[이슈대담] 광주·전남 아파트 매매시장 회복 움직임…하반기 전망은?

[앵커]

앞서 보신 대로 가을 이사 철을 맞아 광주와 전남 지역 아파트 매매시장이 회복 움직임을 보이고 있습니다.

사랑방 미디어 전략기획센터 최현웅 과장 모시고 자세한 이야기 더 나눠보겠습니다.

어서 오십시오.

먼저 최근 아파트 매매와 전세가격의 하락폭이 줄어들고 거래량은 늘었다 이런 이야기입니까?

[답변]

비유로 설명드리면 광주 아파트의 매매 가격이 작년 말, 작년 말 지하 2층까지 내려갔다가 지하 1층을 거쳐 지금은 지상층으로 향하고 있는 그런 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

한국부동산원 통계 기준으로 광주 아파트 매매 가격의 변동률이 작년 12월에는 마이너스 2.01%까지 역대 최저치를 기록했었거든요.

그러다가 올해 7월에는 마이너스 0.22%까지 올라온 상황입니다.

8월 통계는 아직 발표 전이지만 주간 가격 변동률을 보면 지난주 변동률이 그 전주에 비해서 하락을 보이다가 드디어 보합세까지 올라왔거든요.

그래서 아마 8월 월간 변동률도 발표가 된다면 7월보다는 하락 폭이 더 줄지 않을까 그렇게 예상이 됩니다.

거래량도 가격과 함께 움직이고 있는데요.

작년 12월 광주 아파트 매매 거래량이 673건을 보이다가 올해 7월에는 그나마 2배 정도 늘어서 1,300여 건을 기록했습니다.

[앵커]

그렇다면 지금 분위기를 부동산 시장이 회복되고 있다 이런 신호로 받아들여야 할지 아니면 좀 일시적인 반등이다 이렇게 봐야 할지 좀 궁금한데요?

[답변]

올해 들어 가격과 거래가 다소 회복된 것은 이제 정부 규제가 완화된 점 그리고 금리가 여전히 고점이지만 작년에 비해서는 안정세를 보인 점 때문에 주택 소비심리가 조금 살아난 점이 주요 원인이었거든요.

그러니까 서울과 수도권이 우선 상승 전환했고요.

광주도 과거 패턴을 보면 시차를 두고 전국적인 추이를 따라갔다는 점에서 곧 상승으로 전환하지 않겠나라는 의견이 있습니다.

반면에 지금이 일시적인 회복세일 뿐 곧 내려갈 것이다라고 보는 견해는요.

일단은 상반기에 정부가 인위적으로 수요를 끌어당긴 측면이 있습니다.

그것이 이제 한계에 닿았다는 점 그리고 또 광주를 포함해 전국적으로 시중에 매도 물량이 늘어나고 있는 추세예요.

그러다 보니까 매도 물량이 증가한다는 건 주택의 수요량보다 공급량이 더 많아진다는 뜻이고 그러면 장기적으로는 또 가격을 하강시킬 수 있는 그런 압력으로 작용할 수 있거든요.

그런 점에서 의견이 갈리는 것 같습니다.

[앵커]

이에 반해 청약시장의 양상은 좀 다르다고 합니다.

일각에서는 부동산 소비심리가 살아나고 있다 이렇게 해석도 하는 것 같은데 실제 분위기는 어떤지 또 올 하반기에 공급되는 상황들은 어떤지 궁금합니다?

[답변]

상반기에 호남대 옛 쌍촌캠퍼스 부지 아파트가 상당히 높은 분양가로 분양을 했지만, 그래도 청약 경쟁률에서 예상 외의 성적을 보이면서 전반적인 시장 분위기를 주도했던 것 같습니다.

다만 광주의 평균 분양가를 매우 높이게 되는 효과도 불러왔는데요.

그래서 7월 기준으로 보면 구축 아파트의 평균 매매가격에 대비해서 신축 분양가가 작년 7월에는 1.2배 정도 차이가 났었는데 올해 7월에는 1.7배까지 늘어났어요.

그러니까 기존에 살고 있던 주택을 처분하고 신축에 청약을 넣기에는 상당히 부담스러워지고 있는 상황이 됐죠.

그래서 이후 분양한 아파트들은 평당 2천만 원 선을 기준으로 해서 더 내린 곳은 1,500만 원 이하로까지 내린 곳들이 분양들이 생겨났고요.

그런 곳들은 한 5 대 1 정도 내외의 그런 경쟁률을 보이고 있습니다.

또 4분기부터 내년 상반기까지 이제 일단 민간공원 아파트들이 6곳 남았거든요.

아마 9,600세대 정도 분양을 할 것 같고 재개발, 재건축 같은 정비사업지들도 한 곳에서 두 곳 정도를 일반 분양을 진행할 것 같습니다.

대부분 대단지이기 때문에 이것들이 한꺼번에 동시에 분양하게 되면 미분양 리스크가 있거든요.

그래서 분양에 대한 일정들은 소요 조율하면서 텀을 둘 것 같습니다.

[앵커]

올 상반기에 풀렸던 대출을 정부가 규제하려는 쪽으로 방향을 튼 모양새입니다.

그렇다 보니까 은행들이 주택담보대출 관련된 상품들을 좀 거둬들이거나 축소할 수도 있다 이런 의견들이 나오는 것 같은데 이런 것도 하나의 변수가 되겠죠?

[답변]

네 맞습니다.

올해 상반기 거래량 회복을 주도했던 주요 원인 중 하나가 정부에서 출시했던 특례 보금자리론이거든요.

또 이런 정부 저리 대출을 비롯해서 시중은행의 주택담보대출 규모가 늘어나니까 일단은 가계부채가 급속도로 늘어났고 또 금융당국에서 이 때문에 가계대출에 대한 우려에서 정책을 새로 바꾼 것 같습니다.

그래서 일단 특례 보금자리론 일부 상품 취급을 중단하는 것 같고요.

그리고 시중은행에서 대출받기도 이전보다는 까다로워질 가능성이 높아졌습니다.

또 주담대 금리도 최근 다시 오름세로 보이고 있고요.

이런 대출 축소 이슈는 일단 투자 수요와 함께 실수요까지 위축시킬 수 있습니다.

또 그게 거래량 감소로 이어져서 나중에는 가격까지 하락하게 하는 요인으로 작용할 수 있는데 다만 이런 것들이 실제 현장에서 얼마만큼 작용할지는 좀 두고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

어쨌든 집을 사거나 또 팔려는 분들은 여전히 고민이 클 수밖에 없는 상황인 것 같은데 어쨌든 가을 이사 철을 시작으로 해서 앞으로 아파트 거래 좀 늘어날 수도 있습니까?

[답변]

개인적으로 광주는 금리를 비롯한 대출 이슈 때문에 투자 수요가 다시 증가하기는 쉽지 않고요.

다만 실수요 위주로 지금 현재 수준의 거래량 그러니까 보통 예년 최근 5년 평균 수준의 한 3분의 2에서 많게는 4분의 3까지 정도를 유지하지 않을까 생각이 되고 있습니다.

그렇다면 현재 같은 회복세는 당분간 유지할 수 있지만, 회복의 속도는 아까 말씀드린 매도 물량 증가라든가 대출 문제 때문에 다소 더뎌질 수도 있는 그런 상황으로 보입니다.

[앵커]

알겠습니다.

지금까지 사랑방 미디어 전략기획센터 최현웅 과장과 얘기 나눴습니다.

고맙습니다.