[ET] “집 사자” 2030 매수세 본격…하락장 3년 간다는데 어쩌려고?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 5월9일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230509&1

[앵커]
냉혹한 사각의 링, 맞고 때리고 경기 종료종이 울릴 때까지 끝나지 않는 격투기처럼 부동산 시장도 그렇습니다. 금리 인상으로 거래 절벽이 이어져 왔는데 또 일부에서는 다시 거래가 꿈틀대는 분위기도 읽힌다고 하고 가격 상승의 신호탄인지 착각하면 큰코다친다는 신호인지 구별해 보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나왔습니다. 네, 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
소장님, 유튜브 보니까 장성한 따님하고 같이하시던데, 아빠한테 '아빠, 지금 집 사도 돼요?' 하고 물어보면 뭐라고 답을 해 주실까요?

[답변]
그렇게 물어보는데요. 저는 좀 기다려라, 집값이 이제 조금 떨어지고 아직 시간이 많이 남았는데 왜 그렇게 조급하냐. 3년 정도는 기다려야 한다고 저는 이야기를 합니다.

[앵커]
그럼 뭐라고 그러나요, 따님이?

[답변]
3년 너무 길다. 3년을 어떻게 기다리느냐 1년 또 굉장히 길다, 라고 이야기를 합니다.

[앵커]
누가 들으면 하락장 한 5년 간 줄 알겠는데 지금 한 1년도 안 됐잖아요.

[답변]
1년도 안 됐죠. 한 6개월 정도 됐는데 굉장히 오래된 것으로 느끼고 있고요. 특히 이게 젊은 분들은 더 길게 느끼는 것 같습니다.

[앵커]
최근 부동산 시장의 반전은 없었습니까?

[답변]
좀 분위기는 달라지고 있습니다. 1.3 대책이 발표되면서 급매물이 소화가 되고 거래량이 조금씩 조금씩 늘어나고 있기 때문에 시장의 수요자들은 좀 불안함을 느끼고 있는데 거래량 한번 보시죠. 가장 분위기가 안 좋았던 2022년 10월. 작년 10월에는 서울에 아파트가 한 180만 호 정도 되는데 559건밖에 거래가 되지 않았고요. 1월에도 1,419건인데, 2월이 2,166건, 3월이 2,981건으로 점점 늘어나다 보니까 4월에는 소폭 줄어들었지만 2,000건이 늘어났고요.

[앵커]
근데 거래량이 늘었다고 하더라도 이게 상승 거래냐 하락 거래냐 이것도 달리 봐야 하잖아요.

[답변]
3개월 전만 하더라도 하락 거래, 그러니까 두 달 전보다 가격이 내려가면서 거래가 되는 게 많았는데 최근 2월, 3월, 4월 거래를 보면 두 달 전보다 가격이 올라가면서 거래되는 상승 거래가 한 60% 정도 늘어나고 있습니다.

[앵커]
물론 거래량 증가가 시장 회복의 한 단초가 된다는 점에서 중요하긴 합니다만, 이 거래량 주도를 과연 누가 하고 있느냐. 그러니까 누가 집을 사고 있느냐, 이걸 봐야 되잖아요.

[답변]
우리가 보통 주택구매 연령이다. 집을 산다고 하면 40세 이상 자녀들이 학교 갈 때 40세에서 59세 이상이 일반적인 주택구매 연령인데 최근에는 조금 흐름이 달라졌습니다. 우리 2030들이 집을 많이 사고 있는데요. 그래프 한번 보시죠. 영끌을 많이 했던 2020년, 2021년에는 이게 집을 산 사람들 중에 2030들이 어느 정도 비중을 차지하느냐를 나타내는데 그때는 45% 정도 됐었고요. 가장 분위기가 안 좋았던 2022년 11월에는 29.8%로 뚝 떨어졌다가 최근에 35.9%까지 회복이 됐습니다. 2030들이 집을 많이 사고 있다는 이야기죠.

[앵커]
부모가 사준 거 아닐까요? 지금 집값이 떨어졌다고 해도 여전히 유동성이 낀 거품 가격이 많은데 이때 덜컥 살 수 있는 2030이 몇이나 될까요?

[답변]
부모님이 도와줘서 사신 분들은 이미 많이 사신 것 같고요. 최근에 거래를 하시는 분들은 부모님이 도와준 건 아닌 것 같습니다.

[앵커]
그럼 어떤 심리에서 이렇게 지금 집을 사는 거예요. 이 와중에?

[답변]
아무래도 이게 2020년, 2021년 집값 급등에 대한 트라우마가 남아 있는 것 같습니다. 지금 잠깐 조정이 되고 여전히 다시 올라갈 것이다. 대세 상승이 이어지는 그런 장으로 보기 때문에 지금 불안한 마음에 희망 회로를 돌리면서 주택을 구입하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
아파트 없는 박탈감, 자괴감.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
뒤처질지 모른다는.

[답변]
벼락 거지가 될 것 같은 두려움, 이런 마음 때문에 이때 조정될 때 사지 않으면 또다시 그런 벼락 거지가 될 것 같다. 이런 마음을 가지고 있는 거 같습니다.

[앵커]
그런데 부동산이라는 게 그런 불안한 심리만으로 살 수 있는 대상이 아니잖아요. 정부의 특례보금자리론, 이런 어떤 정책 효과가 한 역할을 하지 않았을까 싶은데.

[답변]
저는 굉장히 중요하다고 생각합니다. 우리가 집을 살 때는 구매 욕구가 있어야 되고요. 구매 능력이 있어야 하는데.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
아무리 사고 싶은 마음, 벼락 거지가 될 것 같은 두려움에 사고 싶어도 돈이 없으면 못 사잖아요. 그런데 그 돈을 해결해 주는 게 특례보금자리입니다. 정부에서 떨어지는 집값을 막기 위해서 특례보금자리를 내놨는데요. 9억 원 이하 주택을 사게 되면 5억 원까지는 DSR, 소득으로 대출의 한도를 정해주는 게 DSR인데 소득을 보지 않고 5억까지는 대출을 해준다는 거고요. 생애 최초, 지금까지 집을 사지 않은 분들, 대부분 2030들이 해당이 되는데 LTV 80%, 집값의 80%까지 DSR 소득을 보지 않고 대출을 해주기 때문에 많은 2030들이 내 집 마련을 하고 있는 상황입니다.

[앵커]
서울 같은 경우는 웬만한 집이 9억 원 아랫자리가 찾아보기가 쉽지 않은데, 그러면 이거는 그런 집들은 이런 특례보금자리론의 대상도 아니고 DSR 예외 대상도 아니잖아요.

[답변]
서울에서는 외곽 지역들이 특례보금자리 대상이 되는 거고요. 다행히 일반 시중은행의 대출금리도 조금씩 내려갔기 때문에 이 대상이 안 되는 분들은 일반 시중은행의 주담대 대출을 많이 활용을 하고 있습니다.

[앵커]
물론 기준금리가 계속 두 달간 동결이 됐고 그렇다고 하더라도 주담대 금리가 아직까지 그렇게 드라마틱하게 내려온 수준은 아닌데 이렇게 2030세대가 지금 대출받아서 집 사는 선택 괜찮을까요?

[답변]
저는 괜찮지 않다, 라고 봅니다. 이게 통계의 착시라고 저는 생각을 하는데요. 왜 통계의 착시냐 하면 우리가 2030의 비중이 늘어났다, 라고 했잖아요. 늘어난 걸 한 번 더 우리가 꼼꼼히 따져서 분석을 해 볼 필요가 있습니다. 그래프 한번 보시면요. 2030이 왜 제가 통계의 착시라고 제가 이야기를 하냐면 전체적인 거래량을 봐야 되는데요. 최근에 거래량이 늘어난다고 해서 35.9%, 그러면 100명 중에 36명 정도가 2030이라는 이야기인데 가장 분위기가 좋을 때 2020년, 2021년에는 서울 아파트 거래량이 5,000건에서 1만 5,000건 정도 됐거든요. 그런데 지금은 2, 3,000건 정도, 5분의 1토막 정도이기 때문에 거래량은 굉장히 작은데 그중에서 조금 더 늘어났다. 2030이 늘어났다는 건 제가 볼 때는 우울한 개구리다. 그래서 좀 크게 본다면 이게 전체적인 절대 거래량이 늘어나야지, 이렇게 상대적으로 비중이 늘어난 걸 가지고 크게 호들갑 돌 필요는 없다, 라는 생각입니다.

[앵커]
그런데 부동산 심리를 보여주는 대표적인 지표 중의 하나가 아파트 매매수급지수라는 게 있잖아요. 그거를 보면 좀 어느 정도 이유가 나오지 않습니까?

[답변]
수급 지수도 굉장히 중요합니다. 수급 지수가 뭐냐 하면 우리는 아파트 시장을 심리라고 하잖아요. 심리를 나타내는 이제 통계 지표를 만들었는데 집값이 오를 것 같으냐 내릴 것 같으냐를 설문조사를 해서 만들었습니다. 자, 심리지수 한 번 보면요. 2023년 올 2월이죠. 2월 13일에 66.4였는데 지금 5월 1일은 76.2로 이렇게 늘어납니다.

[앵커]
점점 집값이 오를 거라는 기대심리가 높아지고 있다는 건가요?

[답변]
기대심리가 높아지고 있다는 거죠.

[앵커]
그런데 보통 우리 아파트 매매수급지수는 100을 기준으로 하잖아요. 100 밑으로 여전히 머물러 있다는 것은 그래도 하락하겠다는, 하락을 내다보는 사람들이 더 많다는 거 아닌가요?

[답변]
맞습니다. 정확하신데요. 매매수급지수는 100을 기준으로 합니다. 100 이하면 집값 하락 전망이 많은 거고요. 100이 넘어가면 상승 전망이 많은데 지금 이 그래프를 어떻게 해석해야 되냐면 하락 전망은 여전히 많다. 많은데 상대적으로 조금씩 조금씩 늘어나고 있는 거지, 절대적으로는 하락이 우세하다는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 이런 어떤 통계의 오류, 통계 착시에 빠져서.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
너무 섣부르게 매수에 나서지 말라는 그런 말씀이신 거죠?

[답변]
그렇죠. 일부 통계만 보고 판단 미스하면 안 된다는 이야기죠.

[앵커]
또 일각에서는 요즘 강남에서 50억 원 미만의 어떤 상업용 부동산, 이런 빌딩 등 거래가 많이 늘었다. 이거는 가격 반등의 신호다. 이렇게 해석을 하는 사람들도 있던데 여기에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
뉴스도 제가 봤거든요. 그것도 통계의 착시입니다. 왜냐하면 지난달과 비교해 보면 3월 거래량이, 상업적 부동산 거래량이 좀 늘어났거든요. 7.7% 정도가 늘어났는데 거래량을 보면 거래 건수가 106건 정도 되는데 1년 전과 비교해 보면 1년 전에 270건이었거든요. 1년 전의 40% 정도밖에는 안 되기 때문에 거래량은 대폭 감소했는데 단지 지난달보다 소폭 늘어났다는 이유로 뉴스에서는 드디어 상업용 부동산도 오르고 있다고 하는데 그것도 통계의 착시 현상입니다.

[앵커]
특히 또 2030 대가 장기 하락의 깊은 맛을 아직까지는 못 본 세대잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그렇기 때문에 약간 부동산을 뭐 주식처럼 좀 쉽게 생각하는 그런 경향도 있다는 지적도 있습니다. 여기에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
중요한 포인트인데요. 우리가 경험한 것을 굉장히 중요하게 생각하는데 우리 2030들은 주로 2017년 집값 오를 때부터 관심을 가졌기 때문에 떨어지는 경험을 하지 않았습니다. 그래서 제가 딸한테도 3년 정도 기다려라, 라고 이야기를 하는 이유가 우리 2009년도 글로벌 금융위기 때 생각해 보면 그때도 한 번 큰 폭으로 떨어졌다가 반등을 하고요. 3년 정도 조정을 갖다가 2차 하락이 있었거든요. 그래서 절대 6개월, 1년 조정으로 끝나지 않는다는 말씀 꼭 드리고 싶습니다.

[앵커]
네, 아직까지 하락 한 3년은 더 간다고 하셨는데 아직 상승장에서 못 산 무주택자들의 대기 수요가 있는 상황이니까 약간의 좀 트리거가 있으면 언제든지 시장 흐름은 바뀔 수 있지 않을까요?

[답변]
바뀔 수는 있습니다. 당분간은 저는 매도자 매수 간 팽팽한 줄다리기를 할 수가 있는데 변수가 없는 한, 변수가 있으면 뭔가 상황이 달라지는데 변수가 없다면 집주인들은 절대 저렴하게 팔고 싶지 않고요. 매수자들은 높은 가격을 지불할 생각이 없기 때문에 당분간은 큰 폭의 변동은 없을 것 같습니다.

[앵커]
네, 그 변수라는 게 금리를 말씀하시는 것 같은데.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그것에 큰 변화가 없는 한.

[답변]
금리가 동결되면 큰 변화는 없을 것 같고요. 폭등하는 상황은 발생하지 않는다는 말씀을 제가 장담해 드릴 수 있는데 금리가 달라진다면, 금리가 인하가 된다면 큰 폭의 반등이 있을 수도 있습니다.

[앵커]
폭등과 폭락이 당분간은 없는 상황에서는 일단 분석을 하기보다는 지금 내 상황에 맞는.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
내 여건에 맞는 타이밍이 오면 그때 맞는 가격에 구입하는 게 어떻게 보면 지혜로운 방법일 수 있겠네요.

[답변]
지금은 종잣돈을 만들고 내실을 다질 때라고 생각을 합니다.

[앵커]
네, 지금까지 ET WHY 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.