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[일요진단 라이브] 고금리 시대…자산시장 어디로?
입력 2022.09.25 (08:42) 수정 2022.09.25 (10:57) 일요진단 라이브
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■ 진행 : 조현진
■ 대담 : 김학균 신영증권 리서치 센터장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

조현진 : 이어지는 순서에서는 주식과 부동산 등 자산시장 동향과 전망에 대해서 전문가들과 함께 짚어보겠습니다. 먼저 관련 영상 보고 돌아오겠습니다.

(VCR 시청)

조현진 : 함께 말씀 나눠주실 두 분 소개해 드리겠습니다. 먼저 신영증권 김학균 리서치 센터장 나와주셨습니다. 감사합니다.

김학균 : 네. 안녕하십니까?

조현진 : 이어서 한국투자증권에 김규정 자산승계 연구소장 모셨습니다. 어서오세요.

김규정 : 네. 안녕하세요.

조현진 : 센터장님 지금 뭐 증시 2300선 붕괴됐잖아요. 분위기 어떻습니까?

김학균 : 뭐 연준 내내 안 좋았는데 지난 주 목요일날 미국 연준이 금리를 올리면서 뭐 한국뿐만 아니라 전 세계 주가가 많이 떨어졌습니다. 지난 3월 이후 금리를 올리고 있는 건 똑같은데 투자자들 걱정은 이런 거죠. 야 금리 이렇게 올렸는데 인플레이션이 통제가 안 되고 그러면 금리를 앞으로 더 많이 올려야 될 것 같고 금리 올린 이후에 경기침체가 오지 않은 적이 단 한 번도 없었습니다. 경제 과잉 수요가 있을 때 금리 올리면 좀 덜 쓰세요. 그러면서 경제 침체를 잡는 게 인플레이션인데 이번에 인플레이션을 잡기 위해서는 상당한 폭의 경기 후퇴를 감내하지 않으면 인플레를 잡기 어려울 거다. 라고 하는 그런 우려가 특히 9월에 ** 이후로 커졌고요. 그것이 뭐 전세계적인 주가조정으로 나타나고 있습니다.

조현진 : 그러면 대부분 약세장은 계속 이어질 거라고 보고 계시나요?

김학균 : 네. 특히 이제 미국의 물가지수가 매월 발표되거든요. 금융시장의 반응은 어떻게 보면 매우 호들갑스럽습니다. 7월 물가가 생각보다 조금 낮게 나오니까 주가는 올랐고요. 그런데 8월 물가가 생각보다 높게 나오니까 조정을 봤는데 일단 연준 입장에서도 미국의 중앙은행 입장에서도 금리를 올렸을 때 경기침체라고 하는 것은 매우 이제 불가피하게 올 가능성이 높기 때문에 뭔가 자기들의 정책 스탠스에 변화를 나타내기 위해서도 물가 쪽에서 변화가 나타나야 돼서요. 매월 물가 동향에 따라서 주가의 폭이 매우 클 것 같고 다만 8월 물가를 보면 물가가 조기에 잡히기는 어려워 보이기 때문에 주식은 그래도 조정이 좀 더 이어질 가능성이 높지 않을까 싶습니다.

조현진 : 환율은 어떻게 보세요? 지금 뭐 아까 부총리께서는 그래도 우리 아직 괜찮다고 하시는데. 시장에서는 어떻게 보시나요?

김학균 : 이게 글로벌한 현상이기 때문에요. 그렇지만 우리나라가 원화는 한국은행이 찍어낼 수 있지만 우리가 살아가기 위해서는 달러가 필요한데 지금 달러 구하는데 작년보다 20%가 높아졌으니 총체적으로 우리 국민들이 살기에는 힘들어진 건데요. 이게 제 생각에는 거의 미국에 연방준비제도에 달려있는 것 같아요. 우리가 작년 8월부터 한국은행이 미국보다 7개월 먼저 금리 열심히 올렸는데 이런 식으로 미국이 계속 금리를 올리다 보니까 금리가 역전이 됐고 지금 유로존은 금리 올리려고 생각해 보니까 이탈리아 같은 나라가 너무너무 불안한 겁니다. 일본은 아예 금리 올릴 엄두도 못 내고 있고요. 그렇다 그러면 이번 통화 가치는 연준이 금리 올릴 때 한국 은행이 얼마나 금리 올릴까. 정부가 어떻게 개입할까. 이런 차원의 문제가 아니고 미국의 금리 인상 속도가 멈춰줘야 끝날 수 있는 상황인 것 같습니다.

조현진 : 그런데 어제인가 재닛옐런 재무장관이 내년에도 물가 인상 목표치 못 잡을 수도 있다. 그러면 미국이 계속 금리인상 내년까지도 할 수도 있고 그러면 우리는 그 충격을 그대로 받아야 되는 상황이 될 수도 있겠네요?

김학균 : 세상이 나빠지겠지만 저는 미국도 어려워질 거라고 보는데 다만 지금 중앙은행과 관료들의 시장과 소통의 방식은 그게 맞습니다. 인플레라고 하는 거는 사람들이 있을 거라는 기대심리가 생기게 되면 사재기를 하거든요. 그러면 물가가 올라가는 자기 실현적으로 사람들이 믿으면 실현이 되는 자기실현적 속성이 있기 때문에 중앙은행가들과 관료는 금리를 올리는 국면에서는 매우 엄하게, 우리가 이거 엄하게 금리 올려서라도 너를 잡을 거야. 라고 하는 소통이 맞는데 그런데 지금의 금리 수준이 많이 높아졌기 때문에 저는 미국의 통화정책도 결국은 데이터에 따라 할 거다. 라고 생각합니다. 이렇게 금융 경기가 나빠질 테고요. 그러면 물가상승 압박은 둔화가 될 거기 때문에 저는 뭐 내년 3월까지 올릴 것 같기는 한데 그 이후에 경로는 매우 가변적이라고 봐야 될 것 같습니다.

조현진 : 부동산 시장 분위기도 심각하죠? 지금 9월 셋째 주 아파트 가격 동향 보니까 역대 최대 급락이다. 뭐 이런 통계들이 나오던데 어떤가요?

김규정 : 지금 한국 부동산원 통계로 보셨을 때 주간 하락률이 -1%, -2% 뭐 이렇게.. 0.1%, 0.2% 나오고 있거든요. 그게 뭐 한달 연 누적으로 본다면 상당한 빠른 조정이라고 볼 수 있죠. 그래서 급매물 거래 신고가 지수로 잡히면서 선제적으로 지수들 하락폭이 커지고 있는 상태고요. 전체적으로 수요자들이 관망세를 보이면서 매매수급지수라고 하는 물건보다 수요가 더 얼마나 많은가 적은가를 책정하는 지수가 지금 100 기준으로 봤을 때 동일하다는 건데 80 아래까지 떨어지고 있거든요. 그만큼 사려는 사람이 훨씬 적다. 라는 뜻입니다. 그래서 이러한 거래관망이나 거래부진에 따른 가격조정이 앞으로 이어질 수밖에 없는 상황으로 보여집니다.

조현진 : 이게 지금 전국적으로 거의 다 동일하게 나타나는 현상이죠?

김규정 : 네. 먼저 조정이 시작된 지방 시장에서 낙폭이 확대되고 있고 조금 더 늦게 조정에 진입한 수도권에서도 외곽에서부터 점점 상급지까지 확대가 되는 양상이에요. 그래서 고가 주택이라든가 투자 선호 되는 아파트들이 모여 있는 지구에서도 가격 낙폭이 확산되는 양상입니다.

조현진 : 기사를 보니까 뭐 거래는 거의 실종된 상황에서 급매물이 나오다 보니까 이렇게 급락하는 곳이 나타나는데 이게 일시적인 조정인 건지 아니면 이제 완전히 대세 하락 추세가 굳어진 건지. 그게 좀 궁금하네요.

김규정 : 앞서 지금 금리랑 환율 말씀들을 하셨는데 하락의 심리적인 영향을 주고 있는 지표들의 추가 하락이 계속 우려가 되고 있는 상황이고 무엇보다 지금 국내에서 소득 대비 집값 수준은 워낙 높은데 대출이 어렵고 금리까지 오르면서 점점 자금마련은 어려워지는 상황이거든요. 그래서 주가 하락이 나타날 수밖에 없어서 아직은 조정의 초입정도밖에 오지 않았다. 라고 진단을 하고 있고요. 실제로 시장에서 급매물 외에는 거래가 거의 되지 않는데 급매물 가격 수준이 이전 거래 고점에 한 20~30%는 떨어진 물건들이 지금 거래가 되고 있는데 실제로 이런 것들이 지표로 잡히면서 지수가 먼저 떨어지는 것에 비해서 저희가 조사를 했을 때는 현장에서 그 정도 조정이 된 급매물이 막 쌓여있는 상황까지는 아직은 아니거든요. 매도자들 역시 아직은 좀 자금유동력이 있는 분들 중심으로는 가격을 빠르게 낮춰서 급매물로 막 쏟아내지는 않는 상황이어서 그런 상황까지 거친 다음에야 바닥이 확인된다라고 하면 앞으로 하락기간이 좀 더 길게 많이 남아있을 수 있다라고 보셔야 될 것 같습니다.

조현진 : 그러니까 하락의 초입이다.

김규정 : 네. 실제로..

조현진 : 이후에 기울기가 어떻게 될지는.. 예측하기 어렵나요?

김규정 : 정책적으로는 기울기를 완만하게 하시려고 하는데 사실 저희가 과거에 조정을 거쳤을 때는 급락이라든가 바닥 확인 후에 회복 같은 것들이 그렇게 완만하게 일어나기는 쉽지는 않거든요, 시장에서. 그래서 이러한 상황들이 좀 완만하게 진행이 되다가 일정수준 빠르게 바닥을 확인하는 구간들이 나타날 수밖에 없을 거라고 생각하고 그게 무조건 나쁘다라고 볼 수는 없는데 그 시점에 뭔가 영끌 투자자들이라든가 이렇게 좀 자금에 여유가 없는 분들이 좀 더 피해를 크게 볼 수 있다는 점 때문에 대비는 필요한 것 같습니다.

조현진 : 그래서 정부가 뭐 이번에 규제지역도 완화하고, 해제하고 계속 부동산 정책을 완화하고 있는데, 규제를 완화하고 있는데 어떻게 좀 이렇게 효과를 볼까요?

김규정 : 지금 세종시를 제외한 광역도시들 조정대상지역을 모두 해제를 한 상태인데요. 시장에서의 반응을 그렇게 우호적이지는 않은 것 같습니다. 좀 늦었다라는 볼멘 소리들도 있고 먼저 6월말에 해제를 했었던 지방지역들의 해제 효과가 그렇게 크지 않았었기 때문에 당장 효과 기대의 목소리는 그렇게 높지 않은 것 같아요. 그래서 이들 지역에 추가적으로 뭐 주택 경기나 뭐 쌓이고 있는 미분양들을 해소하기 위한 추가적인 지원조치가 필요하다는 얘기가 나오니까 지역 사이클에 따라서 조금 심한 가격조정을 겪고 있거나 지원이 필요한 곳들에 대해서는 선별적인 추가지원은 좀 더 필요해 보입니다.

조현진 : 센터장님 원래 환율이 이렇게 높아지면 그러니까 달러화에 대한 원화 가치가 하락하면 수출이 잘 돼야 되잖아요. 그런데 지금 수출도 지금 둔화되는 추세고 특히나 반도체라든지 우리 주요품목에서 그런 현상들이 나타나고 있는데 이게 구조적인 거 아니냐, 여러 가지 변화에 의해서. 그렇게 되면 기본적으로 기업들의 펀더멘탈이 흔들리는 거 아니냐. 이런 우려들이 나오는데 어떻게 보세요?

김학균 : 지금 무역수지가 5개월째 적자인데 2008년 금융위기 때도 그런 일은 있었습니다. 구조적인 요인 또 순환적인 요인이 섞여있는데 하나 좀 걱정이 되는 거는 대중무역수지가 4개월째 적자예요. 그런데 우리나라가 2000년대 들어서 여러 가지 경제에 대한 걱정이 많았는데 그래도 수출을 통해서 경제를 지탱해왔거든요.

조현진 : 그렇죠.

김학균 : 2000년대 들어서 전체무역수지 흑자가 7800억 달러인데 대중무역수지적자가 7100억 달러였어요. 그러면 이제 이것이 정말 중국과의 기본적인 경쟁력이 바뀌는 건지 굉장히 좀 여러 가지 고민을 많이 해야 될 국면인데 아직까지는 중국 경제가 봉쇄를 하고 있으니까 이게 봉쇄가 풀렸을 때도 이렇게 갈지. 이런 부분에 대해서는 우리가 좀 지켜봐야 되겠지만 제 생각에는 뭐 지금 환율이야 다 같이 약해지고 있는데 우리나라 무역수지적자라고 하는 것이 결국은 구조적인 현상일 수.. 중국 같은 경우는 좀 그런 고민을 해봐야 될 것 같고요. 요즘은 혼재되어 있는 것 같습니다. 그래서 특히 대중무역수지 흑자가 적자로 반전된 부분은 조금 이거를 깊게 우리가 고민해봐야 될 국면이라고 저는 봅니다.

조현진 : 반도체도 보면 지금 굉장히 안 좋더라고요.

김학균 : 그러니까 반도체는 사이클 자체가 돈 벌 때 왕창 벌고 나빠질 때 이익이 줄어드는 정도가 아니라 적자가 나는. 그러니까 삼성전자나 SK하이닉스처럼 좋은 기업도 올라갈 때는 많이 올라가고 떨어질 때는 뭐 30~40% 떨어지는 거거든요.

조현진 : 그러면 지금 안 좋은 사이클에 들어간 거라고..

김학균 : 이미 저희들은 그렇게 봅니다. 내년 앞쪽에는 삼성전자나 SK하이닉스 반도체에서 거의 돈을 못 벌 수 있는 그런 정도 사이클까지 갔기 때문에 제 생각에 반도체는 지금까지 통상적인 사이클의 범주를 벗어나지 않는데 중국은 이게 구조적인 변화인지 저도 좀 매우 궁금하게 보고 있습니다.

조현진 : 그러면 지금 같은 환율과 금리 급등 그다음에 어떤 산업적인 구조적인 변화. 이게 맞물리면 계속 위기가 올 수 있는 거 아닌가요?

김학균 : 그런데 우리가 어떤 위기를 닥치게 되면 그 위기는 늘 특수하다고 생각합니다. 그런데 지나고 나면 결국은 나빠지기보다는 좋아졌는데 다만 이번 국면이 조금 독특한 것은 정책을 펴는 분들이나 시장이나 별로 경험치가 많지 않은 것 같아요. 어떤 의미냐 하면 지금까지 관료들은 디플레에 맞서 싸우면서 선진국의 경우는 한 20년 보냈는데 40년만에 인플레이션이에요. 그러니까 이거는 사실은 축적된 경험이 많지 않고요. 주가를 말씀드리면 우리나라 종합주가지수가 작년 7월이 고점이었습니다. 14개월 조정이거든요. 그런데 조정다운 조정이 2008년 이후 처음입니다. 13년 만의 조정인데 글로벌 금융위기 때 조정도 12개월 짧게 조정 받고 말았어요. 그러면 이제 지금 보고 있는 조정은 한 20년만의 조정이에요. 그러면 금융회사 직원들로 치면 한 차장 정도 되는 사람들까지는 제대로 된 조정을 못 봤거든요. 그러니까 상황이 매우 유동적이라고 봐야 되고 이럴 때 투자자들이 하셔야 될 점은 조급증이 가장 나쁜 것 같아요. 정말 세상이 안 좋아보이지만 주식이라고 하는 게 나쁜 걸 반영해서 결과적으로 지금 바닥 근처일 수도 있다고 보는데 그 경로는 매우 울퉁불퉁할 거거든요. 그래서 손실을 만회하고자 하는 욕심으로 내가 또 빚을 내서. 레버리지 투자를 하고 그런데 지금 그런 경향들이 있어요. 옥션 같은 데 막 투자하시고. 저는 조급증..

조현진 : 지금 그렇다고요?

김학균 : 그런 분들 계십니다.

조현진 : 변동성이 커지니까 그거를 **

김학균 : 변동성이지만 손실을 빨리 만회하고자 하는 그런 욕심들이 좀 계신 것 같아요. 그렇게 되면 시간이 지나서 세상이 좋아진다고 하더라도 중간에 변동성 있을 때 내 포지션이 청산돼 버리는 거거든요. 그래서 돈을 벌기 위해서는 어려울 때 생존하는 게 가장 중요하기 때문에 정말 뭘 하시는 거 좋다고 생각해요. 그렇지만 무조건 여윳돈으로. 상황이 나빠지더라도 버틸 수 있는 돈으로 뭐라도 하셔야 된다는 조언을 꼭 드리고 싶습니다.

조현진 : 그러면 지금 시중자금은 주로 어느 쪽으로 많이 움직이고 있나요?

김학균 : 지금은 예금으로 많이 가고요. 뭐 이자율이 높아졌기 때문에 합리적인 선택이고 일부는 단기 부동화 되고 있고요. 또 일부는 금리가 많이 올라갔기 때문에 채권으로 가고 있고 주식투자 열기는 현재 꺾였습니다.

조현진 : 안전한 쪽으로 계속 가고 있네요.

김학균 : 그렇습니다.

조현진 : 앞으로도 좀 계속 되겠네요, 그런 흐름은?

김학균 : 당분간은 그렇게 되지 않을까 싶습니다.

조현진 : 소장님 기사 보니까 요즘 전세 가격은 오히려 별로 안 오르고 월세 가격이 그렇게 많이 오른다고 하는데 그것도 금리랑 관계가 있는 거죠?

김규정 : 네. 국내의 도시들뿐만 아니라 앞서 리포트에서도 뭐 여러 번 보셨을 텐데 뉴욕이라든가 주요 도시도 월세가 치솟고 있는 상황인데 금리인상과 상관이 있습니다. 그런데 국내 같은 경우는 집값 하락이 나타나면서 전세가격은 약세를 보이는데 동시에 월세는 오르고 있는 상황이거든요. 그래서 전체적으로 임대료 부담은 국내에서도 계속 늘어나고 있는 상황이라서 전세 같은 경우는 지금 금리 자체도 영향이 있지만 전세대출 자체도 어려워지면서 전세입자들 확보가 어려워지면서 오히려 가격이 안정세를 띄는 것처럼 보이는데 월세는 계속 있고 월세 전환률도 오르고 있어서 이 부분에 대한 서민층이라든가 좀 지원이 필요한 취약계층에 대한 임대료 지원이라든가 공공임대 공급 확대 뭐 이런 것들이 조금 시급하게 계획이 마련돼야 될 것 같습니다.

조현진 : 그러면 전세를 놓던 사람들이 반전세나 월세로 돌리니까 그런 건가요?

김규정 : 맞습니다. 세입자들도 자금마련이 어려워지고 대출 받아서 전세금 올려주기 어려워주니까 반전세를 선호하는 양상을 띄고 있고요. 최근에 뭐 젊은 계층들 오피스텔이나 원룸 같은 것을 대부분 월세화가 되면서 월세 비중도 늘고 월세 가격도 오르고 있고 집주인들도 일부 이제 전세금을 돌려주기 어렵다 보니까 전세금은 낮추는 반면 월세에 대해서는 가격을 계속 올리고 있는 양상이어서 어떻게 보면 서민들이 좀 더 취약하게 노출.. 위험에 노출될 수 있는 월세 쪽에서의 가격상승에 더 신경을 써야 되는 상황이라고 볼 수 있습니다.

조현진 : 그러면 대출 받아서 전세 얻거나 집 사셨던 분들이 지금 제일 힘들겠네요?

김규정 : 특히 변동금리나 이런 걸로 단기 자금 유용을 하셨던 분들은 계속해서 단기금리가 오르면서 변동금리가 오르고 있어서 이 변동성에 대응하는데 굉장히 어려움을 겪고 계신 것 같아요. 그래서 이후에 사용하시는 분들이 고정금리가 무조건 답이다. 라고 말씀드릴 수는 없지만 한동안 단기변동금리가 계속 좀 오를 가능성들이 남아있기 때문에 이러한 변동성이 본인에게 발생해서 매월 이자비용을 늘려야 됐을 때 대응력이 있는가. 이런 부분을 감안해서 지금 대출 결정을 하셔야 되는 상황일 것 같고요. 이런 부분에 대응해서 정부가 내놨었던 지원책이 안심전환대출이라고 나왔었는데 현재 주택가격 4억 기준으로 우선순위자에게 대출신청을 받고 있는데 생각보다는 신청이 좀 저조한 것으로 알고 있습니다. 아무래도 3% 후반대의 금리에 대해서 조금 실망하신 것 같기도 하고 주택가격이라든가 이런 것들 때문에 사용자가 많지 않은 것으로 보여지는데 단기적으로 변동금리가 너무 올라서 부담이신 분들은 이게 일시적으로 이후에 다시 고정.. 변동금리로 갈아탈 때 중도상환 수수료도 제외해주고 한다고 하니까 실제로 그런 분들에 한해서는 이후에 9억 정도로 주택가격이 올라가고 일반 안심전환대출로 확대됐을 때는 사용 검토를 한번 해보실 필요도 있을 것 같습니다.

조현진 : 그러면 고정금리로 갈아타는 거를 좀 적극적으로 고려해볼 필요가 있다.

김규정 : 그게 이제 개인차에 따라서 다르기는 합니다. 장기금리에 대한 확신이 저희가 없는 상태에서 무조건 고정금리가 좋다라고 말할 수는 없거든요. 그런데 다만 변동금리가 단기간 너무 많이 올라서 어쨌든 정부가 지원하는 3% 후반대의 안심전환이라든가 이런 거를 일시적으로도 사용할 필요가 있는 분들은 일시적인 전환을 고려해보실 수 있고 가장 걱정하셨던 게 그거를 다시 변동금리가 유리해졌을 때 갈아탈 수 있느냐의 걱정이셨는데 중도상환 수수료 없게 준공이 처리한다고 해서 검토해보실 수 있으나 유의하실 점은 나중에 다시 변동금리로 바꾸거나 이럴 때 혹시 대출한도가 줄어든다거나 대출조건이 더 안 좋아지실 수도 있는 그런 리스크도 있기 때문에 전반적으로 개인의 여건에 따라서 사용하실 금액, 기간, 대환이나 상환 계획에 따라서 결정을 좀 신중하게 하셔야 됩니다.

조현진 : 고금리, 고환율, 고물가. 이게 서로 영향을 주면서 계속 이어질 가능성이 높아지고 있는 상황. 이런 상황에 과연 어떻게 대응을 해야 될지 마지막으로 좀 조언을 부탁드리겠습니다.

김학균 : 투자라고 하는 게 꼭 하는 것만이 투자는 아니라고 생각합니다. 오히려 지금 상황에서는 약간의 유동적인 돈을 유지를 하게 되면 뭘해도 좋은 기회가 올 것 같고요. 특히 작년에 굉장히 여러 가지 투자붐이 일어난 이후에 손실을 본 분이 어떤 자산이고 많으실 것 같은데 조급증이 가장 나쁜 적이라고 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.

조현진 : 특히 대출을 받아서 위험자산에 투자하는 것은 가장 말씀이신 거죠?

김학균 : 네. 위험자산에 투자하는 것은 작년에도 옳지 않았고 특히 지금 같은 상황에서는 더더욱 저는 좋은 선택이 아니라고 생각합니다.

조현진 : 지금 그러면 주식이나 뭐 코인이나 이런 쪽에 투자했던 사람들은 좀 투자 비중을 줄이는 게 맞나요?

김학균 : 지금은 뭐 자산마다 다 다르겠지만요. 시장이라고 하는 게 이렇게 어려울 때는 멀쩡한 자산도 가치보다 낮게 평가될 수 있어서 일부분은 뭐 들고 버티는 것도 좋을 것 같고 아니면 정말 돈도 못 버는 기업에 주식이 들어가 있다 그러면 지금 우량주나 부실한 종목이나 주가가 다 같이 떨어져 있으니까 좀 시간을 견딜 수 있는 포지션을 갖는 게 중요할 것 같습니다. 종목을 갈아타시는 것도 하나의 선택이 될 수 있을 거라고 봅니다.

조현진 : 어떤 시간을 가지고 좀 신중하게 선택을 해야 된다. 그런 말씀이신 것 같고요. 부동산은 어떨까요? 지금 뭐 내집마련이라는 말을 꺼내기가 좀 어려운 상황인 것 같기는 한데 이런 상황에서는 어떻게 투자해야 됩니까?

김규정 : 저희가 뭐 시기적으로 무주택자분들은 따지지 말고 구매 주택에 적극적으로 나서라. 라는 말도 항상 드리기는 하는데 지금 상황에서는 조금 관망하면서 상황 추이를 지켜보실 필요도 있어 보입니다. 금리라든가 대출상환 같은 것들이 여의치 않아서 지금 평균 소득 대비 너무 과도하게 올라있는 집값의 조정이 생각보다 좀 길거나 상당부분 더 이루어질 수도 있어서 너무 서두르지는 않으셔도 될 것 같다는 말씀을 드리고요. 결국에는 지금 소득대비 너무 높은 집값이 일정부분 떨어질 때까지 수요자들이 관망할 수밖에 없고 여기에 대출이나 금리에 따른 자금마련 여력 때문에 구매가 일어나기 어려운 상황이다. 라고 하면 결국에는 정부가 전반적인 가격하락을 조금 지원할 수 있는 공급확대를 본격화 하는 시점 그리고 저소득층 중심으로 지금 DSR이랑 금리 때문에 대출을 통한 자금 마련이 상당히 어려운 상황이어서 이런 분들에 대한 차별적인 자금마련 계획지원 같은 것들이 좀 마련되는 것들을 살피면서 계획을 정비하셔야 될 것 같습니다.

조현진 : 정부 대책도 좀 그런 쪽으로..

김규정 : 나와줘야겠죠.

조현진 : 나와줘야겠네요. 특히 서민들한테 많이..

김규정 : 맞습니다. 아무래도 지금 나와있는 대책이라는 게 생애최초자 LTV(?) 규제완화 정도밖에 없었기 때문에 물론 DSR이라든가 가계부채에 신중할 필요는 있겠습니다만 서민들의 소득에 비해서 너무 집값이 높은 수준이고 이에 지원하기 위해서는 공공분양이나 임대공급 확대나 대출지원 같은 것들이 좀 더 풀려야 될 것으로 보여집니다.

조현진 : 네. 알겠습니다. 오늘 두 분 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

김규정 : 감사합니다.

조현진 : 프랭클린 루스벨트 미국 대통령은 경청하는 정중한 태도 그리고 균형을 잡는 공정한 접근방식으로 국민과 야당을 설득함으로써 대공황을 극복하고 2차 세계대전을 승리로 이끌었습니다. 미중의 복합 위기를 겪고 있는 요즘 우리에게 필요한 지도부의 덕목이 이런 게 아닐까 싶습니다. 일요진단 라이브 오늘 순서 여기에서 마칩니다. 시청해주신 여러분 감사합니다.
  • [일요진단 라이브] 고금리 시대…자산시장 어디로?
    • 입력 2022-09-25 08:42:49
    • 수정2022-09-25 10:57:39
    일요진단 라이브
■ 진행 : 조현진
■ 대담 : 김학균 신영증권 리서치 센터장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

조현진 : 이어지는 순서에서는 주식과 부동산 등 자산시장 동향과 전망에 대해서 전문가들과 함께 짚어보겠습니다. 먼저 관련 영상 보고 돌아오겠습니다.

(VCR 시청)

조현진 : 함께 말씀 나눠주실 두 분 소개해 드리겠습니다. 먼저 신영증권 김학균 리서치 센터장 나와주셨습니다. 감사합니다.

김학균 : 네. 안녕하십니까?

조현진 : 이어서 한국투자증권에 김규정 자산승계 연구소장 모셨습니다. 어서오세요.

김규정 : 네. 안녕하세요.

조현진 : 센터장님 지금 뭐 증시 2300선 붕괴됐잖아요. 분위기 어떻습니까?

김학균 : 뭐 연준 내내 안 좋았는데 지난 주 목요일날 미국 연준이 금리를 올리면서 뭐 한국뿐만 아니라 전 세계 주가가 많이 떨어졌습니다. 지난 3월 이후 금리를 올리고 있는 건 똑같은데 투자자들 걱정은 이런 거죠. 야 금리 이렇게 올렸는데 인플레이션이 통제가 안 되고 그러면 금리를 앞으로 더 많이 올려야 될 것 같고 금리 올린 이후에 경기침체가 오지 않은 적이 단 한 번도 없었습니다. 경제 과잉 수요가 있을 때 금리 올리면 좀 덜 쓰세요. 그러면서 경제 침체를 잡는 게 인플레이션인데 이번에 인플레이션을 잡기 위해서는 상당한 폭의 경기 후퇴를 감내하지 않으면 인플레를 잡기 어려울 거다. 라고 하는 그런 우려가 특히 9월에 ** 이후로 커졌고요. 그것이 뭐 전세계적인 주가조정으로 나타나고 있습니다.

조현진 : 그러면 대부분 약세장은 계속 이어질 거라고 보고 계시나요?

김학균 : 네. 특히 이제 미국의 물가지수가 매월 발표되거든요. 금융시장의 반응은 어떻게 보면 매우 호들갑스럽습니다. 7월 물가가 생각보다 조금 낮게 나오니까 주가는 올랐고요. 그런데 8월 물가가 생각보다 높게 나오니까 조정을 봤는데 일단 연준 입장에서도 미국의 중앙은행 입장에서도 금리를 올렸을 때 경기침체라고 하는 것은 매우 이제 불가피하게 올 가능성이 높기 때문에 뭔가 자기들의 정책 스탠스에 변화를 나타내기 위해서도 물가 쪽에서 변화가 나타나야 돼서요. 매월 물가 동향에 따라서 주가의 폭이 매우 클 것 같고 다만 8월 물가를 보면 물가가 조기에 잡히기는 어려워 보이기 때문에 주식은 그래도 조정이 좀 더 이어질 가능성이 높지 않을까 싶습니다.

조현진 : 환율은 어떻게 보세요? 지금 뭐 아까 부총리께서는 그래도 우리 아직 괜찮다고 하시는데. 시장에서는 어떻게 보시나요?

김학균 : 이게 글로벌한 현상이기 때문에요. 그렇지만 우리나라가 원화는 한국은행이 찍어낼 수 있지만 우리가 살아가기 위해서는 달러가 필요한데 지금 달러 구하는데 작년보다 20%가 높아졌으니 총체적으로 우리 국민들이 살기에는 힘들어진 건데요. 이게 제 생각에는 거의 미국에 연방준비제도에 달려있는 것 같아요. 우리가 작년 8월부터 한국은행이 미국보다 7개월 먼저 금리 열심히 올렸는데 이런 식으로 미국이 계속 금리를 올리다 보니까 금리가 역전이 됐고 지금 유로존은 금리 올리려고 생각해 보니까 이탈리아 같은 나라가 너무너무 불안한 겁니다. 일본은 아예 금리 올릴 엄두도 못 내고 있고요. 그렇다 그러면 이번 통화 가치는 연준이 금리 올릴 때 한국 은행이 얼마나 금리 올릴까. 정부가 어떻게 개입할까. 이런 차원의 문제가 아니고 미국의 금리 인상 속도가 멈춰줘야 끝날 수 있는 상황인 것 같습니다.

조현진 : 그런데 어제인가 재닛옐런 재무장관이 내년에도 물가 인상 목표치 못 잡을 수도 있다. 그러면 미국이 계속 금리인상 내년까지도 할 수도 있고 그러면 우리는 그 충격을 그대로 받아야 되는 상황이 될 수도 있겠네요?

김학균 : 세상이 나빠지겠지만 저는 미국도 어려워질 거라고 보는데 다만 지금 중앙은행과 관료들의 시장과 소통의 방식은 그게 맞습니다. 인플레라고 하는 거는 사람들이 있을 거라는 기대심리가 생기게 되면 사재기를 하거든요. 그러면 물가가 올라가는 자기 실현적으로 사람들이 믿으면 실현이 되는 자기실현적 속성이 있기 때문에 중앙은행가들과 관료는 금리를 올리는 국면에서는 매우 엄하게, 우리가 이거 엄하게 금리 올려서라도 너를 잡을 거야. 라고 하는 소통이 맞는데 그런데 지금의 금리 수준이 많이 높아졌기 때문에 저는 미국의 통화정책도 결국은 데이터에 따라 할 거다. 라고 생각합니다. 이렇게 금융 경기가 나빠질 테고요. 그러면 물가상승 압박은 둔화가 될 거기 때문에 저는 뭐 내년 3월까지 올릴 것 같기는 한데 그 이후에 경로는 매우 가변적이라고 봐야 될 것 같습니다.

조현진 : 부동산 시장 분위기도 심각하죠? 지금 9월 셋째 주 아파트 가격 동향 보니까 역대 최대 급락이다. 뭐 이런 통계들이 나오던데 어떤가요?

김규정 : 지금 한국 부동산원 통계로 보셨을 때 주간 하락률이 -1%, -2% 뭐 이렇게.. 0.1%, 0.2% 나오고 있거든요. 그게 뭐 한달 연 누적으로 본다면 상당한 빠른 조정이라고 볼 수 있죠. 그래서 급매물 거래 신고가 지수로 잡히면서 선제적으로 지수들 하락폭이 커지고 있는 상태고요. 전체적으로 수요자들이 관망세를 보이면서 매매수급지수라고 하는 물건보다 수요가 더 얼마나 많은가 적은가를 책정하는 지수가 지금 100 기준으로 봤을 때 동일하다는 건데 80 아래까지 떨어지고 있거든요. 그만큼 사려는 사람이 훨씬 적다. 라는 뜻입니다. 그래서 이러한 거래관망이나 거래부진에 따른 가격조정이 앞으로 이어질 수밖에 없는 상황으로 보여집니다.

조현진 : 이게 지금 전국적으로 거의 다 동일하게 나타나는 현상이죠?

김규정 : 네. 먼저 조정이 시작된 지방 시장에서 낙폭이 확대되고 있고 조금 더 늦게 조정에 진입한 수도권에서도 외곽에서부터 점점 상급지까지 확대가 되는 양상이에요. 그래서 고가 주택이라든가 투자 선호 되는 아파트들이 모여 있는 지구에서도 가격 낙폭이 확산되는 양상입니다.

조현진 : 기사를 보니까 뭐 거래는 거의 실종된 상황에서 급매물이 나오다 보니까 이렇게 급락하는 곳이 나타나는데 이게 일시적인 조정인 건지 아니면 이제 완전히 대세 하락 추세가 굳어진 건지. 그게 좀 궁금하네요.

김규정 : 앞서 지금 금리랑 환율 말씀들을 하셨는데 하락의 심리적인 영향을 주고 있는 지표들의 추가 하락이 계속 우려가 되고 있는 상황이고 무엇보다 지금 국내에서 소득 대비 집값 수준은 워낙 높은데 대출이 어렵고 금리까지 오르면서 점점 자금마련은 어려워지는 상황이거든요. 그래서 주가 하락이 나타날 수밖에 없어서 아직은 조정의 초입정도밖에 오지 않았다. 라고 진단을 하고 있고요. 실제로 시장에서 급매물 외에는 거래가 거의 되지 않는데 급매물 가격 수준이 이전 거래 고점에 한 20~30%는 떨어진 물건들이 지금 거래가 되고 있는데 실제로 이런 것들이 지표로 잡히면서 지수가 먼저 떨어지는 것에 비해서 저희가 조사를 했을 때는 현장에서 그 정도 조정이 된 급매물이 막 쌓여있는 상황까지는 아직은 아니거든요. 매도자들 역시 아직은 좀 자금유동력이 있는 분들 중심으로는 가격을 빠르게 낮춰서 급매물로 막 쏟아내지는 않는 상황이어서 그런 상황까지 거친 다음에야 바닥이 확인된다라고 하면 앞으로 하락기간이 좀 더 길게 많이 남아있을 수 있다라고 보셔야 될 것 같습니다.

조현진 : 그러니까 하락의 초입이다.

김규정 : 네. 실제로..

조현진 : 이후에 기울기가 어떻게 될지는.. 예측하기 어렵나요?

김규정 : 정책적으로는 기울기를 완만하게 하시려고 하는데 사실 저희가 과거에 조정을 거쳤을 때는 급락이라든가 바닥 확인 후에 회복 같은 것들이 그렇게 완만하게 일어나기는 쉽지는 않거든요, 시장에서. 그래서 이러한 상황들이 좀 완만하게 진행이 되다가 일정수준 빠르게 바닥을 확인하는 구간들이 나타날 수밖에 없을 거라고 생각하고 그게 무조건 나쁘다라고 볼 수는 없는데 그 시점에 뭔가 영끌 투자자들이라든가 이렇게 좀 자금에 여유가 없는 분들이 좀 더 피해를 크게 볼 수 있다는 점 때문에 대비는 필요한 것 같습니다.

조현진 : 그래서 정부가 뭐 이번에 규제지역도 완화하고, 해제하고 계속 부동산 정책을 완화하고 있는데, 규제를 완화하고 있는데 어떻게 좀 이렇게 효과를 볼까요?

김규정 : 지금 세종시를 제외한 광역도시들 조정대상지역을 모두 해제를 한 상태인데요. 시장에서의 반응을 그렇게 우호적이지는 않은 것 같습니다. 좀 늦었다라는 볼멘 소리들도 있고 먼저 6월말에 해제를 했었던 지방지역들의 해제 효과가 그렇게 크지 않았었기 때문에 당장 효과 기대의 목소리는 그렇게 높지 않은 것 같아요. 그래서 이들 지역에 추가적으로 뭐 주택 경기나 뭐 쌓이고 있는 미분양들을 해소하기 위한 추가적인 지원조치가 필요하다는 얘기가 나오니까 지역 사이클에 따라서 조금 심한 가격조정을 겪고 있거나 지원이 필요한 곳들에 대해서는 선별적인 추가지원은 좀 더 필요해 보입니다.

조현진 : 센터장님 원래 환율이 이렇게 높아지면 그러니까 달러화에 대한 원화 가치가 하락하면 수출이 잘 돼야 되잖아요. 그런데 지금 수출도 지금 둔화되는 추세고 특히나 반도체라든지 우리 주요품목에서 그런 현상들이 나타나고 있는데 이게 구조적인 거 아니냐, 여러 가지 변화에 의해서. 그렇게 되면 기본적으로 기업들의 펀더멘탈이 흔들리는 거 아니냐. 이런 우려들이 나오는데 어떻게 보세요?

김학균 : 지금 무역수지가 5개월째 적자인데 2008년 금융위기 때도 그런 일은 있었습니다. 구조적인 요인 또 순환적인 요인이 섞여있는데 하나 좀 걱정이 되는 거는 대중무역수지가 4개월째 적자예요. 그런데 우리나라가 2000년대 들어서 여러 가지 경제에 대한 걱정이 많았는데 그래도 수출을 통해서 경제를 지탱해왔거든요.

조현진 : 그렇죠.

김학균 : 2000년대 들어서 전체무역수지 흑자가 7800억 달러인데 대중무역수지적자가 7100억 달러였어요. 그러면 이제 이것이 정말 중국과의 기본적인 경쟁력이 바뀌는 건지 굉장히 좀 여러 가지 고민을 많이 해야 될 국면인데 아직까지는 중국 경제가 봉쇄를 하고 있으니까 이게 봉쇄가 풀렸을 때도 이렇게 갈지. 이런 부분에 대해서는 우리가 좀 지켜봐야 되겠지만 제 생각에는 뭐 지금 환율이야 다 같이 약해지고 있는데 우리나라 무역수지적자라고 하는 것이 결국은 구조적인 현상일 수.. 중국 같은 경우는 좀 그런 고민을 해봐야 될 것 같고요. 요즘은 혼재되어 있는 것 같습니다. 그래서 특히 대중무역수지 흑자가 적자로 반전된 부분은 조금 이거를 깊게 우리가 고민해봐야 될 국면이라고 저는 봅니다.

조현진 : 반도체도 보면 지금 굉장히 안 좋더라고요.

김학균 : 그러니까 반도체는 사이클 자체가 돈 벌 때 왕창 벌고 나빠질 때 이익이 줄어드는 정도가 아니라 적자가 나는. 그러니까 삼성전자나 SK하이닉스처럼 좋은 기업도 올라갈 때는 많이 올라가고 떨어질 때는 뭐 30~40% 떨어지는 거거든요.

조현진 : 그러면 지금 안 좋은 사이클에 들어간 거라고..

김학균 : 이미 저희들은 그렇게 봅니다. 내년 앞쪽에는 삼성전자나 SK하이닉스 반도체에서 거의 돈을 못 벌 수 있는 그런 정도 사이클까지 갔기 때문에 제 생각에 반도체는 지금까지 통상적인 사이클의 범주를 벗어나지 않는데 중국은 이게 구조적인 변화인지 저도 좀 매우 궁금하게 보고 있습니다.

조현진 : 그러면 지금 같은 환율과 금리 급등 그다음에 어떤 산업적인 구조적인 변화. 이게 맞물리면 계속 위기가 올 수 있는 거 아닌가요?

김학균 : 그런데 우리가 어떤 위기를 닥치게 되면 그 위기는 늘 특수하다고 생각합니다. 그런데 지나고 나면 결국은 나빠지기보다는 좋아졌는데 다만 이번 국면이 조금 독특한 것은 정책을 펴는 분들이나 시장이나 별로 경험치가 많지 않은 것 같아요. 어떤 의미냐 하면 지금까지 관료들은 디플레에 맞서 싸우면서 선진국의 경우는 한 20년 보냈는데 40년만에 인플레이션이에요. 그러니까 이거는 사실은 축적된 경험이 많지 않고요. 주가를 말씀드리면 우리나라 종합주가지수가 작년 7월이 고점이었습니다. 14개월 조정이거든요. 그런데 조정다운 조정이 2008년 이후 처음입니다. 13년 만의 조정인데 글로벌 금융위기 때 조정도 12개월 짧게 조정 받고 말았어요. 그러면 이제 지금 보고 있는 조정은 한 20년만의 조정이에요. 그러면 금융회사 직원들로 치면 한 차장 정도 되는 사람들까지는 제대로 된 조정을 못 봤거든요. 그러니까 상황이 매우 유동적이라고 봐야 되고 이럴 때 투자자들이 하셔야 될 점은 조급증이 가장 나쁜 것 같아요. 정말 세상이 안 좋아보이지만 주식이라고 하는 게 나쁜 걸 반영해서 결과적으로 지금 바닥 근처일 수도 있다고 보는데 그 경로는 매우 울퉁불퉁할 거거든요. 그래서 손실을 만회하고자 하는 욕심으로 내가 또 빚을 내서. 레버리지 투자를 하고 그런데 지금 그런 경향들이 있어요. 옥션 같은 데 막 투자하시고. 저는 조급증..

조현진 : 지금 그렇다고요?

김학균 : 그런 분들 계십니다.

조현진 : 변동성이 커지니까 그거를 **

김학균 : 변동성이지만 손실을 빨리 만회하고자 하는 그런 욕심들이 좀 계신 것 같아요. 그렇게 되면 시간이 지나서 세상이 좋아진다고 하더라도 중간에 변동성 있을 때 내 포지션이 청산돼 버리는 거거든요. 그래서 돈을 벌기 위해서는 어려울 때 생존하는 게 가장 중요하기 때문에 정말 뭘 하시는 거 좋다고 생각해요. 그렇지만 무조건 여윳돈으로. 상황이 나빠지더라도 버틸 수 있는 돈으로 뭐라도 하셔야 된다는 조언을 꼭 드리고 싶습니다.

조현진 : 그러면 지금 시중자금은 주로 어느 쪽으로 많이 움직이고 있나요?

김학균 : 지금은 예금으로 많이 가고요. 뭐 이자율이 높아졌기 때문에 합리적인 선택이고 일부는 단기 부동화 되고 있고요. 또 일부는 금리가 많이 올라갔기 때문에 채권으로 가고 있고 주식투자 열기는 현재 꺾였습니다.

조현진 : 안전한 쪽으로 계속 가고 있네요.

김학균 : 그렇습니다.

조현진 : 앞으로도 좀 계속 되겠네요, 그런 흐름은?

김학균 : 당분간은 그렇게 되지 않을까 싶습니다.

조현진 : 소장님 기사 보니까 요즘 전세 가격은 오히려 별로 안 오르고 월세 가격이 그렇게 많이 오른다고 하는데 그것도 금리랑 관계가 있는 거죠?

김규정 : 네. 국내의 도시들뿐만 아니라 앞서 리포트에서도 뭐 여러 번 보셨을 텐데 뉴욕이라든가 주요 도시도 월세가 치솟고 있는 상황인데 금리인상과 상관이 있습니다. 그런데 국내 같은 경우는 집값 하락이 나타나면서 전세가격은 약세를 보이는데 동시에 월세는 오르고 있는 상황이거든요. 그래서 전체적으로 임대료 부담은 국내에서도 계속 늘어나고 있는 상황이라서 전세 같은 경우는 지금 금리 자체도 영향이 있지만 전세대출 자체도 어려워지면서 전세입자들 확보가 어려워지면서 오히려 가격이 안정세를 띄는 것처럼 보이는데 월세는 계속 있고 월세 전환률도 오르고 있어서 이 부분에 대한 서민층이라든가 좀 지원이 필요한 취약계층에 대한 임대료 지원이라든가 공공임대 공급 확대 뭐 이런 것들이 조금 시급하게 계획이 마련돼야 될 것 같습니다.

조현진 : 그러면 전세를 놓던 사람들이 반전세나 월세로 돌리니까 그런 건가요?

김규정 : 맞습니다. 세입자들도 자금마련이 어려워지고 대출 받아서 전세금 올려주기 어려워주니까 반전세를 선호하는 양상을 띄고 있고요. 최근에 뭐 젊은 계층들 오피스텔이나 원룸 같은 것을 대부분 월세화가 되면서 월세 비중도 늘고 월세 가격도 오르고 있고 집주인들도 일부 이제 전세금을 돌려주기 어렵다 보니까 전세금은 낮추는 반면 월세에 대해서는 가격을 계속 올리고 있는 양상이어서 어떻게 보면 서민들이 좀 더 취약하게 노출.. 위험에 노출될 수 있는 월세 쪽에서의 가격상승에 더 신경을 써야 되는 상황이라고 볼 수 있습니다.

조현진 : 그러면 대출 받아서 전세 얻거나 집 사셨던 분들이 지금 제일 힘들겠네요?

김규정 : 특히 변동금리나 이런 걸로 단기 자금 유용을 하셨던 분들은 계속해서 단기금리가 오르면서 변동금리가 오르고 있어서 이 변동성에 대응하는데 굉장히 어려움을 겪고 계신 것 같아요. 그래서 이후에 사용하시는 분들이 고정금리가 무조건 답이다. 라고 말씀드릴 수는 없지만 한동안 단기변동금리가 계속 좀 오를 가능성들이 남아있기 때문에 이러한 변동성이 본인에게 발생해서 매월 이자비용을 늘려야 됐을 때 대응력이 있는가. 이런 부분을 감안해서 지금 대출 결정을 하셔야 되는 상황일 것 같고요. 이런 부분에 대응해서 정부가 내놨었던 지원책이 안심전환대출이라고 나왔었는데 현재 주택가격 4억 기준으로 우선순위자에게 대출신청을 받고 있는데 생각보다는 신청이 좀 저조한 것으로 알고 있습니다. 아무래도 3% 후반대의 금리에 대해서 조금 실망하신 것 같기도 하고 주택가격이라든가 이런 것들 때문에 사용자가 많지 않은 것으로 보여지는데 단기적으로 변동금리가 너무 올라서 부담이신 분들은 이게 일시적으로 이후에 다시 고정.. 변동금리로 갈아탈 때 중도상환 수수료도 제외해주고 한다고 하니까 실제로 그런 분들에 한해서는 이후에 9억 정도로 주택가격이 올라가고 일반 안심전환대출로 확대됐을 때는 사용 검토를 한번 해보실 필요도 있을 것 같습니다.

조현진 : 그러면 고정금리로 갈아타는 거를 좀 적극적으로 고려해볼 필요가 있다.

김규정 : 그게 이제 개인차에 따라서 다르기는 합니다. 장기금리에 대한 확신이 저희가 없는 상태에서 무조건 고정금리가 좋다라고 말할 수는 없거든요. 그런데 다만 변동금리가 단기간 너무 많이 올라서 어쨌든 정부가 지원하는 3% 후반대의 안심전환이라든가 이런 거를 일시적으로도 사용할 필요가 있는 분들은 일시적인 전환을 고려해보실 수 있고 가장 걱정하셨던 게 그거를 다시 변동금리가 유리해졌을 때 갈아탈 수 있느냐의 걱정이셨는데 중도상환 수수료 없게 준공이 처리한다고 해서 검토해보실 수 있으나 유의하실 점은 나중에 다시 변동금리로 바꾸거나 이럴 때 혹시 대출한도가 줄어든다거나 대출조건이 더 안 좋아지실 수도 있는 그런 리스크도 있기 때문에 전반적으로 개인의 여건에 따라서 사용하실 금액, 기간, 대환이나 상환 계획에 따라서 결정을 좀 신중하게 하셔야 됩니다.

조현진 : 고금리, 고환율, 고물가. 이게 서로 영향을 주면서 계속 이어질 가능성이 높아지고 있는 상황. 이런 상황에 과연 어떻게 대응을 해야 될지 마지막으로 좀 조언을 부탁드리겠습니다.

김학균 : 투자라고 하는 게 꼭 하는 것만이 투자는 아니라고 생각합니다. 오히려 지금 상황에서는 약간의 유동적인 돈을 유지를 하게 되면 뭘해도 좋은 기회가 올 것 같고요. 특히 작년에 굉장히 여러 가지 투자붐이 일어난 이후에 손실을 본 분이 어떤 자산이고 많으실 것 같은데 조급증이 가장 나쁜 적이라고 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.

조현진 : 특히 대출을 받아서 위험자산에 투자하는 것은 가장 말씀이신 거죠?

김학균 : 네. 위험자산에 투자하는 것은 작년에도 옳지 않았고 특히 지금 같은 상황에서는 더더욱 저는 좋은 선택이 아니라고 생각합니다.

조현진 : 지금 그러면 주식이나 뭐 코인이나 이런 쪽에 투자했던 사람들은 좀 투자 비중을 줄이는 게 맞나요?

김학균 : 지금은 뭐 자산마다 다 다르겠지만요. 시장이라고 하는 게 이렇게 어려울 때는 멀쩡한 자산도 가치보다 낮게 평가될 수 있어서 일부분은 뭐 들고 버티는 것도 좋을 것 같고 아니면 정말 돈도 못 버는 기업에 주식이 들어가 있다 그러면 지금 우량주나 부실한 종목이나 주가가 다 같이 떨어져 있으니까 좀 시간을 견딜 수 있는 포지션을 갖는 게 중요할 것 같습니다. 종목을 갈아타시는 것도 하나의 선택이 될 수 있을 거라고 봅니다.

조현진 : 어떤 시간을 가지고 좀 신중하게 선택을 해야 된다. 그런 말씀이신 것 같고요. 부동산은 어떨까요? 지금 뭐 내집마련이라는 말을 꺼내기가 좀 어려운 상황인 것 같기는 한데 이런 상황에서는 어떻게 투자해야 됩니까?

김규정 : 저희가 뭐 시기적으로 무주택자분들은 따지지 말고 구매 주택에 적극적으로 나서라. 라는 말도 항상 드리기는 하는데 지금 상황에서는 조금 관망하면서 상황 추이를 지켜보실 필요도 있어 보입니다. 금리라든가 대출상환 같은 것들이 여의치 않아서 지금 평균 소득 대비 너무 과도하게 올라있는 집값의 조정이 생각보다 좀 길거나 상당부분 더 이루어질 수도 있어서 너무 서두르지는 않으셔도 될 것 같다는 말씀을 드리고요. 결국에는 지금 소득대비 너무 높은 집값이 일정부분 떨어질 때까지 수요자들이 관망할 수밖에 없고 여기에 대출이나 금리에 따른 자금마련 여력 때문에 구매가 일어나기 어려운 상황이다. 라고 하면 결국에는 정부가 전반적인 가격하락을 조금 지원할 수 있는 공급확대를 본격화 하는 시점 그리고 저소득층 중심으로 지금 DSR이랑 금리 때문에 대출을 통한 자금 마련이 상당히 어려운 상황이어서 이런 분들에 대한 차별적인 자금마련 계획지원 같은 것들이 좀 마련되는 것들을 살피면서 계획을 정비하셔야 될 것 같습니다.

조현진 : 정부 대책도 좀 그런 쪽으로..

김규정 : 나와줘야겠죠.

조현진 : 나와줘야겠네요. 특히 서민들한테 많이..

김규정 : 맞습니다. 아무래도 지금 나와있는 대책이라는 게 생애최초자 LTV(?) 규제완화 정도밖에 없었기 때문에 물론 DSR이라든가 가계부채에 신중할 필요는 있겠습니다만 서민들의 소득에 비해서 너무 집값이 높은 수준이고 이에 지원하기 위해서는 공공분양이나 임대공급 확대나 대출지원 같은 것들이 좀 더 풀려야 될 것으로 보여집니다.

조현진 : 네. 알겠습니다. 오늘 두 분 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

김규정 : 감사합니다.

조현진 : 프랭클린 루스벨트 미국 대통령은 경청하는 정중한 태도 그리고 균형을 잡는 공정한 접근방식으로 국민과 야당을 설득함으로써 대공황을 극복하고 2차 세계대전을 승리로 이끌었습니다. 미중의 복합 위기를 겪고 있는 요즘 우리에게 필요한 지도부의 덕목이 이런 게 아닐까 싶습니다. 일요진단 라이브 오늘 순서 여기에서 마칩니다. 시청해주신 여러분 감사합니다.