부동산 공시가격 새 산정방식 공개…“전년 기준으로 시장 흐름 반영”

국토교통부가 '부동산 공시가격 현실화 계획 폐지' 추진에 따라 새로운 부동산 공시가격 산정 방식을 공개했습니다.

'시세 반영률'을 반영해 매년 단계적으로 오르게 되는 현재의 방식 대신, '전년도 공시가격'을 기초로 최근의 부동산 시장 상황을 반영하는 방식으로 공시가격을 산정하겠다는 겁니다.

■ '부동산 공시가격 산정 체제 합리화 방안' 발표

국토교통부는 오늘(12일) 공시가격 산정 방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 하는 ｢부동산 공시가격 산정 체계 합리화 방안｣(이하 ‘합리화 방안’)을 발표했습니다.

앞서 정부는 지난 3월 현재의 '공시가격 현실화 계획'이 "공시제도의 안정성을 저해하고 국민의 세금 부담을 가중시킨다"며 계획 폐지를 추진하겠다고 밝힌 바 있습니다.

문재인 정부가 추진했던 '공시가격 현실화 계획'은 <2035년까지 공시가격을 '시세의 90% 수준'으로 인상하는 것>을 목표로 2020년 11월 수립돼 2021년 부동산 가격 공시부터 적용됐습니다.

실제 부동산 시세와 공시가격의 격차 문제나 주택 가격·지역 등에 따른 과세 불균형을 해소하기 위해 만들어진 제도였지만, 당시 급등세였던 부동산 가격 흐름과 맞물리면서 세 부담 급증에 따른 불만의 목소리가 이어져 왔습니다.

또 부동산 하락기에는 일부 지역에서 공시가격이 실거래가보다 높아지는 역전 현상이 관측되기도 했습니다.

■ 자동으로 높아지는 현재 방식 대신 '전년 공시가격 기준'으로 산정

새로운 공시가격 산정 방식은, 매년 자동으로 현실화율이 높아지는 현행 방식 대신 '전년도 공시가격'을 기준으로 '최근의 부동산 시장 흐름'을 추가 반영하는 방식입니다.

현재는 '공시가격 = 시세 X (시세반영률 + 연도별 인상분)' 방식으로 공시가격이 산정됩니다.

시세의 90% 수준에 이를 때까지 매년 현실화 수준을 단계적으로 올리는 방식이어서 공동주택은 오는 2030년까지, 단독주택은 오는 2035년까지 매년 공시가격의 수준이 자동으로 높아지게 됩니다.

다만 현재는 '공시가격 현실화 폐지' 추진 방침에 따라 2020년 수준의 시세반영률(공동주택 기준 69%)을 적용하고 있고, 이에 따라 2023~2024년의 부동산 공시가격도 일시적으로 낮아진 상태입니다.

새로운 공시가격 산정 방식은 아래와 같습니다.

전년도 공시가격을 바탕으로 '시장 변동률'을 반영해 올해의 공시가격을 산정하는 방식으로, '부동산 공시가격 현실화' 이전의 공시가격 산정 방식과 유사합니다.

이런 방식으로 공시가격이 산정되면 '국민들이 느끼는 부동산 시장의 흐름'과 유사한 수준에서 공시가격이 정해질 수 있고, '공시가격의 실거래가 역전 현상' 역시 줄어들 수 있을 것으로 정부는 기대하고 있습니다.

이와 함께 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가 기준을 활용하여 공시가격의 균형성이 크게 떨어진 지역을 '심층검토지역'으로 선정해 선별적으로 조정하는 방안 등도 점진적으로 추진하기로 했습니다.

국토교통부는 "이번 합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적인 시세반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않아, 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔습니다.

■ '부동산 공시법' 개정 가능할까?…'고가주택자 혜택' 논란 숙제도

다만 이와 같은 정부의 계획이 현실화되려면, 국회에서 관련 법 개정이라는 숙제를 넘어야 합니다.

공시가격 현실화 정책 당시 만들어진「부동산공시법」은 제26조2항에 ‘현실화 목표치를 설정해야 한다’는 등의 내용을 명시하고 있기 때문에, 관련 법 조항들의 개정 없이는 정부의 방안이 실현되기 어렵기 때문입니다.

또 고가주택일수록 공시가격과 실제 거래가격의 차이가 큰 상황에서, 공시가격 현실화 방침 폐지의 혜택이 일부에게만 돌아간다는 비판도 여전합니다.

부동산 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세 부과뿐 아니라 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장 등 67개 행정·복지제도의 기준과 지표로 활용돼, 2020년 '부동산 공시가격 현실화 계획' 도입 당시 부작용을 우려하는 목소리도 컸습니다.

국토교통부는 일단 현실화 계획을 의무화한 규정(공시법 26조의2)을 삭제하고, 공시가격의 균형성 달성을 위한 국가의 책무 조항을 신설하는 등의 내용을 담은 관련 법 개정안을 즉시 발의할 계획입니다.

국토교통부 진현환 제1차관은 "내년부터 국민 인식에 기반하여 공시제도가 보다 합리적으로 운영되기 위해서는 공시가격 산정 체계 개편이 필요하며, 조속한 시일 내에 법이 개정될 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔습니다.