‘도심 주택 공급’, 이번에도 뾰족한 수는 없었다

2020년 '8·4 대책', 2021년 '2·4 대책', 그리고 2022년 '8·16 대책'까지. 3년 동안 해마다 도심 주택 공급 방안이 발표됐습니다.

정권이 바뀌면서 '공공 주도'에서 '민간 주도'로 기조는 변했지만, 공급 시기와 입지 등 구체적인 실행 계획이 나오지 않아 이번에도 도심 주택 공급 과정이 순탄하지만은 않을 것이라는 전망이 나옵니다.

■ 빈 땅 없는 도심에 주택 공급…"정비 사업 예측 어려워"

지난해 '2·4 대책'을 통해 발표됐던 '도심 공공주택 복합개발' 사업은 등장 당시 많은 주목을 받았습니다. 공공이 주도하지만 민간 건설사가 시공하고 용적률 상향과 기부채납 비율 최소화 등으로 토지주의 수익을 높여주겠다는 내용까지 포함됐습니다. 통합 심의를 통해 빨라야 10년 걸리던 정비 사업을 7년으로 단축시키고, 분양가상한제도 적용하지 않겠다는 제안도 나왔습니다.

치솟는 집값을 잡기 위해 수요가 몰리는 도심 지역 주택을 공급하려는 정부의 간절함까지 느껴지는 대책이었습니다.

지난해 상반기 매주 수요일마다 열리던 국토부 '위클리 브리핑'을 통해 서울과 인천 등 도심 지역 후보지가 거듭 추가됐고 후보지마다 주민 동의율이 얼마가 됐는지 중계하듯 발표됐습니다.

하지만 후보지 76곳 가운데 지금까지 주민 동의율을 달성해 사업지로 확정된 곳은 8곳뿐입니다. 그 안에서도 여전히 상가 건물주와 일부 토지주들은 개발을 반대하며 지구지정 취소를 요구하는 행정 소송을 진행 중입니다.

국토교통부는 이번 공급 대책 발표에서 지지부진한 도심 복합사업을 민간 주도로 전환하고 공공 사업에만 부여되던 각종 특례를 민간 사업지에도 적용하기로 했습니다.

다만 개발 이익 환수를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대나 공공분양 물량으로 기부채납 하고 필요하면 이익상한제 도입까지 검토하겠다고 덧붙였습니다.

민간 주도건, 공공 주도건 '도심 복합사업'의 핵심은 주민 동의입니다. 국토부 관계자는 이와 관련 "공공 주도 개발 자체에 거부감을 느끼는 주민들이 있다. 민간 주도 개발을 하면 동의율을 높일 수 있을 것으로 전망한다"고 밝혔습니다.

반면, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지 강제수용 방식을 적용한 공공주도 복합개발이 갖는 한계를 보완하겠다는 것이 이번에 발표된 민간 주도 사업"이지만 "도심 역세권 지역은 여전히 개발 사업을 반대하는 건물주들이 많아 쉽게 활성화되기 어려울 것"이라고 전망했습니다.

■ 재건축 규제 완화 방침…시기는 '아직'

윤석열 대통령의 공약이었던 재건축 초과이익환수제와 안전진단 평가 방식 개편 '계획'도 발표됐습니다. 재건축 초과이익환수제는 개편은 법 개정 사항으로 국회 논의가 필요하기 때문에 다음 달 중 추진하겠다는 방침입니다.

국토부는 안전진단 제도와 관련해서도 2018년 3월 구조안전성 비중을 상향하는 등 평가 방식이 바뀐 뒤로 재건축 통과율이 대폭 줄어 "도심 공급 기반이 약화되고 있다"고 진단했습니다.

당시 바뀐 안전진단 평가 항목 비중을 보면 주거환경 15%, 건축마감 및 설비노후도25%, 구조안전성 50%, 비용분석 10%로 구조안전성의 비중이 가장 높았습니다. 안전진단 평가 결과 100점 만점에 30점 이하여야 재건축을 할 수 있는데 건물 내구력을 평가하는 구조안전성 비중이 50%이다보니 정말로 건물 구조의 안전에 문제가 있어야 재건축이 가능했던 겁니다.

국토부는 개선책으로 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 줄이고, 의무적으로 받아야 했던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행하는 등의 방안도 밝혔습니다.

안전진단 제도 개선은 초과이익환수제와 달리 시행령만 바꾸면 되기 때문에 국토부가 당장 추진할 수 있는 사안입니다.

하지만 정부는 "시장 상황을 면밀히 모니터링하여 적용 범위, 시행 시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시"하겠다고 했습니다. 재건축 규제 완화로 자칫 안정세를 찾고 있는 부동산 시장을 다시 자극할 수 있다는 우려를 내비친 것입니다.

실제로 지난 2014년 박근혜 정부 당시 구조안전성 비중을 기존 40%에서 20%로 낮춘 이후 서울 반포와 목동 등의 재건축 단지 가격이 급등하기도 했습니다.

이뿐 아니라 1기 신도시 정비 사업은 2024년까지 마스터플랜을 마련하겠다고 밝혀, 사실상 중장기 과제로 넘겼습니다.

다만 이미 안전진단을 통과한 재건축 단지들의 진행 속도는 빨라질 것으로 전망됩니다.

서울의 경우 신속통합기획 방식으로 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축하고, 통합 심의 도입으로 각종 인허가 절차를 단축해 주택 공급 속도를 앞당기겠다는 계획입니다.

■ 공공택지 개발 88만 호…"입지 발표는 10월 이후"

국토부는 또 3기 신도시 물량을 포함해 공공택지 개발로 5년 동안 88만 호를 공급하겠다고 밝혔습니다. 전체 공급 물량의 1/3 정도로 가장 많은데, 신규 택지 후보지는 오는 10월 이후 발표하겠다는 계획입니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "기존에 발표된 3기 신도시 부지 중에 아직 지구 지정조차 안 된 곳이 많다"며 신규 택지 지정보다 기존 사업을 빨리 진행할 필요가 있다고 말했습니다.

하지만 윤석열 정부 출범 이후 첫 주택 공급 대책을 발표하면서, 신규 택지 후보지를 한 곳도 발표하지 않은 점은 아쉽다는 반응도 나옵니다.

국토부 관계자는 "아직 신규 공공택지 후보지에 대한 사전 검토와 지자체와의 협의가 부족한 상황에서 성급하게 발표하면 혼란을 줄 수 있다"고 전했습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 공급대책에 대해 "충분한 주택 공급 신호를 보내 시장의 불안을 낮추려는 것은 긍정적"이라면서도 "다만 도심 복합사업에 대한 민간 인센티브 효용 체감 여부와 향후 주택경기 침체와 경기 위축으로 인한 불안 등 풀어야 할 과제도 상당하다"고 평가했습니다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 "청년 원가 주택 등 50만 가구 공급이 현실화되면 2030세대가 구축 매수에서 청약 수요로 돌아설 것"이라며 "주택 가격이 하향 안정세로 향하며 젊은 층의 주거 불안 심리를 잠재울 것"으로 내다봤습니다.