[재테크 타임] 강남 재건축 시장 열기…유의점은?

<앵커 멘트>

돈이 되는 정보를 알아보는 재테크 타임 시간입니다.

정부의 잇단 대출 규제에도 강남권 재건축 아파트 값이 가파르게 오르고 있다고 합니다.

서울 강남권 재건축 시장 상황에 대해 함영진 부동산114 리서치센터장과 자세히 알아보겠습니다.

<질문>
다음 달에 서울 강남에서 분양 대전이 펼쳐질 전망이라는데 공급되는 아파트 분양 물량은 어느 정도인가요?

<답변>
강남 4구에서 공급될 아파트는 총 5개 단지, 7,051가구 정돕니다. 서초구에 3개 사업장이 있는데 잠원동 한신18차·24차를 재건축하는 '신반포'아파트가 475가구고요.

한신5차를 재건축하는 잠원동 '아크로리버뷰'가 595가구 입니다 방배동에서는 방배엠코자이가 352가구를 분양합니다.

송파구에서는 풍납동 풍납우성 주택재건축 595가구가 있고요. 강동구 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕그라시움은 4,932가구에 일반분양만 2,010가구의 초대형 단지라 분양 성패에 관심이 쏠리고 있습니다.

<질문>
분양권 거래도 역대 최대라죠?

<답변>
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 분양권 거래량이 729건으로 지난해 동기 401건보다 82% 증가했습니다.

2007년 이후 7월 거래량으로는 최고치를 기록한 것이고 올해 들어서도 매달 지속적인 증가세를 유지하고 있습니다.

7월 서울 입주권 거래건수는 379건으로 연도별 7월 거래량뿐 아니라 역대 월별 최대치를 경신했습니다.

강남 재건축 단지와 위례신도시 등 개발호재와 시세차익에 대한 기대심리가 많은 곳에서 거래증가가 지속적인 모습입니다.

<질문>
실거주 목적이 아닌 시세 차익을 노린 투기 수요도 많다는 분석이 있던데요 강남 개포주공3단지의 70% 이상이 부채 주택이라고요?

<답변>
실수요자와 투기수요를 정확히 구분하기는 어렵습니다만 단기에 여러 채를 거래하는 것은 시세차익 목적이 크다고 봐야겠죠.

한 언론사 조사에 따르면, 분양승인 과정에서 고분양가 논란을 빚었었던 개포주공3단지는 총 1,160가구의 70% 이상이 부채를 떠안고 있다고 합니다.

집주인이 다른 곳에 거주하는 ‘비거주가구’의 비율도 90% 이상으로 조사됐는데요.

실거주가 아닌 시세 차익을 노린 투기 목적으로 아파트를 보유한 가구가 많다는 의미가 됩니다.

실거주 목적보다는 전세를 끼고 빚을 얻어 집을 산 사례가 많았고요.

특히 올 상반기에 거래된 39건 중 근저당 설정 가구는 33가구로 투기성 매매 양상이 비중이 더 높아지고 있습니다 평균 근저당 설정액수도 4억4,500만원으로 상당한 상탭니다.

저금리 유동성장세에 고분양가에도 분양시장의 청약선호가 높다보니 차액목적의 투자수요가 재건축에 상당히 몰리고 있습니다.

<질문>
분양 시장이 활기를 띄면서 강남에서 재건축이 예상되는 아파트 가격도 오르고 있다면서요?

<답변>
현재 강남 4구 재건축아파트의 호당평균 가격이 11억5,777만원입니다. 최고점인 2006년 10억7,824만원을 10년 만에 경신한 것인데요.

올해 들어 1억 원 이상 오른 재건축 단지가 많습니다.

강남 개포주공 1단지 36㎡는 6억 7000만원에서 8억 6750만원으로 압구정동 구현대3차 109㎡는 12억 원에서 14억2500만원으로 모두 2억 원 이상 급등한 상탭니다.

<질문>
이렇게 과열 양상을 보이고 있다면 꼭지를 잡을 수도 있다는 얘기인데 재건축 아파트에 관심있는 분들 어떤 점을 유의해서 살펴야 할까요?

<답변>
재건축사업 추진속도는 추진위원회에서 분양이나 완공까지 최대 8~10년 이상 걸릴 수도 있는 장기프로젝트입니다. 인허가와, 사업추진속도, 주택경기, 정부정책 변수가 민감하게 작용할 수밖에 없습니다.

특히 재건축매매가격은 2014년 하반기부터 지속적으로 상승해 일부지역은 이미 전고점을 넘어서 추가가격상승 여력이 많지 않고, 내년 말 재건축초과이익환수 유예조치 연장 변수도 남아있습니다.

단기 시세차익목적보다는 실거주목적에서 접근하셔야하고 장기투자를 고려해 대출보다는 자기자본을 높여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.