[경제 인사이드] 공공택지 ‘분양원가 공개’ 확대…거품 빠질까?

[앵커]

오늘부터 공공택지에 들어서는 아파트의 분양 원가 공개 항목이 12개에서 62개로 늘어납니다.

아파트 짓는데 어디에 얼마만큼의 돈이 들어가는지 쉽게 알 수 있게 되는데요.

아파트 분양가 거품이 빠질지 관심입니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 자세한 이야기 나눠봅니다.

분양가격 공시항목을 기존 12개에서 62개로 늘리는데요. 어떤 항목들이 추가로 더 공개되는 겁니까?

[답변]

공시항목은 택지비, 공사비, 간접비 등 크게 3가지다. 특히 공사비 항목이 많아진다.

그동안 공사비는 토목, 건축, 기계설비 등 5개 항목으로 구분해 공개했지만, 앞으로는 더 세분화해서 총 51개 항목을 공개해야 한다.

예를 들어, 현재 '토목비'라고 되어 있는 항목은 앞으로는 흙막이, 옹벽, 지하저수조 등 각각의 공사 비용이 얼마나 들어갔는지를 구체적으로 공개해야 한다.

또 택지비 항목에는 필요한 경비가 추가됐고, 간접비 공개 항목에는 분담금 및 부담금, 보상비 등 3개 항이 추가된 것이 골자다.

[앵커]

민간택지 분양원가 공개제도 제도가 2007년 도입했다 2014년 폐지 됐거든요.

5년 전에 폐지된 이유는 뭐였나요?

[답변]

분양가 거품을 뺄 수 있지만, 공급 위축을 불러온다는 이유에서다.

그래서 논란이 많은 제도다.

이번에 분양원가 공개 확대는 12년 전인 2007년 참여정부 수준으로 일부 환원되는 효과가 있다.

참여정부 당시 공개된 분양원가 공개제도는 공공택지 61개, 민간택지 7개 항목의 분양원가를 공개하도록 했다.

그런데 원가 공개에 부담을 느낀 건설사들이 주택 공급량을 줄인다는 지적이 많았다. 결국, 2012년 이명박 정부는 공공택지 분양원가 공개 항목을 12개로 줄였다.

이후 2014년 박근혜 정부 때는 민간건설사들이 조성하는 민간택지에 한해서 분양원가 공개를 폐지했다.

[앵커]

분양원가 공개가 확대되면 국토부는 분양가상한제의 실효성이 높아져서 집값이 투명해질 거란 입장인데요.

오히려 건설사는 이미 분양가 규제를 받고 있기 때문에 어떤 효과가 있을지 모르겠단 입장입니다.

어떻게 생각하세요?

[답변]

분양원가 공개 항목을 세분화하면 총사업비를 건설사들이 자체적으로 나누면서 발생할 수 있는 부풀리기, 조작 가능성을 예방해서 거품을 뺄 수 있다는 게 정부의 설명이다.

하지만 건설업계에서는 집값을 좌우하는 가장 큰 요소가 택지비인데 애먼 공사비 항목을 붙들고 늘어진다고 불만을 토로하고 있다.

원가 공개 항목이 늘어나면 아무래도 분양가는 다소 낮아질 것이란 의견이 많다.

다만 일일이 항목이 공개돼 마감재 등을 놓고 민원이 많아지지 않을까 우려를 하고 있다.

[앵커]

기존 시세보다 분양가격이 낮은 경우, 이른바 '로또 청약'이 여러 차례 연출됐는데 정부가 이런 현상을 오히려 부추길 수 있다는 지적도 나옵니다.

[답변]

공공택지 내 공동주택의 경우 이미 분양가상한제가 적용되고 있어 분양가가 큰 폭으로 내려가지는 않을 것이다.

가뜩이나 공공택지는 지금도 로또 청약인데 분양가격 공시항목이 늘어나면 분양가가 조금이라도 낮아지면 청약이 더 몰릴 것이다.

LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사) 등 공공기관은 21일 이후 입주자모집 공고부터 바로 적용된다.

이번에 확대된 62개 분양가 항목 공개를 최초 적용하는 아파트 단지는 위례신도시에서 분양할 예정인 '힐스테이트 북위례'가 될 것으로 예상된다.

또 LH와 SH가 올해 안에 공급하는 서울 고덕강일, 하남감일 지구, 과천지식정보타운 등 공공택지에 공동주택을 분양할 예정인 주택사업시행자도 이번 기준을 지켜야 해서 청약자들이 관심을 가질 것이다.

[앵커]

앞서 말씀하셨듯이 분양 원가를 공개하면 건설사들이 부담을 느끼고, 결국, 공급 축소로 이어질 것이란 이야기가 많이 나옵니다.

공급이 줄면 분양가를 낮추는 데 효과가 있을지 싶은데요.

[답변]

공공택지는 공공기관이 택지를 조성하고 민간건설 업체들이 아파트를 짓는 구조다.

공공택지 내 아파트부지를 따내기 위해 건설업체들이 치열한 경쟁을 벌인다.

기반시설이 잘 갖춰져 인기가 많고 미분양 걱정도 덜하다. 따라서 공공택지에 한정된다면 공급위축은 기우다.

[앵커]

그러니까요.

사실 민간사업이 안되면 의미가 있나 싶은데요.

제일 중요한 건 민간사업까지 가야 하는 거 아닐까요?

민간사업까지 확대될 가능성이 있다고 보십니까?

[답변]

두고 봐야 할 것 같다.

공공택지는 건설업체들이 부지를 직접 조성하는 민간 택지와는 달리 공공성이 강하므로 분양원가 공개는 당연하다는 생각이다.

하지만 민간은 이미 주택도시보증공사(HUG)를 통해서 분양가를 간접 통제하고 있는 상황이다.

서울의 경우 HUG가 지정하는 고분양가 관리지역으로 1년 이내 인근 신규 사업장의 평균 분양가의 110% 넘으면 HUG가 분양 보증을 안 한다.

따라서 자칫 이중규제가 될 수 있으므로 민간까지 확대는 좀 더 사회적 논의를 거쳐야 한다.

[앵커]

건설사에서 원가를 공개할 때, 임의로 조정해서 공시할 수 있지 않을까 싶은데요.

이에 시민단체에서는 공시항목 공개 확대보다는 공개된 가격이 실제 공급 가격인지 검증하는 게 더 중요하다는 입장이죠?

[답변]

경실련 같은 시민단체에서는 건축비 내역과 토지조성원가 내역도 함께 공개해야 한다.

건설사가 총사업비를 자의적으로 나눠 공개하는 방식으로는 이를 제대로 검증할 수 없다는 점도 지적한다.

따라서 설계단계에서 책정되는 금액을 기준으로 공개하고 실제 비용을 검증할 수 있도록 도급명세서와 하도급내역서 등도 투명하게 공개하도록 해야 한다는 것이다.

또 실효성을 거두기 위해선 소비자들이 언제든 검증할 수 있도록 해야 한다는 지적도 한다.

[앵커]

현재 집값 조정시긴데요.

분양원가 공개가 확대된다면 집값 안정화에 도움이 될 거라 보십니까?

[답변]

2가지 요건을 갖춰야 시장에 확실한 신호가 될 것이다.

실제 소비자들이 기대하는 만큼 분양가가 싸야 하고 그리고 공공택지에서 분양물량도 많이 나와야 시장에 직접적인 영향을 줄 것이다.

항상 집값 불안은 무주택자의 움직임에 달려있다.

무주택자들이 값싼 아파트를 분양받기 위해 굳지 집을 사지 않고 꾸준히 기다려줄 수 있는가가 문제다.

이번 분양원가 공개 확대는 무주택자에게는 좋은 소식이 될 것이다.