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[사사건건 플러스] 정부 “주택 보유세 2020년 수준으로”…실수요자 전략은?
입력 2022.11.23 (16:44) 수정 2022.11.23 (17:54) 사사건건
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■ 방송시간 : 11월 23일(수) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 범기영 기자
■ 출연 : 박원갑/ KB국민은행 부동산 수석전문위원


https://youtu.be/s25xtwLY96A

◎범기영: 지금까지는 부동산 이야기 좀 할까요? 정부가 오늘 부동산 공시가격 현실화 수정 계획을 내놨습니다. 어떤 내용인지 앞으로 집값 또 어떻게 움직일지, 박원갑 KB부동산 수석연구위원 모시고 이야기 나누겠습니다. 어서 오십시오.

▼박원갑: 안녕하십니까?

◎범기영: 이 이야기부터 좀 하죠. 종부세 고지서 나가기 시작하는데, 대상자가 100만 명이 넘었어요.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 이렇게 숫자가 느는 거는 집값 많이 올라서 그런 거잖아요.

▼박원갑: 그렇죠. 결정적으로 집값이 많이 오르니까 그에 따라서 공시가격도 덩달아 올라가게 된다, 이렇게 보시면 되고. 물론 공시가격 현실화율이 조금 이렇게 올라간 것도 있지만, 결정적으로는 집값이 많이 올라서 그렇다고 보면 되는데요. 올해 전국의 공동주택의 공시가격이 작년 대비해서 무려 17.2%가 올랐습니다.

◎범기영: 많이 오르긴 했네요.

▼박원갑: 그렇죠. 그러니까 수도권일수록 좀 더 많이 올랐어요. 인천은 거의 30% 가까이 올랐다, 이런 정도 있고요. 그리고 또 종부세 과세 기준이 2006년 이후에 다주택자는 여전히 6억입니다. 1주택자는 지금 11억까지 오르긴 했지만 그런 요인이 겹쳐서 종부세 과세 대상자가 주택 기준으로 한 122만 명, 지난해에 비해서 한 31% 정도 늘어났다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 조금 전의 그 그래픽을 다시 한번 좀 보시면, 주택 보유자 중에 종부세를 내는 분들, 이게 이제 한 8%가 좀 넘었어요.

▼박원갑: 네, 맞습니다.

◎범기영: 2017년에 보면 2.4%였는데, 많이 늘긴 는 거예요, 비중이.

▼박원갑: 그렇죠. 보니까 작년만 하더라도 6.2%였잖아요. 그런데 이제 8%대를 넘어섰고 서울은 그것보다 더 많죠. 서울은 지금 22.4% 정도 되니까, 열 집 중에서 두 집은... 여덟 집... 아, 두 집이 해당되겠죠. 두 집 정도는 해당이 된다, 이렇게 볼 수가 있는데, 이러다 보니까 이게 이제 종부세는 집 부자들을 위한 세금이잖아요. 그런데 현실적으로 중산층까지도 종부세 부담을 안게 되니까 이걸 좀 낮춰주겠다, 하는 게 정부의 오늘 대책이라고 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 정부가 오늘 내놓은 공시가격 현실화 수정 계획 발표 직접 들어보시겠습니다.

<녹취> 원희룡 / 국토교통부 장관
집값의 급등과 또 이와 맞물린 가파른 현실화율 제고가 복합적으로 작용한 결과 국민의 보유 부담이 지나치게 늘어났습니다. 기존의 과도한 현실화 계획을 바탕으로 해서 산정된 공시가격 자체에 대한 국민의 신뢰와 수용성이 크게 떨어지고 있습니다. 2023년도에 적용할 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 하향 조정하겠습니다.


◎범기영: 이게 사실 용어가 되게 어렵잖아요. 공시가격이라는 것도 어려운데 현실화율은 더 어려워서. 그러니까 지금 이제 오늘 내놓은 정부의 방침으로 하면 뭐 세금이 얼마나 줄어드는 겁니까, 그러면?

▼박원갑: 실제로 가장 관심 있는 게 아파트 같은 공동주택이잖아요? 이게 이제 내년에 공시가격 현실화율을 69% 정도를 적용한다는 건데, 마포에 있는 한 아파트를 기준으로 말씀을 드릴게요. 시세는 한 17억 정도가 됩니다. 84제곱미터, 흔히 말하는 34평형이라고 보시면 되는데요. 내년에 당초 현실화율에 따르면 공시가격 추정이 얼마 정도 되냐 하면 한 14억 4,000만 원 정도인데, 이게 12억 9,000만 원으로 조금 낮아지게 되겠죠. 그러면 당초 보유세를 한 499만 원 정도를 냈었는데, 이게 447만 원으로 낮아져서 종전보다 50만 원 정도 인하 효과가 있다. 아무래도 이것보다 더 비싼 집일수록 세금 혜택이 더 크다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그러니까 실거래가 17억짜리 아파트의 경우 500만 원 가까이 되던 게 한 450만 원 정도로 낮아진다.

▼박원갑: 네, 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그런데 이 조치를 왜 하는 겁니까? 집값이 계속 올라가는 추세를 감안해서 이제 현실화율도 따라서 올리겠다, 이런 게 정부 방침이었는데, 지난 정부에서.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 그런데 이게 뭔가 시장에서 문제가 생기고 있는 건가요?

▼박원갑: 최근에 이제 결정적인 이유는 공시가격이 어떻게 보면 시세보다 더 높아져버리는...

◎범기영: 공시가가 시세보다 높다.

▼박원갑: 그래서 이게 급급매물 중심으로 거래가 되다 보니까 이런 역전 현상이 나타나다 보니까, 아무래도 이제 민원이라든지 이의 신청이 많을 거잖아요. 집값이 어떻게 떨어졌는데 왜 이렇게 높게 매기느냐, 그런 불만들이 나올 가능성이 있다 보니까 정부가 나서고 있는 것 같고, 실제로 지금 수도권에서 집값이 많이 빠졌거든요. 그래서 주로 가격 역전 현상 지역을 보면 화성 그다음에 수원 그다음에 송도 같은 데에서 나타나고 있고요. 서울에서는 고덕하고 잠실 같은 경우도 좀 이런 현상들이 나타나다 보니까, 문제는 앞으로 집값이 더 빠질 가능성이 있잖아요. 그렇게 되면 이렇게 역전 현상이 나타나는 단지들이 지금은 부분이지만 앞으로 더 늘어날 수 있다, 이러다 보니까 이번 대책을 내놓은 것 같습니다.

◎범기영: 재산 가치가 올라간 만큼 세금 더내는 거야 당연한데, 집값은 떨어지는데 계속 이렇게 늘 수 있냐, 이런 불만을 잠재우기 위한 거다. 지금 들어온 속보를 좀 전해드리고 계속 이어가죠. 여야 합의 사항 내용이 좀 들어온 것 같습니다. 국정조사 기간은 내일부터 45일간으로 정리가 됐고요. 처음에 제출된 안은 60일이었는데 45일로 정리가 됐네요. 대상으로는 대통령실의 국정상황실, 행정안전부, 대검까지 일단 포함이 돼 있습니다. 45일간 국정상황실과 행안부, 대검찰청까지 포함해서 국정조사를 실시하기로 여야가 합의했고 이 내용은 내일 본회의에서 처리가 될 것으로 보입니다. 이제 2020년 수준으로 공시가 현실화율을 낮추면, 그런데 이게 좀 집 부자들에게 매기는 세금이니까, 부동산 부자들에게. 결국에는 부자들을 위한 정책 아니냐, 이런 비판도 나올 수밖에 없어요.

▼박원갑: 뭐 그런 측면도 있죠. 그런데 이제 보는 시각에 따라서 좀 다를 수 있는데요. 오늘 어떤 대책까지 나왔냐 하면요, 1주택자에 대해서 재산세도요, 2020년 수준으로 돌리겠다, 이런 얘기를 했습니다. 그래서 이제 일각에서는 2020년에 공시가격 현실화율 로드맵이 만들어졌잖아요? 그걸 폐기하는 게 아니냐고 좀 의심을 하는 분이 있는데, 그게 힘들더라고요. 왜냐하면 법에 나와 있습니다. 부동산 가격 공시에 관한 법률이 정해져 있는데, 그 26조에 보면 국토부 장관이 적정 가격 반영을 위해서 계획을 수립하도록 되어 있습니다. 원래 2030년까지 90%까지로 이렇게 설정이 돼 있었잖아요. 이걸 좀 어제 공청회 하는 거 보니까 조금 늦출 것 같아요. 그래서 공청회 보면 2030년에서 좀 5년에서 10년 정도 늦춰서 2035년과 2040년까지, 그리고 90%는 이번에 보시다시피 집값이 빠지면 금방 역전 현상이 나타나니까 한 80% 정도까지 가겠다, 이런 얘기를 했는데. 이 구체적인 계획은 내년 하반기에 아마 세부 방안들이 나오지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

◎범기영: 조금 더 지켜봐야겠네요. 전체적인 시장 상황도 좀 여쭤봐야겠네요. 지금 보면 집값이 빠지는 추세야 모두가 다 체감을 하고 있는 것 같고, 이 추세가 언제까지 갈 것으로 예측하고 계십니까?

▼박원갑: 대체적으로 지금 집값은 금리 충격에서 어떻게 보면 벗어나지 못하고 있다. 고금리가 시장을 강타하고 있다, 이렇게 볼 수 있는데요. 그러면 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되었다는 신호 그리고 가격이 그동안 많이 올랐잖아요.

◎범기영: 그렇죠.

▼박원갑: 그래서 가격이 이제 어느 정도 떨어졌다는 신호가 나타나기 전까지는 가격 하락과 거래량 감소가 좀 불가피하지 않느냐, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◎범기영: 그런 신호는 시장에서 어떤 형태로 나타납니까?

▼박원갑: 아마도 거래량에서 좀 나타날 수 있습니다.

◎범기영: 거래량에서? 지금은 완전히 얼어붙어 있는데.

▼박원갑: 거래량이 지금 서울 기준으로 보면 거의 3개월 연속, 아마 4개월이 될 것 같은데, 뭐 월간 아파트 건수가 600건밖에 거래가 안 되거든요.

◎범기영: 서울 전체에서요?

▼박원갑: 그렇죠. 많을 때는 1만 5,000건씩 됐잖아요.

◎범기영: 그러니까요.

▼박원갑: 그래서 시장에서도 이런 얘기도 합니다. 가격은 속일 수 있더라도 거래량은 속일 수 없다는 얘기를 합니다. 그래서 항상 거래량 어느 정도 늘어나는지를 보면 약간 바닥인지를 알 수 있는데, 문제는 바닥도 가바닥이 있고 진바닥이 있습니다. 그래서 종합적으로 보고 판단해야 된다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◎범기영: 그러니까 빠져나오고 나야 그게 진짜 바닥이었구나를 알지...

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 야, 바닥인가 보다, 하고 들어갔다가 더 빠져들어갈 수도 있으니까.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 조심해야 된다는 얘기죠? 대세 하락의 초입이다, 이렇게 표현해도 됩니까?

▼박원갑: 지금은 그렇게 봐도 될 것 같습니다.

◎범기영: 원희룡 장관은 한 40% 빠져야 된다, 이런 이야기도 했었잖아요?

▼박원갑: 이걸 이제 통계 지표를 뭘로 볼 거냐인데요. 저희 KB주택통계가 있습니다. 그러면 IMF 외환위기 때 얼마나 정도 빠지느냐? 2008년 한 해 동안에 전국 아파트가 13%, 서울은 14% 정도 빠졌거든요?

◎범기영: 그때도 그거밖에 안 빠졌어요?

▼박원갑: 그렇습니다. 통계 지수는 좀 그렇게 많이 떨어지지 않고요. 만약에 40% 가까이 빠지려면 외환위기가 세 번 와야 되는데, 그 정도는 아니고요. 그런데 벌써 실거래가, 개별 단지로 보면 뭐 40% 빠진 데가 많죠. 50% 빠진 데도 나올 정도인데요. 그래서 지금은 그냥 너무 많이 올랐던 집값이 이제 정상화되는 어떤 고통스러운 과정이다, 이렇게 보시면 되고. 내년에 지금 한국건설산업연구원에서 집값을 전국적으로 한 2.5% 떨어질 것이다, 이렇게 예상을 했습니다.

◎범기영: 2.5%. 그동안 올랐던, 가파르게 올랐던 걸 생각하면 많이 빠지는 것 같지는 않기도 하고요.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 그런데 서울과 수도권, 여기 하고 지방 간의 격차가 좀 크기도 합니까?

▼박원갑: 실제로 서울보다, 수도권보다 지방이 덜 빠졌습니다. 왜냐하면 덜 올랐기 때문에 그렇습니다. 그래서 실제로 지금 올 들어 전국의 실거래가 기준으로 보면 아파트가 한 7% 정도 떨어졌거든요? 수도권은 10%나 떨어졌습니다. 그런데 지방을 보면 한 3% 정도고 5대 광역시를 보면 한 6% 정도 떨어졌어요, 올 들어서. 그러니까 생각보다 집값이라는 게 많이 오르면 반드시 많이 떨어지게 돼 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그럼요. 모든 게 마찬가지잖아요.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 산이 높으면 골도 깊기 마련이고.

▼박원갑: 맞습니다.

◎범기영: 크게 올랐으면 조정도 폭이 더 클 수밖에 없고요. 이제 사실 제일 궁금한 건 이거예요. 이제 소비자들 어떻게 반응해야 될지.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 집을 사려는 분들은 이렇게 해야 될지, 혹은 반대로 진짜 영혼까지 끌어 모아서 뒤늦게 상투 잡은 분들도 계시잖아요. 언제까지 버텨야 되는지, 이거 조언을 주시죠.

▼박원갑: 일단 구매자 같은 분은 제가 말씀드린 것처럼 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되고 바닥을 확인한 다음에 사는 게 좀 낮지 않겠어요? 그런 생각이 들고, 그런데 이번에는요. 이게 과거처럼 V 자 형으로 회복하기가 좀 힘들다. 왜냐? 지금 집값은 금리하고 연동돼 있다고 말씀드렸잖아요? 금리는 올릴 때는 확 올렸지만 내릴 때는 물가 부담 때문에 가파르게 내리지 못한다는 게...

◎범기영: 천천히 내려가겠죠.

▼박원갑: 대체적인 얘기입니다. 그래서 그렇게 서둘러서 매입할 필요는 없다. 좀 바닥을 확인하고 특히 가격 메리트가 있는 쪽으로 접근하는 게 좋을 생각요. 영끌족 얘기를 많이 듣는데, 영끌족들은 일단 부채를 줄여야 돼요. 그래서 지금 안심 전환 대출이라고 아시죠? 변동금리를 최저 3.7% 고정금리로 낮춰주는 건데, 이게 지금 종전에 1차 때는 금액 기준이 4억에서 6억으로 늘어났습니다. 그리고 소득도 부부 합산해서 7,000만 원에서, 그렇죠? 이게 1억 원으로 또 늘어났는데 내년부터는 9억으로 늘린다는 보도도 나오고 있고 아예 소득 기준도 없앤다는 거예요. 그래서 그거를 활용해보시고 또 내년 5월부터는 신용 대출, 마이너스 통장 있잖아요? 이것도 고금리에서 이렇게 저금리로 바꿔주는 시스템을 개발한다고 해요. 그것도 활용해볼 필요가 있고. 이것저것 안 된다, 그러면 과거에 우리 윗세대들이 했던 방법, 전세를 놓고 더 싼 전세로 옮기는 거죠. 그 차액을 이제 대출로 갚는, 그리고 또 이게 대출이 너무 많으면 또 전세가 안 들어와요. 그럴 경우는 월세를 놓고 더 싼 월세로 옮기는 방법을 통해서, 가장 중요한 것은 지금은 고금리 태풍이기 때문에 부채를 줄이고 빚을 줄이는 쪽으로 돌파구를 찾아야 된다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◎범기영: 확실한 건 부동산 시장의 긴 겨울이 앞에 있다는 말씀인 것 같습니다. 박원갑 수석연구위원이었습니다. 감사합니다. 저희 오늘 준비한 내용 여기까지입니다. 내일도 4시엔 사사건건!
  • [사사건건 플러스] 정부 “주택 보유세 2020년 수준으로”…실수요자 전략은?
    • 입력 2022-11-23 16:44:24
    • 수정2022-11-23 17:54:54
    사사건건
■ 방송시간 : 11월 23일(수) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 범기영 기자
■ 출연 : 박원갑/ KB국민은행 부동산 수석전문위원


https://youtu.be/s25xtwLY96A

◎범기영: 지금까지는 부동산 이야기 좀 할까요? 정부가 오늘 부동산 공시가격 현실화 수정 계획을 내놨습니다. 어떤 내용인지 앞으로 집값 또 어떻게 움직일지, 박원갑 KB부동산 수석연구위원 모시고 이야기 나누겠습니다. 어서 오십시오.

▼박원갑: 안녕하십니까?

◎범기영: 이 이야기부터 좀 하죠. 종부세 고지서 나가기 시작하는데, 대상자가 100만 명이 넘었어요.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 이렇게 숫자가 느는 거는 집값 많이 올라서 그런 거잖아요.

▼박원갑: 그렇죠. 결정적으로 집값이 많이 오르니까 그에 따라서 공시가격도 덩달아 올라가게 된다, 이렇게 보시면 되고. 물론 공시가격 현실화율이 조금 이렇게 올라간 것도 있지만, 결정적으로는 집값이 많이 올라서 그렇다고 보면 되는데요. 올해 전국의 공동주택의 공시가격이 작년 대비해서 무려 17.2%가 올랐습니다.

◎범기영: 많이 오르긴 했네요.

▼박원갑: 그렇죠. 그러니까 수도권일수록 좀 더 많이 올랐어요. 인천은 거의 30% 가까이 올랐다, 이런 정도 있고요. 그리고 또 종부세 과세 기준이 2006년 이후에 다주택자는 여전히 6억입니다. 1주택자는 지금 11억까지 오르긴 했지만 그런 요인이 겹쳐서 종부세 과세 대상자가 주택 기준으로 한 122만 명, 지난해에 비해서 한 31% 정도 늘어났다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 조금 전의 그 그래픽을 다시 한번 좀 보시면, 주택 보유자 중에 종부세를 내는 분들, 이게 이제 한 8%가 좀 넘었어요.

▼박원갑: 네, 맞습니다.

◎범기영: 2017년에 보면 2.4%였는데, 많이 늘긴 는 거예요, 비중이.

▼박원갑: 그렇죠. 보니까 작년만 하더라도 6.2%였잖아요. 그런데 이제 8%대를 넘어섰고 서울은 그것보다 더 많죠. 서울은 지금 22.4% 정도 되니까, 열 집 중에서 두 집은... 여덟 집... 아, 두 집이 해당되겠죠. 두 집 정도는 해당이 된다, 이렇게 볼 수가 있는데, 이러다 보니까 이게 이제 종부세는 집 부자들을 위한 세금이잖아요. 그런데 현실적으로 중산층까지도 종부세 부담을 안게 되니까 이걸 좀 낮춰주겠다, 하는 게 정부의 오늘 대책이라고 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 정부가 오늘 내놓은 공시가격 현실화 수정 계획 발표 직접 들어보시겠습니다.

<녹취> 원희룡 / 국토교통부 장관
집값의 급등과 또 이와 맞물린 가파른 현실화율 제고가 복합적으로 작용한 결과 국민의 보유 부담이 지나치게 늘어났습니다. 기존의 과도한 현실화 계획을 바탕으로 해서 산정된 공시가격 자체에 대한 국민의 신뢰와 수용성이 크게 떨어지고 있습니다. 2023년도에 적용할 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 하향 조정하겠습니다.


◎범기영: 이게 사실 용어가 되게 어렵잖아요. 공시가격이라는 것도 어려운데 현실화율은 더 어려워서. 그러니까 지금 이제 오늘 내놓은 정부의 방침으로 하면 뭐 세금이 얼마나 줄어드는 겁니까, 그러면?

▼박원갑: 실제로 가장 관심 있는 게 아파트 같은 공동주택이잖아요? 이게 이제 내년에 공시가격 현실화율을 69% 정도를 적용한다는 건데, 마포에 있는 한 아파트를 기준으로 말씀을 드릴게요. 시세는 한 17억 정도가 됩니다. 84제곱미터, 흔히 말하는 34평형이라고 보시면 되는데요. 내년에 당초 현실화율에 따르면 공시가격 추정이 얼마 정도 되냐 하면 한 14억 4,000만 원 정도인데, 이게 12억 9,000만 원으로 조금 낮아지게 되겠죠. 그러면 당초 보유세를 한 499만 원 정도를 냈었는데, 이게 447만 원으로 낮아져서 종전보다 50만 원 정도 인하 효과가 있다. 아무래도 이것보다 더 비싼 집일수록 세금 혜택이 더 크다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그러니까 실거래가 17억짜리 아파트의 경우 500만 원 가까이 되던 게 한 450만 원 정도로 낮아진다.

▼박원갑: 네, 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그런데 이 조치를 왜 하는 겁니까? 집값이 계속 올라가는 추세를 감안해서 이제 현실화율도 따라서 올리겠다, 이런 게 정부 방침이었는데, 지난 정부에서.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 그런데 이게 뭔가 시장에서 문제가 생기고 있는 건가요?

▼박원갑: 최근에 이제 결정적인 이유는 공시가격이 어떻게 보면 시세보다 더 높아져버리는...

◎범기영: 공시가가 시세보다 높다.

▼박원갑: 그래서 이게 급급매물 중심으로 거래가 되다 보니까 이런 역전 현상이 나타나다 보니까, 아무래도 이제 민원이라든지 이의 신청이 많을 거잖아요. 집값이 어떻게 떨어졌는데 왜 이렇게 높게 매기느냐, 그런 불만들이 나올 가능성이 있다 보니까 정부가 나서고 있는 것 같고, 실제로 지금 수도권에서 집값이 많이 빠졌거든요. 그래서 주로 가격 역전 현상 지역을 보면 화성 그다음에 수원 그다음에 송도 같은 데에서 나타나고 있고요. 서울에서는 고덕하고 잠실 같은 경우도 좀 이런 현상들이 나타나다 보니까, 문제는 앞으로 집값이 더 빠질 가능성이 있잖아요. 그렇게 되면 이렇게 역전 현상이 나타나는 단지들이 지금은 부분이지만 앞으로 더 늘어날 수 있다, 이러다 보니까 이번 대책을 내놓은 것 같습니다.

◎범기영: 재산 가치가 올라간 만큼 세금 더내는 거야 당연한데, 집값은 떨어지는데 계속 이렇게 늘 수 있냐, 이런 불만을 잠재우기 위한 거다. 지금 들어온 속보를 좀 전해드리고 계속 이어가죠. 여야 합의 사항 내용이 좀 들어온 것 같습니다. 국정조사 기간은 내일부터 45일간으로 정리가 됐고요. 처음에 제출된 안은 60일이었는데 45일로 정리가 됐네요. 대상으로는 대통령실의 국정상황실, 행정안전부, 대검까지 일단 포함이 돼 있습니다. 45일간 국정상황실과 행안부, 대검찰청까지 포함해서 국정조사를 실시하기로 여야가 합의했고 이 내용은 내일 본회의에서 처리가 될 것으로 보입니다. 이제 2020년 수준으로 공시가 현실화율을 낮추면, 그런데 이게 좀 집 부자들에게 매기는 세금이니까, 부동산 부자들에게. 결국에는 부자들을 위한 정책 아니냐, 이런 비판도 나올 수밖에 없어요.

▼박원갑: 뭐 그런 측면도 있죠. 그런데 이제 보는 시각에 따라서 좀 다를 수 있는데요. 오늘 어떤 대책까지 나왔냐 하면요, 1주택자에 대해서 재산세도요, 2020년 수준으로 돌리겠다, 이런 얘기를 했습니다. 그래서 이제 일각에서는 2020년에 공시가격 현실화율 로드맵이 만들어졌잖아요? 그걸 폐기하는 게 아니냐고 좀 의심을 하는 분이 있는데, 그게 힘들더라고요. 왜냐하면 법에 나와 있습니다. 부동산 가격 공시에 관한 법률이 정해져 있는데, 그 26조에 보면 국토부 장관이 적정 가격 반영을 위해서 계획을 수립하도록 되어 있습니다. 원래 2030년까지 90%까지로 이렇게 설정이 돼 있었잖아요. 이걸 좀 어제 공청회 하는 거 보니까 조금 늦출 것 같아요. 그래서 공청회 보면 2030년에서 좀 5년에서 10년 정도 늦춰서 2035년과 2040년까지, 그리고 90%는 이번에 보시다시피 집값이 빠지면 금방 역전 현상이 나타나니까 한 80% 정도까지 가겠다, 이런 얘기를 했는데. 이 구체적인 계획은 내년 하반기에 아마 세부 방안들이 나오지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

◎범기영: 조금 더 지켜봐야겠네요. 전체적인 시장 상황도 좀 여쭤봐야겠네요. 지금 보면 집값이 빠지는 추세야 모두가 다 체감을 하고 있는 것 같고, 이 추세가 언제까지 갈 것으로 예측하고 계십니까?

▼박원갑: 대체적으로 지금 집값은 금리 충격에서 어떻게 보면 벗어나지 못하고 있다. 고금리가 시장을 강타하고 있다, 이렇게 볼 수 있는데요. 그러면 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되었다는 신호 그리고 가격이 그동안 많이 올랐잖아요.

◎범기영: 그렇죠.

▼박원갑: 그래서 가격이 이제 어느 정도 떨어졌다는 신호가 나타나기 전까지는 가격 하락과 거래량 감소가 좀 불가피하지 않느냐, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◎범기영: 그런 신호는 시장에서 어떤 형태로 나타납니까?

▼박원갑: 아마도 거래량에서 좀 나타날 수 있습니다.

◎범기영: 거래량에서? 지금은 완전히 얼어붙어 있는데.

▼박원갑: 거래량이 지금 서울 기준으로 보면 거의 3개월 연속, 아마 4개월이 될 것 같은데, 뭐 월간 아파트 건수가 600건밖에 거래가 안 되거든요.

◎범기영: 서울 전체에서요?

▼박원갑: 그렇죠. 많을 때는 1만 5,000건씩 됐잖아요.

◎범기영: 그러니까요.

▼박원갑: 그래서 시장에서도 이런 얘기도 합니다. 가격은 속일 수 있더라도 거래량은 속일 수 없다는 얘기를 합니다. 그래서 항상 거래량 어느 정도 늘어나는지를 보면 약간 바닥인지를 알 수 있는데, 문제는 바닥도 가바닥이 있고 진바닥이 있습니다. 그래서 종합적으로 보고 판단해야 된다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◎범기영: 그러니까 빠져나오고 나야 그게 진짜 바닥이었구나를 알지...

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 야, 바닥인가 보다, 하고 들어갔다가 더 빠져들어갈 수도 있으니까.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 조심해야 된다는 얘기죠? 대세 하락의 초입이다, 이렇게 표현해도 됩니까?

▼박원갑: 지금은 그렇게 봐도 될 것 같습니다.

◎범기영: 원희룡 장관은 한 40% 빠져야 된다, 이런 이야기도 했었잖아요?

▼박원갑: 이걸 이제 통계 지표를 뭘로 볼 거냐인데요. 저희 KB주택통계가 있습니다. 그러면 IMF 외환위기 때 얼마나 정도 빠지느냐? 2008년 한 해 동안에 전국 아파트가 13%, 서울은 14% 정도 빠졌거든요?

◎범기영: 그때도 그거밖에 안 빠졌어요?

▼박원갑: 그렇습니다. 통계 지수는 좀 그렇게 많이 떨어지지 않고요. 만약에 40% 가까이 빠지려면 외환위기가 세 번 와야 되는데, 그 정도는 아니고요. 그런데 벌써 실거래가, 개별 단지로 보면 뭐 40% 빠진 데가 많죠. 50% 빠진 데도 나올 정도인데요. 그래서 지금은 그냥 너무 많이 올랐던 집값이 이제 정상화되는 어떤 고통스러운 과정이다, 이렇게 보시면 되고. 내년에 지금 한국건설산업연구원에서 집값을 전국적으로 한 2.5% 떨어질 것이다, 이렇게 예상을 했습니다.

◎범기영: 2.5%. 그동안 올랐던, 가파르게 올랐던 걸 생각하면 많이 빠지는 것 같지는 않기도 하고요.

▼박원갑: 그렇습니다.

◎범기영: 그런데 서울과 수도권, 여기 하고 지방 간의 격차가 좀 크기도 합니까?

▼박원갑: 실제로 서울보다, 수도권보다 지방이 덜 빠졌습니다. 왜냐하면 덜 올랐기 때문에 그렇습니다. 그래서 실제로 지금 올 들어 전국의 실거래가 기준으로 보면 아파트가 한 7% 정도 떨어졌거든요? 수도권은 10%나 떨어졌습니다. 그런데 지방을 보면 한 3% 정도고 5대 광역시를 보면 한 6% 정도 떨어졌어요, 올 들어서. 그러니까 생각보다 집값이라는 게 많이 오르면 반드시 많이 떨어지게 돼 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎범기영: 그럼요. 모든 게 마찬가지잖아요.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 산이 높으면 골도 깊기 마련이고.

▼박원갑: 맞습니다.

◎범기영: 크게 올랐으면 조정도 폭이 더 클 수밖에 없고요. 이제 사실 제일 궁금한 건 이거예요. 이제 소비자들 어떻게 반응해야 될지.

▼박원갑: 그렇죠.

◎범기영: 집을 사려는 분들은 이렇게 해야 될지, 혹은 반대로 진짜 영혼까지 끌어 모아서 뒤늦게 상투 잡은 분들도 계시잖아요. 언제까지 버텨야 되는지, 이거 조언을 주시죠.

▼박원갑: 일단 구매자 같은 분은 제가 말씀드린 것처럼 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되고 바닥을 확인한 다음에 사는 게 좀 낮지 않겠어요? 그런 생각이 들고, 그런데 이번에는요. 이게 과거처럼 V 자 형으로 회복하기가 좀 힘들다. 왜냐? 지금 집값은 금리하고 연동돼 있다고 말씀드렸잖아요? 금리는 올릴 때는 확 올렸지만 내릴 때는 물가 부담 때문에 가파르게 내리지 못한다는 게...

◎범기영: 천천히 내려가겠죠.

▼박원갑: 대체적인 얘기입니다. 그래서 그렇게 서둘러서 매입할 필요는 없다. 좀 바닥을 확인하고 특히 가격 메리트가 있는 쪽으로 접근하는 게 좋을 생각요. 영끌족 얘기를 많이 듣는데, 영끌족들은 일단 부채를 줄여야 돼요. 그래서 지금 안심 전환 대출이라고 아시죠? 변동금리를 최저 3.7% 고정금리로 낮춰주는 건데, 이게 지금 종전에 1차 때는 금액 기준이 4억에서 6억으로 늘어났습니다. 그리고 소득도 부부 합산해서 7,000만 원에서, 그렇죠? 이게 1억 원으로 또 늘어났는데 내년부터는 9억으로 늘린다는 보도도 나오고 있고 아예 소득 기준도 없앤다는 거예요. 그래서 그거를 활용해보시고 또 내년 5월부터는 신용 대출, 마이너스 통장 있잖아요? 이것도 고금리에서 이렇게 저금리로 바꿔주는 시스템을 개발한다고 해요. 그것도 활용해볼 필요가 있고. 이것저것 안 된다, 그러면 과거에 우리 윗세대들이 했던 방법, 전세를 놓고 더 싼 전세로 옮기는 거죠. 그 차액을 이제 대출로 갚는, 그리고 또 이게 대출이 너무 많으면 또 전세가 안 들어와요. 그럴 경우는 월세를 놓고 더 싼 월세로 옮기는 방법을 통해서, 가장 중요한 것은 지금은 고금리 태풍이기 때문에 부채를 줄이고 빚을 줄이는 쪽으로 돌파구를 찾아야 된다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◎범기영: 확실한 건 부동산 시장의 긴 겨울이 앞에 있다는 말씀인 것 같습니다. 박원갑 수석연구위원이었습니다. 감사합니다. 저희 오늘 준비한 내용 여기까지입니다. 내일도 4시엔 사사건건!