서울 ‘아파트지구’ 역사 속으로…재건축 탄력받나?

1970~80년대 대규모 아파트 단지 건설을 위해 도입됐던 서울시의 '아파트지구'가 역사 속으로 사라집니다.

아파트지구의 상당수가 올해 안에 폐지 또는 축소되고 지구단위계획으로 전환됩니다.

서울시는 그제(18일) 제1차 도시계획위원회를 열어 '용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경)안'을 수정 가결했다고 밝혔습니다.

■ 14개 지구 208개 단지…서울 아파트의 9%

현재 서울엔 아파트지구가 14곳, 208개 단지가 남아 있습니다. 면적은 11.2㎢로 서울시 전체 면적의 약 2%에 해당하고 세대수는 15만 세대로 서울 아파트의 9%에 이를 정도로 규모가 큽니다.

1970년대 서울시 인구 급증에 따른 공급대책으로 1972년에 마련된 주택건설촉진법에 따라 서울에는 1976년부터 1983년까지 아파트지구가 지정돼 들어섰습니다.

아파트지구는 반포, 잠실, 압구정, 여의도, 이촌 등 주로 한강변에 몰려 있습니다.

이번 결정으로 이 가운데 4개 지구(원효, 화곡, 아시아선수촌, 청담·도곡)는 지구 전체 44개 단지가 폐지됩니다.

나머지 10개 지구(반포, 서초, 서빙고, 이수, 여의도, 압구정, 이촌, 잠실, 가락, 암사명일)는 구역이 축소됩니다. 10개 지구 164개 단지 중에 107개 단지는 폐지되고 57개 단지가 남습니다.

정비사업에 영향이 있을 수 있는 일부 단지는 도시 및 주거환경정비법에 따른 개별 정비계획을 수립하거나 재건축이 끝날 때까지 아파트지구 폐지를 유보하기로 했다고 서울시는 설명했습니다.

■ '하나의 용지에 하나의 용도'…복합개발 불가능한 아파트지구

아파트지구는 과거 초등학교를 중심으로 인구, 면적, 공공시설 등의 규모를 맞춘 독립된 주거지를 만드는 데 초점을 뒀습니다.

이에 따라 하나의 용지에 하나의 용도만 허용하고 밀도와 높이 등은 일괄적으로 결정하는 등 단순한 토지이용과 건축게획으로 건설의 효율성을 높였습니다.

하지만 과거에 적용하던 도시관리기법으로 현대 도시가 요구하는 다양한 건축수요 수용에 한계가 있고, 아파트 재건축에도 유리하지 않다는 게 서울시의 설명입니다.

주택용지에는 상가를 지을 수 없어 주택만 배치해야 하고 상업용지에는 비주거용도로만 건립할 수 있어 현대 도시가 요구하는 다양한 용도의 복합개발이 근본적으로 불가능합니다.

그래서 재건축 정비계획과도 맞지 않아 정비계획 수립할 때에도 불편했습니다.

이미 2003년 국토계획법 시행령 개정으로 용도지구 분류 체계에서 아파트지구가 삭제됐고 신규 지정은 불가능합니다.

■ 아파트지구→지구단위계획으로…"유연하게 적용"

이번 결정으로 아파트지구 내 재건축 정비 계획은 지구단위계획으로 이뤄져 재건축 시에 용적률, 높이, 용도 등의 적용이 유연해집니다.

모든 용지(주택용지, 중심시설 용지 등)를 '획지'로 전환해 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능하게 하고 재건축 대상 주택용지는 '특별계획구역'으로 지정해 신속한 정비계획을 세울 수 있도록 했습니다.

기존에 중심시설 용지에서는 상업 기능만 허용되고 주거를 불허해 높이도 5층 이하로 제한됐지만 앞으로는 주거전환을 허용하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하고 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용하기로 했습니다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 유연하게 운영하도록 변경해 재건축 사업성도 향상될 것으로 서울시는 전망했습니다.

(그래픽: 권세라)