“내 전셋집 사기일까?”…당신이 알아야 할 전세사기 유형 [전세사기 예방]①

올해 들어 세입자가 계약이 끝나고도 돌려받지 못한 전세보증금이 1조 원을 넘었습니다.

지난해 1년간 발생한 전세보증사고 금액이 1조 1천억여 원이었는데요. 올해는 아직 절반도 지나지 않았는데 규모가 빠르게 늘고 있습니다.

대규모 전세사기 피해와 역전세 우려 등의 영향입니다.

특히 전세사기는 집을 갖기엔 경제적 여유가 부족한 사회 초년생이나 저소득층이 주된 피해자여서, 심각성이 클 수밖에 없습니다.

누구나 당할 수 있는 전세사기, 피해 예방을 위해선 먼저 전세사기 유형과 수법에 대해 살펴볼 필요가 있습니다.

■ 내 전셋집, 깡통이 되다…깡통전세

깡통주택은 전세사기에 가장 취약합니다.

전셋집의 가치가 떨어져 전세보증금이 매매가를 웃돌아 집을 처분해도 전세금을 돌려주기 어려운 주택을 말하는데요. 매매가격 대비 전세가격의 비율을 전세가율이라고 하는데, 80%를 넘는 경우를 통상적으로 깡통주택으로 분류합니다.

서울 강서구 전세사기 사례를 보면 깡통주택이 어떻게 전세사기로 이용되는지를 알 수 있습니다.

소액 자금으로 주택을 구입해 전세계약을 맺고, 이때 받은 보증금을 이용해 주택을 사들입니다. 이런 식으로 불린 주택이 200채가 넘습니다. 이른바 '무자본 갭투자' 방식입니다.

한 세입자에게 보증금 반환할 시점이 오면 새 세입자로부터 받은 보증금으로 이른바 '돌려막기'를 합니다. 이때 한 곳에서라도 자금경색이 발생하면 연쇄적인 보증금 사고가 발생합니다.

선순위 권리자 채권액이 과다하게 설정된 경우도 위험합니다. 인천 미추홀구 전세사기 사례가 해당하는데요.

집주인이 채무 변제를 못해 집이 경매로 넘어가면, 체납 세금이나 선순위 채권액 변제가 우선적으로 이뤄져 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

신축 빌라의 경우 정확한 시세가 없다는 점을 악용해 집값보다 높은 전세금을 책정하거나, 중개인 등을 사주해 세입자들을 안심시켜 계약을 종용하는 등 사기 수법이 동원되기도 합니다.

■ 휴지 조각 된 전세 계약서…이중계약·중복계약

임대인과 임차인이 계약을 맺는 이유는 서로의 지위와 권리를 법적으로 보장받기 위해서죠. 그런데 이런 계약 자체를 무효로 만들어버리는 전세사기 유형도 있습니다.

하나의 주택을 두고 임대인과 임차인이 서로 다른 내용의 임대차 계약을 맺게되는 이른바 '이중계약'입니다.

중개인이 세입자에게는 전세계약을 맺는다고 해 전세보증금을 받아 챙기고, 집주인에게는 월세계약을 맺은 것처럼 속이는 방식입니다.

집주인으로부터 월세가 밀리고 있다는 통보를 받을 때 그제서야 세입자는 이중계약 사실을 알아차리지만, 잠적한 중개인으로부터 보증금을 회수하기 어려워집니다.

주택 하나에 다수 임차인과 계약하는 '중복계약'도 있습니다.

시세보다 저렴하게 전세를 놓는 것처럼 속여 여러 세입자로부터 전세금을 받아 챙기고, 이를 통째로 가로채는 유형입니다.

전세보증금 잔금일을 같은 날로 지정하면 세입자끼리 서로를 확인할 수 없다는 점을 악용해 이뤄집니다.

■ "진짜 집주인이 나타났다"…신탁부동산사기·소유권 이전

전셋집의 '진짜 집주인'을 알게 된 경우도 전세사기를 의심해 볼 수 있습니다.

신탁회사가 소유하고 있는 주택은 원칙적으로 전세계약을 체결할 권한이 없습니다.

이렇게 신탁 회사의 등기 매물에 임대차계약을 맺어 전세금을 가로채는 사례도 적지 않습니다.

가짜 집 주인에게 속아 이런 집에 전세로 들어갔다간, 세입자는 불법 점유자로 간주될 수 있는데요.

세입자가 신탁 사실을 확인하는 과정이 번거롭고, 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용한 수법입니다.

세입자 몰래 집을 다른 사람에게 팔아넘기거나 근저당을 설정하는 경우도 있습니다.

예를 들어 집주인이 보증금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정하면, 이를 넘겨받은 사람은 당일 즉시 해당 권리를 실행할 수 있게 됩니다.

그러나 세입자의 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에, 이 사이 발생한 시차로 세입자의 대항력이 무력화될 수 있습니다.

■ 내쫓기고 보증금도 잃고…불법 건축물 사기

주거용 주택이 아닌 집에 전세로 들어가도 전세사기 피해를 입을 수 있습니다.

고시원을 원룸으로 속이거나, 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 속여 세입자를 들이는 유형인데요.

불법으로 용도가 바뀐 사실이 적발되면, 퇴거나 건물 철거가 진행될 수 있고, 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

특히 불법건축물 사기의 경우 최근 정부가 정한 전세사기 피해자 조건에 포함되지 않아 피해 회복도 현재로선 요원합니다.

■ 위조 서류로 직거래 사기도 기승

중개수수료를 아끼려고 직거래를 할 때 역시 사기 위험에 쉽게 노출됩니다.

신분증 등을 위조해 집주인을 사칭하거나, 등기부등본 등 서류를 위조해 보증금을 가로채는 사례가 적지 않게 적발되고 있는데요.

최근에는 세입자의 주소를 몰래 다른 곳으로 옮긴 뒤 그 집을 담보로 대출을 받는 신종 전세사기 수법도 등장해 정부 당국이 대책 마련에 나서기도 했습니다.

이러한 전세사기 피해를 막기 위한 예방책으로 어떤 것이 있는지는 다음 편에서 이어집니다.