[ET] ‘강남 5억 계약금’도 포기…‘15억 초과 주담대 허용’ 약발 먹힐까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 10월27일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221027&1

[앵커]
집값이 더 내릴까 불안했던 걸까요? 서울 강남의 한 고가 아파트에서 계약금 5억 원을 포기하면서까지 계약을 취소한 사례가 나왔습니다. 일반적인 일은 아니겠지만 최근 부동산 시장 분위기를 가늠해 볼 수 있지 않나 싶습니다. 그 숨겨진 속사정, 그리고 오늘 발표된 정부 대책까지 알아보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
서민들에게는 1억 원도 참 꿈같은 얘기인데, 계약금 5억 원을 포기했다는 건 대체 무슨 일이랍니까?

[답변]
이 아파트 모르는 분 없을 텐데요. 강남의 대표 아파트죠? 도곡렉슬 이야기입니다. 올 5월 달에 전용 134㎡(제곱미터), 50평 아파트가 49억 4,000만 원에 계약을 했는데요. 5개월이 지나서 계약금 약 한 5억 원을 포기하고 나 계약 안 하겠다고 계약 해지를 통보하였습니다.

[앵커]
그러면 집을 사려던 이 매수자가 잔금 치를 때쯤 나 이 집 안 살래.

[답변]
네, 그렇습니다. 낸 계약금 포기.

[앵커]
그냥 계약 포기했다는 거죠? 이분은 무슨 생각으로 이 5억 원을 포기했을까요?

[답변]
이 그림을 보면 울고 있지만 실제로는 웃고 있습니다. 왜냐하면 최근에 매물이 42억 원에 나왔거든요. 그러면 5억 원의 계약금을 포기하고 42억 원의 매물을 잡게 된다면 실제로 2억 4,000만 원의 이득을 보게 되는 상황입니다.

[앵커]
그러면 진짜 이 5억 원은 그냥 집 주인한테 가는 거예요? 저분은 그냥 앉아서 5억 버는 거예요?

[답변]
그렇죠. 그냥 보고 있으면 웃고 있는 것처럼 보이는데요. 집 주인은 내 집이 42억으로, 지금 팔려고 하면 42억에 팔아야 되기 때문에 실질적으로는 손실이 발생하는 거고요. 만약에 안 팔고 그냥 가지고 계신다고 한다면 5억 원을 벌었다고 할 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 집 주인은 웃고 있어도 웃는 게 아니다.

[답변]
그렇죠. 웃는 게 아니죠.

[앵커]
다만 이분이 당장 집 팔 생각이 없고 장기적으로 거주할 분이면 진짜 5억 원 그냥 공돈으로 생긴 거긴 하네요.

[답변]
그렇죠. 그런데 올 5월에 팔려고 내놨기 때문에 실제로 팔았으면 더 좋은 상황이었던 것 같습니다.

[앵커]
이렇게 집값이 좀 떨어지는 분위기라서 그런지 정부가 또 대출 빗장 풀겠다고 나섰습니다. 카드 2장 내놨는데요. 내용 보니까, 15억 초과 아파트, 원래 대출 안 됐었잖아요? 주택담보대출 허용하기로 했고 무주택자, 1주택자 주택담보대출 비율을 50%로 완화했다. 그런데 지금같이 대출 금리 5% 넘어가는 상황에서 누가 15억 초과 아파트를 대출 받으면서 사려 할까요? 어떻게 보세요?

[답변]
그렇죠. 투기과열지구의 15억 초과는 대출이 안 나왔는데 이번에 허용을 했고요. 무주택자, 1주택자에 대해서도 LTV가 굉장히 복잡했습니다. 20~50%까지 였는데, 50%로 통일을 했는데 문제는 대출 금리가 굉장히 올라서 이자가 굉장히 부담스럽고요. 집값이 하락하는 분위기이기 때문에 솔직히 저 같아도 안 살 것 같습니다.

[앵커]
대책이 큰 효과가 없을 것 같다? 정부도 고민스럽겠네요. 풀어줘도 욕하고 안 풀어줘도 욕하고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
집 안 사시겠다, 이렇게 말씀하셨는데 혹시 이런 집 보면 생각이 좀 바뀌실까요? 마포에서요, 반값 아파트가 나왔습니다. 1년 전에 15억 4,000만 원에 거래됐던 아파트가 이번에 8억 원에 거래됐다는데 이건 또 어떻게 된 얘기인가요?

[답변]
실제로 제가 이걸 보고요, 이 정도 가격이면 저도 사겠다는 마음이 들었는데, 확인해 보니까 실제로 고가 대비 한 10%~15% 정도 가격이 떨어졌고요. 이 가격은 좀 스페셜한 상황이다, 라고 보여집니다.

[앵커]
혹시 부모 자식 간의 특수한 거래, 이런 건 아닐까요?

[답변]
저도 특수 관계를 좀 의심을 했는데요. 확인을 해보니까 매수인이 1979년도, 1980년생이고요. 집 주인은 1976년도생이기 때문에, 이름도 다르고요. 그래서 특수 관계는 아닌 것 같습니다.

[앵커]
그런데 전세 시세가 7~8억 원인데, 매매가 8억 원에 이루어졌다는 게 굉장히 이례적인 일이잖아요.

[답변]
그래서 제가 스페셜하다고 말씀을 드렸는데, 전세가 7억~8억 정도이기 때문에 일반적인 거래는 아닌 것 같고요. 매수인이 아마 세입자인 것 같습니다. 그래서 세입자가 전세금을 끼고 뭔가 좀 다른 이면 거래가 있지 않았나 생각을 합니다.

[앵커]
저희가 앞서 본 강남 사례도 그렇고 이번 마포 사례도 그렇고 이게 절대 일반적인 경우는 아니에요. 굉장히 특수한 상황이지만.

[답변]
그렇죠. 요즘 집값이 떨어지는 분위기이기 때문에 이런 게 굉장히 이슈가 되고 있는 것 같습니다.

[앵커]
주목을 받는 거죠. 이렇게 집값이 떨어지면 혹시 집 주인이 막 던지는 급매 나오지 않을까 싶어서 경매 시장에 눈 돌리잖아요? 요즘 이 시장은 어때요?

[답변]
경매 쪽에 관심을 가지는 분들이 많은데요. 최근 강남의 대표 아파트죠. 재건축 아파트, 은마아파트에 5년 만에 처음으로 경매 물건이 나왔다고 해서 이슈가 됐는데요. 전용 84㎡죠? 84㎡인데 감정가액이 27억 9,000만 원에 경매 물건이 나왔는데, 9월에 실거래가가 25억 정도 되고요. 최근 매물이 22억~23억 정도 나오기 때문에 감정평가액이 최근 집값 하락 반영을 못 하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
다음 달에 1차 경매한다는데 이거 유찰되겠는데요, 이러면?

[답변]
제가 볼 때는 유찰 가능성이 굉장히 높고요. 유찰되면 2차 때 20% 정도 하락된 가격으로 시작하기 때문에 그때를 좀 노려봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
은마아파트 얘기가 나와서요. 물론 특정 아파트 단지이긴 하지만 워낙 재건축 시장의 상징처럼 돼 있으니까 여쭤보데, 이거 재건축 통과됐다고 하는데 이제 진짜 재건축 되는 겁니까?

[답변]
43살 먹었거든요? 은마아파트가 1979년도에 지어졌고요. 추진위 만든 지 19년인데, 제가 2006년도에 부동산 책을 읽었는데, 그때 내용이 뭐였냐 하면, 은마는 달리고 싶다. 그때부터 달리고 싶었는데 아직까지 달리지 못했습니다.

[앵커]
그러니까 15년 전부터 달리고 싶었는데 아직까지 안 달리고 뭐 했답니까?

[답변]
이해관계가 복잡하죠. 조합원들의 이해관계, 서울시와의 관계 또 조합 재건축 사업이 산 넘어 산이기 때문에 보시다시피 추진위 단계, 가장 초기 단계를 이제 시작하고 있는 거고요. 앞으로도 넘어야 될 산이 굉장히 많습니다.

[앵커]
이제 1단계 넘어선 거예요?

[답변]
이게 전체 단계로 본다면 제가 볼 때는 0.5단계 정도 넘은 겁니다.

[앵커]
조합도 설립이 안 됐고.

[답변]
조합도 설립이 안 됐기 때문에, 조합 설립될 때까지도 아마 한 3~4년 이상 시간이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
저는 얼핏 드는 생각이 여기 은마상가 있잖아요. 그 지하에 단골 칼국수집도 있고 한데, 이제 재건축 하면 이 상가는 다 같이 정리가 되나요? 저 이제 칼국수 못 먹는 건가요?

[답변]
그렇게 물어보시는 분들 굉장히 많은데요. 맛집이 굉장히 많은데, 실제로 제 생각에는 10년 이상 칼국수를 충분히 드셔도 될 것 같습니다. 왜냐하면 10년 이상 시간이 필요한데요. 상가 같은 경우는 이해관계가 다르기 때문에 독립하기가 굉장히 어렵고요. 밑에 GTX 문제도 있고 사업성 문제도 있기 때문에 빨리 추진되기는 좀 어려울 것 같고 아무리 빨라야 10년, 제 생각에는 15년 이상 걸릴 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
10년 뒤에 그러면 은마아파트는 어떤 모습일까요?

[답변]
10년 후의 은마아파트, 되기만 된다면 굉장히 좋은 아파트가 될 수도 있는데요. 이번에 재건축 안이 35층으로 심의가 통과됐는데요. 조합에서는 향후에 49층으로 건축 심의 받을 때 올리겠다고 하고 있습니다. 이게 왜 이런 현상이 발생하느냐 하면, 지금 49층으로 바꾸게 되면 다시 원점에서 또 심의를 다시 받아야 되기 때문에 일단 기존 안대로 하고요. 나중에 바꾸겠다고는 하는데 이게 원활히 될지는 좀 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 35층으로 받아놓고 이거를 도개위, 도시개발위원회 통과시키고 나중에 49층으로 변경을 한다고 하면, 도개위는 왜 있는 겁니까?

[답변]
그렇죠. 도개위가 왜 있냐는 말씀을 많이 하시는데요. 결국에는 이 과정이 굉장히 복잡하고요. 조합 설립을 하고 건축 심의 단계에서도 또 변경을 할 수는 있는데 또 서울시하고 여러 가지 논란이 있을 수도 있기 때문에 시간은 더 오래 걸릴 것 같습니다.

[앵커]
사실 가격이 막 상승할 때는 부동산 시장 자극할까 봐 정부가 이런 재건축 승인 쉽게 안 내주잖아요. 이거를 내줬다는 사실 자체가 일단 좀 시장의 큰 하락을 심각하게 보고 있다, 이렇게 봐야 될까요?

[답변]
그렇게 해석할 수도 있습니다. 예전 같으면 발목 잡기라고 하죠? 어지간하면 안 해줬는데 지금은 이렇게 해 주기 때문에 시장에 그만큼 침체가 깊고요, 공급 물량을 늘려야 되기 때문에 정부 입장에서는 더 이상 발목은 잡지 않겠다. 하지만 이번 내용을 보면 파격적인 규제 완화를 해 주지도 않았습니다. 그래서 자극은 하지 않고 발목은 잡지 않겠다는 의미입니다.

[앵커]
방금 공급 물량 늘린다는 말씀하셔서요. 어제 정부가 왜 공공 분양 물량 50만 호 푼다는 소식 있었잖아요? 핵심만 좀 간단히 짚어주시면요?

[답변]
이번에 50만 호를 공급하겠다고 하는데요. 우리가 알아둬야 될 건 인허가 물량입니다. 5년 동안 입주 물량이 되는 건 아니고요. 청년들한테 좀 더 혜택을 많이 주기 위해서 추첨 물량을 좀 늘려주고요. 4050 기성세대들한테는 중대형 평수에 대해서는 가점 물량을 늘려주고, 또 공공 분양 같은 경우도 다양한 제도들을 좀 도입해서 실질적으로 차별화한 내 집 마련 전략이 좀 가능할 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 이제 미혼자도 그러면 추첨 물량을 한 번 시도를 해볼 수 있다는 얘기네요.

[답변]
그렇죠. 가점제가 워낙 벽이 높으니까 추첨 물량을 늘려서 2030, 내 집 마련하시는 분들한테는 추첨 물량이 공평하니까요. 추첨 물량을 더 늘려주겠다고 합니다.

[앵커]
이 50만 호가 전혀 새로 나온 그런 물량은 아니고 예전에 270만 호 그 공급 대책, 거기에 포함된 거죠?

[답변]
거기에 포함돼 있습니다. 거기에 포함된 내용을 이제 구체적으로 하나씩하나씩 열매를 따고 있는 중입니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하죠. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.