[무등의 아침] “광주 아파트 회복세? vs 일시적 반등?…장기 전망은 금리·가계부채 등 변수”

■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침] ■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ ■ 진행 : 윤주성 앵커 ■ 전화연결 : 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 ■ 구성 : 정유라 작가 ■ 기술 : 김영조 감독

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◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 추석 밥상머리 화두를 꼽으면 정치와 함께 경제 이야기도 빼놓을 수 없지요. 특히 고금리가 이어지고 있는 가운데 부동산 시장에 대한 관심도 큰데요. 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 연결해서 현재 광주 지역 부동산 시장 어떤 상황인지 이야기 들어보겠습니다.

◆ 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 가을 이사 철을 맞아 "광주와 전남 지역 부동산이 회복 움직임을 보이고 있다"고 하던데요. 최근 아파트 매매 분위기는 어떻습니까?

◆ 최현웅: 비유로 설명드리면 광주 아파트의 가격이 작년 말 지하 2층까지 내려갔다가 올해 들어 지하 1층을 거쳐 지상층에 거의 닿은 상황입니다. 한국부동산원 통계 기준으로 작년 12월에 매매 가격 변동률이 -2.01%로 통계 작성 이래 최저치를 기록했는데요. 올해 들어서 하락 폭이 계속 줄다가 7월에는 -0.22%까지 올라왔고 8월에는 다시 -0.08%까지 하락 폭을 줄였습니다. 거래량도 가격과 같은 흐름인데요. 아파트 매매 거래량이 작년 12월에 673건으로 최저치를 기록했다가 올해 7월에 1,377건까지 올라왔습니다. 아마 최근 5년 평균치와 비교하면 여전히 3분의 2 수준의 거래량을 기록 중입니다. 정리하자면 예년에 비해 거래는 여전히 적게 이루어지지만 최근 들어 아파트별로 이전보다 하락한 거래보다는 상승 거래가 조금씩 증가하면서 전반적인 회복 흐름을 이끄는 상황입니다.

◇ 윤주성: 광주 지역 5개 구별로 비교하면 어떻습니까?

◆ 최현웅: 한국부동산원에서 조금 말씀드렸던 월간 통계 외에 주간으로 아파트 매매 가격 추이를 발표하기도 하는데요. 주간으로 봤을 때 광주 아파트 매매 가격 변동률은 지난주부터 상승으로 전환되었습니다. 아직은 큰 폭의 상승은 아니고 "하락과 상승의 경계선을 왔다 갔다" 하는 정도인데요. 구별로 보더라도 비슷한 흐름입니다. 구별로 8월 말부터 지난주까지 흐름을 봤을 때 광산구가 가장 먼저 상승으로 전환되었습니다. 수완지구를 중심으로 작년 말 저점보다 조금씩 상승한 거래 건들이 나오고 있어요. 시작은 광산구가 빨랐지만, 지난주 기준으로 더 높은 상승률을 보이고 있는 곳은 동구와 남구입니다. 동구는 최근 다수의 신축 아파트들이 회복을 이끌고 있고 남구는 항상 수요가 많은 봉선동 중심으로 상승 거래가 점점 증가하고 있습니다. 서구와 북구는 여전히 -0.01%의 하락이지만 상승으로 전환되는 것은 시 문제로 보입니다.

◇ 윤주성: 이런 분위기가 "부동산 시장이 회복되고 있다"는 신호인가요? 아니면 "일시적 반등이다" 이렇게 봐야 되는 것일까요?

◆ 최현웅: 올해 들어 가격과 거래가 다소 회복된 것은 일단 정부 규제가 완화된 점 그리고 금리가 높은 상태이기는 하지만 어느 정도 안정세를 보이면서 실수요자들의 소비 심리가 조금씩 살아난 것이 주요 원인이었는데요. 서울과 수도권이 우선 상승세로 전환했고 광주도 과거 패턴처럼 시차를 두고 이런 전국적인 추이를 따라가는 모습을 이번에도 보이고 있습니다. 다만 지금이 일시적인 회복일 뿐이고 곧 다시 하락할 것이라는 의견도 있는데요. 상반기에 정부가 인위적으로 실수요를 끌어당겼던 정책을 펼쳤는데 그렇게 했던 거래 회복세가 이제 한계에 닿은 점. 또 광주를 포함해서 전국적으로 시중에 매도 물량이 증가하고 있는데 앞서 말씀드렸던 것처럼 거래량은 아직 예년 수준으로 회복이 다 되지는 않았거든요. 그 상황에서 "가격만 상승하고 또 매물이 적체가 된다"면 회복을 이끄는 동력이 금방 사라질 가능성이 크다. 그 이유 때문에 "곧 다시 하락할 수도 있다" 그런 의견도 있습니다.

◇ 윤주성: 신축 분양가와 구축 아파트의 가격 차이가 점점 벌어지고 있다고 하던데 어느 정도인가요?

◆ 최현웅: 네. 상반기에 광주 전체를 떠들썩하게 했던 호남대 옛 쌍촌캠퍼스 부지 아파트처럼 올해 들어 신축 분양가들이 아주 높게 책정되는 경우가 많았습니다. 그래서 주택도시보증공사가 발표하는 광주의 신축 평균 분양 가격이 작년에는 1,500만 원 수준이었는데 올해 최근에는 1,800만 원을 훌쩍 넘겼습니다. 그만큼 구축 아파트 매매 가격과의 격차도 커져서 작년에는 보통 1.3배 정도 차이 났는데 올해는 1.7배까지 격차가 벌어졌습니다. 많은 사람들이 "현재 보유 중인 아파트를 팔아서 신축으로 이주한다"고 가정했을 때 신축과 구축의 가격 차이가 벌어지면 더 많은 대출이 필요하게 되고 그만큼 더 많은 부담을 가지게 되어서 신축 청약에 참여하는 것에 주저하게 만드는 요인으로 작용합니다.

◇ 윤주성: 아무래도 "지역민들에게 가장 관심 있는 부분 중 하나가 분양 시장이 아닐까" 싶은데요. 현재 분위기는 어떤지 또 하반기 공급 예정 물량은 어느 정도인가요?

◆ 최현웅: 방금 말씀드린 것과 같은 맥락으로 올해는 분양가가 크게 오른 바람에 되는 곳만 되고 안 되는 곳은 안 되는 이런 양극화가 두드러졌습니다. 그래서 3분기 이후에 분양한 아파트들은 평당 2,000만 원, 아래로 더 내린 곳은 1,500만 원 수준까지 내려서 분양을 했었고 이런 곳들은 5:1 내외의 무난한 청약 경쟁률을 보이고 있는 추이입니다. 정리하자면 평당 2,000만 원 이상으로 분양했던 단지들은 브랜드나 입지에 따라서 양극화되는 경쟁률을 보였고 2,000만 원 미만 단지들은 준수하지는 않지만, 걱정보다는 선방한 성적을 보였습니다. 올 4분기부터 내년 상반기까지는 일단 민간공원 특례사업 6곳에 약 9,600세대 정도 분양이 남아있고요. 그리고 재개발 재건축 정비사업지에도 두 곳 정도 세대수로 따지면 2,500~3,800 정도의 세대가 일반 분양을 진행할 것으로 예상됩니다.

◇ 윤주성: 최근 첨단 3지구나 중앙공원 등 분양 물량이 꽤 많이 쏟아져 나왔는데요. 이런 물량이 전부 소화가 될 수 있다고 보십니까?

◆ 최현웅: 방금 말씀하신 곳들이 대부분 1천 세대 이상의 대단지들이 많고 분양가도 편차는 있지만, 상당히 부담되는 금액인 것 같습니다. 각 현장의 분양 일정은 최대한 겹치지 않게 진행될 것으로 보입니다. 과거 패턴을 보면 당장은 미계약된 세대가 생기더라도 시간이 지남에 따라 수요와 공급의 균형을 찾아서 결국 시장에서 소화가 되는 경우가 있었습니다. 이번에도 단기간에 미분양이 생기더라도 결국 시장에서 소화가 될 가능성이 있습니다. 아마 장기적으로 봤을 때는 분양가 공급이 계속 증가하는 것은 위험 요소가 될 수 있습니다. 인구가 줄어드는 점, 그리고 소득 증가에 비해 집값 상승이 더 가파른 점, 또 구도심 구축 아파트 매도 어려움으로 신축 구매를 위한 자금 마련이 점점 어려워지는 경우도 있고요. 가계 부채 급격한 증가 등 단기적으로 미분양이 늘어나서 부동산 침체를 일으킨 요소도 맞습니다. 지금처럼 "투자 수요가 증가하기 힘든 시장 상황이 지속 된다"는 것을 가정했을 때 앞으로 실수요보다 얼마나 더 많은 공급이 이루어질 것인지가 단기적인 지역 부동산 시장의 중요한 추이가 될 것으로 생각합니다.

◇ 윤주성: 또 광주에서만 38곳의 재개발, 재건축 등 도시정비사업이 추진되고 있는 상황에서 물량이 쏟아져 나올 수 있는데요. 이 부분은 어떻게 예상하십니까?

◆ 최현웅: 현재 관리처분계획 인가를 받고 다음 단계인 일반 분양을 앞둔 정비사업지들은 총 6곳이고 또 예정 공급 세대수는 2만 세대가량입니다. 각 단지 규모가 2,000세대에서 많게는 5,000세대가 넘는 매머드급이라고 할 수 있습니다. 문제는 이들의 공급이 일시에 몰리는 것인데 현실적으로 그런 일이 발생하기보다는 시장 상황을 보면서 최대한 분양 일정들이 간격을 두고 분양에 들어갈 가능성이 높아 보입니다. 또 큰 규모의 정비사업 분양이 있을 때는 다른 일반 분양 단지 일정이 미뤄지는 경우도 많았고요. 또 아직 관리처분 전에 사업 계획 승인 단계이나 그 이전의 단계 정비사업지도 다수 있지만 각 사업지마다 추진 동력과 속도가 다르기 때문에 이것들이 구체적으로 언제 공급될지는 아직은 예측하기 어려운 상황입니다.

◇ 윤주성: "지난달 전국 주택 경매 건수가 2년 10개월 만의 최다인 6,000여 건으로 집계됐다"고 하는데요. 그리고 지난 2020년 11월 이후로 가장 많은 건수라고 하던데 광주전남 지역은 어떤 상황인가요?

◆ 최현웅: 경매는 투자자분들의 관심이 많은 분야인 만큼 금리 인상의 영향을 받는 시장이기도 합니다. 최근 전국 주택 경매 진행 건수가 늘어난 것은 아마 높은 금리를 버티지 못한 매물이 경매로 나온, 그래서 증가한 탓으로 보입니다. 광주전남 아파트 경매 시장은 7월까지는 일정 부분 회복되는 모양새로 보였으나 8월에는 다시 낙찰가율이 떨어지는 등 회복세가 멈칫하는 모습을 보였습니다. 아마 최근 다시 금리가 오르는 것과 무관하지 않을 것으로 생각됩니다.

◇ 윤주성: 올 상반기에 풀렸던 대출을 정부가 규제하는 쪽으로 방향을 튼 모양새입니다. 그렇다 보니까 "은행들이 주택 담보 대출 관련한 상품들을 좀 축소할 수도 있다" 이런 시각도 있는 것 같은데 이런 것도 하나의 변수가 될 수 있겠지요?

◆ 최현웅: 네. 변수가 될 수 있을 것 같습니다. 일단 올해 상반기 거래량 회복을 주도했던 대표적인 대출 정책이 특례보금자리론인데요. 이런 정부의 저리 대출을 비롯해서 시중 은행의 주택 담보 대출 규모가 늘어나니까 가계 부채도 급속도로 증가했습니다. 때문에, 점점 당국이 특례보금자리론의 일부 상품 지급을 중단하기로 했고 또 시중 은행에서 대출받기도 예전보다 까다로워질 가능성이 높아졌습니다. 주택 담보 대출 금리도 최근 다시 오름세고요. 이런 대출 축소 이슈는 주택 투자 수요와 함께 또 실수요까지 감소시킬 수 있어요. 그래서 거래량 감소로 이어져서 결국 장기적으로는 가격을 하락하게 하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만 실제 현장에서 이것들이 얼마만큼 영향을 미칠지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 윤주성: 고금리가 이어질 것으로 예상이 되는데요. 일부에서는 "내년에 안정세를 굳히고 2025년에 본격적으로 회복 확장세를 맞을 것이다", 이렇게 전망하는 분들도 있는데요. 올해 하반기부터 주택 시장 어떻게 전망하십니까?

◆ 최현웅: 작년 하반기부터 시장이 많이 영향을 미친 것이 금리인데요. 미국이 금리를 동결하고 국내 금리도 현재 수준에서 인하가 되는 모습을 보인다면 규제를 완화하는 현 정부의 의지와 맞물려서 주택 시장도 본격적인 회복세에 들어갈 수 있을 것이라고 봅니다. 아마 당장 그런 낙관만을 펼치기에 부정적인 변수도 많기는 합니다. 우선 단기간에 금리가 내릴 수 있을 것인지에 대해서 확실치 않고 가계 부채가 급증한 상황에서 정부가 추가적인 규제 완화 정책을 펼치기에는 부담이 있습니다. 주택 시장의 활성화에는 실수요뿐만 아니라 투자 수요가 붙어야 하는 조건을 생각한다면 국내 부동산 시장 거품이 계속 끼게 되는 상황에 대한 우려도 더욱 커질 수 있습니다. 결국 "주택의 실수요는 일정한 상황에서 주택에 대한 투자가 촉진되느냐 아닌가"에 따라서 시장 흐름이 달라진다고 봅니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.