[ET] “강남에도 불 꺼진 집 등장” 미분양 건설사 부도 위기?…“40% 하락 각오해야”

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 10월19일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이현철 아파트사이클연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221019&1

[앵커]
한때 유행했던 말이죠? '강남 불패', 이 말이 언제까지 적용될까요? 지방에서 시작된 아파트 미분양 사태가 서울 등 수도권까지 밀려들면서 건설사들의 도산 위기마저 우려되고 있습니다. 어떻게 해석하고 대응해야 할지, 이현철 아파트사이클연구소장과 알아보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
지금은 연구소장이지만 누구보다 아주 뜨거웠던 현장 경험을 갖고 계셨다고 들었습니다. 어떤 일을 하셨나요, 부동산 시장에서?

[답변]
저는 분양 상담사로 분양 현장에서 영업직으로 다년간 일을 했었습니다.

[앵커]
그러니까 분양 물량을 세일즈하는 그런 역할.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 지금 같은 하락장에서 만약에 그런 분양 상담사 역할을 하고 계셨다면 지금 어떤 일에 주력을 하셨을까요?

[답변]
사실 많은 분들이 좀 잘못 알고 계신 부분이 있는데, 상승장이면 잘 팔릴 거라고 생각해서 돈을 많이 벌 거라고 생각하는데.

[앵커]
아닌가요?

[답변]
네, 상승장에서는 건설사들이 대형 홍보만 하면 청약에서 다 완판이 되니까 저희 같은 상담사들은 사실 일이 없어요. 그런데 요즘에 미분양들이 많이 생겼잖아요. 그러면 미분양이 생기면 저희 같은 상담사들이 들어가서 적극적인 영업을 하거든요. 이제 보면 불법 현수막을 걸고 블로그에 도배하고, 이런 영업을 통해서 고객들을 유치해서 이 아파트가 좋다, 이렇게 상담을 해서 계약을 하는 겁니다.

[앵커]
지금 답변에서 현재의 시장 상황이 자연스럽게 나왔던 것 같습니다. 미분양이 늘고 있다. 실제로 어느 정도 늘어나고 있어요?

[답변]
실제로 미분양 같은 경우 전국적인 기준으로 보자면, 그림을 보자면 2021년 8월에 1만 4,864건이었던 게 딱 1년 만에 3만 2,722건으로 약 120% 정도 미분양 수치가 늘어났고요.

[앵커]
2배 이상 늘었다?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 이거 일부 지방 얘기 아니에요?

[답변]
물론 지방에서 먼저 미분양들이 시작됐고 확산된 건 맞아요. 그런데 최근에 수도권도 그런 분위기로 번지고 있는 중이에요. 그래서 경기도 같은 경우는 작년, 2021년 9월에 약 789건 정도의 미분양이 있었는데, 올해 8월, 약 1년 정도 지난 상황에서 3,180건이 됐거든요?

[앵커]
4배?

[답변]
약 4배 정도 늘었고, 문제는 지금 이번 9월 달 통계가 나왔는데요. 경기도청에서 지금 미분양 통계치를 발표했는데 5,530건이에요. 그러니까 약 75% 정도, 한 달 만에 무려 75% 정도가 급증한 거죠.

[앵커]
그래서 경기도 양주, 안성 같은 경우는 미분양 관리 지역으로 지정까지 됐는데.

[답변]
네, 맞습니다. 이 그림을 보시면 색깔별로 나와 있는데, 파란색이 있고 빨간색이 있거든요? 파란색이 바로 기존에 있던 미분양 관리 지역이에요. 그런데 파란색을 보면 다 수도권을 제외한 지방에 있었거든요? 그런데 이번에 빨간색으로 양주와 안성이 포함이 됐습니다.

[앵커]
서울은 어떻습니까?

[답변]
서울은 아직까지는 미분양이 양호한 편인데, 거의 없다가 그래도 미분양이 서서히 증가해서 지금 610건 정도 발생을 하고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 한 2년 전만 해도 분양 시장이 전혀 다른 분위기였단 말이죠. 그때는 선당후곰이라고 해서 일단 당첨되고 보자.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
이런 미분양은 전혀 예상하지 못했던 상황인데, 왜 지금 이런 일이 벌어지고 있는 건가요?

[답변]
그러니까 2년 전에는 일반 아파트 가격이 계속 상승하던 시장이었거든요. 그러니까 일반 아파트 가격이 상승하니까 분양을 받으면 이게 일반 아파트 가격으로 같이 맞춰지거든요?

[앵커]
그러니까 상대적으로 싸 보였다는 거죠.

[답변]
그렇죠. 싸니까 가격이 올라갈 기대치가 생기는 거죠. 분양을 받으면 시세 차익이 생기는 거예요. 그러니까 청약에 너도 나도 뛰어들게 되는데, 점수가 높아도 떨어지는 거예요. 그러니까 일단 당첨되고 보자, 입지나 이런 건 중요하지 않고 일단 청약을 넣고 보자, 하면서 청약 경쟁률이 굉장히 높아졌던 거예요.

[앵커]
그런데 지금은 반대가 됐다는 거죠?

[답변]
그런데 지금 같은 경우는 일반 매매 시장이 하락하고 있는 중이잖아요. 그러니까 상대적으로 오히려 분양가가 지금 비싸 보이는 상황이 발생하고 있습니다. 그래서 청약자들이 고민을 하다가 청약을 아예 안 넣는 거죠.

[앵커]
그러면서 미분양 사태가 이어지고 이미 분양을 받은 원분양자들은 심지어 마이너스 프리미엄까지 붙여가면서.

[답변]
맞습니다. 지금 같은 경우에 좀 미분양이 빨리 시작됐던 지역인 대구 같은 경우는 벌써 마이너스가 3,000~5,000만 원 정도 마이너스 프리미엄이 생겼고.

[앵커]
그러니까 분양가보다 그 정도 싼 가격에 판다는 거죠.

[답변]
그렇죠. 그다음에 수도권도 지금 그런 상황이 발생하고 있습니다. 그래서 인천 같은 경우도 지금 -3,000만 원, 마이너스 프리미엄이 나와 있는 상태로 지금 변했죠.

[앵커]
알겠습니다. 그러니까 지금 분양 받는 사람들의 상황은 그렇고, 한 2~3년 전에 분양을 받은 분들은 이제 입주를 하려는 그런 시기에 맞닥뜨린 분들이 계실 거란 말이죠.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
얘기 들어보니까 이분들은 또 잔금을 치르지 못해서 입주를 못 하는 상황이 벌어진다. 대표적인 예가 강남의 반포, 거기 한 아파트의 경우에는.

[답변]
네, 반포 더샵.

[앵커]
네, 거기 좀 유명한 아파트잖아요, 신축 아파트인데도 입주율이 10%도 넘지 못한다, 어떻게 이런 일이 발생한 거죠?

[답변]
이 아파트 같은 경우는 약간 상대적으로 다른 현장과 다른 측면이 분양가가 좀 상대적으로 비쌌습니다. 그래서 분양가가 평당 8,000만 원 정도 됐었거든요? 그래서 전체 가격으로 15억을 넘었어요. 그러니까 15억이 넘어가면 대출이 안 되거든요. 그래서 입주자들이 입주할 때 집을 원래 가지고 있던 분들 같은 경우는 기존 집을 팔아서 잔금을 치러야 되는데.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
문제는 지금 서울에 거래 절벽이 생겼잖아요. 그래서 기존 집을 팔려고 내놨는데 안 팔리는 거예요. 그다음에 세를 맞춰서라도 잔금을 치르려고 했는데.

[앵커]
그러니까 전세를, 입주자를 들여서.

[답변]
그렇죠. 지금 전세가도 떨어지고 있는 상황이고 세입자도 안 구해지고 있는 상황이란 말이죠.

[앵커]
그러니까 전세가가 떨어지면 상대적으로 내가 내야 될 돈이 많아지는데 그걸 부담 못 한다는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 세입자도 안 구해지는데 구해지더라도 전세가가 낮아져서 잔금을 내 돈으로 마련해야 될 돈이 훨씬 더 많아지는 거고, 그다음에 대출이 안 나와요. 그러니까 지금 삼중고가 생기는 거죠, 잔금을 치를 수 없는 상황이 벌어지고 있습니다.

[앵커]
그러니까 지금 이렇게 시장에서 없던 현상들이 자꾸 쌓이다 보면 결국 이게 또 큰 결과로 이어지는 경우가 있잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이렇게 지금 미분양이 계속 쌓이다 보면 결국 건설사들의 그다음 수순은 할인 분양, 싸게 내놓는 거.

[답변]
사실 처음에 이렇게 미분양 사태가 난다고 해서 바로 할인하지는 않고요. 조금 더 악화되고 이러면 이 미분양이 안 팔리거든요. 그러면 건설사들이 울며 겨자 먹기로 할인 분양을 해야 되는데, 이것도 잘 안 팔립니다, 사실상.

[앵커]
그래서 지금 일부 건설사들 부도 이야기도 나오는 것 같던데요.

[답변]
네, 맞습니다. 지금 우석건설이라고 충남에 있는 중견기업인 거기가 지금 부도 위기에 들어갔다, 이런 얘기가 나오고 있고. 실제로 비슷한 상황이었던, 옛날 한 2010~2011년, 이때에 1군 기업들도 부도가 나는 그런 상황들이 발생을 했었죠. 미분양이 많으면 건설사들이 굉장히 위험해집니다.

[앵커]
원희룡 국토부 장관도 지금의 미분양 사태라든지 입주를 못 하는 이런 미입주, 이런 상황을 심각하게 보고 있다. 이 얘기는 지금 분양 시장에서 나타나는 새로운 현상들이 결국 분양이 아닌 일반 시장, 일반 매매 시장에까지 뭔가 악영향으로 이어질 수 있다, 이거를 우려하고 있는 것 같아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
어떤 걸 예상하면 될까요?

[답변]
그러니까 미분양이 생기면 단순히 분양 시장에만 머무르는 게 아니고 이게 일반 시장까지 파급 효과를 주거든요? 왜 그러냐면 분양을 받은 사람들이 이제 입주를 할 거 아니에요? 그러면 입주를 할 때 잔금 준비가 안 된 분들이 많아요. 그러면 잔금을 치르기 위해서 기존 집을 가지고 있는 사람은 기존 집을 싸게 팔아야 돼요, 빨리 팔아야 되니까. 그래서 급급매로 팔게 되면 그 아파트 가격이 뚝 떨어지는 거죠. 그다음에 전세가도 입주자들끼리 서로 경쟁해서 세입자를 맞춰야 되니까 전세가도 떨어지고. 이러면서 전체적인 일반 아파트 가격의 하락세를, 분위기를 더 강하게 만드는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 상승장이든 하락장이든, 유주택자든 무주택자든 부동산 시장은 누구에게나 냉혹할 수밖에 없는 현실이니까 이럴 때일수록 공부 많이 하고 신중하게 접근하는 그런 방법밖에 없을 것 같습니다. 지금까지 ET WHY, 이현철 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.