“부동산 PF사업 자기자본 비율 5%→20%로…안정성 확보”

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 논란이 이어져 온 가운데, 정부가 현물출자 방식의 개발 활성화 등으로 부동산 PF의 안정성을 높이는 방안을 추진하기로 했습니다.

이를 통해 현재 5% 정도에 불과한 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 오는 2028년 20%까지 끌어올릴 계획입니다.

정부는 오늘(14일) 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 'PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한「부동산 PF 제도 개선방안」'을 관계 부처 합동(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)으로 발표했습니다.

부동산 PF(Project Financing)는 부동산 사업의 수익성을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, 우리나라의 부동산 PF 규모는 230조 원(2023년 12월 기준) 규모로 추산됩니다.

선진국의 경우 자기자본비율 30~40% 수준을 갖춘 시행사가 토지 매입까지 자기자본으로 마친 뒤 건설 단계에서 PF대출을 받는 반면, 우리나라는 자기자본비율 5% 수준의 영세 시행사들이 토지 매입 단계부터 고금리의 PF 대출(브릿지대출)을 일으키고 이후 공사 단계에서 본PF 대출을 받다 보니 끊임없이 부실 우려를 낳아왔습니다.

이에 따라 정부는 그간 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견 수렴을 거쳐 이번「부동산 PF 제도 개선방안」을 마련했습니다.

■ "토지·건물 현물출자 방식으로 PF 참여 유도…자기자본 비율 증대"

먼저 기업이나 개인이 보유한 유휴 토지를 PF 사업에 현물 출자하는 방식으로 부동산PF 사업의 자기자본비율을 높여나가는 방안이 추진됩니다.

현재 부동산 개발 사업에서 토지비 비중은 20~40% 수준인데, 지금까지 영세 시행사들은 5% 수준의 자기자본으로 계약금 정도만 조달한 뒤 나머지 토지 비용은 12~13%에 이르는 고금리 '브릿지 대출'을 발생시켜 조달해 왔습니다.

만약 해당 토지 소유주가 토지를 판매하는 대신 출자 형태로 PF 사업에 참여하려고 해도 양도세 부담 등으로 출자가 쉽지 않았고, 특히 지가 상승이 높은 수도권은 양도 차익도 커 관련 세금의 부담도 커진다는 지적이 있었습니다.

이에 따라 정부는 토지주가 PF 사업(리츠)에 현물 출자를 할 경우, 양도 차익의 과세 시점을 출자자의 이익 실현 시점까지 미뤄주는 방안을 추진하기로 했습니다.

토지 매입 단계에서 고금리의 브릿지대출을 일으키는 대신, 이렇게 현물을 출자하는 방식으로 자본을 확충할 수 있다면, 현재 5% 수준인 자기자본비율을 30%까지 높일 수 있다는 계산입니다.

이미 미국에서는 토지주의 현물 출자 시 과세 시점을 미뤄주는 방식(업리츠)을 도입해 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가하는 등 투자 증대 효과를 본 바 있습니다.

또 고금리의 브릿지 대출을 받지 않아도 되기 떄문에 사업비 절감, 분양가 인하 효과도 있을 것이라고 정부는 기대했습니다.

■ 부동산 PF 관련 정보 담은 '통합정보시스템'도 구축

부동산 PF 사업의 유형별, 지역별 현황과 재무 상태 등을 담은 'PF 통합정보시스템' 도 구축됩니다.

이는 지금까지 인허가, 대출, 분양 등 부동산 PF 관련 정보를 체계적으로 관리하는 시스템이 없어서 관련 위험을 선제적으로 대응하지 못한다는 지적에 따른 것입니다.

해당 시스템이 구축되면 사업 착수 단계부터 토지 매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적할 수 있을 것으로 보입니다.

이를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링해 시행사는 공급 상황 판단, 금융사는 대출 심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링이 가능해질 것으로 기대됩니다.