[일요진단 라이브] 전세 사기 피해…정부 지원 방안은?

■ 진행 : 김대홍
■ 대담 : 박상우 국토교통부 장관

김대홍 : 여러분, 안녕하십니까? 일요진단 라이브 김대홍입니다. 서울 아파트 전셋값이 55주 연속 상승했습니다. 아파트 매매 시장이 불확실한데다 전세사기 여파로 연립이나 다세대 주택과 같은 빌라 전세를 기피하기 때문입니다. 8명의 죽음과 조 단위 보증 사고로 이어진 전세사기. 피해자 대부분은 2, 30대 청년들입니다. 벼랑 끝으로 내몰린 이들을 구제하기 위한 방법은 없을까요? 오늘 일요진단 라이브에서는 박상우 국토교통부 장관과 함께 전세사기 피해자 지원을 위한 정부와 야당의 입장 그리고 아파트 전세 시장을 둘러싼 정부의 대책, 1기 신도시 선도지구 지정 등을 심도 있게 분석 진단해보겠습니다. 먼저 관련영상 보시고 대담 이어가겠습니다.

김대홍 : 보시는 것처럼 새로 문을 열 22대 국회에서도 전세사기특별법이 쟁점이 될 거 같습니다. 아울러 서울 지역의 아파트 전세값이 언제 꺾일지도 관심이 많은데요. 그래서 오늘은 이분을 모셨습니다. 우리나라 부동산 정책을 총괄하시는 분이죠. 국토교통부 박상우 장관입니다. 안녕하세요?

박상우 : 안녕하십니까?

김대홍 : 본격 대담에 앞서 이거 하나 여쭤보고 싶은데요. 요즘 정치권에서 감세 논쟁 뜨겁지 않습니까? 특히 거론되는 게 종합부동산세 폐지 이건데 장관께서도 보니까 과거에 부담이 좀 너무 많다 이런 얘기도 하신 거 같기는 한데 종부세 폐지, 장관 입장 어떻습니까?

박상우 : 저는 기본적으로 찬성합니다. 종부세가 기본적으로 부동산 수익이 많이 나는 것을 막기 위해서 징벌적인 과세 형태로 도입이 됐거든요. 세금이 원리에 맞지 않고요. 세금은 소득이 있으면 소득세, 양도소득세를 내고 또 물건의 가격에 맞게 재산세 같은 걸 내서 지방자치단체가 활용할 수 있도록 하는 것이 기본인데 국세인 종부세를 만들어가지고 재산이 높으면 마치 부유세인 것처럼 했었는데 그거는 다르게 소득세나 다른 방법으로 만약에 과세의 목적의 달성해야지 부동산과 연계시키는 것은 맞지 않다고 생각합니다.

김대홍 : 여당의 일부 의원들은 심지어 이것도 얘기해요. 재건축 초과이익 환수제도 폐지하자. 이건 어떻습니까? 좀 이른가요?

박상우 : 그것도 기본적으로 재건축을 막기 위해서 만든 제도이거든요. 부담금이 결국은 세금과 같이 부담이 되지 않습니까? 그래서 부담을 줘서 재건축을 막자는 것인데 지금 정부의 기조는, 저희 기조는 재건축이 할 만할 때가 됐고 가능하면 지원까지도 해 주겠다는 입장이기 때문에 개인적으로는 초과부담금은 폐지하는 것이 맞다고 생각합니다.

김대홍 : 이게 이제 저희가 좀 이따 논의를 하겠습니다마는 1기 신도시 재건축하고도 연관이 되는 거잖습니까?

박상우 : 당연히 거기부터 적용이 될 가능성이 많습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 그럼 이제 본격적으로 대담을 시작해보겠습니다. 먼저 전세사기 피해자 지원방안. 지난달 대구에 한 다가구 주택에 살던 30대 여성이 숨진 채 발견이 됐어요. 이 여성이 자신이 살던 주택이 경매에 넘어가면서 보증금이죠. 전세보증금 8400만 원을 돌려받지 못했다 이런 걸 언론에서도 보도를 했는데 시민단체가 밝힌 유서 내용 함께 보시겠습니다.

김대홍 : 돈 많은 시민만 살 수 있는 나라입니까? 참 안타깝고 고인에게 죄송한 마음뿐인데 장관께서도 비슷한 마음이시죠?

박상우 : 참 안타까운 일입니다. 고인에게 정부 당국자로서 참 애도의 마음을 금할 수가 없고요. 이런 일이 다시는 생기지 않아야 되겠다는 생각을 가집니다. 그래서 피해를 당하신 분들이 적지 않은 숫자이거든요. 그래서 이게 개인의 문제가 아니고 사회 구조적인 문제도 영향을 미쳤다고 판단을 해서 지난해 6월달에 여야가 합의로 피해대책지원법을 제정을 했습니다. 그에 따라서 저희들이 이때까지 한 1만여 건에 대해서 저리 자금을 융자한다든지 또는 공공임대주택을 알선한다든지 하는 그런 대책을 추진하고 있고 최근에 좀 더 직접적인 지원을 강화해 주자는 논란이 정치권에서 있어서 야당 단독으로 법안도 통과하고 또 재의요구도 하는 그런 해프닝이 최근에 있었습니다.

김대홍 : 보면 지금 방금 말씀하신 것처럼 야당 주도로 21대 국회에서 특별법이 통과되고 대통령이 거부권을 또 행사를 했고요. 당시 야당의 발언을 또 저희가 모아봤는데 그것도 한번 들어보시겠습니다.

김대홍 : 장관께서는 전세사기 피해자들의 사연 누구보다 잘 알고 계실 텐데 대통령에게 왜 거부권 요청하신 거죠?

박상우 : 지금 야당 쪽에서 이야기하시는 내용을 들으면 굉장히 이제 이 문제를 정치적 구호의 문제로 다루고 있다라는 느낌을 지울 수가 없습니다. 제가 여러 가지 이유로 재의요구를 건의를 드렸습니다마는 여러 가지 형평성의 문제라든지 헌법의 원칙에 맞지 않는다든지 하는 그런 철학적인 내용들이 있고요. 제 입장에서는 주무장관으로서는, 그 법을 집행을 해야 되는 주무장관 입장에서는 제일 중요했던 것이 집행이 굉장히 어렵다. 그게 거부권 행사의 제일 중요한 요건이 행정부에서 집행하기 어려우면 집행할 수도 없는 법을 그냥 받을 수는 없지 않습니까? 그것이 여러 가지 이유 중에서 가장 제 개인적인 생각은 제일 컸던 것이고요. 그래서 저는 구호성 주장보다도 우리 사회자님 아시죠? 악마는 디테일에 있다는 얘기. 답은 디테일에 있습니다. 그 내용을 자세히 들여다봐서 이게 실현 가능한지 얼마나 피해자들에게 실질적으로 피해 지원을 해 줄 수 있는 것을 따져서 이렇게 봐야 되는데 그렇지 않고 마치 정부는 피해자들 외면하는 것 같은 그런 느낌의 구호성 주장을 하시는데 그렇지 않다는 말씀을 드리고요. 제가 차분하게 설명을 드리자면 우선 정부가 대안으로 내놓은 안이 있습니다.

김대홍 : 정부도 안을 내놨죠. 비교 한번 해 주시겠습니까?

박상우 : 우선 크게 보면 정부는 피해 주택에, 경매로 넘어갈 터인데 LH공사 같은 공공주택사업자가 경매에 적극 참여해서 그 주택을 낙찰을 받는 겁니다. 그래서 그 주택을 공공임대주택으로 전환을 하고 그 주택에 피해당하신 분이 계속해서 공공임대주택의 입주자로 계속해서 살 수 있도록 안정적으로 10년간 임대료도 내지 않고 살 수 있도록 해드리는 안이 기본 골자이고요. 그리고 경매에 들어가서 취득하게 되면 아시겠지만 경매는 하려 그러면 감정을 하지 않습니까?

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 경매 시작가부터 우리가 낙찰가라고 그 사이에 한 지금 평균 낙찰 가격이 70% 미만이거든요. 경매 시작가의 70% 미만이 낙찰 가격인데 그 정도의 경매 차익이 발생하게 됩니다. 낙찰받은 LH공사 같은 입장에서는 시장에서 그 주택을 샀으면 1억 정도 주고 샀을 터인데 경매를 통해서 샀다. 6000이나 7000 정도 주고 사는 겁니다. 그럼 한 3000만 원 이상의 기대하지 않았던 이익이 생기지 않습니까? 그 차익을 피해자에게 돌려드리겠다 하는 것이 정부 안의 골자입니다. 이해가 되시겠죠? 그런데 야당 안은 경매 가기 전에 우선 빨리 채권을, 피해자들이 전세금 반환보증 청구권이란 채권을 가지고 있습니다.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 채권의 가치를 평가해서 빨리 일정 금액 이상을 줘라. 그리고

김대홍 : 좀 전에 야당 의원이 얘기한 것처럼 선구제 후회수 아닙니까?

박상우 : 말은 선구제라고 표현을 해서 그 법이 되면 바로 돈이 피해자에게 갈 것 같지만 그렇지가 않습니다. 첫째, 피해자들이 가지고 있는 채권이 얼마인지를 평가하기가 어렵습니다. 채권의 가격은 그 물건의 권리자가 몇 명이나 있는지, 앞에 선순위 채권자가 몇 명이나 있는지. 대체로 저런 주택들은 국세도 체납하고 지방세도 체납을 했기 때문에 모든 채권에 우선해서 국세와 지방세가 먼저 가져가게 돼 있습니다. 그걸 국세와 지방세가 얼마 있는지를 전국 각 지자체 다 확인해봐야 되고요.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그리고 또 이제 등기부에 등록돼 있지 않은 유치권이라든지 증권 같은 그런 권리도 있을 수가 있어서 그것을 평가하기가 굉장히 어렵다. 그리고 또 누가 살 사람이 있어야 되는데 그 사람의 의사도 없는 거기 때문에. 그래서 채권의 가격이 결정되는 것이 우리가 경매라는 절차를 거쳐서 채권의 가격을 결정하는 것입니다. 그게 우리 사회가 가지고 있는 기본 시스템이거든요. 그 시스템을 활용하지 말고 누가 가서 빨리 평가를 해서 그 평가한

김대홍 : 30% 먼저 주고.

박상우 : 먼저 주고 이런 거예요. 그러니까 평가할 방법이 굉장히 마땅치 않은 겁니다, 주무장관 입장에서 보면. 평가를 했다고 하더라도 피해자들이 받아들이기 어려울 가격일 가능성이 많죠. 경매 과정을 거쳤다 그러면 어쩔 수 없이 받아들이지만 그렇지 않고 누군가가 예를 들어 감정평가사 어느 분이 평가하셨다 그러면 그 감정평가사의 평가 가격에 대해서 의문을 제기하고 또 불만을 제기하고 해서 서로 다툼이 생길 수가 있고요. 그런 문제가 하나 있고 그다음에 그렇게 평가가 이루어졌다 하더라도 그거를 돈을 이렇게 드리려 그러면 정부가 예산을 편성해야 됩니다. 예산 편성하는 게 추가경정예산을 편성해야 되는데 예산 편성하는 게 쉽지가 않고요. 또 예산 편성은 자기 집만 평가가 이루어졌다고 편성이 되는 것이 아니고 전국에 있는 피해자들 주택의 피해 평가 대부분 다 이루어져서 예산의 추계가 이루어져야 예산 편성이 가능하거든요. 절차도 많이 걸리고 시간도 많이 걸립니다. 그래서 선구제라고 표현하는 뒤에 숨어 있는 디테일을 보면 선구제가 어렵다는 것이 제가 말씀드린 내용입니다. 반면에 정부가 한 안은 빨리 경매로 가면 경매 절차를 거쳐서 확정이 되면 그 집에 계속해서 안정적으로 10년간 살 수가 있고 우선. 우선 주거 안정이 보장이 되는 것이죠. 그다음에 경매 과정에서 많게는 요새는 낙찰률이 50% 밑으로 떨어지는 경우도 있거든요. 그럼 낙찰률이 50% 밑으로 떨어지면 경매 차익이 많이 생기니까 그만큼 또 지원받을 수 있는 금액도 많아져서 오히려 실질적이고 객관적인 피해 보상이 가능하다는 것이 저희들의 입장이고 이 안을 가지고 지금 피해자들에게 여러 차례 설명을 진행하고 있습니다.

김대홍 : 그러면 정부 안에 대한 피해자의 반응은 어떻습니까?

박상우 : 아직까지 정리된 반응은 없는데요. 사실 어제도, 지난 금요일도 저희가 온라인 설명회를 가졌습니다. 정부 안에 대해서 불신하는 의견도 올라오고 여러 가지 의견이 올라오지만 시간이 지날수록 정부 안을 구체적으로 설명을 해나가고 있고 거기에 대해서 그러면 자기의 케이스는 이런데 자기가 이런 케이스일 때는 정부 안으로 하면 어느 정도 구제를 받을 수 있냐 이렇게 구체적으로 질문도 나오고 있습니다. 그래서 점점 이해도가 높아져 가고 있는 측면이 있고 지난 목요일인가요? 어느 시민단체와 피해자 대표 일부가 성명서를 발표했는데 야당 안과 정부 안 중에서 선택할 수 있게 해달라.

김대홍 : 그거 저희도 여쭤보려고 했는데.

박상우 : 그 이야기는 뭐냐 하면 정부 안도 괜찮아 보인다는 뜻이거든요.

김대홍 : 양립할 수 있다는 거 아닌가요?

박상우 : 법 기술적으로 양립하기가 굉장히 어렵고

김대홍 : 어려워요?

박상우 : 야당 안은 아까 말씀드린 대로 구조적인 문제가 있어서 크게 양립을 해도 큰 의미가 없지 않나 하는 생각이 듭니다. 그래서 사실 이게 이제 저는 정부, 장관 입장에서 하루라도 빨리 법이 개정이 되어서

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 개정된 법에 따라서 피해자들이 피해를 지원받는 것을 제일 목표로 삼고 있거든요. 저는 어떤 주장을 주장하고 무슨 정치적인 프로파간다를 하는 것이 아니고 하루라도 빨리 피해자들이 구제를 받게 해야 되겠다는 생각이고 그렇다면 빨리 여야가 합의를 해서 법을 개정해야 됩니다. 그래서 이제 시민단체하고 피해자 대표가 정부 안과 야당 안 중에 택일하게 해달라는 주장을 했다는 이야기를 보고받고 아, 이거는 그러면 합의 가능성이 보인다라는 생각을 스스로 지금 하고 있습니다. 그래서 앞으로 야당도 만나고 또 피해자 단체도 만날 텐데 그래서 이야기를 더 수렴해서 정부도 수용 가능하고 또 야당이나 피해자도 수용 가능한 그런 합의안을 빠른 시간에 만들어내도록 노력하겠습니다.

김대홍 : 경매 차익을 계산할 때 법원가가 있고 또 LH가가 있지 않습니까? 피해자들 가운데 이런 얘기도 하더라고요. LH가가 법원가보다 낮기 때문에 자칫 금전적인 손해 볼 수 있지 않느냐 하는데 이건 어떻습니까?

박상우 : 그건 법을 할 때, 법을 만들 때 LH가라는 거는 LH가 일반적으로 감정평가사한테 의뢰해서 받는 가격이고 법원가는 경매를 시작하기 위해서 조금 시세보다 높게 시작합니다. 그 가격을 말씀하시는 거 같은데 그건 법을 만들 때, 합의를 볼 때 어떤 가격을 기준으로 하냐는 것은 서로 간에 논의를 해서 정할 사안이라고 생각합니다.

김대홍 : 피해자에 대한 지원 규모, 어느 정도로 예상하십니까?

박상우 : 일률적으로 이야기하기는 어렵지만 지금 적어도 1조 원 전후의 지원이 필요하지 않을까 하는 생각이 들고 야당의 주장처럼 국민주택기금에서 그걸 써라고 하면 국민주택기금이 지금 서민들 전세자금이나

김대홍 : 다른 데도 쓸 게 많지 않습니까?

박상우 : 사실은 굉장히 지금 돈이 모자라서 고민하고 있는 상황인데 또 이렇게 나가게 되면 그런 데까지 지장을 미치는 그런 어려움이 있습니다.

김대홍 : 어쨌든 간에 야당에서는 22대 국회에서도 전세사기특별법을 다시 추진할 거다.

박상우 : 저희도 바라는 바고요. 하루라도 빨리 같이 이걸

김대홍 : 어떻게 대응하실 생각이십니까?

박상우 : 말씀드린 대로 저희 정부 안을 잘 설명드리고 정부 안과, 야당은 이제 뜻으로 이해를 합니다. 빨리 구제를 해 줘라라는 뜻으로 이해를 하고 디테일에 들어가보면 아까 야당이 내놓은, 21대 내놓은 안은 그런 어려운 점이 있기 때문에 그걸 객관적으로 신속하게 진행할 수 있는 방법을 찾으면 서로가 이해가 되지 않을까 하는 그런 제 나름의 희망을 가져봅니다.

김대홍 : 전세사기 관련돼서 결국 전세사기가 발생한 다음에 지원하는 것도 물론 중요합니다만 전세사기가 아예 발생하지 않도록 예방하는 것이 더 중요하지 않을까요? 어떤 거 준비하고 있습니까?

박상우 : 당연한 말씀이시고요. 지금 그래서 이제 일단 안심전세앱이라는 것을 운용하고 있는데 안심전세앱이라는 것이 사실은 해당 물건에 대한 정보를 충분히 제공받지 못해서. 사실은 공인중개사라든지 감정평가사라든지 주변에서 도와주신 분들 또는 직접 해당 물건과 임대인에 대한 정보를 충분히 제공받아서 이렇게 했다면 문제가 안 생길 수도 있는데 그래서 일단 정보의 비대칭성을 해소하기 위해서 정보제공량을 충분히 늘리는 그런 조치를 지금 시행하고 있습니다. 시행하고 있고 그래서 악성 임대인의 명단을 공개한다든지 또 이 집의 해당 권리자가 몇 명이나 있다든지 하는 것을 충분히 사전에 알 수 있도록 하는 그런 장치들을 지금 바로 시행하고 있고요. 좀 더 장기적으로 보면 전세라는 게 사실은 이런 위험성을 안고 있는 것이거든요.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 꼭 사기가 아니더라도 전셋값이 떨어져서 집주인이 못 내주는 경우가 역전세라고 표현하는데요. 많이 있지 않습니까? 그래서 장기적으로는 미국이나 또 유럽 같은 선진국을 보면 전부 다 월세, 임대 월세 베이스입니다. 우리는 월세는 나쁜 거고 전세가 좋은 거라고 생각하고 있는데 사실은 전세는 그동안 많이 역할을 했지만 전세금 마련하기가, 목돈 마련하기가 굉장히 어렵습니다. 그래서 또 이런 안정성의 문제도 있고 해서 장기적으로 안정적으로 거주할 수 있는 민간 베이스의 장기 임대주택을 제도화하는 쪽으로 지금 많이 노력을 하고 있습니다.

김대홍 : 그 얘기는 잠시 후에 저희가 집중적으로 나눠보겠습니다. 전셋값 얘기로 넘어가볼게요. 지금 보니까 전세가 제가 시작할 때 그런 얘기를 했습니다만 심상치가 않습니다. 특히 서울 지역에 아파트 전세 가격이 굉장히 오르고 있는데 그 이유 한번 보시겠습니까? 주요 전셋값이 급등하는 아파트인데요. 대치동, 서울 강남 대치동 그리고 성동구에 있는 아파트. 이건 이제 4년 전하고 지금하고 비교를 했어요, 4년 전에. 보면 3억에서 4억 정도 오른 거 같고 도봉구 같은 아파트 같은 경우는 불과 두 달 사이, 가운데 있죠, 가운데. 두 달 사이에 얼마입니까? 5억 정도가 올라버렸는데 왜 이렇게 오르는 거 같습니까?

박상우 : 일단 전체적으로 거시적으로 말씀을 드리면 지금 현재 전세 가격은 최고치였을 때 비해서 한 85% 수준에, 평균적으로 봤을 때 와 있다는 말씀. 아까 특정 지역을 짚어주셨는데 지역에 따라서는 편차가 있을 수 있죠.

김대홍 : 지역에 따라서.

박상우 : 그리고 2년 전보다 지금 2년 후에 재계약을 했을 때 집주인 입장에서는 전세 가격을 올려 받을 수 있느냐. 안 그러면 집주인이 좀 더 내줘야 되느냐. 전세 가격이 2년 전보다 떨어지면 역전세라 그러고요. 그게 이제 수도권 아파트의 경우에 역전세가 발생해 있는 데가, 2년 전보다 떨어져 있는 데가 한 40% 가까이 됩니다. 사실은 전반적으로 전부 다 오르는 것이 아니고 지역에 따라 편차가 많이 있다는 말씀이고 그게 지금 사실은 지난 55주간 계속해서 올랐다고 하지만 그거는 지난주보다 0.01% 올라도 오른 걸로 치니까 연속해서 굉장히 긴 기간 오른 거 같지만 오른 기간 동안에 총량을 따져보면 5.4%가 올랐습니다.

김대홍 : 아주 미세하게 조금, 조금씩 올랐다 이 말씀이시네요.

박상우 : 그리고 그 전을 보면 거꾸로 68주 동안에 계속해서 내렸는데요. 내린 기간 동안에는 68주 동안에 19%가 내렸습니다. 그때는 많이 떨어졌고 지금은 68주 동안에 많이 떨어졌는데 55주 동안에 오르면서 그거보다 3분의 1 정도 오른 셈이죠. 오른 셈인데 이렇게 시장에서 가격의 등락은 언제든지 있을 수 있는 상황이고 전체적으로 봐서는 크게 우려할 상황은 아니지만 지역적으로 봐서 경우가 있을 수 있는데 하나는, 큰 원인은 우선 전세사기의 영향이 큽니다. 전세사기가 주로 빌라 이런 데서 나거든요.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 빌라를 얻을 분들이 전세사기금 때문에 상대적으로 안전하고 시세 확인이 확실히 가능한 아파트 쪽으로 많이 이동을 해서 아파트 쪽에 전세 가격이 강세를 보이고 있고요. 그리고 지역에 따라서는 교통망이 좋아진다든지 이런 지역이 있을 수 있고. 그리고 조금 걱정되는 것이 지금 임대차 입법이라고 해서 지난 정부에서 개정했던 2년 지나면 2년간에 갱신요구권을 행사할 수 있는 제도가 있지 않습니까?

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 실질적으로 4년 계약을 해야 되기 때문에.

김대홍 : 2020년에서 2년 플러스 2년 하니까 2024년. 올해 만기가 되는 거죠.

박상우 : 올해부터 그 물건이 나오는 건 아니지만 어쨌든 시작할 때도 그 전에 있던 것도 다 적용이 됐기 때문에 2년 전부터 계속해서 만기가 된 물건들이 나오고 있습니다. 나오고 있는데 어쨌든 집주인 입장에서 전세 가격을 조금 올려받을 수 있으면 4년 치 오를 거를 미리 다 선반영하는 그런 움직임이 확실히 있습니다. 그래서 이게 2년 단위로 계약을 하는 것보다 사실상 4년 단위로 계약을 하니까 시장의 변동폭이 커지는 거죠. 오를 때 더 많이 올려 받아야 되겠다 그런 것도 영향이 있어서 저희들 입장은 2+2의 임대차 갱신요구권에 대해서는 원상 회복하는 것이 맞지 않느냐 하는 그런 생각을 가지고 있고요. 그건 야당하고 합의가 돼서 국회에 통과되어야 되는 일이라서 상당히 지난한 일이긴 합니다마는 어쨌든 그런 빌라 쪽의 전세 수요가 옮겨오는 부분하고 2+2의 영향도 있을 수 있고.

김대홍 : 2+2의 영향.

박상우 : 그리고 전 지역이 다 오르는 게 아니기 때문에 국지적으로 지역별로 여러 가지 호재가 있거나 또 교통망이 개선됐거나 하는 지역들. 그런 지역들이 많이 지금 오르고 있습니다.

김대홍 : 일각에서는 이런 얘기도 합니다. 저출산, 저출생 대책으로 신생아 특례 대출 많이 풀어주지 않았습니까, 최근에? 이게 전세 시장으로 넘어왔다고 하는데 그것도 일리가 있을까요?

박상우 : 상당히 일리가 있죠. 사실은 저희가 디딤돌 대출은 사는 주택이고 버팀목 대출은 전세 대출을 지원해 주는 건데 저리로 대출을 해 줍니다. 그래서 조금 들으시는 분은 어떨지 모르겠지만 정부가 서민을 도와주기 위해서 저리의 자금을 빌려줬더니 이것이 오히려 전세에 대한 과소비를 불러일으켰다, 과소비를. 우리가 집을 산다는 것은 약간 내가 돈을 빌려서 해도 투자의 개념이 있기 때문에 모든 사업하신 분들이 사실은 100% 자기 돈만 가지고 사업하시는 게 아니라서 부동산을 사는 경우도 개인 입장에서 보면 평생 제일 크게 하는 투자이지 않습니까? 그러니까 약간의 대출을 끼고도 하는 것이 일반적인데 전세는 그게 아니고 사실은 자기 소비거든요. 주택이란 것은 소비하는 행위고 집값이 올랐다고 자기가 나중에 이익을 가져가는 것이 아니기 때문에 그야말로 소비 행위인데 소비 행위를 위해서 정부가 저리 대출해 주고 또 정부 말고 은행에서도 대출해 주기 때문에 그걸 이용해서 예를 들면 15평 집에 전세를 얻어야 될 거를 20평 집에 사는 과소비 현상도 있지 않을까 하는 그런 우려 섞인 시각으로 저희가 시장을 면밀하게 지금 관찰하고 있고요. 일반 가계부채 문제와 함께 연계해서 한번 들여다보고 있습니다.

김대홍 : 좀 전에 말씀하신 임대차 입법, 법 2개죠. 임대차 입법 어떻게 할까 국토부도 굉장히 고민하는 거 같은데 일부에서는 폐지될 거라는 얘기도 있는데 실제로 폐지됩니까?

박상우 : 그거는 국토부와, 국토부뿐만 아니고 정부의 기본적인 스탠스는, 정부의 스탠스는

김대홍 : 폐지입니까?

박상우 : 폐지입니다. 폐지이고 물론 폐지를 할 때 조금 조심해서 돌아가야 되겠죠. 우리가 등산 갈 때 올라갈 때보다 내려올 때 더 조심해야 되듯이. 만약에 그렇게 되면 더 여러 가지 보완 장치들 만들어서 돌아가야 되는데 정부 혼자서 할 수 있는 일이 아니고 법을 개정해야 되고 아시다시피 국회 상황은 지금 여소야대이기 때문에 야당 측의 동의를 구하기는 쉽지 않을 것 같은데 어쨌든 그런 문제는 계속해서 저희가 제기해 나갈 생각입니다.

김대홍 : 일부에서는 이런 얘기도 합니다. 임대차 입법이 폐지되더라도 전세난 해소에는 크게 도움이 안 될 거 같다. 왜냐면 이게 어느 정도 시장에 제도화가 됐다는 거거든요.

박상우 : 그동안 4년이 지나면서 많이 익숙해졌죠. 그래서 이것 때문에 전셋값이 오른다고 분석하기는 사실은 조금 무리는 있습니다마는

김대홍 : 그렇죠. 여러 가지 좀 전에 말씀하신 것처럼

박상우 : 아까 말씀드린 대로 오를 때 더 많이 오르게 하는 그런 부작용이 있는 것은 틀림이 없습니다.

김대홍 : 장관께서는 저희 지난번 2월달에 출연하시지 않았습니까? 2월달에 출연하고 이제 두 번째 출연하시고 보면 전세 제도에 대해서는 기본적으로 부정적인 생각이 있는 거 같기도 하더라고요. 왜냐하면 보증금의 7~80%는 대출이다. 은행에 월세를 내는 것과 마찬가지다 이런 얘기를 했는데 좀 전에 말씀하신 기업형 장기 민간임대주택 이런 거를 대안으로 생각하시는 건가요?

박상우 : 그렇습니다. 전세 제도가 우리나라에만 있는 제도라 그러지 않습니까? 저는 상당히 그동안에 우리 경제 성장 과정에서 굉장히 긍정적인 역할을 많이 했라고 생각이 듭니다. 일단 중산층이 되기 위한 사다리 역할을 했고요. 사실은 전세를 통해서 집을 마련할 수 있었고 그리고 내가 돈을 모아서 전세금 내주고 집주인으로 들어가 살고 하는 보통 저희 세대에서 많이 했던 일반적인 패턴이고 그랬는데 지금 전셋값 자체가 너무 많이 올라서 전셋값을 어떻게 조달하느냐 전세 가격을. 몇억이 되니까 젊은 사회 초년병들이 그걸 자기가 모았을 수도 없고 부모들이 또 그거를 선뜻 내주기도 너무 많은 돈이라서 모든 사람들이 다 부담이 되고 있습니다. 부담이 되고 있고 또 이게 자칫 가격 하락하고 맞물리면 전세사기, 고의적인 사기든 비고의적인 사기든 이런 문제까지 발생할 수 있고 해서 저는 우리나라에서 점점 프레이드 아웃, 점점 서서히 없어져야 되는 제도가 아닌가 생각을 하고 우리 외국 생활해보신 분들 다 경험하셨겠지만 다 큰 기업들이 임대주택을 운영합니다. 그래서 적어도 전세사기나 이런 걸 당할 염려가 없이. 자기가 월세를 낼 수 있는 수준에 맞춰서 고를 수 있는 다양한 형태의 집들이 있기 때문에 그렇게 만들어주는 것이 바람직한 방향이라고 생각하고 있고요. 그런 쪽으로 제도를 만들고 있고 또 곧 시범사업 같은 거를 발표하고 추진할 생각입니다.

김대홍 : 그런데 저희들이 장관 오늘 출연하신다니까 준비를 많이 했습니다. 많이 했는데 바쁜 와중에도 박사학위를 받았더라고요. 저희가 이제 박사 논문을 찾아봐서 읽어봤는데요. 제목은 이겁니다. 공공임대주택 공급이 지역 전세시장에 미치는 영향 분석. 수도권 지역을 중심으로. 지금 이제 마침 또 서울의 전세 시장이 불안하기 때문에 딱 지금 현실과도 맞는 논문 같기도 한데요. 그래서 저희가 흥미롭게 읽어봤습니다만. 저 내용을 보면 장관께서는 정부의 공공임대주택 프로그램 가운데 국민임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택 이 세 가지를 놓고 비교를 했더라고요. 그중에서도 가장 관심을 갖는 게 국민임대주택. 흔히 임대아파트라고 보통 부르는 거 같은데 이게 전세 시장에 안정을 준다. 그럼 좀 전에 말씀하신 것처럼 기업형 장기 민간 임대주택하고 공공임대주택은 정부나 지자체가 하는 거 아닙니까? 논문은 이게 중요하다고 하셨는데 지금 정책은 민간 장기 임대주택이 중요하다 그러는데 어떻게 된 거죠?

박상우 : 100% 같은 이야기입니다.

김대홍 : 같은 얘기예요?

박상우 : 예. 제가 박사학위 논문은 제가 1차 공무원을 74년에 퇴직을 했거든요. 퇴직하고 잠깐 쉬는 기간 동안에 그동안에 수업만 들었던 것을 논문을 썼는데 제가 늘 실무를 하면서 궁금해했선 것을 이론적으로 재구성한 건데 크게 이렇습니다. 국민임대주택이라는 건 건설형 임대주택입니다.

김대홍 : 건설형.

박상우 : 그리고 매입 임대주택은 기존에 시중에 있는 집을 LH공사가 사서 임대하는 거고.

김대홍 : 사는 거죠.

박상우 : 전세는 LH공사 전세를 들어서 임대하는 거고. 제 논문의 결론은 너무나 당연하지만 새로 지어서 건설한 건설형 임대주택. 거기는 국민임대주택으로 표현이 돼 있지만 건설형 임대주택이 지역 전세시장에 안정을 미친다. 당연하죠. 그거는 뭐 상식적으로 너무 당연하죠. 새 집이 공급이 되니까. 새 집이 공급이 되니까 수요하고 공급하고 이렇게 발란스가 되는데 새 집이 공급이 되니까 가격이 떨어지지 않겠습니까? 수요와 공급의 원칙에 의해서. 지금 제가 장관께서 하고자 하는 기업형 민간 정책들도 기업이 새 집을 지어서 임대주택을 하는 겁니다. 분양을 하고 나오는 것이 아니고 기업이 새 집을 지어가지고 10년, 저희들은 지금 20년을 목표로 하고 있는데 20년간 계속 임대 주택으로 가지고 있는 겁니다. 그러니까 어쨌든 그게 LH가 하는 거냐. 민간 기업, 저희들은 이거를 부동산 펀드, 국민들이 투자하는 부동산 투자 회사를 염두에 두고 있는데요. 이렇게 주체만 다를 뿐이지 물건이 만들어지는 속성은 새 집을 지어서 임대하는 거라서 그게 지금은 LH 혼자서 하고 있는데 LH공사는 주로 서민용을 대상으로 하고 있는데

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그럴 수밖에 없죠. 그런데 국민들이 투자하는 펀드, 리츠 부동산 투자 회사 같은 경우에는 중산층을 대상으로 할 수도 있다. 단, 그렇게 하려고 하면 임대료 규제를 안 해야 된다.

김대홍 : 지금 말씀 중에 죄송합니다만 가고 싶은 사람도 많은데, 기업형 장기 임대 주택 가고 싶은데 너무 비싸요. 보증금도 좀 높은 것 같고요.

박상우 : 그거는 자기가 판단을 해야죠. 그게 사실은 모든 걸 정부가 다 보장해줄 수는 없는 것이고 시장에서 그거를 짓는 민간도 그렇고 그 집을 선택하는 소비자도 그렇고 내가 전세를 2억 원을 아버님한테 1억 원을 받고 또 내가 저금한 거 5천만 원하고 5천만 원을 은행에 대출 받아가지고 2억 원 전세금.. 2억 원을 들여서 전세로 들어갈 거냐. 그렇지 않으면 보증금이 2천만 원이면 내 저금 내에서 하고 월세가 예를 들어서 200만 원이다. 그러면 나하고 나의 배우자하고가 같이 열심히 일하면 월세 200만 원을 낼 수 있으니 그거를 가지고 할 건지. 사실은 보증금 2억을 마련하기 위해서 부모님이 예를 들어서 줬다고 해도 부모님도 뭔가 그 돈을 다른 데 투자를 하고 있었을 것이고 또 만약에 은행에서 빌렸다고 그러면 은행에 대한 이자를 내야 되지 않습니까?

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 뭐 그런 계산들을 열심히 해보는 겁니다. 해봐서 어느 쪽이 유리한지 선택을 할 수 있도록 하는 것이죠.

김대홍 : 선택을.

박상우 : 그리고 기업의 입장에서도 이것을 분양을 하면 좋겠지만 또 만약에 미분양도 될 수 있고.

김대홍 : 미분양 되면 손해 보는 거고요.

박상우 : 손해보고요. 그런데 임대로 하면 쉽게 좀 나갈 수 있지 않습니까? 그래서 20년간 운용을 해서 20년 후에는 분양 전환을 한다든지 이런 계산을 할 수 있도록 해주면 지금은 과거와 같이 막 끝없이 오르고 이럴 시대가 아니고 굉장히 안정적인 추세로 갈 가능성이 많기 때문에 저는 가능하다고 보고 있고요. 사실은 이 세상에 없는 제도를 만든 것이 아니고 미국이나 유럽이나 일본 같은데 너무나 보편적으로 되고 있는 현상을 우리나라만 그동안 전세라는 특수한 제도 때문에 안 하거나 못 하고 있었을 뿐이죠. 그거를 하겠다는 겁니다.

김대홍 : 조금 전에 서울 지역의 아파트 전세 가격이 이렇게 오른 여러 가지 이유 중의 하나가 전세 사기 피해 이게 두려워서 자꾸 그나마 안전한 아파트로 가는 거 아니냐. 이런 말씀을 하셨는데 그렇다면 바꿔서요. 빌라나 다가구 주택도 안심하게 살 수 있도록 만드는 것도 하나의 방법 아닐까요?

박상우 : 뭐 그렇습니다. 그래서 아까 말씀드린 대로 정보를 충분히 제공해서 물건을.. 개인의 집이기 때문에 정부가 나서서 거기에다가 신용보관을 해주고 하는 건 어렵고요. 이 집이 안전한 집인지, 안심할 수 있는 집인지. 이 집이 여러 가지 앞에 선순위 권리금이 얼마나 들어가 있는지 하는 것들에 대한 정보를 충분히 제공해서 안전한 물건과 안전하지 않은 물건을 소비자들이 잘 판단할 수 있도록 해주는 것이죠.

김대홍 : 알겠습니다. 그리고 또 하나 이런 것이 있습니다. 주민들이 선호하는 아파트 전세 물량을 늘리는 방법 가운데 하나가 2020년에 폐지된 아파트 민간 주택 임대사업자 제도를 부활하는 것. 이건 어떻게 생각하십니까?

박상우 : 그건 동전의 양면이 있습니다. 그게 지난 정부에서 대표적으로.. 아마 제 생각에는 그것을 굉장히 처음에 의욕적으로 도입을 했다가 집값이 많이 올랐지 않습니까? 그것을 또 주범이라고 해서 나중에 규제를 많이 했어요. 지금 임대주택 사업하기 굉장히 어렵게 만들어져있습니다. 그래서 아까 제가 말씀드린 기업형 임대주택도 하려고 그러면 지난 정부에서 만들어 놓은 규제를 대폭 완화해줘야 됩니다.
김대홍 : 규제를 완화해야 된다.

박상우 : 예를 들면 기업이 임대주택을 취득을 하면 취득세를 12~13% 내도록 되어 있어요. 그렇게 세금을 많이 내고는 임대주택 사업을 할 수가 없죠. 그런데 지금 우리 사회자께서 말씀하신 것은 개인을 베이스로 하지 않습니까?

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 저는 개인적으로 개인들의 힘에 의해서 임대주택이 공급되게 하는 것은 썩 바람직한 일은 아니다. 대신에 국민 누구나 투자하는 부동산 투자 회사 리츠라고 그래요. 리츠를 통해서 그러면 국민들이 소액 주주로 참여할 수가 있거든요. 그분들이 투자를 하고 거기에다가 세금 혜택도 주고 그래서 만약에 임대 수입이 나오면 일반 국민들에게 수입이 배당이 되도록 하는 것이 맞지 특별 개인의 힘으로 인해서 하다 보니까 그게.. 나중에는 2가구 주택, 다주택자에 대해서 중과하고 규제하고 완전히 그냥 입장이 180도로 바뀌지 않았습니까? 그럴 위험성이 있는 것입니다. 그래서 저는 개인투자자들이 직접 집을 사서 임대주택을 하는 것은 썩 바람직한 방향은 아니라고 생각을 합니다.

김대홍 : 갭투자 지금 나오고 있습니까?

박상우 : 아직은 갭투자의 가능성은 없다고 봅니다.

김대홍 : 가능성은 없다. 그러면 앞으로 집값은 어떻게 전망하십니까?

박상우 : 지금 현재 집값은 최근에 조금 하락세가 계속되다가 주간 상승률로 따져서 조금 상승으로 돌아가는 그런 거라서 쉽게 간단히 설명하면 안정적인 모양새를 보이고 있다, 전체적으로.

김대홍 : 안정적으로.

박상우 : 특히 지방은 조금 아직도 계속 하락을 하고 있고요. 수도권과 새로 지은 아파트, 교통이 좋은데, 인기 지역 이런 데는 조금 돌아섰죠, 상승세로. 돌아섰지만 여러 가지 요인으로 볼 때 추세적으로 상승세로 전환하기는 어렵다라고 생각합니다. 그 원인이 우선 경기 전망이 아직도 불투명하고 그리고 공사 원가 상승으로 인해서 분양가가 높고 또 내년 하반기부터는 실질적으로 3기신도시에 아파트 공급이 이루어집니다. 그런 상황에 청약도 시작되고요.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그래서 그런 상황이 있는데 지금 뭐 갭투자나 단기 투자를 노리고 섣불리 들어갈 수 있는 상황이 아니기 때문에 장기적인 투자 관점에서 보시는 분이라면 모르되 단기적인 투기적인 이익을 노리고 들어오기는 굉장히 어려운 상황이죠. 아직도 하반기 되면 전세 고금리 추세가 조금 진정될 것이라는 전망이 있습니다마는 여전히 금리가 굉장히 부담스러운 수준으로 높기 때문에 매매시장은 안정적으로 유지될 것으로 보여집니다.

김대홍 : 알겠습니다. 잘 알겠습니다. 지금까지 전세 사기 피해 지원과 전셋값 현상 등 부동산 시장 관련해서 중점적으로 살펴봤고요. 지금부터는 1기신도시 선도지구 지정 절차 그리고 아파트 미분양 실태, 어려움을 겪고 있는 건설 업계의 활로 등을 집중적으로 들여다보겠습니다. 먼저 저희가 준비한 영상 보시겠습니다.

김대홍 : 보시는 것처럼 노태우 정부 시절 부족한 집 문제를 해결하자며 야심차게 추진했던 1기 신도시 건설 프로젝트가 벌써 30년이 흘렀습니다. 최근 정부가 1기 신도시 재건축을 위한 선도지구 선정에 착수를 했는데 자세한 내용 알아보겠습니다. 지금 선도지구 뭐 여러 얘기가 나옵니다. 어디에 뭐가 될 것이다. 뭐 또 절차는 어떨 것이다 하는데 간략하게 설명해 주시겠습니까?

박상우 : 지난 주에 저희가 선도지구 선정하는 주체는 각 지자체입니다. 성남 시장님, 안양 시장님 이런 지자체장들이 선정하시는데 이분들하고 협의를 거쳐서 선도지구 지정을 선정을 위한 가이드라인을 지난 주에 발표를 했습니다.

김대홍 : 지금 저희가 타임테이블이라고 해야 되나요? 저거를 보면서 설명을 해주시죠.

박상우 : 그래서 이달 말에 각 지자체별로 선도지구 지정 기준을 확정적으로 발표를 하고요. 그래서 금년 중에 선도지구 지정이 이루어지면 내년 중에 특별정비계획 지구가 지정이 되고 또 거기에 따라서 특별정기계획이 수립이 됩니다. 그리고 26년도에 사업시행 인가가 완료가 되면 빠른 지역은 27년부터 착공과.. 이주와 착공에 들어가는 그런 스케줄이 되겠습니다.

김대홍 : 보면 해당 지역에서는 뭐 서로가 우리 아파트가 선도지구가 돼야 된다. 경쟁도 치열할 것 같은데 그래서 뭐 민간에서는 자가 채점표까지 나왔더라고요. 어디가 몇 점이고 우리 아파트는 몇 점이다. 이렇게 자가 채점표까지 나오는데 선도지구 지정할 때 가장 중요한 항목이라고 할까요? 어떤 게 있을까요?

박상우 : 가장 중요한 기준, 또 사실은 당락이 결정되는 기준은 주민 동의율입니다. 동의율.

김대홍 : 주민들이 많이 동의를 해야 된다.

박상우 : 얼마나 많은 주민들이 동의를 해주시냐 하는 것인데 그것이 제일 절대적인 배점 차이가 나고요. 나머지는 얼마나 많은 세대가 같이 많은 단지가 합동으로 공동으로 개발하느냐. 참여하느냐 하는 것 하고 그 외에 물리적인 환경, 주차장 대수 같은 것들이 평가하도록 되어 있는데 아마 다 비슷비슷할 것이고요. 결정적인 차이가 나는 것은 주민 동의률을 얼마나 많이 확보하느냐.

김대홍 : 가장 중요한 건 주민 동의네요.

박상우 : 네. 왜 그러냐 하면 재건축 사업할 때 뭐 길게는 10년도 걸린다. 10년도 더 걸린다고 그러지 않습니까?

김대홍 : 더 걸립니다.

박상우 : 그게 왜냐하면 주민 동의률을 받기가 어려워서 그렇습니다. 재건축 하려면 조합을 만드는데 75% 이상의 주민이 동의를 해야 조합이 만들어집니다. 그게 되지 않아서 추진이 단계부터 여러 가지 우여곡절을 겪다가 또 안전진단을 통과하니 안 하니 하다가 그다음에 주민 동의를 받는 것까지가 10년 이상이 걸리거든요. 그런데 사실은 저희가 지금 주민동의를 제일 우선시하는 이유가 주민 동의가 많으면 앞에 소요되는 주민들 간에 서로 다투고 의견 조정하고 하는 그 기간들이 전부 다 전략이 돼 버립니다. 그래서 신속하게 사업을 진행할 수 있기 때문에 주민동의율을 제일 우선순위로 지금 결정을 뒀습니다.

김대홍 : 그러면 선도지구에 선정이 되면 어떤 장점이 있습니까?

박상우 : 다른 지역하고 뭐며. 내년에, 내후년에 선정될 지역하고 특별히 더 다른 혜택이 있는 건 아닌데요. 우선 사업을 먼저 할 수 있다는 장점이 있는 것이죠.

김대홍 : 아까 보니까 27년에 착공하겠다는 것 같던데.

박상우 : 빠르면 27년에 착공할 수 있도록 빨리 진행시킨다는 거고 저희가 선도지구 지정이 되면 다른 뒤에 지정될 단지도 마찬가지입니다만 공공하고 같이 협력형 사업 절차를 추진을 합니다. 그래서 사업 계획 수립하고 하는데 민간에만 맡겨두면 안에서 또 이견이 생겨서 다툼도 생기고 하는데 공공이 관리하는 프로세스를 쭉 진행해 나가면, 그게 서울시에서 신통계획이라고 해서 하는 계획이 있거든요.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그게 조합 설립 단계까지 공공에서 도와주는 거고 나머지 단계는 민간에서 하는데 저희는 전 과정을 공공과 민간이 같이 협력해서 협력형 사업 추진을 하는.

김대홍 : 그만큼 빨라질 수가 있겠네요.

박상우 : 빨라질 수가 있습니다. 갈등을 줄여서 빨라질 수가 있고요. 그렇게 추진됩니다.

김대홍 : 그런데 이 분당이나 말씀하신 일부 지역의 사업성이 있는 곳은 괴장히 빨리 추진이 되겠지만 상대적으로 사업성이 떨어지는 곳은 어려울 것 아니냐. 이런 얘기도 있던데.

박상우 : 그렇지 않다고 생각을 합니다. 지금 분당, 일산 할 것 없이 또 산본이나 중동같이 상대적으로 좀 작은 규모의 신도시들도 선도지구로 추진하기 위해서 노력하는 단지가 15곳 전후로 굉장히 많이 있거든요. 그분들이 생각해 봤을 때 사업성이 있겠다라고 판단하신 거죠. 이게 전체적으로 용적률 혜택을 많이 받습니다. 법적 용적률의 150% 용적률을 높일 수가 있고 각종 건축 규제도 없어지고 또 저희가 통합개발을.. 그러니까 두 개나 세 개 단지가 모아서 하나의 사업지구로 가져오는 통합개발을 권장을 하고 있고 그런데 점수를 많이 줍니다. 그렇게 넓은 지역에 계획을 세우면 좀 더 멋지게 계획을 세울 수 있어가지고 그냥 개별 단지에 아파트만 빼곡이 넣는 것보다는 훨씬 좀 새로 생기는 아파트의 가치를 높일 수가 있는 것이죠.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그리고 공사를 크게 하게 되면요. 공사비도 한 10% 이상 절감할 수 있답니다. 그래서 사업성은 높여주고 비용은 줄어드는 그런 혜택도 들이고 필요한 경우는 저희들이 펀드를 조성해서 필요한 사업 자금도 좀 저리로 융자를 해주는 그런 장치도 마련하고 있기 때문에 어느 지역은 사업성이 있고 어느 지역은 사업성이 없다라고 딱부러지게 얘기하기 어렵고요.
김대홍 : 이야기하기는 어렵다.

박상우 : 지금 뭐 제가 지금 단계에서 누구도 예측할 수는 없지만 어쨌든 사업성을 확보하기 위해서 많은 노력을 기울이고 있습니다.

김대홍 : 이제 신도시에 살고 있는 분들 가운데는 고령자도 있지 않습니까? 그래서 분담금을 납부할 여력이 없는 고령자. 이분들은 어떻게 해야 돼요? 그러면 정부에서 지원하거나 이런 것도 있나요?

박상우 : 궁극적으로는 그런 금융지원 같은 것을 해드리는 방안 같은 것을 마련하고자 준비하고 있습니다.

김대홍 : 다시 한번.

박상우 : 궁극적으로는 고령자 같이 분담금을 납부하기 어려우신 분들에게도 금융 지원 등의 지원을 하는 방안을 강구 중에 있습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 이게 좀 중요한 얘기라서 제가 다시 한번 여쭤본 거고요. 사업이 본격적으로 추진하다 보면 대규모다 보니까요. 워낙 대규모다 보니까 전세난이 더 심해질 거다. 이런 우려도 있는데 이거 어떻게 하죠?

박상우 : 재건축에 따라서 주변 지역의 전세난 우려가 있죠.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 그래서 저희가 처음에는 이주 단지라는 개념으로 접근을 하다가 특정한 단지를 하나 지어서 옮겨가는 개념은 안 맞더라고요, 보니까. 왜냐하면 사람들이 다 다양한 수요를 가지고 있기 때문에.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 특정 단지에다가 다 이사를 가시라고 하는 게 맞지 않을 것 같아서 지금은 이주 대책이라는 개념을 가지고 접근을 합니다. 우선 이주 대상자들의 설문 조사를 실시를 해서 어느 지역으로 어떤 유형의 어떤 규모의 주택을 원한다라는 것을 조사를 해서 생활권 단위로 분석을 합니다. 생활권에서 이루어지는 각종 인허가 상황을 들여다보고 필요하면 지금 기존에 있는 용도가 정해져 있는 땅은 용도 변경을 하거나 또 공공에서 새로운 소규모 개발 사업도 추가로 해서 이주하는데 문제가 없도록 그렇게 관리해 나갈 생각을 하고 있고요. 만약에 그렇게도 어려우면 이주 시기를 조금 조정하거나 하는 그런 방식을 쓸 수가 있습니다. 과천이라든지 안양 같은 지역에서 이미 그렇게 쭉 공공이 협조를 해서 큰 문제 없이 이주 대책을 수립을 해서 전셋값 급등 없이 재건축을 다 완화한 사례들이 많이 있거든요. 그리고 중간중간에 3기 신도시들이 지금 그때 되면 새로 공급이 됩니다.

김대홍 : 그렇죠.

박상우 : 조금 거리가 있기는 하지만. 특히 일산이나 부천, 중동 데는 바로 옆에 3기 신도시가 공급이 되기 때문에 큰 문제는 없을 걸로 보고요. 분당 같은 경우에도.. 분당이나 평통 같은 경우에도 바로 그 인접 생활권은 아니지만 조금 떨어진 곳에 3기 신도시가 공급이 되고 인접생활권 내에서도 충분히 여러 가지 방식으로 새로운 집을 공급할 수 있는 땅을 확보할 수 있을 것으로 판단합니다.

김대홍 : 지금 이 프로그램 시청하시는 분들이 다 1기 신도시에 사시는 분들은 아니기 때문에 지방에 노후 계획 도시에 사시는 분들도 많거든요. 이분들에 대한 뭐 계획 같은 건 없습니까?

박상우 : 사실 1기 신도시 법으로 이 법이 처음 시작을 했거든요. 그래서 1시 신도시 주민들이 먼저 준비를 했습니다. 그리고 지난 해 말이 법이 통과되는 과정에서 기본적으로 노후 계획도시로 법명이 바뀌면서 대상도 지금 전국에 48개 지역으로 지금 늘어났습니다. 그래서 저희가 파악하고 있기로는 48개 지역 전부 다가 이 사업에 참여하고자 하는 단지들이 있고요. 지금 이 단지들도 늦게 시작을 했지만 준비 단계를 거치면 얼마든지 이 사업에 법에 따른 혜택을 적용 받을 수 있을 거라고 생각합니다.

김대홍 : 이제 화제를 바꿔보겠습니다. 미분양 주택 얘기를 좀 해봐야 될 것 같은데 전국에 미분양 주택이 얼마나 되는지 저희가 그래프로 만들어봤습니다. 한번 보시겠습니다. 2021년에 1만5천가구였는데 지금은 다시 7만 가구 넘었고요. 특히 악성 미분양. 특히 준공 후에 미분양 주택이 괄호, 그래프에 보면 괄호 숫자가 악성 미분양 실태인데 9개월 연속 증가해서 최근에 만3천 가구 가까이가 됐습니다. 특히 지방의 경우가 심각한데 이게 결국 우리 경제를 어렵게 하는 뇌관이 될 수도 있는데 정부 미분양 주택에 대해서 어떻게 대책 마련하고 있습니까?

박상우 : 직접적으로 건설 업계가 굉장히 어려움을 겪고 있고요. 또 건설 업계가 어려우면 관련되는 전후방 산업들이 근로자들이 굉장히 어려워지는 건 마찬가지입니다. 그래서 1월달에 이미 지방 미분양 주택에 대해서는 좀 누가 사가십시오라는 뜻으로 사더라도 1가구 주택에 해당되지 않습니다. 주택수에서 제외해 드리겠습니다 하는 것을 해서 이미 지방세법 시행령 개정을 3월 26일날 마쳤고요. 또 CR 리츠라고 CR이라는 게 기업 구조조정 컨프리트 리스트렉트링의 약자입니다. 기업 구조조정 리스트라는 거를 지금 만들어가지고 미분양 된 것을 사는. 일단 5천 호 정도를 사는 것을 목표를 CR 리츠를 지금 준비를 하고 있습니다. CR 리츠를 구성하기 위한 법 개정안이 시행령 개정안이 5월 28일날 통과돼서 곧 하반기에는 CR 리츠가 구성이 돼서 미분양 주택을 사들이기 시작할 텐데 그랬다가 나중에 다시 분양을 하는 것이죠. 과거에도 이 제도를 쓰고 효과를 좀 봤었고요.

김대홍 : 그렇습니까?

박상우 : 네. 그래서 이런 대책들을 지금 추진을 하고 있는데 뭐 여러 가지 그 외에 또 필요하면 다른 대책들도 면밀히 검토를 해서 차근차근 시행해 나가서 최대한 어려움을 덜어드리려고 노력을 하고 있습니다.

김대홍 : 세제라는 게 국토부.. 조금 전에 제가 말씀드렸습니다. 국토부 사안이라기보다는 오히려 기재부 사안이기 때문에 조심스럽기는 합니다만 한시적으로 아예 양도세를 면제해주는 이런 좀 파격적인 조치가 나오면 좋지 않을까 생각도 드는데. 너무 앞서는 건가요?

박상우 : 주택수에서 제외했다는 것은 1세대 1주택 특례를 두는 것이죠. 1세대 1주택 특례를 준다는 것은 그 집을 사도 2주택 중과를 안 하겠다는 거고요. 해당 주택에 대해서 양도세를 면제해 주는 것은 과거에도 그런 제도를 실시한 바 있습니다. 저희들이 꼭 그런 것들이 필요성을 따져서. 사실은 부동산 대책은 경제에 미치는 영향이 굉장히 크기 때문에 부처 간의 협업을 기본으로 하고 있습니다.

김대홍 : 맞습니다.

박상우 : 지방세는 행안부 또 종부세나 양도세 같은 것은 기재부 뭐 항상 팀이 돼서 원팀이 돼서 면밀하게 시장 상황을 파악하고 어느 정도까지 우리가 대책이 갈 것인지. 혜택을 준다는 것은 또 다른 분야의 형평의 문제 같은 것들이 있기 때문에.

김대홍 : 그러니까 한시적이라는 얘기입니다.

박상우 : 그래서 필요한만큼 양을 즉시에 써야 되기 때문에 늘 시장 상황을 잘 살피면서 필요한 처방전들을 옆에 두고 언제 어떤 것을 쓸 것인지 하는 것들을 고민하고 상의하고 있습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 최근에 보니까 이복현 금감원장이 부동산 PF 사업장 구조조정 관련해서 회의도 많고 건설업체들도 많이 만나는 것 같던데 부동산 PF 상황 장관께서는 어떻게 보고 계십니까?

박상우 : PF사업장 정리도 사실은 금감원이 주관을 하고 있지만 저희 부하고 같이 면밀하게 협업을 하고 있다고 말씀을 드리고요. 그동안에 주택 가격이 지난 정부 시절에 많이 오를 때 이게 확 막 사업을 큰 준비가 제대로 안 된 상태에서 들어가신 분들이 많이 있지 않았나 싶습니다. 그래서 사업을 시작을 했는데 또 주택 경기가 가라앉으니까 어려움을 겪고 있는 사업장들이 많이 있습니다. 그래서 이것들을 옥석을 가려서 정리를 해줘야 대마, 전체가 주택 사업장도 그렇고 건설업계도 그렇고 또 금융 회사들도 전체가 피해를 보는 일을 막겠다는 것이 PF 사업장 구조조정의 기본 원칙입니다. 그래서 옥석을 가리는 것인데 옥석을 가리는 기준으로 공사가 얼마나 지연되고 있는지. 예정되고 안 들어가고 있으면 이거는 문제가 있는 것이다. 또 분양률이 얼마나 낮은지. 분양을 했는데 분양이 거의 안 됐다든지. 문제가 있는 사업장이다. 또 돈을 빌려줬는데 자꾸 만기를 연장해달라고 그런다. 이것도 뭔가 문제가 있는 것이다. 우리가 속속을 다 알 수가 없으니까 밖으로 나타나는 증상을 보고 판단을 하는 것이죠. 뭐 이런 여러 가지 잣대를 가지고 저희도 건설 업계의 의견을 받아서 금감원에 전달을 하고. 요즘은 금감원이 금감원에서 직접 건설 업계하고 소통의 자리를 마련하고 있어서 그런 기준들을 너무 획일적으로 적용하지 않고 충분히 예외적인 상황들을 사안들을, 케이스들을 다 고려해줄 수 있도록 이렇게 규정을 다듬어가고 있고요. 그게 다 만들어가면 만기도래가 오는 사업장에 대해서는 이거를 계속 끌고 갈 것인지. 그렇지 않으면 제3자의 인수를 시킬 것인지 아니면 경공매로 넘어가서 정리를 할 것인지 하는 것들을 케이스 바이 케이스로 결정하게 될 것으로 봅니다.

김대홍 : 알겠습니다. 그 어려운 건설 업계를 도우는 방법 여러 가지가 있을 텐데 저희가 재밌는 사진 한 장을 찾았습니다. 사진 한 장 보여주시겠습니까? 이거 보니까 한국 하고 아프리카 인프라 구축을 위한 포럼인데 가운데 보면 장관이 보입니다. 장관이 보이는데 이 아프리카 분들 왜 만나신 거예요?

박상우 : 지난 주에 있었던 한국, 아프리카 서밋 행사의 일환이었고요. 제가 한 나절 주관해서 인프라 포럼을 했습니다. 그래서 아프리카에 대한 인프라 투자에 관한 여러 가지 측면들을 포럼을 통해서 짚어보고 관련되는 나라의 탄자니아 대통령님을 비롯해서 관련 장관님들하고 개별 면담도 하고 그렇게 했었는데 전 세계적으로 보면 국내는 이제 우리나라 인구가 정체를 하고 경제 성장도 많이 줄었기 때문에 국내 건설 시장은 정체가 돼 있지만 해외 건설 시장은 계속 평균 4~5% 정도 성장을 하고 있습니다. 그래서 우리나라의 건설 회사들이 전 세계적으로 뭐 이름만 대는 아는 건설회사들 있지 않습니까? 굉장히 경쟁력을 인정 받고 있기 때문에 우리나라 건설 업계의 어려움들이 우리 큰 회사를 중심으로 건설 회사들이 같이 연합을 해서 해외 시장으로 진출하는 것이 굉장히 필요합니다. 국부 창출을 위해서도 필요하고 건설 업계의 미래 개척을 위해서도 필요하고요. 그래서 올해도 500억불 정도. 작년에 330억불 정도 수주를 했는데 올해도 저희가 목표를 야심차게 500억불을 설정을 해놓고 추진을 하고 있는데 지금까지는 저희도 100분율을 놓고 보면 수주하는 공사의 95% 정도가 외국 정부가 발주하거나 외국에 무슨 석유 공사 같은 데에서 발주하거나 하는 발주하는 공사를 저희가 수주하는 공사 아니면 도급 공사라고 하는데요. 그런 게 많았습니다. 그런데 사실은 이런 것보다는 우리가 투자를 좀 하고 투자 개발의 사업으로 가는 것이 더 많은 이익을 볼 수 있기 때문에 앞으로는 그런 쪽으로 좀 더 활성화 해 나갈 생각입니다.

김대홍 : 알겠습니다. 끝으로 여소야대 국면에서 정책 추진하기 쉽지 않을 것 같습니다. 국회와 어떻게 소통하실 생각이십니까?

박상우 : 뭐 더 열심히 뛰어야 된다고 생각합니다. 물론 여당하고도 당정협의를 수시로 하고 또 야당도 개별적으로 어쨌든 소통의 문을 활짝 열어놓고 충분히 서로 간에 대화를 하고 아까 전세사기 대책법 같은 것도 사실은 피해 본 분들을 구해주자 하는 취지는 같다고 생각을 하거든요. 다만 방법론에 있어서 좀 서로 간의 이해가 다를 뿐이니까 충분히 많은 대화를 통해서 풀어나가보도록 하겠습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

박상우 : 감사합니다.

김대홍 : 일요진단 라이브 오늘은 여기까지입니다. 시청해주신 여러분 감사합니다. 저희는 다음 주에 뵙겠습니다.