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SH “내곡지구 개발이익 1조 3천억여 원…목표의 5배”
입력 2022.09.23 (06:01) 수정 2022.09.23 (09:41) 취재K

■ 내곡 보금자리주택, 착수 당시 목표의 5배…개발 이익 1조 3천억여 원

서울주택도시공사(SH)가 4천352세대가 입주를 마친 '내곡 보금자리주택' 사업성 결과를 발표했습니다.

내곡 보금자리주택은 2009년 정부가 내곡동 일대를 보금자리주택지구로 지정했고 공공주택 공급을 위해 개발제한구역을 해제한 뒤 개발해 분양 원가가 낮게 책정됐습니다. SH는 4억 원 정도라고 밝혔습니다.


사업시행자인 SH공사는 내곡지구 7개 단지 중 민간이 분양한 4단지를 제외한 나머지 단지를 공급했고, 분양주택 2천214세대와 임대주택 2천138세대(장기전세 1천28호·공공임대 1천110호) 등 모두 4,352세대입니다.



김헌동 사장은 기자 설명회를 열어 자료를 발표했습니다. 김 사장은 "내곡지구에서 분양주택 2,214호와 임대주택 2,138호 공급 등을 통해 1조 3,036억 원의 개발이익을 거뒀다"며 "임대주택 자산가치가 올라가면서 사업 착수 당시 목표였던 2,465억 원의 5배로 늘었다"고 말했습니다.

이어 "택지 조성원가가 3.3㎡당 890만 원이었는데, 현재 세대당 토지 추정 가격은 약 14억 원이고 3.3㎡ 기준 토지가격은 7,950만 원으로 조성원가에 비해 토지 가격이 올랐기 때문"이라고 설명했습니다.

■ SH "개발이익 늘어난 건 공공임대 주택 25%→50% 상향 공급"

그러면서 "2009년 당시 오세훈 서울시장의 장기전세주택 의무건설 방침에 따라 공공임대주택 의무비율을 50%로 올려 공공임대주택을 많이 공급한 결과"라며 "공공임대주택을 많이 지어서 갖고 있었더니 주택 가치가 올라가면서 재산이 5배로 늘어난 셈"이라고 말했습니다. SH가 밝힌 내곡지구 내 공사 소유 84㎡ 공공주택의 시세는 세대당 약 18억 원입니다.


■ SH "토지 임대부 주택으로 용적률 높여 질 좋은 임대주택 확대 공급"

김헌동 사장이 강조한 건 토지 임대부 주택이었습니다. 토지 임대부 주택은 땅은 공공이 매입해 소유하고, 건물만 분양하는 방식입니다. 김 사장은 내곡지구 사업성을 놓고 토지임대부 주택으로 공급했을 때 개발이익이 훨씬 더 늘어난다고 강조했습니다.

○ 토지임대주부택 진행시
현금 사업 수지는 2,877억 원 적자지만 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3,896억 원(공시가격 기준)으로 오히려 늘어남
○ 용적률 450%로 높일시
건물분양주택을 8,960호 공급 가능해지고 토지뿐만 아니라 사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1,628억 원(공시가격 기준)으로 증가

이런 이유를 들어, 김 사장은 "공공임대를 많이 짓는다고 절대 손해 보는 게 아니고 저평가된 토지 위에 용적률 500% 이상 높여서 초고층 아파트로 고급스럽게 지어 건물을 분양하고 상당 부분 장기전세 형태 등으로 공급하겠다"고 말했습니다. 이를 위해, 건물 가치를 인정하지 않는 사업 타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선도 정부에 건의할 예정입니다.

현재, 서울시는 10년 거주 이후에는 토지임대부 주택의 시장 거래를 허용해 시세차익을 얻을 수 있게 하는 방안을 국토교통부에 건의해둔 상황입니다. 현재는 토지임대부 주택을 팔 때 공공에만 팔 수 있고, 1년 만기 정기예금금리 수준의 이익만 허용됩니다.

이와 함께, SH는 내곡지구 개발면적의 절반이 넘는 면적을 공원 녹지 등으로 만들어 시민에게 환원했다며 앞으로도 개발사업 추진 시 공공자산을 확보하고 건물 분양 사업 중심으로 추진하겠다고 밝혔습니다.

이에 대해, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지 임대부 주택은 상대적으로 저렴하게 분양받아 이미 갖춰져 있는 인프라를 함께 누리게 되는 거니까 수요가 많을 수밖에 없다"고 말했습니다. 다만, "토지 가격이 올라가면 토지 임대료도 부담해야 할 것이고 분양을 받을 수 있는 세대는 한정적이기 때문에 전체적인 부동산 시장 주택 가격에 영향을 줄 수 있을지는 미지수"라고 답했습니다.
  • SH “내곡지구 개발이익 1조 3천억여 원…목표의 5배”
    • 입력 2022-09-23 06:01:13
    • 수정2022-09-23 09:41:25
    취재K

■ 내곡 보금자리주택, 착수 당시 목표의 5배…개발 이익 1조 3천억여 원

서울주택도시공사(SH)가 4천352세대가 입주를 마친 '내곡 보금자리주택' 사업성 결과를 발표했습니다.

내곡 보금자리주택은 2009년 정부가 내곡동 일대를 보금자리주택지구로 지정했고 공공주택 공급을 위해 개발제한구역을 해제한 뒤 개발해 분양 원가가 낮게 책정됐습니다. SH는 4억 원 정도라고 밝혔습니다.


사업시행자인 SH공사는 내곡지구 7개 단지 중 민간이 분양한 4단지를 제외한 나머지 단지를 공급했고, 분양주택 2천214세대와 임대주택 2천138세대(장기전세 1천28호·공공임대 1천110호) 등 모두 4,352세대입니다.



김헌동 사장은 기자 설명회를 열어 자료를 발표했습니다. 김 사장은 "내곡지구에서 분양주택 2,214호와 임대주택 2,138호 공급 등을 통해 1조 3,036억 원의 개발이익을 거뒀다"며 "임대주택 자산가치가 올라가면서 사업 착수 당시 목표였던 2,465억 원의 5배로 늘었다"고 말했습니다.

이어 "택지 조성원가가 3.3㎡당 890만 원이었는데, 현재 세대당 토지 추정 가격은 약 14억 원이고 3.3㎡ 기준 토지가격은 7,950만 원으로 조성원가에 비해 토지 가격이 올랐기 때문"이라고 설명했습니다.

■ SH "개발이익 늘어난 건 공공임대 주택 25%→50% 상향 공급"

그러면서 "2009년 당시 오세훈 서울시장의 장기전세주택 의무건설 방침에 따라 공공임대주택 의무비율을 50%로 올려 공공임대주택을 많이 공급한 결과"라며 "공공임대주택을 많이 지어서 갖고 있었더니 주택 가치가 올라가면서 재산이 5배로 늘어난 셈"이라고 말했습니다. SH가 밝힌 내곡지구 내 공사 소유 84㎡ 공공주택의 시세는 세대당 약 18억 원입니다.


■ SH "토지 임대부 주택으로 용적률 높여 질 좋은 임대주택 확대 공급"

김헌동 사장이 강조한 건 토지 임대부 주택이었습니다. 토지 임대부 주택은 땅은 공공이 매입해 소유하고, 건물만 분양하는 방식입니다. 김 사장은 내곡지구 사업성을 놓고 토지임대부 주택으로 공급했을 때 개발이익이 훨씬 더 늘어난다고 강조했습니다.

○ 토지임대주부택 진행시
현금 사업 수지는 2,877억 원 적자지만 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3,896억 원(공시가격 기준)으로 오히려 늘어남
○ 용적률 450%로 높일시
건물분양주택을 8,960호 공급 가능해지고 토지뿐만 아니라 사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1,628억 원(공시가격 기준)으로 증가

이런 이유를 들어, 김 사장은 "공공임대를 많이 짓는다고 절대 손해 보는 게 아니고 저평가된 토지 위에 용적률 500% 이상 높여서 초고층 아파트로 고급스럽게 지어 건물을 분양하고 상당 부분 장기전세 형태 등으로 공급하겠다"고 말했습니다. 이를 위해, 건물 가치를 인정하지 않는 사업 타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선도 정부에 건의할 예정입니다.

현재, 서울시는 10년 거주 이후에는 토지임대부 주택의 시장 거래를 허용해 시세차익을 얻을 수 있게 하는 방안을 국토교통부에 건의해둔 상황입니다. 현재는 토지임대부 주택을 팔 때 공공에만 팔 수 있고, 1년 만기 정기예금금리 수준의 이익만 허용됩니다.

이와 함께, SH는 내곡지구 개발면적의 절반이 넘는 면적을 공원 녹지 등으로 만들어 시민에게 환원했다며 앞으로도 개발사업 추진 시 공공자산을 확보하고 건물 분양 사업 중심으로 추진하겠다고 밝혔습니다.

이에 대해, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지 임대부 주택은 상대적으로 저렴하게 분양받아 이미 갖춰져 있는 인프라를 함께 누리게 되는 거니까 수요가 많을 수밖에 없다"고 말했습니다. 다만, "토지 가격이 올라가면 토지 임대료도 부담해야 할 것이고 분양을 받을 수 있는 세대는 한정적이기 때문에 전체적인 부동산 시장 주택 가격에 영향을 줄 수 있을지는 미지수"라고 답했습니다.
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