‘위험하고 흉물스럽고’…방치 건물 대책 없나?

■ 녹슬고, 깨지고, 뜯어지고…'흉물'된 건물

강원도 원주시 명륜동의 5층짜리 건물. 멀리서 본 건물의 외형은 그럴싸했습니다. 건물 밑으로는 공사장용 가림판으로 둘러싸여 있어서 다른 건물과 큰 차이를 느끼지 못하고 지나칠 정도입니다.

코너를 돌아 이면도로에서 바라보면 건물의 실체가 드러납니다. 유리창은 깨져있고, 철근은 건물 밖으로 빠져나와 있습니다. 철근 탓에 외벽도 녹슨 물로 얼룩져 있습니다. 타일도 군데군데 뜯겨져 있습니다.

주변의 또 다른 건물과 맞닿아있는 방향에서 보면 더 심각합니다. 건물 중간이 뻥 뚫려 있고, 철근 잔해물 사이로 잡초만 무성했습니다. 건물 안에는 쓰레기가 쌓여있습니다.

해당 건물은 백화점을 짓기 위해 1995년 건축허가를 받아 공사가 시작됐습니다. 지하 5층, 지상 8층, 연면적 15,900여 ㎡ 규모였습니다. 공정률 90％까지 올라왔을 때쯤 시공사 부도로 1997년 공사가 중단됐습니다. 2011년 지상층 일부(3개층)를 철거하기도 했지만, 나머지 5개 층은 손도 대지 못하고 26년째 방치되고 있습니다.

강원도 원주시 명륜동의 한 건축물. 26년째 방치된 모습.

춘천 대학가의 한 건물도 사정은 비슷했습니다. 잘 모르는 시민들이 보면 일반적인 신축 공사 현장으로 착각할 수 있습니다. 하지만 그 상태로 5년째 멈춰있습니다. 안전을 위해 부직포로 건물을 감싸고, 가림판을 해놨는데도 위태로워 보이긴 마찬가지였습니다.

방치된 건축물을 마주하는 주민들은 하루하루가 걱정입니다. 익명을 요구한 한 주민은 "건물 지하층에 물이 들어찬 것으로 안다"며 "언제 무너질지 모르는 불안감 때문에 폭탄을 끌어안고 사는 기분"이라고 호소했습니다.

인접 건물에 사는 또 다른 주민도 "무너져 내린 건물 잔해가 무서워, 세입자들이 자주 이사를 나간다"라고 밝혔습니다. 이어 "눈에 보이진 않지만, 뜯어진 보온단열재에서 석면가루가 날아오고 있다"며 건강을 위협받고 있다고 주장했습니다.

■ 전국 방치 건축물 286곳…10년 이상 방치 79%

공사중단 방치 건축물을 해결해야 한다는 사회적 공감대는 이미 오래 전 형성됐습니다.

실제로 방치건축물정비법이 시행된 건 2014년입니다. 이에 따라 국토교통부 장관은 3년마다 공사중단 장기 방치 건축물 실태를 조사하고, 그 결과를 토대로 정비 계획을 수립해야 합니다.

지금까지 2016년 1차·2019년 2차·2022년 3차 정비 기본 계획이 수립됐습니다.

방치 건축물의 기준은 '착공신고 후 건축공사를 하다 중단된 지 2년 이상된 건축물'입니다.

국토교통부와 한국부동산원 등이 실시한 2022년 실태조사 현황을 보면, 전국의 공사중단 건축물은 모두 286곳에 이릅니다.

지역별로는 강원 41곳으로 가장 많고, 경기 34곳, 충남 33곳 순이었습니다.

유형별로는 공통주택이 88곳으로, 전체의 31%를 차지했습니다. 이어 숙박시설이 58곳으로 전체의 20%였습니다.

중단 기간은 15년 이상이 59%였습니다. 10년 초과로 치면 79%(227곳)에 이릅니다. 전국 평균 중단 기간은 200개월(약 16년 6개월) 정도입니다. 서울과 부산·인천 등 대도시는 평균을 밑돈 반면, 강원과 충북·전남 등 비도시 비율이 높은 지역은 평균을 크게 웃돌았습니다. 이는 사업 여건의 차이 때문으로 풀이됩니다.

공사 중단 원인으로는 '자금부족'이 절반 가까이 됐습니다. '부도'와 '사업성 부족'도 대부분 자금 부족에서 기인한 것으로 볼 수 있어, 공사중단 원인의 85%가 결국 '돈' 때문이었습니다.

문제는 이런 방치 건축물의 안전성입니다. 방치 건축물 286곳 가운데 안전에 전혀 문제가 없는 '양호' 판단을 받은 곳은 7곳에 불과했습니다. 경미한 문제가 있지만, 재활용이 가능한 건축물은 185곳으로 가장 많았고, 간단한 보수가 필요한 곳 51곳, 안정 상태에 대한 분석과 조치가 필요한 곳도 18곳에 달합니다. 다만, 이 검사 또한 건축구조 전문가가 육안으로 확인한 결과입니다.

■ 강제 철거 하나 못하나?…전남 함평군, '직권철거' 추진

현행법상 강제 철거는 가능합니다. 방치건축물정비법에는 10년 이상 공사가 중단된 데다 안전 사고나 범죄 발생 우려가 높을 경우, 자치단체장이 직권으로 철거할 수 있다고 나와있습니다.

하지만 강제 철거 사례는 매우 드문 일입니다. 건축주와 토지주가 다르거나, 이해관계자가 소송에 휘말려 있는 등 재산권 침해 소지가 있기 때문입니다. 이럴 때 쓰라고 만든 법이 현장에서 소용이 없는 셈입니다.

심천섭 강원도 건축팀장은 "강제 철거 뒷감당을 오롯이 지자체가 맡아야하기 때문에 부담스러운 측면이 있다"며 "건축주가 자진 철거하거나 공사를 재개하는 방향으로 유도하고 있다"고 말했습니다.

전남 함평군이 장기방치 건축물에 대해 행정대집행을 단행한다.

이런 가운데 전라남도 함평군이 공사중단 장기 방치 건축물에 대한 강제 철거를 추진하고 있습니다.

대상은 지역 대표 관광지인 돌머리 해수욕장 어귀의 짓다 만 연립주택입니다. 해당 건축물은 건축주와 시공사의 분쟁으로 2011년 공사가 중단된 뒤 12년째 방치돼 있습니다. 여기에 제3자의 토지 경매 취득으로 각종 이권 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 행정력이 제대로 미치지 못한 곳입니다.

이에 따라, 함평군은 건축위원회의를 통해 철거 동의를 받고, 올해 10월 행정대집행(직권철거)을 실시할 예정이라고 밝혔습니다. 또, 철거 비용도 건축주가 부담하게 할 방침이라고 덧붙였습니다.

■ 실천과제 3단계 '관리·정비·예방'…실효성 갖추려면?

이밖에도 국토부가 세운 실천과제는 크게 3가지로 나뉩니다.

첫 번째, 장기 방치건축물 관리입니다. 우선, 분기별로 방치 건축물 안전점검을 확인하고 있습니다. 또, 지난해 3월 17일부터는 10년 이상, 안전사고나 범죄 발생 우려가 큰 위험 건축물에 대해선 자치단체장이 직권 철거를 명령할 수 있도록 법을 강화했습니다.

두 번째는 정비 분야입니다. 주된 골자는 '최대한 살려보자'입니다. 법률·검정평가·개발구상·금융 등 전문가를 구성해 공사재개 가능성이나 사업 타당성을 검토해주고, 밀착 지원해준다는 내용입니다. 이 내용을 공개해 새로운 민간 사업자와 연결하는 플랫폼 역할도 하고 있습니다.

세 번째는 예방입니다. 초기 방치 건축물에 대해선 지자체가 적극적으로 건축허가를 취소해, 장기 방치를 사전에 예방하도록 유도하고 있습니다. 방치 건축물 허가 취소 실적을 지자체 건축행정 평가지표에 반영하는 식입니다. 실제로 오랜 기간 방치된 곳은 공사 관련 자료를 찾기 어려운 경우가 많아 공사 재개에도 어려움을 겪고 있기 때문입니다.

강원도 춘천시 근화동에 있는 장기 방치 건축물. 1993년부터 30년째 방치되고 있다.

여기에 더해, 국토부는 건축주의 책임을 강화하는 방향으로 제도 개선을 검토하고 있습니다. 현재 건축주가 공사 중인 건축물에 대해 의무적으로 안전 점검을 해야 하지만, 공사가 중단된 건축물에 안전 점검 기준은 없기 때문입니다. 이에 따라 공사 중단 건축물에 대한 건축주의 안전 관리 책임을 의무화하는 방안을 모색하고 있습니다.

또, 안전관리비용 예치 제도를 개선할 계획입니다. 건축법 제13조에 따라 장기간 공사를 중단하면, 지자체는 건축주에게 안전관리비를 예치하게끔 할 수 있습니다. 건축공사비의 1퍼센트 범위 이내인데, 대부분 보증서로 제출하고 있고, 이마저도 보증만료 등으로 사용 실적이 저조합니다. 국토교통부에 따르면 2022년 9월 지자체 설문조사 결과, 설문에 응답한 지자체 70곳 중 예치금 사용 이력은 전무했습니다.

또, 공사가 20년 넘게 진척이 없으면 붕괴 위험 건축물로 보고, 철거 명령에 우선 순위를 두라는 내용의 법 개정안도 발의된 상태입니다.

하지만, 결국 문제는 실행력입니다. 의무는 자꾸 생기는데, 얼마나 의지를 갖고 해결해 나갈지가 앞으로의 과제입니다.