16년 만에 부활한 여소야대, 부동산 시장 어디로?

16년 만에 돌아온 여소야대 정국에 부동산 시장이 긴장하고 있다. 올 들어 냉각기를 맞았던 부동산 시장은 최근 강남발 재건축 훈풍으로 다시 온기가 회복되는 모습이었지만, 총선 이후 다소 주춤한 모습이다. 정부의 부동산 활성화 정책에 비판적이던 야당 입장을 감안할 경우 향후 부동산 정책 변화 가능성이 제기되고 있기 때문이다.

가장 우선적으로 거론되는 정책이 전월세 상한제다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 이번 총선에서 더불어 민주당은 물론 정의당에서도 공약으로 내건 사항이다.

2011년 더불어 민주당의 전신인 민주당 전월세 대책특별위원회가 내놓은 임대차 보호법 개정안을 보면 전월세 인상률을 연간 5% 이내로 제한 하고, 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 내용을 담고 있다. 치솟는 전월세 값을 법률로 잡겠다는 것이다.

올 들어 전세값이 계속 강세를 보일 경우 20대 국회에서 더불어 민주당이 당론으로 밀어부칠 가능성이 커 논의 과정에서 진통이 예상된다.

반대론자들은 법률로 임대료 상한을 규정을 경우 시장 왜곡이 발생할 수 있고, 특히 집주인들이 전세를 회피해 전세 물량이 더 귀해질 수 있다고 지적한다.

주택산업연구원 김태섭 정책연구실장은 “집 주인들이 전월세 계약 시점에 미리 임대료를 올려 받아 단기간에 임대료 폭등 현상이 올 수 있다”며 “현재 뉴스테이 등을 중심으로 정부가 추진하고 있는 민간 임대주택 확대 정책에도 혼선이 불가피할 것”으로 분석했다.

◆ 부동산 시장 회오리 몰고 올 DTI와 LTV 강화

당장 부동산 시장에 더 큰 충격을 몰고올 수 있는 사항은 오는 7월에 일몰이 돌아오는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 완화 재연장 여부다.

정부는 2014년 8월 주택담보대출 규제를 완화했다. DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다. 최경환 당시 경제부총리의 주도로 이뤄진 이 대출규제 완화는 주택담보대출을 크게 증가시켜 지난해 부동산 경기의 호황을 가져오는 역할을 했다.

그렇다면 여소야대라는 정치적 상황변화가 DTI를 강화시키는 변수가 될 수 있을까.

우선 이 LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격으로 국회의 입법 정책과는 직접적인 관련이 없다. 하지만 이번 선거 결과가 정책에 미칠 가능성을 배제하기 어렵다. 야당은 그동안 정부의 대출규제 완화는 인위적인 부동산 부양 정책으로 가계 부채만 늘릴 것이라는 입장을 견지해 왔기 때문에 정부로서도 일몰 연장에 부담을 느길 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

김태섭 연구실장은 “올해 주택담보대출 원리금 분할 상환제 도입으로 시장이 냉각되고 있는 상황에서 DTI와 LTV 규제가 강화되면 부동산 시장에 적지 않은 충격이 있을 것”이라고 말했다.

◆ 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수제도 논의 가능성

부동산 업계에서는 지난해말 부터 시작된 서울 강남 아파트의 분양 가격 상승이 지난해 4월 폐지한 민간택지 분양가상한제 도입 논의로 이어지지 않을까 걱정하고 있다. 최근 분양된 서울 강남구 개포2단지 재건축 아파트는 3.3㎡당 분양가가 4300만원에 육박했지만 분양 1주일만에 완판되며 시장을 놀라게 했다.

분양가 상한제는 참여정부 시절 도입될 때 논란이 많았지만 당시 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입됐다.

정부는 현재 재개발, 재건축 등 민간택지에 대해 분양가 상한제를 탄력적용하고 있다. 상한제를 원칙적으로 폐지하면서 최근 3개월간 주변 지역 아파트 상승률을 봐서 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 하고 있다.

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업계에서는 이런 고분양가 행진이 이어질 경우 부동산 가격 안정과 사회적 위화감 해소 등을 명분으로 국회가 분양가 상한제를 논의할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 분양가 상한제는 참여정부 시절에 당시 정부 여당에 의해 도입됐다.

주요 재건축 단지에서는 오는 2017년까지 유예돼 있는 재건축 초과이익 환수제의 부활 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다.

재건축 아파트들의 초과이익을 환수하는 이 제도는 2014년에 여야 합의로 3년간 적용하지 않기로 했다. 당시 새누리당은 이 제도의 폐지를 주장했지만, 결국 더불어 민주당의 반대에 부딪쳐 3년 유예로 절충했다.

이 제도가 시행되면 재건축의 초과이익 상당 부분이 추징되기 때문에 재건축 단지들은 2017년말까지 관리처분을 마치기 위해 속도를 낼 계획이다.