[ET] 대출 이자 연말 9% 간다는데…누구보고 집사라고? 규제완화에 ‘부글부글’

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월10일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221110&1

[앵커]
차라리 집이 없는 게 속 편하다고 해야 할까요? 집값은 떨어지고 팔려니 살 사람이 없고. 요즘 집 있는 분들 고민이 자꾸 쌓여갑니다. 정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 사실상 전국 규제지역 해제라는 초강수 카드를 빼들었습니다. 카드에 숨은 의미와 효과 읽어보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
불과 두 달 전만 해도 집값 더 떨어져도 된다고 한 게 정부 아니었습니까? 이제 강 건너 불이 아니라 발등의 불이 된 건가요?

[답변]
불이 제대로 붙은 것 같습니다. 다섯 곳 빼고요. 실질적으로 전국적으로 규제를 다 풀어줬습니다.

[앵커]
그러면 이제는 풀린 지역보다 남아 있는 지역, 그 다섯 곳을 보는 게 더 빠르겠네요.

[답변]
풀린 지역이 너무 많기 때문에 남은 지역을 보는 게 더 빠를 것 같은데요.

[앵커]
그러니까 규제가 유지되고 있는 지역.

[답변]
유지되고 있는 지역은 서울은 하나도 안 풀렸습니다. 서울 25개 구는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 그대로 남아 있고요. 서울 인근의 경기도 과천, 성남 중에서는 분당구, 수정구, 광명시, 하남시는 규제 지역으로 남아 있고, 보이는 빨간 지역 제외하고는 전국적으로 규제지역은 하나도 없습니다.

[앵커]
그러니까 남아 있는 지역들 보니까 다 서울하고 붙어 있는 지역들.

[답변]
좋은 지역들, 핵심 지역들이고요. 오히려 이런 지역들은 서울하고 붙어 있어서 규제가 안 풀리는 영향도 있는데, 우리 유선전화 보면 지역번호 있잖아요? 광명하고 과천은 지역번호도 02거든요. 서울권도 사용하고 있기 때문에 같이 묶여서 이번 규제에 안 풀렸습니다.

[앵커]
그러니까 풀어주려면 다 풀어주지 다섯 곳을 남겨놓은 이유는 뭡니까?

[답변]
우리가 규제를 적용할 때도 법칙이 있거든요. 중심지부터 하나씩하나씩 규제를 하듯이 풀어줄 때도 외곽부터 풀어주는데, 이번만 풀어준 게 아니라 지난 7월 달에도 풀어주고요, 9월 달에도 풀어주고 점점 중심부로 들어오고 있기 때문에 마지막 카드는 아직 남겨뒀고요. 집값이 더 떨어진다면 외곽, 경기도 지역들, 광명, 과천 풀어주고요. 서울도 외곽 지역부터 중심지 지역으로, 강남이 가장 마지막으로 풀릴 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 그 말씀은 뒤집어 말하면 이 지역들은 아직까지 집값이 오를 가능성이 남아 있다, 이렇게 판단을 한 것 같네요.

[답변]
오를 가능성도 있다고 볼 수 있겠고요. 아직은 덜 위험하다, 집값 하락폭이 다른 지역이 더 크기 때문에 이들 지역들은 급하지 않다고 판단한 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 야구로 치면 정규 시즌 끝나고 한국시리즈, 본게임만 남은 그런 상황이라고 보면 될까요?

[답변]
그렇죠. 가장 중요한 지역만 지금 남겨둔 상태입니다.

[앵커]
그런데 사실 집을 사려는 분들은 이 규제가 풀린 지역, 여기를 더 눈여겨볼 거란 말이죠. 여기에서는 좀 어디를 관심 있게 보면 됩니까?

[답변]
규제가 풀린 지역 중에서 집값 하락폭이 중요한데요. 우리가 바닥 시그널을 볼 때도 집값 고점 대비 20%, 30% 떨어졌느냐가 중요하거든요. 많이 떨어진 지역을 본다면 세종이나 인천 지역들이 하락폭이 크기 때문에 자금 여력이 되는 실수요자들은 이렇게 하락폭이 큰 지역은 관심을 가져도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
입주 물량도 좀 나옵니까, 거기는?

[답변]
입주 물량도 좀 많은 편입니다. 인천 같은 경우는 입주 물량도 많기 때문에 좀 조급증을 가지지 않고 골라잡아도 되는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 그 입주 물량이 한 2023년, 2024년, 그때쯤 나오는 건가요?

[답변]
2024년까지도 이어질 가능성이 높습니다.

[앵커]
그러니까 집을 사려는 사람 입장에서는 과연 그러면 이 규제가 풀리면 뭐가 좋아지느냐, 어떤 조건들이 달라지는 거예요?

[답변]
여러 가지가 달라지는데요. 주택 구매 능력이 굉장히 좋아집니다. LTV(주택담보대출비율), 우리가 집값이 10억이면 내 집값의 몇 프로를 대출해 주느냐의 기준인데요. LTV가 50%에서 70%까지 확대되고요, 규제가 풀리면. 생애 최초는 80%까지 확대됩니다. 그리고 DTI(총부채상환비율), 내 소득 대비 대출을 얼마나 해 주느냐인데, 이것도 50에서 60%까지 늘려주고요.

[앵커]
DTI.

[답변]
DTI, 그다음에 우리 다주택자 한시적 면제 들어보셨죠?

[앵커]
내년 5월 9일까지.

[답변]
내년 5월 9일까지 다주택자들은 집을 팔아라, 라고 했는데 이제 그게 필요 없어집니다, 규제가 풀리는 지역들은. 왜냐하면 다주택자 양도세 중과세, 종합부동산세 중과세도 규제 지역에서 풀리면 자동으로 해제됩니다.

[앵커]
그런데 이렇게 대출 다 풀어줘도 결국 DSR, 또 다른 규제, 소득 대비해서 얼마를 대출받을 것이냐, 여기에 다 걸리지 않습니까, 그런데?

[답변]
정부가 믿는 구석이 있죠. 결국에는 DSR 규제가 남아 있기 때문에 이렇게 대출 규제를 풀어줘도 가계 부채에는 큰 문제가 없다고 판단하는 것 같고요. 우리 서울도 남겨뒀잖아요. DTI도 남겨뒀다가 집값이 더 많이 떨어지면 내년 상황을 보고 풀어줄 가능성이 있습니다.

[앵커]
이번 조치가 적용되는 건 오늘 당장 시행입니까?

[답변]
오늘 당장 되냐고 많이 물어보시는데요. 오늘 당장은 아니고 11월 14일, 다음 주 월요일 0시부터 적용됩니다.

[앵커]
0시부터. 그런데 사실 소장님, 따지고 보면 지금 이 상황을 만들어낸 게, 이런 거래가 실종되고 집값이 떨어진 상황을 만들어낸 게 금리 인상이잖아요, 금리. 그런데 이렇게 규제 완화한다고 금리 문제가 해결되는 건 아닌데. 글쎄요, 효과가 있을까 싶은데, 어떻게 보세요?

[답변]
그 부분이 가장 걱정되는 부분이고, 사실 금리는 더 올라갑니다. 지금보다도 더 올라가기 때문에 오히려 더 걱정되는 부분인데요. 현재 변동금리가 7.65%.

[앵커]
상단이.

[답변]
최고 금리가요. 고정금리가 7.37%로 굉장히 높은데, 여기에서 멈추면 좋겠는데 금리가 이번에 한국은행이 더 올릴 가능성이 있기 때문에.

[앵커]
24일.

[답변]
여기에서 더 올라갈 가능성이 높습니다.

[앵커]
그러면 연말에 우리가 그 끝단을 어느 정도 예상하면 돼요?

[답변]
8% 이상 갈 것 같습니다. 8% 이상 가고요. 내년에도 더 올라간다면 10%가 안 생긴다고 배제할 수는 없을 것 같습니다.

[앵커]
사람마다 다 상황은 다르겠지만 이자 부담 어느 정도 예상해야 되는데, 한번 사례 좀 보면서 설명 들을까요?

[답변]
이자 부담이 굉장히 늘어나는데요. 우리가 5억 원을 대출을 받았다고 생각해보면, 현재가 6% 정도, 중간 정도. 5%~7% 사이니까 6% 정도로 보면 그 원리금 상환이 275만 원 정도 되는데요. 8%까지 올라가게 되면, 내년 초 정도에 8% 정도 올라가면 348만 원으로 늘어나는데, 한 70만 원 정도 늘어나죠? 그런데 문제는 이번에 대출 받은 사람들이 아니라 작년, 재작년에, 작년만 받아도 3% 대출을 받았거든요. 작년 같은 경우는 한 150만 원 정도 상환을 했는데 올해 말 되면 348만 원이면 2배 이상 부담이 늘어나기 때문에 굉장히 큰 부담으로 다가옵니다.

[앵커]
정부가 규제 지역을 완화해서 대출 조건이 좋아진다고 한들 이 금리를 감당할 수 있는 사람이 과연 몇이나 될까 하는 거죠. 결국은 이런 거 감당할 수 있는 고소득자들이 오히려 다주택자의 길로 들어서는 그런 어떤 길을 열어준 거 아니냐, 이런 얘기도 나오던데, 어떻게 보시나요?

[답변]
아무래도 정부 입장에서는 주택 거래를 활성화시켜야 되고요. 좀 능력 되는 분들은 집을 사라는 시그널을 주고 있는데, 이전만 하더라도 다주택자들은 집값 오르는 투기꾼, 이런 이미지였는데 지금은 오히려 다주택자가 되라는 신호를 주고 있는 건 사실입니다. 이번 대책 내용을 보면 발표는 되지 않았는데 올해 연말까지 폐지되었던 주택임대사업자 등록제도도 부활시키겠다는 의미를 지금 발표하고 있거든요. 그렇게 본다면 결국에는 살 수 있는 사람은 좀 사 달라는 신호를 주고 있습니다.

[앵커]
그러니까 종합적으로 봤을 때 어떻게 보세요? 정부 의도대로 추락하는 집값에 날개를 달아줄 것이냐, 전망 어떻게 하세요?

[답변]
이미 금리 인상으로 날개가 꺾였고요. 과도한 상승에 대한 부담감이 있기 때문에 한 번 꺾인 날개가 다시 돋아날 때는 시간이 오래 걸릴 것 같고요. 이번 규제 완화가 떨어지는 속도를 조금 완화시켜주는 낙하산 정도 역할을 해 주지 않을까 싶습니다.

[앵커]
낙하산, 그러니까 다시 날기에는 역부족이고 집값이 급락하는 것은 막는.

[답변]
속도는 서서히 줄여주고요. 집 주인들도 급한 사람들은 팔려고 했는데 매물을 좀 회수해볼까? 라고 속도 조절을 하고 실수요자들도 일부 사면서, 그림 보시다시피 하락 속도를 좀 늦추는 역할 정도는 충분히 할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
정부의 다음 카드는 뭐가 될까요? 서울, 분당, 여기도 결국은 풀까요? 푼다면 시기는 언제가 될까요?

[답변]
집값 하락 속도가 계속 지금처럼 이어진다면 풀 수밖에 없을 것 같고요. 남은 지역들도 있죠? 과천, 성남, 하남, 광명 지역 풀 것 같고요. 그다음 카드는 서울의 투기과열지구 풀고요. 조정대상지역도 서울 노도강부터 풀고 가장 마지막에 풀리는 지역이 강남 조정대상지역인데, 우리가 눈여겨봐야 될 건 강남 조정대상지역이 풀린다는 얘기는 정부가 마지막에 꺼내놓을 수 있는 카드이기 때문에 바닥 시그널 정도로 이해해도 될 것 같습니다.

[앵커]
결국 해제는 지정의 역순이라더니.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
강남이 마지막이 될 것 같다는 전망이시군요.

[답변]
시작도 강남이 먼저 되고요. 마지막도 강남이 마지막으로 풀립니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금 굉장히 변화의 시기에 온 것 같아서 아무튼 여러분이 생각하는 그 기회의 땅이 어디일지, 그리고 갖고 있는 집은 어떻게 대처를 할지 이런 것들을 좀 신중하게 판단해야 될 시기인 것 같습니다. 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.