[ET] 16억 아파트가 10억에 팔렸다?…자식에게 30% 할인 판매하면 세금도 할인?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 2월9일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 고경남 세무사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230209&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 호모 이코노미쿠스입니다. 시세 16억 원이 넘는 서울 강서구의 한 아파트입니다. 그런데 실제 거래된 가격으로 10억 6천만 원이 찍혀 있습니다. 요즘 워낙 집이 안 팔리다 보니 가격을 확 낮춰서 판 걸까요, 아니면 뭔가 다른 이유가 있을까요. 고경남 세무사에게 들어보겠습니다. 세무사님, 안녕하세요.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
저렇게 유난히 낮은 금액의 실거래가를 보게 되면 세무사님은 직업 특성상 한번 확인해 볼 것 같은데.

[답변]
최근에 특히 많이 보이는 현상인데요. 저도 좀 확인을 하다 보면 직거래여서 가격이 싸다라는 말을 종종 듣고는 합니다.

[앵커]
직거래. 부동산 시장에서 직거래라는 건 공인중개사 없이 직접 만나서 하는 그런 거래를 의미하는 건가요?

[답변]
네, 맞습니다. 원래는 공인중개사를 끼지 않고 하는 거래를 직거래라고 하는데요. 요즘 같은 주택시장이 불황인 시기에는 아예 낮은 가격, 싼 가격에 남한테 파느니 이 금액보다 수억 원 더 낮은 가격으로 차라리 가족에게 팔겠다. 가족 간 매매거래를 표현하기도 합니다.

[앵커]
남한테 그렇게 싸게 파는 건 너무 아깝고 그러니까 이참에 그냥 자식한테 싸게 주자, 이런 어떤 가족 간에 직거래를 말씀하신다는 거죠?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 부모가 자녀한테 싸게 팔 때는 마냥 싸게 팔아도 세금 문제 같은 거 없습니까?

[답변]
부동산의 가격은 항상 변동을 하기 때문에 낮게 팔 수는 있겠죠. 싸게 팔 순 있겠지만 가족 간에 거래인 경우에는 세법에서 일정한 범위를 기준으로 두고 있거든요. 따라서 일정 범위를 벗어나게 되면 양도세와 증여세 이 두 가지 세금에 대해서는 문제가 생기기 때문에 일정 범위가 어떻게 정해져 있는지 명확하게 알고 있어야만 합니다.

[앵커]
싸게 팔아도 정도껏 싸게 팔아야지 너무 과했다가는 세금 문제 나올 수 있다. 먼저 양도세 말씀하셨잖아요. 양도세라는 건 집을 파는 쪽, 부모가 내게 될 세금인데. 어쨌든 부모 입장에선 집을 싸게 팔면 양도 차익 줄어드니까 양도세는 적게 나오는 거 아닌가요?

[답변]
정확하게 말씀을 해주셨는데요. 먼저 양도세 계산 구조를 보면요. 판 금액인 양도 가격에서 산 금액인 양도 차익에 대한 시세 차익 부분에 세금을 내겠죠. 예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 기준으로 설명을 드려보면, 시가 10억 원인 아파트를 딸에게 5억 원에 싸게 팔았다라고 했을 때. 10억 원으로 계산한 양도세보다는 5억 원으로 계산한 양도세가 시세 차이가 더 줄어들기 때문에 세금이 줄어들겠죠. 그러면 국세청 입장에서는 세금 자체를 회피하기 위해서 일부러 싸게 판 거다, 이렇게 보고 있기 때문에 5억 원에 판 금액이 아닌 적정가격 10억 원에 해당하는 양도세를 다시 부과를 하고 있습니다.

[앵커]
시세대로 양도세를 부과한다. 그럼 당연히 양도세는 더 많이 나오겠죠.

[답변]
더 많이 나오겠죠.

[앵커]
앞서 증여세 문제도 발생할 수 있다고 하셨잖아요. 증여세는 자녀가 내는 거죠.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
여기서 궁금한 건, 이거는 돈을 주고 내가 부모한테 산 건데 증여가 아니잖아요. 증여세가 왜 나온다는 거예요?

[답변]
우리가 시세, 적정한 가격인 아파트, 10억 원짜리 아파트를 기준으로 보면 10억 원에 팔 수 있는 아파트를 굳이 남한테 5억 원에 팔진 않겠죠. 그런데 가족이라고 하면 10억 원짜리 아파트도 5억 원에 팔 수는 있겠죠. 그러면 남들은 이렇게 5억 원에 싸게 살 수는 없는데 자녀기 때문에 5억 원에 싸게 샀다. 그러면 경제적 이익을 공짜로 얻었기 때문에 싸게 살 수 있었던 거다라고 해서 증여세를 부과하게 됩니다.

[앵커]
당신은 아들이니까 싸게 산 거잖아. 그만큼 공짜로 산 거잖아 하니까 거기에 대해서 증여세를 낼 수 있다는 거죠. 그러면 먼저 양도세, 내가 양도세 회피하려고 하는 게 아니다라는 걸 보여줘야 그런 세금 문제가 안 생기는 거잖아요. 얼마나 싸게 팔아야 그런 세금 문제가 없어요? 계산을 해봐야 될 거 같은데.

[답변]
양도세 기준을 먼저 한번 살펴보면 시가의 적정은 가격인 시가의 5%인 금액하고 3억 원의 금액 중 적은 금액 이상의 차이가 발생하면 양도세를 다시 계산하게 됩니다.

[앵커]
잠시만요. 무슨 차이가 저 이상이 돼야 된다는 거죠?

[답변]
실제 시가인 금액하고 거래 대금의 금액 차이.

[앵커]
내가 자녀한테 판 금액의 차이가 저 두 개 중에 낮은 금액.

[답변]
낮은 금액보다 더 많이 나오게 되면 양도세를 다시 계산하게 됩니다.

[앵커]
예를 한번 들어볼게요.

[답변]
예를 한번 들어서 적정 가격인 10억 원의 아파트를 기준으로 보면 10억 원의 5%는 5000만 원이 나올 거고요. 그리고 3억 원과 두 개를 비교하면 둘 중 작은 금액은 5000만 원이 되겠죠. 그러면 시가 10억 원 하고 5000만 원을 뺀 금액은 9억 5000만 원 이 금액 범위를 벗어나서 싸게 팔게 되면 양도세를 실제 대금 거래한 금액이 아닌 10억 원으로 부과를 한다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
그러면 9억 5000만 원보다 높게 팔면요?

[답변]
높게 팔면 그 거래 금액을 인정을 받을 수 있겠죠.

[앵커]
거래 금액을 인정받는다는 게 실거래가를 양도세를 부과하니까 오히려 양도세 적게 낼 수 있다 그 말씀이시고 증여세, 증여세도 기준은 똑같습니까?

[답변]
약간 증여세는 양도세보다는 범위의 여유가 더 있는데요. 시가와, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액보다 더 큰 차이가 발생했을 때 실제 거래한 대금과 시가 금액의 차이가 발생을 했을 때 증여세를 부과하게 됩니다. 예를 들어서 동일한 금액 시가 10억 원인 아파트를 기준으로 한번 설명을 드려보면 10억 원의 30%와 3억 원 두 개를 비교했을 때는 3억 원이 나오겠죠. 그러면 시가 10억 원에서 3억 원을 차감한 7억 원보다 더 사게 팔았을 때는 증여세가 부과된다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
저 산식들을 기억을 해놓고 양도세와 증여세 미리 계산해서 시나리오 검토해서 이거 어떻게 할 건지 판단해야 된다는 말씀이시네요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그러면 아까 우리 앞서 본 사례처럼 시가 10억 원의 아파트를 5억에 완전 절반 값에 판 경우 이때는 어떻게 되나요?

[답변]
한번 화면을 보면서 설명을 드리면 시가 10억 원인 아파트를 아버지가 딸에게 5억 원에 저가로 판매를 했다라고 했을 때는 시가 10억 원의 30%는 3억 원이 되겠죠. 그러면 7억 원을 넘는 부분이 생겼기 때문에 증여세는 나올 거고 여기서 차이 부분인 5억 원 중에서 일정 범위 안에 있는 3억 원. 아까 말씀드렸던 범위 3억 원에 대한 부분은 싸게 팔아도 괜찮은 범위니까 증여세가 안 나오고요. 5억 원 중에서 3억 원을 차감한 2억 원에 대해서는 범위를 넘어버렸기 때문에 증여세가 나온다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
그런데 저렇게 저가로 양도한 경우에도 증여세를 낼 수 있다고 하면 그런 생각도 할 수 있을 거 같아요. 아니, 어차피 증여세 내는 거 팔지 말고 그냥 증여하고 세금 내지. 어느 게 더 이익일까.

[답변]
아무래도 세금 비교를 한번 해보는 게 좋을 거 같은데요. 서울 아파트 평균 매매가격이 현재 어제 기준으로는 한 12억 정도 된다고 하더라고요. 12억 원 기준으로 한번 설명을 드려보면 12억 원의 30%와 3억 원을 비교해봤을 때 12억 원의 30%는 3억 6000만 원이 나오겠죠.

[앵커]
지금 증여세 따져보는 거죠.

[답변]
네. 증여세를 따져볼 때. 그러면 적은 금액은 3억 원이 될 거니까 12억 원에서 3억 원을 차감한 9억 원까지는 싸게 팔아도 자녀한테는 증여세가 부과되지 않는다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
그러면 굳이 안 팔고 그냥 일반 증여로 한다면요?

[답변]
일반 증여로 한다라고 하면 12억 원에 해당하는 금액에 대해서 증여세를 내야 하는데 이때는 증여세가 약 2억 9000만 원이 나온다고 볼 수 있겠죠.

[앵커]
2억 9000만 원. 그러면 양도세도 따져봐야 되잖아요.

[답변]
네, 그렇죠. 양도세를 한번 따져봐야 되는데 시가 12억 원인 아파트를 지금 9억 원에 저가 양도를 했다라고 봤을 때 취득가격은 5억 원, 보유기간은 한 15년 정도 된 주택이다라고 가정을 해보면 시가 9억 원은 범위를 벗어났기 때문에 9억 원으로 계산하는 양도세는 인정받을 수 없어서 시가 12억 원으로 계산한 양도세가 나와야 되겠죠. 그러면 양도세는 1억 8500만 원이 나올 거고요. 증여세와 양도세를 비교를 했을 때는 약 1억 500만 원 정도 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 부모가 1세대 1주택자면 양도세 비과세 대상 될 수 있잖아요. 그럼 더 유리해지겠네요.

[답변]
정확하게 말씀해 주셨는데요. 이때는 양도세 자체가 12억 원까지는 비과세가 되기 때문에 0원이 되고 그렇게 되면 단순하게 일반으로 증여를 했을 때 증여세 2억 9000만 원 그 금액 자체가 세금 전체에 세이브되는 금액이라고 볼 수 있겠죠.

[앵커]
세금을 한 푼도 안 내려는 목적이 있는 분이라면 이런 방법은 굳이 안 쓰겠지만 조금이라도 줄이려는 목적이라면 1주택자 아니라 2주택자도 충분히 저가 양도를 활용할 수 있다.

[답변]
세금을 비교해보고 충분히 양도세 부분에서 효과를 볼 수 있다라고 하면 활용해볼 수 있는 방법이다라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
이런 저가 양도는 가족끼리만 가능합니까?

[답변]
아뇨. 가족이 아닌 제3자에게 싸게 파는 것도 가능은 한데 제3자와의 거래에서는 싸게 파는 이유가 합리적이다라고 한다면 추가적인 세금 문제가 발생하지는 않습니다.

[앵커]
그럼 이런 저가 양도할 때 주의해야 될 점 없습니까?

[답변]
저가 양도를 적절하게 활용을 하면 세금을 줄일 수 있는 방법이 될 수는 있습니다. 다만 가족 간에 돈이 오고 가는 거래이다 보니까 대금 지급이 확실하게 됐는지에 대한 거래 내역과 대금을 실제로 지급할 수 있는 자녀의 상환 능력 등을 확실하게 입증할 수 있어야 됩니다.

[앵커]
아무리 가족 간에 거래라도 매수 자금의 출처 그리고 그런 능력이 가능한지 이런 거를 따져서 결정해야 된다는 그 말씀까지 듣도록 하죠. 고경남 세무사였습니다. 고맙습니다.