결국에는 부자감세하면 정부의 재원이 줄어드는 거고 그러면 결국에는 이게 서민 중산층에 영향을 미치거든요. 그래서 권 교수님도 계속 공공임대주택을 확대해야 된다고 말씀하시지만 사실 문재인 정부에서보다 윤석열 정부에서 공공임대주택 물량이 굉장히 축소되고 있습니다. 13만호에서 14만호였던 게 10만호로 얘기되고 있고 공공임대가 축소되고 있고 그다음에 지금 생계급여 뭐 이런 것들을 논의하는 상황이거든요. 7월에 그게 결정이 되는데 수급자. 라고 하는 그 부분들에 관해서도 정부가 굉장히 소극적으로 하고 있는 걸로 알고 있습니다. 그러니까 부자감세를 통해서 1조가 넘은 종부세가 낮아지면 그게 결국 서민과 중산층의 피해로 가고 있는 상황이다. 라고 판단하고 있습니다.

조현진 : 김 소장님 어떤 대책 필요하다고 보세요?

김규정 : 어쨌든 궁극적으로는 공급을 좀 필요하신 분들한테 주고 가격을 낮춰나가는 게, 경착륙을 원하는 건 아니지만 낮춰나가는 게 필요한데 현재 뭐 직접적으로 금방 필요한 대출이나 금리 조절 이런 것들도 필요하기는 한데 주택공급계획이 아직 정확하게 나오지 않은 상황이에요. 그런데 조금 더 걱정이 되는 건 이제 공급계획은 7월 말이나 8월 초에 나올 것 같기는 한데 지금 경기 상황이나 금리나 재정 상황으로 봤을 때는 계획이 나와도 이 로드맵이 현실화 되는데 굉장히 좀 고충이 많을 걸로 보여집니다. 그런데 이게 또 지지부진하면 이후에 경기변동성에 또 수급 문제가 논의될 거라서 이거를 현실적으로 지금 안 좋아지는 거시 상황에서 어떻게 해결할 것이냐에 좀 총력을 기울여야 될 것 같습니다.

조현진 : 네. 오늘 세 분 말씀 여기까지 들어야겠네요. 일요일 아침 귀한 시간 내주셔서 고맙습니다. 일요진단 라이브 다음 주는 한 주 쉬어갑니다. 무더위에 코로나19까지 확산되고 있는데요. 건강관리 각별히 유의하시기 바랍니다. 시청해주신 여러분 고맙습니다.