[무등의 아침] “집이 안 팔려요”…탄핵 정국 겹쳐 부동산 시장 ‘거래 한파’

■ 프로그램명 : [출발 무등의 아침] ■ 방송시간 : 08:30∼09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHz ■ 진행 : 정길훈 앵커 ■ 출연 : 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 ■ 구성 : 정유라 작가 ■ 기술 : 정상문 감독

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◇ 정길훈 (이하 정길훈): 올해 경기 침체와 대출 규제로 주택 거래가 많이 줄었는데요. 연말 탄핵 정국까지 겹치면서 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다고 합니다. 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 연결해서 광주지역 부동산 시장 상황 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 정길훈: 불경기다 보니까 너나 할 것 없이 다들 어렵다고 하는데요. 현재 광주지역 부동산 거래 상황은 어떻습니까?

◆ 최현웅: 최근 아파트 거래량은 큰 변화 없이 월별로 최근 5년치 평균치에 비해서 70~80% 정도의 적은 수준을 일정하게 유지하고 있습니다. 한국부동산원 통계 기준으로 매매 거래량은 올해 1월부터 9월까지 1200건에서 1500건 사이를 계속 유지하고 있는데요. 10월에는 1700여건으로 반짝 증가했지만 9월에 계약한 것들이 추석 명절 탓에 신고하지 못한 거래 건들이 10월에 몰려서 생긴 증가인지는 계속 모니터링이 필요한 듯합니다. 일단 현재로서는 지역 부동산 시장이 별 움직임 없이 실수요 위주의 거래만 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

◇ 정길훈: 아파트 매매 가격과 전세 가격 동향 더 자세히 전해주시겠습니까?

사진 출처 : 연합뉴스

◆ 최현웅: 일단 가격을 보면 매매와 전세가 상반된 모습을 보이고 있습니다. 한국부동산원 기준으로 아파트 매매 가격 변동률은 작년 12월 -0.02%였던 때부터 올해 11월 -0.09%까지 계속 이 정도 수준의 하락세를 보이고 있어요. 반면에 전세는 하락 폭을 점점 줄이더니 10월부터는 상승으로 전환된 수치가 나왔습니다. 최근 전세 가격 반등의 주된 이유는 지역에 일단 전세 매물량이 줄어들었기 때문인데요. 올해 하반기부터 눈에 띄는 신규 입주 대단지가 없어서 전반적인 공급량이 줄어든 점이 하나가 있고 또 몇 년간 이어진 규제와 투자 수요 침체가 다주택자 분들의 추가적인 증가를 막아서 시장에 전세 매물을 공급할 공급자 규모가 줄어든 점도 하나의 이유입니다. 그 와중에 26년부터 27년까지는 신규 입주 아파트들이 많이 들어설 텐데 그때 아파트 갈아타기를 위해서 다주택자 분들이 현금 확보를 위해서 보유 주택을 전세 대신에 매매로 내놓을 가능성도 있어서 이런 것들이 최근 전세 매물량 감소의 원인으로 꼽힙니다.

◇ 정길훈: 광주지역에 아파트 미분양 물량이 많이 쌓여 있다는데 실태가 어떻습니까?

◆ 최현웅: 국토부에서 발표하는 광주지역 미분양 세대수는 10월 기준으로 1270세대입니다. 작년 10월이 568세대였던 것과 비교해 보면 2배 이상 증가한 수치인데요. 다만 국토부가 분양 시행자들의 신고를 기반으로 작성해서 실제 미분양 세대수는 이보다 더 많을 것이라는 의견이 많았어요. 최근 국정감사를 통해서 주택도시보증공사(HUG)에서 따로 집계하는 미분양 통계도 공개가 됐습니다. 허그(HUG) 쪽 통계에 따르면 광주 미분양이 7000세대 가까이 육박한다고 하는데요. 두 기관의 통계 작성 방식이 다른 점을 감안해야겠지만 최근 지역 미분양 상황이 심각한 것은 분명한 것으로 보입니다.

◇ 정길훈: 여기서 드는 궁금증은 국토부 통계와 주택도시보증공사 허그 통계가 왜 이렇게 차이가 큰지 그 부분이 궁금하네요.

◆ 최현웅: 국토부는 분양 시행자 분들의 신고를 기반으로 국토부가 취합해서 작성하는 것이라서 실제보다 조금 더 숨겨진 미분양 세대수가 있을 것이라는 의견이 있습니다. 다만 허그는 공사의 어떤 기능 자체가 주택 보증 업무를 위해서 조금 더 정확한 수치를 관리해야 되는 것으로 보이기도 합니다. 그렇기 때문에 두 기관 간의 차이가 발생하지 않나 그렇게 생각되는 것 같습니다.

◇ 정길훈: 일부 신규 아파트 분양 단지에서는 이른바 '마피', 마이너스 프리미엄, 분양권 가격보다 가격을 낮춰서 매물을 내놓는 것인데요. 그런 단지가 속출하고 있다는데 어느 정도입니까?

사진 출처 : 연합뉴스

◆ 최현웅: 작년부터 청약을 진행했던 분양 단지 상당수가 지금 미분양 상황인데요. 그런 와중에 당첨이 되면 당첨자 발표일 이후에 6개월이 지나면 분양권 전매가 가능해집니다. 그런데 분양권 전매가 가능해진 미분양 단지들의 분양권 매물도 지금 시장에 공급이 되고 있습니다. 미분양 단지의 분양권 매물이 프리미엄을 얻는 것은 거의 불가능한 상황이기 때문에 계약이 만료된, 완판된 소수의 아파트를 제외하고는 상당수 단지들의 분양권 매물들이 마이너스 프리미엄으로 나오고 있는 상황입니다.

◇ 정길훈: 아무래도 분양가가 높은 고분양가 단지의 분양률이 특히 더 저조할 것 같은데요. 실태가 어떻습니까?

◆ 최현웅: 작년부터 진행된 청약 단지들의 평당 분양가를 크게 나눈다면 평당 2000만원이 기준선인 것 같습니다. 2000만 원 이상과 미만인 단지로 나눌 수 있는데요. 작년 초에 평당 1500~1600만 원 사이에 분양했던 단지들은 지금 계약이 완료됐거나 미분양 세대가 별로 남지 않은 곳들이 많았습니다. 하지만 평당 2000만 원이 넘는 고분양가 단지, 그리고 대단지에 특히 시장이 더욱 얼어붙었던 올해 분양가 단지들의 분양률은 저조한 편입니다. 참고로 한국부동산원 청약홈을 통해서 일반 분양한 단지들의 작년 평균 청약 경쟁률은 6:1 정도였는데 올해는 2:1로 더욱더 줄어든 상황입니다.

◇ 정길훈: 광주지역에 미분양 물량이 많은 이유, 경제적 논리로 보자면 주택 수요보다 공급이 더 많은 과잉 공급 때문일 텐데요. 어떻습니까?

◆ 최현웅: 말씀하신 것처럼 청약 수요는 극도로 위축된 상태인데 공급은 최근 급증했던 것이 가장 큰 이유입니다. 많이 아시는 것처럼 최근 신규 분양가는 84제곱미터 기준으로 보통 6억에서 많게는 7억을 넘나드는데 지금 시장에서 거래되는 기존 주택들 매매 가격은 평균 2억 7000만 원 수준이거든요. 이마저도 계속 하락하고 있습니다. 만약 운 좋게 기존 주택을 팔아서 자금을 마련한다고 해도 지금 신규 분양가 6억에서 7억과의 차액이 너무 큰데 대출을 받기에는 고금리의 압박이 거세고 대출 규제 때문에 받는 것 자체가 쉽지 않은 상황이고요. 이 때문에 지금 청약 수요가 급히 낮아졌지만 작년부터 시작된 민간공원이라든가 정비사업 대단지 아파트 분양 일정이 몰리면서 공급이 크게 늘어났습니다. 광주 아파트 분양 승인 물량이 2022년에 4000세대였는데 작년에는 9200세대, 올해는 1만 2000세대를 훌쩍 넘겼습니다. 결국 줄어든 청약 수요에 비해서 단기간의 공급 쏠림이 지금의 미분양 상황의 주요 원인인 셈입니다.

사진 출처 : 연합뉴스

◇ 정길훈: 아무래도 미분양 물량이 늘다 보니까 일부 건설사는 분양 조건을 변경하기도 하고요. 일부 지역 주택조합은 분양가를 10% 이상 할인하기도 한다는데 그런 노력들이 미분양 물량 해소에 도움이 된다고 보십니까?

◆ 최현웅: 극적인 변화는 보이지 않을지라도 어느 정도의 점진적인 기여를 하고 있는 것 같습니다. 국토부의 미분양 통계나 허그 통계 모두 올해 최고치에 비해서는 최근 미분양 물량이 소폭은 줄어든 모습을 보였습니다. 시장이 극도로 침체되어 있다 보니 올 하반기부터 지역에서 새로 신규 분양 일정이 사실상 없는 상태거든요. 이렇게 다음 신규 분양까지 시간차가 생긴 사이에 적극적인 마케팅으로 점진적인 미분양 감소가 어느 정도는 이루어지고 있는 상황입니다.

◇ 정길훈: 최 과장님이 보시기에는 언제쯤이나 미분양 물량이 줄어들 것으로 보입니까?

◆ 최현웅: 지금 미분양이 발생한 아파트들의 준공이 다 되고 입주하는 시기가 26년에서 27년인데요. 이때까지 미분양 물량이 해소가 되지 못하면 소위 말하는 악성 미분양이라고 불리는 준공 후 미분양으로 넘어가게 됩니다. 그런 상황이 된다면 지역의 시장 침체가 더 깊어질 수 있기 때문에 그전에는 어느 정도 물량이 소진될 필요성이 있어 보입니다.

◇ 정길훈: 최근에 나온 소식 보면 앞으로 5년 내 광주 지역에 2만 6000세대가 더 신규 공급될 것이라고 하는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 최현웅: 지금 남아있는 분양 예정된 곳들이 민간공원 아파트 중에서 아직 분양이 진행되지 않은 곳이 수랑공원과 중외공원 1블럭이 일단 있고요. 또 재개발, 재건축 등 정비 사업지들도 앞으로 상당수 공급이 예정되어 있기는 합니다. 특히 신가 구역이라든가 학동 4구역, 광천 구역 같은 경우에는 관리처분 인가가 끝나서 착공과 일반 분양을 앞두고 있고요. 관리처분 인가 계획 이전 단계에서 진행 중인 정비사업 구역들이 꽤 많이 남아 있습니다. 다만 최근 원자재 상승으로 시공비가 크게 오르면서 조합과의 재협의 이슈라든가 원활한 진행을 좀 가로막는 상황들이 생기고 있습니다. 이 때문에 전반적으로 사업들이 지연되는 경향이 커지면서 사업 기간도 길어지는 상황이에요. 그래서 아마 5년 안에 예정된 아까 말씀하신 2만 6000세대가 모두 공급이 이루어져서 과잉을 걱정하는 단계는 아직 아닌 것 같고요. 다만 집이 지금 철거가 됐는데 정비 사업이 멈춰서 주거가 불안정 상태에 놓여 있거나 정비 구역 지정으로 인프라 정비가 멈춘 조합원들의 주거환경 개선 같은 정상적인 사업 진행을 위해서 민과 관이 함께 고민할 필요가 있어 보입니다.

사진 출처 : 연합뉴스

◇ 정길훈: 민과 관이 함께 고민할 필요가 있다고 하셨는데 미분양 문제 어떻게 해결해야 한다고 보십니까?

◆ 최현웅: 최근에 더 적극적인 할인이나 혜택 증가 그리고 일부 세대의 민간 임대 전환 같은 더 많은 마케팅 전략들이 고려되고 시행되고 있는 것으로 들었습니다. 앞서 말씀드렸듯이 미분양 단지들의 입주 전 최대한 미분양 해소가 진행되어야 할 것 같습니다. 또 내년에 만약 금리가 추가로 인하가 되고 실질적인 체감할 수 있는 대출 여건이 개선된다면 일단 기존 주택 거래가 회복되고 이를 바탕으로 신규 분양 물량이 새롭게 계약되는 선순환이 이루어지는 시나리오도 생각해 볼 수 있을 것 같습니다. 다만 최근 저희 사랑방에서 광주 시민 1000명을 대상으로 내년 시장 전망에 대한 설문조사를 진행했는데요. 질문 중 광주에서 84제곱미터 아파트의 적정 분양가가 얼마인가라는 질문에 응답자의 72%되는 분들이 4억 이하를 꼽아 주셨어요. 최근 분양가와 실제 시민들이 포용할 수 있는 가격이 큰 격차를 보이는데 이 차이를 얼마나 어떻게 줄이면서 시장 가격이 형성될 것인가가 관건인 것 같습니다.

◇ 정길훈: 아파트 신규 분양가가 너무 올라도 올랐습니다.

◆ 최현웅: 그렇지요. 최근 시공비라든가 인건비 이런 것들이 여러 가지 오르기도 하고 땅값도 오르는 문제가 있고 그런 것들이 시공 아파트 분양가 상승의 큰 원인으로 보이는 것 같습니다. 다만 이것들이 실제 시민들이 포용할 수 있는 가격과 차이가 점점 벌어져서 그래서 미분양 증가와 청약률 감소의 큰 원인인 것 같습니다.

◇ 정길훈: 아파트 미분양 물량이 쌓이니까 광주시가 신규 아파트 공급에 속도 조절 하겠다 이렇게 밝혔습니다. 부동산 시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것 같습니까?

◆ 최현웅: 시 차원의 공급 속도 조절은 필요해 보입니다. 다만 이제 시장 안정성을 위해서는 매년 일정한 양의 신규 공급량이 이상적으로 생각됩니다. 그런데 지금 광주에서는 26년에서 27년에 많은 공급이 이루어질 것으로 예상되는데 또 그다음 28년부터는 다시 큰 폭의 공급량 감소가 예상됩니다. 왜냐하면 올해 인허가와 착공 물량이 역대 최저치에 육박한 만큼 적은 상태예요. 그래서 3년 후에 준공 입주 물량이 그만큼 적어질 것으로 예상되는데 인허가부터 착공 또 착공부터 준공까지의 소요 기간을 고려해서 쉬운 일은 아니겠지만 최대한 매년 일정한 공급이 이루어질 수 있는 정책이 필요한 것 같습니다.

◇ 정길훈: 부동산 시장이 이렇게 얼어붙은 상황에서 최근 탄핵 정국까지 겹쳤는데요. 청취자들 입장에서는 우리 집값은 어떻게 변할 것인가, 이것이 가장 궁금할 것 같은데요. 탄핵 정국 지나고 나면 부동산 시장은 어떻게 변할 것 같습니까?

◆ 최현웅: 앞서 말씀드린 내년 시장 전망 설문에서 응답해주신 분들의 42%가 내년 아파트 가격을 큰 변화가 없는 보합으로 보셨고 34%는 하락 그리고 24%는 많은 상승을 응답해 주셨습니다. 결론을 요약해 보자면 내년까지 신중한 관망세가 이어질 것으로 생각되고 또 탄핵 정국이 있다 보니 더더욱 불확실성이라든가 관망하는 기간이 더 길어질 것으로 보입니다. 다만 집을 구매할 수 있는 여건의 개선, 예를 들면 새로운 대선 결과가 나오고 확실한 정부의 스탠스가 나오는 것이 첫 번째일 것이고 또 시중 금리가 실질적으로 체감할 수 있는 수준으로 인하가 되는 것 그리고 아파트 시세가 현재보다 조금 더 구매 가능한 수준으로 조성이 되는 것 그래서 기존 주택 거래량이 지금 일부 회복이 되고 이를 바탕으로 신축 분양의 계약도 증가하는 선순환이 일어난다면 하반기쯤 금리 회복도 기대를 해볼 수 있지 않을까 합니다. 이중에서 가장 중요한 전제는 시세가 현재보다 조금 더 구매 가능한 수준으로 조정되는 것이라 하겠습니다. 결국 아파트 구매에 가장 중요한 조건은 가격이기 때문일 것입니다.

◇ 정길훈: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 최현웅: 감사합니다.

◇ 정길훈: 지금까지 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장이었습니다.