[경제 인사이드] 전입신고 날 근저당…세입자 보증금은?

[앵커]

전세 계약 전, 등기부등본에서 근저당이 얼마나 잡혔나 확인하시죠?

근저당이 없는 걸 확인하고 이사 후 확정일자까지 받았는데 배당에서 밀려 전세금을 다 날린 사연이 있습니다.

왜 이렇게 된 건지 황방모 변호사와 알아봅니다.

일단 어떻게 된 사연인지 자세히 알려주시죠.

[답변]

한 가족이 다가구주택에 전세를 얻어 금요일에 이사했습니다. 시간이 늦어 전입신고를 월요일에 했는데요.

두 달 뒤 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 됐고 1년 뒤 청천벽력같은 소리를 듣게 됩니다.

집주인이 빚을 갚지 않아 집을 가압류한다는 건데요.

경매회사부터 보증금을 받을 수 없다는 이야기를 듣게 되는데..

알고 보니 전입신고를 한 날 근저당이 설정된 겁니다. 결국 배당 순위에 밀려 보증금을 못 받았습니다.

이 사례자는 사기를 당했다며 전 집주인과 부동산 중개인을 고소했고요.

검찰은 전세계약을 하는 시점에 집주인이 바뀌고 동시에 근저당을 설정한다는 사실을 제대로 설명하지 않았다고 판단했지만, 세입자를 속이려는 고의가 있었다고는 단정하기 어렵다며 불기소를 내렸습니다.

[앵커]

전입 신고한 날 근저당이 설정됐어요.

같은 날 했는데 배당 순위에서 밀렸어요. 이건 왜 그런 거예요?

[답변]

전입신고를 한 경우 그 다음 날부터 효력이 발생한다고 주택임대차보호법에 규정이 되어 있습니다.

그 의미는 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다는 의미인데요.

예를 들어 2019. 1. 16. 전입신고를 했다면 다음날인 17일 오전 0시부터 효력이 발생한다는 의미죠.

이에 반하여 근저당권의 경우, 즉시 효력이 발생합니다. 즉 2019. 1. 16. 근저당권등기를 하였다면, 그 즉시 효력이 발생하게 되는 겁니다.

따라서 같은 날 전입신고를 하고, 근저당권설정등기를 했다고 하더라도 전입신고가 순위에서 밀리게 되는 거죠.

[앵커]

전입신고 효력은 왜 다음날 발생하나요?

[답변]

전입신고를 하면 흔히들 대항력이 발생한다고 하는데요.

대항력은 임차주택에 이해관계를 가지는 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘입니다.

쉽게 말해서 임대인인 아닌 제삼자에게도 임대차내용을 주장할 수 있다는 것입니다.

임차인 대부분은 주택임대차보호법상 인도나 전입신고를 통하여 대항력을 갖추고 있는데요.

주택임대차보호법상 대항력은 등기부에 기재하는 것이 아니라, 인도나 주민등록 등 간단한 방법으로 이루어집니다.

임차인을 보호해주기 위한 것이죠.

따라서 임차인이 주택을 인도받고, 전입신고를 한 날과 제3자 명의의 근저당권 등기가 이루어진 날이 같다면, 원칙적으로는 같은 날 몇 시 몇 분에 이루어졌는지 정확한 시간 선후를 가려서 전입신고와 근저당권등기의 선후관계를 따져야겠지만 이것이 실질적으로 불가능합니다.

게다가 근저당권을 설정하는 채권자가 인도와 전입신고를 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 했지만, 그 후 같은 날 임차인이 인도와 전입신고를 마친 경우, 만약 이 경우에 전입신고 한사람과 근저당권자 순위가 똑같아서 나중에 반반씩 배당을 받는다고 한다면, 근저당권자는 전혀 예측할 수 없는 피해를 볼 수밖에 없습니다.

따라서 선후관계 파악이 실질적으로 불가능하고, 간이한 방법을 갖추 임차인보다는 등기까지 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 볼 수 있습니다

[앵커]

소유권이 이전되는 부분이나 원래 없었던 근저당을 설정하는 것...

이런 것들을 사전에 세입자에게 알려줘야 하는 거 아닌가요?

이런 걸 알려주지 않아도 법적으로 문제가 안 되나요?

[답변]

일반인의 법감정에 반하는 점도 있겠지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

따라서 소유권이 이전되거나 근저당권을 설정하는 것을 사전에 알려주지 않는다고 하더라도, 사용하는 데 문제가 없으면 임대차관계가 종료되는 것은 아닙니다. - 다만 소유권을 새로 취득한 제삼자가 임차인에게 그 임대차 목적물을 반환하라는 등의 요구를 하여 임차인이 더는 임대차 목적물을 사용·수익할 수 없게 되었다면 임대차관계가 종료된다고 볼 수 있을 것입니다.

따라서 위 사례에서도, 집주인이 제삼자에게 집을 판다는 사실을 알려주지 않았어도, 임차인이 집을 사용하는 데 특별히 문제가 없다면 임대차계약이 종료된다고 볼 수 없을 것 같습니다.

[앵커]

집주인과 공인중개사가 세입자를 속이려는 의도가 없었다고 판단은 했지만...

권리 변동에 대해서 이들이 알려주지 않아서 피해를 본 건 사실이잖아요.

소송을 통해서라도 보상을 못 받나요?

[답변]

보상은 조금 어려운 부분이 있습니다.

불기소 결정에서도 밝힌 바와 같이, 전 집주인이 제3자에게 임대차 목적물인 집이 매매했다고 하더라도 임차인이 임차권을 행사하는데 특별히 장애가 발생하지 않았던 것으로 보이고, 또한 단순히 매매 사실을 알리지 않았다고 하더라도 기망하려는 고의가 있다고 보기 힘들 것 같습니다.

[앵커]

이사 전에 등기등본도 꼼꼼하게 확인했을 텐데도 이런 문제가 발생했습니다.

이런 문제를 방지하려면 어떻게 해야 하나요?

[답변]

일단은 임대차계약서 작성 시 계약체결일부터 며칠 동안은 근저당권설정 등을 금지한다는 내용과 그에 위반하는 경우 손해배상책임을 진다는 내용의 특약사항을 임대차계약서에 기재해두는 것이 필요합니다.

또한, 귀찮으시더라도 전입신고는 계약체결 즉시 하는 것이 중요합니다.

그리고 최종적으로 입법을 통하여 해결할 수밖에 없을듯한데요.

이와 같은 문제점을 해결하기 위하여 주택임대차보호법 일부 개정안이 2016. 7.경 발의된 것으로 알고 있습니다.

개정안 내용은 임차인이 인도와 전입신고를 마친 경우, 다음날이 아니라 그 즉시 효력을 발생하는 것으로 하고, 같은 날 등기된 근저당권자들보다 임차인을 우선한다는 내용입니다.

또한, 전입신고 등 내용을 임대차등록부에 등록시켜두어서, 근저당권을 설정하려는 자들이 미리 임대차등록부를 열람하고 그 권리관계를 파악하도록 하자는 내용입니다.

[앵커]

전세 계약하려고 등기부등본을 봤더니 근저당이 잡혀있어요.

일반적으로 전세보증금이랑 근저당을 합쳐서 60~70% 정도 되면 문제가 없다고 판단하는데...

시세를 잘못 알면 돈을 못 받을 수도 있다고요?

[답변]

네, 한 사례를 먼저 말씀드리겠습니다.

어떤 분은 근저당 1억 7천만 원 잡힌 집에 9천만 원 보증금을 냈는데요.

시세가 3억이 넘는다고 해서 경매해도 충분히 보증금을 받을 수 있다 하고 들어간 거죠. 알고 보니 매매가가 1억 8천이었어요.

몇 년 전에 3억이었던 거래 금액을 보고 부동산 중개자가 그렇게 말한 거죠. 결국, 보증금 9천만 원 중 1천만 원만을 건졌거든요.

[앵커]

사실 가장 좋은 방법은 근저당권이 설정된 주택과는 전세 계약을 체결하지 않는 것이겠지만, 집주인 자금만으로 감당이 어려워서 근저당권을 설정해 두는 경우가 많거든요. 이런 경우는 어떻게 해야 합니까?

[답변]

이런 경우, 해당 주택 및 인근 지역의 유사면적, 유사 브랜드 주택의 실거래가격을 확인하여 실제 매매가액을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

하지만 부동산 가액의 성질상 변동성이 있을 수밖에 없고, 특히 요즘 부동산 가액이 하락하고 있는 지역의 경우, 전세권 설정 시 조금 더 유의를 하셔야 합니다.

그리고 주택도시보증공사의 전세보증금반환 보증보험에 가입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

가입자인 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사가 임대인 대신 이를 돌려주는 보험상품으로 2013년부터 시행했고, 당초 집주인의 동의가 있어야 했는데 작년부터 집주인 동의 없이도 가입할 수 있습니다.