[ET] 둔촌주공 살리기 실패? 강남4구 슈퍼 역전세 온다

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월18일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230118&1

[앵커]
둔촌주공 살리기라는 말이 나올 정도로 정부가 분양 시장을 위해 각종 규제를 풀어준 게 이달 3일이었습니다. 2주가 지난 어제, 둔촌주공 일반분양 정당 계약이 마무리됐습니다. 결과가 어떻게 나왔고 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을지 알아보겠습니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 나오셨습니다. 교수님, 안녕하십니까?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
성적표 한 번 열어보죠. 둔촌주공, 계약률 공개적으로 발표가 됐습니까?

[답변]
조합하고 건설사에서 비공개하기로 결정을 했습니다.

[앵커]
공개 안 한다.

[답변]
어제까지만 해도 어느 정도 비선으로 몇 퍼센트 정도 계약됐다는 내용들이 나왔는데요. 지금 65~70% 사이, 이렇게 다들 예측하고 있습니다. 그래서 비공개의 원칙을 세웠기 때문에 제가 볼 때는 조금 기다려야지 내용을 알 것 같습니다.

[앵커]
비공개로 했다는 거는 잘 안 나와서 그런 거 아닌가요? 이거 믿을 수 있는 수치 맞습니까, 60~70%?

[답변]
일단 느낌상 70이랑 60이랑 느낌이 좀 다르잖아요? 그런 부분 때문에 그냥 비공개 한 것 같은데요. 이미 비선으로는 한 70% 가까이 됐다는 건 다 알고 있고요. 제가 볼 때는 예비 당첨자가 이어지게 되면 아마 90% 가까이 계약이 달성될 겁니다. 그때 아마 공개하지 않을까 좀 예측해봅니다.

[앵커]
그런데 이게 말이 65%지 규모 단지를 따지면 미분양 분량이 꽤 나온다는 얘기인 것 같은데요.

[답변]
네, 맞습니다. 계산상 따져보면 최소한 1,400여 가구가 미분양이 난 거죠. 상당한 물량인데, 그 분양분에 대해서 사실 선방이라는 표현도 있지만 저는 개인적으로 볼 때 선방이라고 보기에는 성적이 좀 입지나 그런 걸 따져볼 때는 저조한 편이다, 라고 보고 있습니다.

[앵커]
정책 하시는 분들 들으면 섭섭할 수도 있는데, 그러면 정부의 둔촌주공 살리기는 일단 실패다? 이렇게 보시는 거예요?

[답변]
실패까지는 아니죠. 만약에 이게 더 낮게 나왔다고 하면 진짜 시장에 부정적인 영향이 미쳤을 텐데, 70%라는 어떤 상징적인 수치가 나오니까 일단 시장에서 실패라고 보진 않거든요? 다만 저조하다는 것은 누구나 인지하고 있죠. 그래서 정부의 정책이 일단 어느 정도 성공을 했다, 다만 시장에서 느끼는 모습하고는 좀 다르겠죠. 시장에서는 저렇게 좋은 데가 100%가 안 됐어? 이런 퀘스천을 찍어볼 수는 있겠죠.

[앵커]
그러니까 규제를 그렇게 완화해 주고 다 깔아준 판에서.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이 정도의 계약률이 나왔다는 것은 어떻게 봐야 됩니까? 올해 부동산 시장 계속 이렇게 찬바람 부는 걸까요?

[답변]
그렇게 보고 있는 결과가 이 계약률 수치로 나왔다고 보시는 것이 좀 합당한 판단이라고 생각됩니다. 만약에 매수자들이 향후에 집값이 오르겠다는 판단이 들었다면 계약률이 이렇게 나올 수가 없거든요? 이 정도라면 한 90~95% 달성돼야 되고, 입지도 뛰어나고 그렇기 때문에 2년 뒤까지 어떤 주택 시장에 대해서 제가 볼 때는 부정적이거나 횡보로 보기 때문에 이런 결과가 나왔다고 보시는 것이 좋겠습니다.

[앵커]
그런데 교수님, 최근 자료를 보면요. 전국 아파트 매매 가격 변동률을 잠깐 살펴보면 어쨌든 하락하는 추세는 이어지지만 낙폭을 한 최근 2~3주, 주간 단위로 보면 좀 줄여가고 있는 그런 분위기는 보이거든요?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이건 어떻게 봐야 돼요?

[답변]
지금 상당히 줄였는데요. 저는 사실 큰 의미가 없다고 생각합니다. 왜냐하면 예전을 더듬어보면 이 정도의 규제 완화 대책이라면 제가 볼 때는 상승 반전할 정도의 수준이거든요, 대책의 어떤 완화 정도가? 그럼에도 불구하고 하락폭을 줄이는 데 그친 것은 향후에도 하방 압력이 강하다는 것을 느끼기 때문에 일시적으로 일단 반등을 했는데요. 제가 볼 때는 저게 횡보할 것 같습니다, 조금 줄여나가면서. 상승 반전하기에는 대외 여건이나 대내 여건이 너무 상황이 안 좋다고 판단됩니다.

[앵커]
그런데 우리가 하락폭만 볼 게 아니라 거래량을 또 봐야 되잖아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
거래량이 지금 없어서 걱정이었는데, 최근에 보면 그래도 558건, 서울 아파트 거래량 기준입니다. 10월에 저점 찍고 지금 700건까지 어느 정도 좀 올라왔거든요? 이것도 별로 의미 없는 수치로 보시는 건가요?

[답변]
저는 개인적으로 의미가 없다고 생각합니다. 왜냐하면 서울에 2006년도부터 통계를 냈는데요. 월 평균 거래량이 한 6,000건 정도가 정상입니다. 그리고 3,000건 정도가 돼야 시장이 조금 수요가 살아나는 건데, 지금은 말씀 해 주신 것처럼 600개에서 700개로 늘어난 것은 그냥 20% 정도 거래량이 늘어난 건데, 착시 현상이 나겠죠. 1,000개가 돼도 지금 바닥이라고 우리가 얘기를 해왔지 않습니까? 1,000개도 안 되잖아요. 그런데 이것은 기사가 아마 나올 겁니다, 내일부터. 뭐냐 하면 거래량이 20%, 25% 증가했다. 그런데 이런 표현은 사실 제가 볼 때는 좀 과장된 표현이라고 보고 실제 상황에 맞춰서 3,000개 정도는 돼야 시장이 좀 반응이 있다고 보는 게 정확한 표현인 것 같습니다.

[앵커]
그런데 사실 매매 시장보다 더 중요하게 봐야 될 게 전세 시장인 것 같습니다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
전세 시장은 그야말로 실수요자들이 몰리는 곳이니까.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
투기 목적은 별로 없는 곳이잖아요, 일반인들 입장에서 봤을 때는.

[답변]
그렇죠, 네.

[앵커]
전세 시장 분위기는 좀 어떻습니까?

[답변]
전세 시장은 올 한 해는 계속 내려갈 것 같습니다. 더 하락할 것 같습니다.

[앵커]
지금은 어떤 상황이에요?

[답변]
전세 가격 하락폭도 아까처럼 조금 줄였습니다. 줄였는데 일부 지역은 또 전세 완화 폭이 컸습니다.

[앵커]
일부 지역이라고 하면 어디를 말씀하시는 건가요?

[답변]
용산하고 몇 개 구가 그렇습니다, 서울 지역의.

[앵커]
강남 3구, 이런 쪽.

[답변]
그런데 더 중요한 것은 입주 물량이라는 게 있습니다. 입주 물량이 많이 나오게 되면 전세로 들어갈 수 있는 물량이 많이 생기게 되겠죠. 그런데 강남 4구의 입주 물량이 지금 대단지만 1만 1,000세대가 올해 들어옵니다. 어마어마한 물량이죠.

[앵커]
올해요.

[답변]
서울의 적정 물량이 3만 5,000가구인데 강남 4구에만 들어오는 것이 대단지만 1만 1,000개, 소단지까지 합하면 한 2만 여 가구가 됩니다. 그러면 강남 4구는 당분간 전세 가격 하락이, 저는 그런 표현도 썼습니다. 슈퍼 역전세난이 날 수도 있다는 표현을 썼거든요? 그럴 가능성이 좀 있습니다. 그래서 그렇게 되면 서울 전역으로 아마 하방 압력이 더 강해질 것 같아요. 그래서 전셋값이 하락하면 당연히 또 매매 가격이 또 하방 압력을 받겠죠. 그런 시장을 예측하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 방금 전세가 하락을 예상하는 근거로 앞으로 입주 물량.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그러니까 공급 쪽에서의 말씀을 해 주셨는데, 그 입주 물량이라는 건 조합원들이 다 들어오면, 주로 재건축 단지가 많으니까요. 조합원들 들어오면 그거 다 채워지는 물량 아닙니까?

[답변]
채워집니다. 채워지는데, 그러면 그 조합원들이 사시던 곳은 어디일까요? 길바닥에 사시던 게 아니잖아요. 다른 아파트에 가서, 이주비를 받아서 다른 아파트에 가서 사시다가 조합원이니까 들어오실 거 아니에요? 그러면 원래 그 아파트는 비게 되겠죠, 다시. 실제 현재 상황에서 입주 물량만큼은 이 입주 단지든 아니면 이분들이 빠져나오신 그 지역이든 물량이 증가하는 효과가 있겠죠. 그러니까 당연히 물량이 많으면 전세 수요자 입장에서는 대체할 곳이 많으니까 더 싼 곳을 찾아가니까 가격 하방 압력이 더 강해지겠죠. 그래서 조합원이 채워져도 빈 곳들이 2만 개가 더 나온다. 이렇게 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그런 어떤 공급 쪽 사이드에서 정부 대책 중에 나온 것 중의 하나가, 지금 미분양 물량이 워낙 많잖아요? 그거를 정부가 사주겠다, 이런 정책을 검토 중이라는데 여기에 대해서는 어떻게 보십니까?

[답변]
기준이 중요합니다. 일단 예전에도 그랬는데 기준이 예를 들어서 분양 가격이 만약에 1억이다, 할 때 그걸 1억에 사준다고 하면 국민들에게 비판을 받겠죠.

[앵커]
왜 건설사를 살려주느냐, 우리 세금으로.

[답변]
그렇죠. 이익까지 챙겨주는 거잖아요. 1억이 분양가인데, 그러면 원가가 만약에 7,000만 원이었다, 그러면 원가에 사줘도 조금 욕을 먹어요. 왜냐하면 건설회사는 살아나잖아요, 원가 회복이 되니까. 그러면 더 많이 싸게 샀다, 50%, 60%. 이러면 국민들이 좀 이해하겠죠. 왜냐하면 50~60%에 사더라도 건설사 부도를 막을 수 있거든요?

[앵커]
그러니까 현재 미분양 물량이 5만 8,000가구 정도 되는데, 많이 늘었죠? 이거를 정부가 일부든 전부든, 전부를 매입할 수는 없겠습니다만 일부를 매입한다고 해도 그 효과는 아직은 알 수 없다는 그런 말씀이신 것 같아요.

[답변]
일단 정부가 기준을 명확하게 해야겠죠. 우리가 50~60%선에서.

[앵커]
얼마에 매입할지.

[답변]
70%선에서 매입하겠다고 해서 그걸 매입해서 공공임대로 돌린다든지, 이런다면 국민들이 긍정을 하겠지만 그렇지 않고 베일에 가려가지고 끼리끼리 이렇게 하면 문제가 터지겠죠.

[앵커]
제가 알기로 교수님은 남들이 다 상승장, 강한 상승세를 외치는 상황에서도 하락이 굉장히 빨리 올 거다, 경고를 하신 분으로 알고 있는데. 제 말 맞죠?

[답변]
네, 네.

[앵커]
앞으로 그러면 이 하락세가 언제까지 가고 언제쯤 반등으로 갈 것으로 예상하십니까?

[답변]
저는 개인적으로 2024년 하반기까지는 하락장이 이어질 것 같습니다.

[앵커]
그러면 그 1년 반 정도 어느 정도 기간이 필요하다는 얘기인데.

[답변]
최소한요. 미국이 금리 인하의 어떤 시그널이 오기 전까지는 제가 볼 때는 1년 반에서 2년은 무조건 하락장이 이어질 것 같습니다. 물론 중간중간에 정부가 대책을 추가적으로 던지면 일시적 반등 효과는 있겠지만 그게 상승까지 반전하기에는 좀 역부족인 환경이라고 보고 있습니다.

[앵커]
그 말씀은 앞으로 한 1년에서 1년 반 정도까지는 이 하락세가 계속되다가 반등을 할 거라는 얘기인데, 반등이 나오면 어디에서 나올 것으로 보세요? 어느 지역에서?

[답변]
정부의 정책에서 출발할 겁니다.

[앵커]
아니요, 어느 지역에서 반등이 나올 것으로 보세요?

[답변]
지역의 반등이요? 제가 볼 때는 하락폭이 많이 컸던 지역부터.

[앵커]
그러면 어디일까요?

[답변]
주로 인천 송도 지역이나 거기에서 아마 신호가 제일 빨리 나올 것 같고요. 또 안양 쪽 출발해서 (서울) 강북으로 넘어와서 그다음에 강남까지 이어지겠죠. 저는 그렇게 좀 수순을 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 강남 3구 규제 완화가 언제쯤 될 것이냐, 이것도 굉장히 중요한 변수 중 하나인데, 언제쯤 더 센 대책이 나올 것으로 보십니까, 이 규제 완화.

[답변]
조만간 풀릴 것 같은데요, 제 생각에는. 조만간 풀리는데, 그것도 효과가 없습니다. 2012년도에 똑같이 강남 3구를 풀어줬었거든요? 효과를 못 봤습니다. 지금도 못 봤기 때문에 제가 볼 때는 그것도 제한적인 효과에서 그칠 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 워낙 우리가 좀 강한 상승세를 뜨겁게 경험을 해서 집 없는 분들은 사실을 트라우마도 있거든요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
갑자기 가격이 확 오르는 거 아닌가 하는 그런 불안감, 이런 분들한테 어떤 조언을 해 주시나요?

[답변]
조급해하지 마시고요. 지금의 모든 경제 상황과 우리 내부 상황들이 집값이 상승하기에는 환경이 전혀 받쳐주고 있지 않습니다. 그래서 제가 볼 때는 최소한 연말 그리고 최대한 내년까지 보시고 나서 시장에 접하셔도 전혀 문제가 없는 시장 상황이라고 말씀드리겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 시황과는 다를 수 있지만 지금부터 그래도 관심을 갖는 게 맞다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 한문도 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.