[일요진단 라이브] 부동산 시장 어디로?

■ 진행 : 박장범
■ 대담 : 이광수 전 미래에셋 수석연구위원, 박정호 명지대 특임교수

박장범 : 이어지는 순서에서는 전문가들과 함께 부동산 시장, 집중 진단해 보겠습니다. 먼저 관련 영상 보고 대담을 이어가겠습니다.

(VCR 시청)

박장범 : 오늘 함께 말씀 나눌 전문가 두 분 소개해 드리겠습니다. 이광수 미래에셋 수석 연구원 함께 했습니다. 안녕하세요.

이광수 : 안녕하세요.

박장범 : 박정호 명지대 특임교수 함께 하셨습니다. 안녕하세요.

박정호 : 안녕하세요.

박장범 : 방금 두 분 대기실에 계시다가 추경호 부총리가 부동산 관련해서 하는 얘기 들으셨습니까? 하반기에는 대규모 공급 방안을 정부가 발표한다고 하는데, 그 얘기는 아우래도 지금 부동산 시장이 자칫 안정적으로 관리되지 못할 가능성도 있다. 즉, 지난 정부 때처럼 폭등하면 안 되지 않습니까? 그런 얘기를 좀 한 것 같은데 먼저 두 분은 현재의 시장 상황을 어떻게 보고 계신지 먼저 박정호 교수, 어떻게 분석하세요?

박정호 : 부동산 시세의 흐름을 진단하는 데 몇 가지 참고가 되는 지표들이 있습니다. 통상적으로 네다섯 개를 보는디요. 먼저 그중에서 실거래가 지수를 보면 전국을 기준으로 했었을 땐 지표는 2006년 1월달을 100으로 봅니다. 전국을 기준으로 했었을 때 올해 116~121까지 올라가고 있는 상황이고요. 2021년도가 정점을 찍어서 140이었는데 그때보다는 못 합니다만 올초보다는 계속 실거래가 지수가 올라라고 있는 건 사실입니다. 특히 귀추가 주목되는 있는 건 서울 아파트 거래 가격인데 올해 143~156까지 올라갔죠. 그래서 실거래가 지수는 긍정적인 신호를 계속 보여주고 있고요. 그다음은 거래량입니다. 거래량 같은 경우는 서울에서 통상적으로 거래량이 한 4,000~5,000건 정도가..

박장범 : 매달이요?

박정호 : 네. 매달이요. 그래서 지난 10수년 동안의 평균치인데요. 올 1월달에 1,100건~2,200 그다음에 3,200 꾸준히 올라오다가 4월달에 좀 주춤해서 2,900으로 다시 떨어졌다가요. 지금은 4,100에서 3,300으로 이 선에서 있는 상황입니다.

박장범 : 평균 수준을 회복한 건가요?

박정호 : 아닙니다. 평균 수준보다는 좀 못 미치는데요. 그래서 5,000 이상이 됐을 경우에는 일반적으로 매도가 주도하는 시장 즉 과열이 우려되는 시장이라고 보는데 그것보다는 못 미치지만 급격히 거래량이 늘고 있는 건 사실이다. 이렇게 말씀드릴 수 있고요. 물론 7월부터 9월 사이에는 예년에 비하면 거래량이 좀 떨어질 수 있는 요소가 있습니다. 왜냐하면 피서도 가고 추석을 앞두고 있기 때문에요. 그러다 보니까 지난 달보다는 이번달이 좀 주춤했던 부분이 있고요. PIR이라고 해서 내가 내 월급을 전체 안 쓰고 모았을 때 서울에 중위 아파트 가격을 사는데 걸리는 기간, 이거를 PIR이라고 부르는데요. PIR이 올해는 작년에 비해 좀 떨어습니다.

박장범 : 알겠습니다.

박정호 : 그래서 괜찮다. 이렇게 보고 있습니다.

박장범 : 이 위원께서는 어떻게 보십니까?

이광수 : 일단 저희가 전체적인 흐름을 보면 지난 해부터 가격이 하락폭이 굉장히 컸다가 올해 2월부터 가격상승세가 좀 보여지고 있고요. 또 거래량도 말씀하신 것처럼 증가하고 있습니다. 그런데 저희가 전망을 하기 위해서는 현황이 중요한 게 아니라 이런 현황이 지금의 변화가 왜 일어났는지 그 원인 파악이 중요하다는 그런 생각인데요. 그런 차원에서는 저희가 이런 지금의 가격 상승세나 거래량 증가세가 지속될 가능성이 좀 낮다. 이렇게 판단하고 있습니다.

박장범 : 그러면 실제 전국 아파트 평균 매매값이랑 가격, 전세가격이 어떻게 되는지 한번 자료를 보시죠. 말씀하신 대로 4월, 5월, 6월, 7월, 8월의 통계인데 전국 아파트 평균은 큰 차이가 없고 안정적이지 않나 싶은 지표가 나왔고 전세 값 역시 일부 지역에서 역전세 혹은 전세대란 이런 얘기가 나오기는 하지만 큰 틀에서는 전국 아파트값은 문제가, 변화가 없는 걸로 이렇게 나오고 있습니다. 그러면 언론이 주로 주목하는 데는 서울의 일부 특정 지역 기사를 많이 쓰는데 서울 아파트 값이 전국에 또 영향을 미치는데 서울 지역 같은 경우는 지금 상황이 어떻다고 봐야 됩니까?

박정호 : 서울은 앞서 사실 말씀드린 것처럼 다소 올라가 는분위기에 있는 건 사실입니다. 실거래가 지수가 연초에 비해서 10% 이상 올라간 게 사실이고요. 전국에 비해서는 상승폭이 많은 건 사실이고 그러다 보니까 실질적으로 급매물은 소진되고 조금 실거래가도 올라가고 있는 추세고요. 더 중요한 거는 앞서 우리 위원님께서 말씀주신 것처럼 앞으로의 전망인데요. 지금 매물로 내놓은 매물 물량은 늘고 있는 건 사실입니다. 이렇게 매물 물량이 늘면 일반적으로 가격이 떨어질 수 있는 요인으로 잡히는데,

박장범 : 그렇죠.

박정호 : 지금 매물을 내놓고 있는 집주인들이 호가로 던지고 있는 내용을 보면 약간 상단으로 잡더라고요. 그러니까 본인들이 이 정도 금액이면 내가 팔 생각이 있다는 수준으로. 그러니까 급해서 내놓는 매물이 아니라 내가 이 정도면 넘기겠다라는 매물이 많습니다.

박장범 : 급매물은 사라지고 약간 가격대가 형성이 된다고 봤는데.

이광수 : 그런데 교수님이 말씀하신 게 굉장히 중요한데요. 사실 한국의 집값을 결정하는 건 저희가 집을 사러갈 때 건설사가 짓는 아파트가 아니라 사람들이 갖고 있는 아파트를 사잖아요. 그런 측면에서 일단 공급이 증가한다는 겁니다, 매물이 증가하는 게. 그런데 최근에 굉장히 속도가 빨라지고 있는데 예를 들어서 5만 건에서 7만 건 이상으로 증가하고 있거든요.

박장범 : 지금 현재 팔겠다고 내놓은 집이요.

이광수 : 그렇습니다.

박정호 : 전국적으로.

이광수 : 그런데 저희가 생각해 보면 처음부터 집 팔려고 내놓을 때 가격을 낮춰서 팔지를 않습니다. 일단 올려놓고 파는 거죠. 그런데 아주 특이한 현상이 지금 나타나는데 그러면서 거래가 안 되고 있어요. 예를 들어 서울 아파트 같은 경우에 6월에 4천 건 이상이 거래되다가 7월에 3천800건으로 줄고 있고요. 호가를 올리니까 쉽게 말해서 거래가 안 되는 거죠. 그런데 이 이후에 어떤 현상이 나타나냐면 거래가 안 되면 다시 호가를 낮추게 되면 그러면 다시 가격이 하락 가능성이 있다고 저희가 판단하고 있는 겁니다.

박장범 : 그러면 요즘 주택 시장에 말하자면 신규 진입하는 분들, 어느 연령대가 어떤 형태의 집을 가장 많이 사는 겁니까? 그 통계도 있나요?

박정호 : 네. 집을 살 때는 온전히 자신의 돈만으로 집을 사는 분들은 거의 없습니다.

이광수 : 아주 부잣집이면 그렇게 하겠지만 대부분 대출을 같이 받아서 사는 거죠.

박정호 : 그렇죠. 맞습니다. 그러다 보니까 이 대출이라는 건 정부의 부동산 그다음에 주택 관련한 정책 기조가 중요한데요. 올 초 같은 경우는 정부가 두 가지 이유로 대출의 한도를 늘려 준것 같습니다. 특례보금자리론이라고 해서 60조 원을 측정해서 상당히 많은 부분의 어떻게 보면 집을 구매하는 사람들에게 혜택을 주는 형태로 방안을 내놨거든요. 그런 것들을 통해서, 그것도 나이제한을 두고요. 그러다 보니까 생애 첫 주택을 구입하는 사람들에게는 지금 약간 우호적인 정책 금융 상품들이 나온 건 사실입니다.

박장범 : 젊은층에게 기회를 주는.

박정호 : 그렇습니다.

박장범 : 이번 예산안도 아까 설명했을 때 부부 합산해서 기존에는 6천만 원 정도였는데 1억2천~1억3천이 돼도 정부가 새출발하는 젊은이들에게 지원해주겠다. 그랬는데 그러면 2030이 아무래도 제일 주택 사는 주력 계층인가요?

이광수 : 그렇습니다. 올해 상반기에 보면 특히 3040대 생애 최초로 주택을 하는.

박장범 : 30~40대. 그렇죠. 20대에 주택 사기에는 좀 너무 이른 나이죠.

이광수 : 그런데 20대도 많이 증가하기는 했습니다.

박장범 : 많이 있습니까? 네.

이광수 : 그래서 실제로 보면 20대, 30대, 40대의 주택 매수 비중이 전체에서 한 60% 이상을 차지하고 있고요. 그들이 주로 대출을 많이 받아서 샀습니다. 올해 주택, 상반기에 주택 산 걸 보니까 교수님도 특례보금자리론 말씀하셨는데 거기에서 28조원이 대출이 됐거든요. 그게 우리나라 전체 주택 매매의 약 30% 정도를 차지했습니다. 그러니까 사실은 대출을 많이 해주니까 대출 받아서 생애 최초로 집을 사는 분들이 굉장히 많았다. 이렇게 보시면 됩니다.

박장범 : 그 사람들이 다 개인적으로 수입이라든지 경제적 상황에 따라서 금리가 달라야 되지만 이렇게 정부에서 젊은이들에게 정책 금융 지원하는 금리는 어느 정도나 되죠?

이광수 : 특례보금자리론이 처음에 나왔을 때 시중 금리가 7%였는데 특례보금자리 4%에 나왔거든요. 그러니까 굉장히 장점이 있었던 거죠. 그런데 지금은 오히려 특례보금자리론 금리가 상승하고 있거든요. 이제 4%에서 5%대로 인상됐고.

박장범 : 그러면 시중금리랑 큰 차이가 없는 것 같은데요.

이광수 : 그렇습니다. 그래서 특례보금자리론이 잔액이 남았는데 지금 대출이 안 되고 있어요. 그러니까 그럴 필요가 없는 거죠.

박장범 : 알겠습니다. 금리가 사실상 어떻게 보면 주택담보대출을 받는 분 입장에서는 금리 부담을 얼마나 할 수 있느냐가 가장 큰 변수거든요. 그래서 미국 금융당국에서 금리를 급격하게 올렸을 때 지난 연말, 그리고 올해 연 초, 부동산 시장 냉각된 게 사실 금리 변수가 가장 컸거든요. 앞으로 금리 변수가 상당히 중요할 것 같은데 어떻게 보세요?

박정호 : 그런데 역대 지난 한 20년에 우리 주택담보대출 금리의 기조를 보면요. 기준금리가 급격히 올랐거나 아니면 시중에 적용 받는 주택담보 대출 금리가 많이 올랐을 경우에는 고정금리로 정책에서 바꾼 적도 있습니다. 그리고 우리가 주택담보대출 금리와 기준금리가 지난 20년 동안 같은 기조로 움직이지 않은 기간도 절반 가까이 돼요.

박장범 : 그게 무슨 말이죠?

박정호 : 그러니까 무슨 얘기냐 하면 주택담보대출 금리를 결정하는 요소 중에 기준금리는 하나일 뿐인 것이지 그것을 가지고 주택담보대출금리가 전적으로 결정되는 것은 절대 아닙니다. 그러다 보니 주택담보대출 금리 자체만을 두고 예를 들어서 이게 지금 부동산 경기에 악영향을 미친다든가 아니면 이번처럼 조금 또 다시 너무 불 붙는 거 아니냐. 우려가 되면 그런 금리기조의 변화를 통해서 주택시장을 관리하는 것이지 무조건 미국이 기준금리 올려서 한국이 기준금리가 거기에 수반한 형태로 움직이면 주택담보대출 금리가 똑같이 따라간 적은 지난 20년 동안 절반정도밖에 안 돼요.

박장범 : 그러면 실수요자 입장에서 가장.. 은행대출 창구에 가서 대출을 받으려고 하는데 이거를 여러 가지 조건이 있지 않습니까? 가령 변동금리로 할 것인지 아니면 지금 금리가 상당히 자기가 감당할만하니까 고정금리로 갈지. 어떻게 물어보면 어떤 조언을 해주세요?

이광수 : 그러니까 이게 보면 흥미로운 현상이 있는데요. 금리가 굉장히 낮은에서는 사람들이 변동금리 대출을 많이 합니다.

박장범 : 그렇습니까?

이광수 : 그리고 지금처럼 금리가 굉장히 고금리인 상황에서는 오히려 고정금리를 많이 합니다. 이유가 뭐냐 하면 창구에 가시면 지금처럼 금리가 높을 때는 은행은 고정금리 금리가 더 낮아요, 변동금리보다. 창구를 직접 가시면. 그러니까 사실은 그 시점만 보고 고정금리 대출을 많이 하는 거죠. 그래서 제가 고정금리가 맞다. 변동금리가 맞다. 이것보다도 두 금리차가 얼마나 나느냐, 창구에 직접 가시면서. 금리 차가 많이 안 나면 지금같이 높은 고금리 상황에서는 변동금리가 낮은 거죠. 향후에 금리가 내려갈 가능성이 크니까. 그런 측면에서 변동금리와 고정금리의 차이를 보시고 대출을 결정하면 좋겠다. 이런 말씀을 드립니다.

박장범 : 알겠습니다. 그러면 부동산 전반적인 상황 중의 하나가 공급 측면이 있는데 여러 가지 변수가 있지만 누가 뭐래도 그래도 시장에서는 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되는 게 기본 원칙인데 주택 건설 인허가 건수를 보면 주택 같은 경우는 당장 찍어서 만들 수가 없기 때문에 인허가 건수를 보면 앞으로 한 4년, 5년 후에 새집이 얼마나 나오나 알 수 있는데, 이게 굉장히 많이 줄어들고 있거든요. 그러면 앞으로 몇 년 후에 공급이 대폭 줄어든다는 것 아닙니까?

박정호 : 네. 맞습니다. 그것 때문에 일선에서 지금 주택 구입을 서두르는 분위기의 요인 중에 하나가 바로 지금 지적해 주신 그건데요. 일반적으로 결혼을 앞뒀다든지 아니면 자녀와 분가를 해서 살아야 된다든가 실수요자를 기반으로 하신 분들 입장에서는 몇 년 안에 집을 장만해야 된다라는 그런 계획이 있는 분들이 계십니다. 이런 분들 입장에서는 앞으로 공급이 줄어들면 주택 가격이 더 오르는 것 아니냐라는 우려가 하나 섞인 게 있고요. 그다음에 또 한 가지가 더 있는 게 공급도 줄어드는데 공급되는 주택 조성 단가가 올라가고 있다는 점입니다. 인플레이션 요인 때문이죠. 그러면 인플레 때문에 앞으로 신규 공급될 주택 가격이 올라가게 되면 인근에 있는 집값도 새 아파트가 들어서면 인근 집도 같이 거기 반영돼서 상승하는 경우가 있거든요. 바로 그런 것들 때문에 요즘 고금리임에도 불구하고 주택 구입을 조금 서두르는 기조가 있는 요인은 바로 그런 요인들 때문입니다.

박장범 : 이 위원께서는 어떻게 보세요? 지금 현재의 인허가 건수가 앞으로 3~4년 단기 미래의 집값에 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까?

이광수 : 일단 인허가나 착공에서 저희가 한 가지 보셔야 될 게 뭐냐 하면 그동안 경기가 너무 좋아서 인허가와 착공이 너무 많았습니다.

박장범 : 그동안 이라면 언제를 얘기하시는 겁니까?

이광수 : 그러니까 예를 들어서 2015년부터 2020년까지 주택 경기가 너무 좋았기 때문에 건설사들이 땅도 많이 샀고 인허가도 많이 했다는 거죠. 그래서 부동산 PF 문제가 생기는 거거든요. 그래서 저희가 일종의 그렇게 높았기 때문에 지금 낮아지는 거지 절대 평균 수준에서 낮은 수준이 아니라는 거고요. 또 하나 중요한 건 뭐냐 하면 저희가 직관적으로는 예를 들어서 건설사들이 아파트를 적게 지으면 가격이 오를 거지만 두 가지 요소가 있다는 거죠. 첫 번째는 뭐냐 하면 아까 말씀하신 것처럼 공급이 줄어도 그 이상 수요가 줄면 그러면 가격은 안정될 수 있습니다.

박장범 : 네. 맞습니다.

이광수 : 그 대표적인 게 사실 2008년부터 2013년까지인데 입주와 인허가, 착공이 크게 감소함에도 불구하고 한국의 주택 가격은 빠졌어요. 그러니까 뭐냐 하면 그만큼 수요가 줄었기 때문이죠. 반대로 뭐냐 하면 2017년, 18년, 19년도에 우리나라 주택 착공과 준공, 입주 물량이 역대 최고 수준이었는데 가격이 엄청나게 올랐잖아요. 그래서 그런 측면에서는 저희가 단순하게 공급만 봐서는 안 되고 수요까지 이야기 해야 된다. 그런 측면에서 너무 지금의 약간 심리가 작용하지만 향후 공급이 많이 줄 거다. 그래서 위기의식을 느끼는데 조금 다르게 볼 측면이 충분히 있다라는 생각을 갖고 있습니다.

박장범 : 알겠습니다. 또 하나 박 교수께서 말씀하신 이유 중의 하나가 요즘 물가가 특히 철근이라든지 특히 원자재 값도 많이 늘어나고 또 공사장에서 일하시는 분들의 인건비도 많이 늘어나서 분양가가 상당히 어차피 오를 수밖에 없지 않습니까? 이런 상황이 어떻게 보면 불안 심리를 또 작용할 수 있는데,

이광수 : 그렇죠. 그렇죠.

박장범 : 원가 상승 요인에 대해서는 어떻게 분석하세요?

이광수 : 일단 말씀하신 것처럼 철근이나 시멘트 가격이, 건설업가.

박장범 : 원자재 값.

이광수 : 원자재 가격이 분양가에서 차지하는 비중이 20%가 안 되고요. 가장 크게 비중을 차지하는 건 땅값과 그다음에 건설사와 시행사 이익입니다. 그렇기 때문에 예를 들어서 경기가 안 좋고 땅값이 떨어면 분양가도 떨어질 수 있어요. 과거에도 그런 모습을 보였고. 그런 측면에서 저희가 직관적으로는 철근 가격이 오르고 인건비 오르니까 분양가는 계속 오를 거야. 그렇지 않아왔고 앞으로도 그럴 가능성이 있다는 겁니다. 예를 들어서 부동산 경기가 안 좋아서 땅값이 떨어지고 아무도 땅을 안 산답니다. 그러면 분양호가는 떨어지게 되는 거거든요.

박장범 : 알겠습니다. 우리 부동산 시장 전반적인 상황을 점검해봤는데 전문가들에게 이런 질문 드리기가 참 어떻게 보면 너무 직접적이지만. 하지만 시청자들 입장에서는 그리고 실수요자 입장에서 가장 하고 싶은 질문인데 두 분께 공통 질문을 드려볼게요. 그러면 여러 상황을 제가 들었는데 지금 집을 사야 됩니까? 제가 실수요자 입장에서 여쭤본다면.

박정호 : 저는 늘 이렇게 말씀드려요. 실수요자 입장에서는 사실 뭐 단기간에 매매차익을 거두실 게 아니라면 저는 지금 사셔도 전혀 문제가 없다고 생각을 합니다. 집은 사용 가치라는 게 있어요. 내가 그 기간 동안 월세라든가 다른 거를 했었을 때 지출되는 부분이 있고 내 집을 살고 있었을 때 얻을 수 있는 효용도 있거든요. 저는 그래서 실수요자 입장이라면 충분히 요즘 같이 정책적인 어떤 우대 혜택도 많이 있을 때 구매하셔도 괜찮다. 이렇게 말씀드립니다. 하나만 더 말씀드릴까요? 저 개인적으로 말씀드리면 저도 사실 공부는 이런 쪽을 하고 있습니다만 공부를 이걸로 하는 것이지 투자를 이걸로 하는 사람은 아니잖아요. 그래서 조금 어렸을 때 대출을 끼고 집을 장만했습니다. 그런데 제가 그 사이에 흐름을 보고 그런 건 아니고 사람들은 우리나라에서 평균적으로 한번 집을 취득하면 10년 이상 살거든요. 그 10년 기간 동안에는 집값이 오르더라고요. 저는 투자를 한 것이 아니라 살다보니까 올랐다. 이렇게 말씀드립니다.

박장범 : 집값이 지금 올랐으니까 편안하게 말씀하셨는데, 반대로 집값이 떨어진 분들은 상당히 속이 쓰리고 마음이 아프거든요. 이 의원님, 실수요자 입장에서 박 교수께서 좋은 말씀 해주셨어요. 주택은 제가 장만하고 살면 보금자리이기 때문에 실수요자 입장에서는 그런 선택을 하는 게 낫다고 하셨지만, 또 실제로 집을 사려는 사람 입장에서는 이왕이면 좀 오르면 좋지 않겠냐. 떨어지면 상당히 좀 대출을 끼고 사는데 곤란하잖아요. 그런 측면에서 실수요자가 물어보면 지금은 어떤 결정을 해야 된다고 조언하시나요?

이광수 : 그러니까 교수님이 말씀하신 것처럼 생애 전체주기를 볼 때 내 집을 사는 게 두 번에서 세 번일 겁니다.

박장범 : 전체 2~3번 정도요.

이광수 : 그런데 그 기회를 사실 두세 번 밖에 없는데 아무 때나 쓰시면 안 된다는 거죠. 그런 측면에서 충분히 좋은 시점에 대해서 고민을 하시면 아까처럼 대출을 적게 받으면서 저렴한 주택을 살 수 있다.

박장범 : 지금은 아니라고 생각하시나요?

이광수 : 그렇습니다. 그렇습니다.

박장범 : 왜 그렇게 생각하시죠?

이광수 : 제가 말씀드린 것처럼 사실은 지금의 상승이나 회복은 일시적이라고 보고 있고요. 다시 가격이 안정되고 그리고 안정된 가격이 떨어진 물건들이 많아질 가능성이 좀 보이거든요. 그러면 내집 마련 계획을 잘 세워서 그 시점에 사시면 되니까. 이런 답변을 많이 하세요, 그렇게 말씀드리면 그거를 어떻게 하냐. 그 어려운 걸. 어렵기 때문에 한번 해보자는 거죠. 저희가 그냥 뭐 그러면 예를 들어서 이렇게 볼 필요도 없지 않겠습니까? 그런 측면에서 여러분들이 한번 그런 노력들을 좀 해보셨면 좋겠다. 그리고 분명 그 시점은 온다라는 말씀을 드립니다.

박장범 : 알겠습니다. 전문가들이 사실 미래 예측하는 게 가장 어렵죠.

박정호 : 어렵죠.

박장범 : 그럼요.

이광수 : 그래도 미래 예측하는 걸 회피하면 안 됩니다.

박정호 : 그럼요.

박장범 : 그러면 부동산 시장의 이면을 전문가들과 얘기를 해보겠습니다. 많은 분들이 부동산 프로젝트 파이낸싱 즉, 부동산과 관련해서 자금을 모아서 땅을 사고 건물을 짓고 분양하는 돈을 모금하는데 지금 어떻게 보면 이 위원께서 말씀하신 4~5년 전에 그야말로 부동산 화랑기 때 많은 자금을 모으고 또는 빚을, 대출을 일으켜서 사업이 지금 굉장히 많이 좌초되고 중단되고 암초에 걸려있거든요. 이런 것들이 우리 경제의 엄청난 뇌관이다, 부실이다. 이렇게 평가하는데 박 교수께서는 이 부동산 PF의 위험성이 얼마나 있다고 보세요?

박정호 : 전체 부동산 PF로 경로를 봤을 때요. 시중 5대 은행의 입장에서는 시중 5대 은행에는 전혀 위험 요인이 되지 않을 정도의 미비한 금액만 부동산 PF로 자금이 흘러가고 있습니다.

박장범 : 은행만 보면요.

박정호 : 그다음에 증권사 같은 경우 메이저 증권사와 중소형 증권사로 나눠볼 수가 있는데요. 메이저 증권사 입장에서도 부동산 PF 대출로 흘러간 자금의 규모가 두 자릿수가 안 됩니다, 전체 비중에서요. 그러다 보니까 현재 만약에 부동산 PF에서 부실이 생긴다고 했었을 때 영향을 받을 수 있는 것은 제2금융권하고 일부 중소형 증권사에 한해서 국한된 형태로 문제가 생길 것으로 보여지고 있습니다.

박장범 : 교수님께서는 크게 부동산 PF로 인한 위기가 오지 않을 거라고 진단하시는 거예요?

박정호 : 금융권으로는 번지지 않을 거예요. 그런데 부동산 PF에 투자하신 당사자분들께서는 분명 구조조정이 필요해 보이기는 하거든요. 그런 부분에서는 투자 손실이 우려되는 지역도 꽤 있습니다.

박장범 : 이 위원님께서는 어떻게 보세요? 금융권으로 위기가 좀 번질 걸로 보세요? 어떻게 보세요?

이광수 : 사실 금융이라는 게 되게 독특한 특성이 있는데 금액의 절대량보다도 속도와 그리고 영향이 중요하거든요. 그래서 금융에서 어떤 말을 하냐면 시스템 리스크라고 합니다. 예를 들어서 저희가 레고랜드 사태 때 2천 억 갖다가 한국에 금융 시장이 출렁이거든요.

박장범 : 그런 일이 있었죠.

이광수 : 그런 측면에서 사실 한국의 부동산 PF가 지금 약 130조 원 중에서 부실되는 게 제가 볼 때 20~30% 수준인데 그 정도면 엄청나게 큰 규모고 그게 어떤 식으로 가는 가에 따라서 금융시장의 파급 효과가 보는 겁니다. 이건 그러니까 금융은 도미노처럼 작은 도미노가 큰 도미노를 무너뜨릴 수 있습니다. 그런 측면에서 유의할 필요가 있는 거죠.

박장범 : 한국은행 총재가 이 금융통화위원회에서 금리를 결정하는데 매번 금리 결정 이후에 금융권 출입 기자들과 함께 여러 가지 질의응답을 하는데 한은총재가 몇 달 연속 가계부채 증가에 대해서 경고를 하고 있거든요. 그런데 사실 일반인들 입장에서 가계부채를 일으키는 가장 큰 원인이 주택이거든요.

박정호 : 그렇죠.

박장범 : 이 부분, 일반 가계가 부담할 수 있는 수준이라고 보세요? 아니면 좀 넘어섰다고 보세요? 두 분 의견은 어떻습니까?

이광수 : 일단 한국 은행 총재님한테 제가 한 말씀 드리고 싶은 게 뭐냐 하면 말씀은 그렇게 하시는데 금리는 낮추고요.

박장범 : 동결을 하는 거죠.

이광수 : 네. 그러니까 미국보다 지금 2% 포인트 낮은 상황이어서. 그러니까 그 부분에 대해서 우려는 하시는데 액션은 없다. 행동은 없다. 예를 들어서 가계 대출도 특례보금자리론이라든가 이런 정책 대출이 많이 증가하고 있거든요. 그런데 이쪽에서는 돈을 꿔주면서 이쪽에는 대출하지 말라? 이게 저는 약간 좀 흥미로운 지점이기는 합니다. 사실은 저희가 그런 측면에서 지금 가계대출. 아까도 부총리께서 나와서 어떤 말씀을 하시냐면 재정건전성을 말씀하시잖아요. 그런데 한국에 지금 가계 재정건전성은요. 굉장히 심각한 상황입니다. 특히 가계부채를 얘기할 때 절대규모보다 속도가 문제인데요. 2015는부터 2021년까지 가계부채 속도를 보면 OECD 국가에서 중국하고 우리나라가 23% 포인트 증가해서 가장 크게 증가합니다.

박장범 : 대부분이 주택담보대출이죠?

이광수 : 그렇습니다. 그래서 중국에도 지금 문제가 생긴 거거든요. 그래서 한국의 가계부채가 결코 안정적인 상황이 아니고 제가 볼 때 좀 문제가 심각하다. 그런데 정부나 당국은 아무 조치가 없는 거예요. 오히려 가계대출을 늘려서 지금 주택경기 부양에 나서고 있거든요. 그래서 이 부분에 대해서 문제의식을 좀 느낄 필요가 있다고 생각합니다.

박장범 : 알겠습니다.

박정호 : 저도 같은 의견입니다. 한은 입장에서는 이렇게 모처럼 온 고금리, 기준금리 기준으로요. 고금리 기조가 왔었을 때 우리나라의 구조적인 어떻게 보면 병폐 중의 하나인 가계부채 총액이 좀 낮아질 것을 기대했는지도 모르겠습니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 가계부채가 늘어나고 있는 것은 당연히 한은총재로서 지적을 할 수 있는 요소죠.

박장범 : 알겠습니다. 아무튼 두 분 전문가께 마지막으로 하나 더 여쭤볼게요. 언론의 보도 행태에 대해서, 부동산 관련해서. 많은 분들이 지적을 합니다. 집값이 좀 떨어지면 위기감 막 증폭 시켜서 또 불안하게 하고 또 집값이 오르면 폭등한다고 그래서 또 집 없는 분들의 공포감을 하는데 어떻게 보세요? 두 분 보시기에는 어떤 식의 부동산 관련 정보가 필요하다고 보십니까?

이광수 : 일단 언론은 현상과 현황에만 주목하니까 그런 기사가 나올 수밖에 없다고 저는 보고 있고요. 그건 근원적 한계 같아요. 저희가 아무리 얘기해도 사실 고쳐지지 않는 문제여서. 어떻게 받아들이냐가 저는 중요해 보이거든요. 그래서 많은 분들이 기사나 언론의 그런 보도자료를 보실 때 현상만 보시고 그리고 그건설 통해서 전망하려는 노력을 하셨으면 좋겠다. 결국 시장을 움직이는 건 전망과 기대지 그 현상이 아니거든요. 그런 측면에서 좀 언론 기사의 수용을 좀 다르게 하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.

박장범 : 자극적으로 보도한다는 비판을 저희가 많이 받거든요. 서울 강남의 특정 지역만 부각하고. 외국도 그렇습니까?

박정호 : 외국도 그럴 수밖에 없죠. 왜냐하면 주목도가 높고 상징성이 있으니까요. 그럼에도 불구하고 한국 같은 경우, 특히 우리 공영방송 같은 경우는 상승, 하락 가장 중요도가 높고 관심도가 높은 것뿐만 아니라 어떻게 보면 주거 환경이라는 건 우리의 미래이자 삶을 다루는 거잖아요. 그러다 보니까 반은 이미 주택을 가지고 계신분이다 보니 주택이 떨어지면 안 되고 반은 또 장만하셔야 되다보니 어떻게 마련할지에 대한 세부적인 정책 담론도 많이 다뤄주셨으면 합니다.

박장범 : 알겠습니다. 두 분 말씀 잘 새겨듣겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 부동산은 주거 안정 그리고 관련 산업에 큰 영향을 주는 경제 문제인 동시에 우리 사회 양극화의 뇌관으로 작용하는 민감한 정치 이슈이기도 합니다. 성장과 분배의 압축판, 부동산 시장에서 시장 감시자, 정부의 적극적인 역할도 필요합니다. 일요진단 라이브 오늘 여기에서 마칩니다. 시청해 주셔서 고맙습니다.